Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Астери-Фарма» (ИНН <***> ОГРН <***>, далее – ООО «Астери-Фарма») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***> ОГРНИП <***>, далее - предприниматель ФИО2) о взыскании 494 365 руб. 72 коп., в том числе: 178 437 руб. - задолженность по арендной плате по договору аренды от 15.08.2013, 138 398 руб. 93 коп. – задолженность по возмещению коммунальных и иных расходов, 64 237 руб. 32 коп. - пени за просрочку внесения арендной платы за период с 26.06.2014 по 05.09.2014, 115 292 руб. 47 коп. - пени за просрочку возмещения оплаты коммунальных расходов за период с 06.11.2013 по 05.09.2014.

Решением суда от 13.05.2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе предприниматель ФИО2 просит отменить решение суда от 13.05.2015, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права. Оспаривает вывод суда о заключенности и действительности договора аренды от 15.08.2013. Приводит доводы об отсутствии подписанного между сторонами единого документа, содержащего все существенные условия договора аренды нежилого помещения. Указывает на подписание договора от 15.08.2013 со стороны ответчика неустановленным лицом. В этой связи считает необоснованным взыскание с ответчика неустойки, арендной платы за 30 дней после уведомления о расторжении договора. Выражает несогласие с тем, что в период с февраля по май 2014 года ему предоставлялась 50 % отсрочка в оплате аренды, ссылаясь на уменьшение истцом арендной платы в этот период по его письму. Приводит доводы о необоснованном взыскании коммунальных платежей за июнь 2014 года по причине передачи ключей арендодателю в конце мая 2014 года. Ссылается на отсутствие правовых оснований для взыскания неустойки за просрочку возмещения коммунальных и иных расходов в связи с не выставлением истцом счетов на их оплату.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Астери-Фарма» выразило несогласие с доводами жалобы, просило оставить обжалуемый судебный акт без изменения как законный и обоснованный.

Рассмотрение апелляционной жалобы предпринимателя ФИО2 откладывалось с целью предоставления ООО «Астери-Фарма» помесячной расшифровки счетов на оплату коммунальных услуг по каждому виду услуг; пояснений о наличии (отсутствии) приборов учета тепловой энергии, водоснабжения и водоотведения в принадлежащих ему помещениях по адресу: <...>; правового обоснования включения в состав подлежащих возмещению арендодателю отчислений на капитальный ремонт в МКД и расходов на ремонт розлива отопления и замены магистралей, относящихся к работам капитального характера.

Во исполнение определения суда от 23.07.2015 истцом представлены пояснения и проведена корректировка расчетов, а именно исключены расходы на ремонт розлива отопления и замены магистралей на сумму 23 724 руб. 88 коп., отчисления на капитальный ремонт в МКД за весь период аренды – 1 875 руб. 58 коп., расходы на электроэнергию за июнь 2014 года – 560 руб. 31 коп., расходы на водоснабжение с 26.06.2014 по 30.06.2014 – 487 руб. 17 коп., всего на общую сумму – 26 647 руб. 94 коп. В этой связи произведена корректировка неустойки за просрочку возмещения оплаты коммунальных расходов, снижена – до 98 776 руб. 18 коп.

Вместе с тем, в судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца в ответ на предложение суда отказался заявлять частичный отказ от исковых требований, настаивая на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, дав по ним пояснения.

Изучив материалы дела, с учетом доводов апелляционной жалобы и возражений на неё, заслушав представителей сторон в судебном заседании, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.

Установлено, что между ООО «Астери-Фарма» (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды от 15.08.2013 года, по условиям которого арендатор принял во временное владение и безвозмездное пользование нежилое помещение, общей площадью 56,5 кв.м, расположенное в цокольном этаже здания по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 2.1 помещение должно быть передано по акту приема-передачи не позднее 01.09.2013. Подписание акта приема-передачи свидетельствует о фактической передаче помещения в аренду.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что арендатор обязан в срок до 20 числа каждого месяца уплачивать арендодателю арендную плату за следующий месяц (за пользование помещением с первого до последнего числа следующего месяца) в размере 1 900 руб. за 1 кв.м (без НДС).

Общий размер арендной платы в месяц составляет 107 350 руб.

В сумму арендной платы входит стоимость аренды земельного участка, налога на землю и другие обязательные платежи, возложенные на арендодателя как на собственника нежилого помещения, предоставляемого в аренду.

Иные расходы, необходимые для эксплуатации арендуемого помещения (оплата за тепловую энергию, техническое обслуживание, холодное и горячее водоснабжение, канализацию, прочие коммунальные услуги, оплата за электрическую энергию, услуги охраны, уборки помещения, услуги телефонной связи, интернета и т.п.) арендатор оплачивает самостоятельно.

Оплата арендной платы производится арендатором на основании настоящего договора.

Оплата прочих услуг производится арендатором на основании счетов, выставляемых арендодателем в течение 5 календарных дней с момента получения счета.

Согласно пункту 4.2 договора арендатор в течение 3-х дней с момента заключения договора вносит авансовый платеж в сумме 214 700 руб., равный размеру арендной платы за первый и последний месяцы аренды. В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора авансовый платеж за последний месяц арендатору не возвращается. Арендная плата за первые семь дней, прошедших с момента подписания акта приема-передачи помещения не взимается.

Фактическое не использование арендатором помещения не является основанием для неуплаты (снижения размера оплаты) арендной платы и коммунальных платежей (п. 5.2 договора).

В соответствии пунктом 5.1 срок действия договора устанавливается с 15.08.2013 по 31.07.2014.

В силу пункта 6.6 договора арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (без указания причин отказа), при этом арендатор письменно уведомляет арендодателя за 30 дней о прекращении действия договора. Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента вручения уведомления арендатором арендодателю.

В соответствии с пунктом 7.2 договора при просрочке уплаты арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Помещение получено предпринимателем по акту приема-передачи от 28.09.2013.

Письмом (без номера и без даты) арендатор обратился к арендодателю с письмом о предоставлении льготной арендной платы на период с февраля по май 2014 года, просил уменьшить арендную плату до 900 руб./кв.м в связи с ухудшением ситуации на рынке.

Письмом от 20.02.2014 арендодатель согласовал арендатору уменьшение арендной платы в виде отсрочки по уплате ? арендной платы на 4 месяца с указанием на выставление части арендной платы равными долями с 01.06.2014. При этом в случае досрочного расторжения договора арендатор обязан погасить всю образовавшуюся задолженность исходя из полной ставки арендной платы, установленной в договоре, а в случае заключения договора аренды на новый срок арендатору предоставляются бонусы в виде снижения ставки арендной платы.

Письмом от 22.05.2014, полученным ООО «Астери-Фарма» 26.05.2014, предприниматель ФИО2 просила расторгнуть договор аренды с 31.05.2014 и произвести взаиморасчеты в рамках обеспечительного платежа.

11.06.2014 ООО «Астери-Фарма» направило в адрес предпринимателя ФИО2 претензию с требованием сдать арендуемое помещение арендодателю в установленном договором аренды порядке в надлежащем состоянии с учетом нормального износа по акту приема-передачи, а также с требованием о погашении имеющейся задолженности.

Помещение освобождено предпринимателем, что истцом не оспаривается.

Наличие задолженности по оплате арендных платежей, а также расходов арендодателя по коммунальным услугам, послужило основанием для обращения ООО «Астери-Фарма» в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом в установленном договором размере.

Факт передачи помещения в аренду по акту приема - передачи от 28.09.2013 и его использование, сторонами не оспаривается.

Возражая против дополнительного взыскания арендной платы за 30 дней после получения истцом заявления об отказе ответчика от договора, предприниматель ФИО2 ссылалась на отсутствие заключенного между сторонами договора как единого документа, заявив о фальсификации договора, предусматривающего такое условие, представленного истцом.

Для проверки заявления о фальсификации, судом по ходатайству ответчика назначалась почерковедческая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Независимая экспертиза и оценка» от 11.11.2014 №31-2014 подписи в договоре аренды нежилого помещения от 15.08.2013 между ООО «Астери-Фарма» и предпринимателем ФИО2 выполнены от имени ФИО2 не ФИО2, а иным лицом.

В соответствии с частью 1 статьи 161 АПК РФ в случае, если лицо, представившее доказательство, о фальсификации которого заявлено, заявило возражения относительно его исключения из числа доказательств по делу, то суд принимает предусмотренные федеральным законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства, в том числе назначает экспертизу, истребует другие доказательства или принимает иные меры.

Таким образом, положения процессуального закона предоставляют суду право выбора способа проверки заявления о фальсификации доказательства. Проведение экспертизы не является единственно возможным способом проверки заявления о фальсификации доказательств.

Судом первой инстанции по ходатайству истца проводился опрос в качестве свидетелей бухгалтера ООО «Астери-Фарма» ФИО5, менеджера ФИО6

Из показаний свидетеля ФИО5 следует, что она готовила для подписания договор с ФИО2 Все документы обычно передавались менеджеру для направления контрагентам, договор для подписания был передан предпринимателю через менеджера. Известно, что ФИО2 предоставлялась отсрочка по оплате арендной плату в виде уменьшения текущих арендных платежей, в связи с чем выставляла платежные документы на уменьшенную сумму.

Свидетель менеджер ФИО6 пояснила, что передаваемые документы в ее присутствии не подписывались.

Суд первой инстанции, в соответствии со статьей 71 АПК РФ, проанализировав представленные в материалы дела акт приема-передачи помещения от 28.09.2013 подписанный истцом с удостоверением подписи предпринимателя печатью, письмо от 22.05.2014 о расторжении договора подписанное истцом, установил следующее.

Так, в акте приема-передачи помещения от 28.09.2013 указано, что настоящий акт составлен на основании договора, заключенного между сторонами. Нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже здания, находящегося по адресу: <...>, выделенное красной линией в Приложении №1 к договору, передается арендатору.

В этой связи, суд первой инстанции первой инстанции обосновано указал, что ответчик собственноручно подписывая акт, подтвердил факт получения объекта аренды в соответствии с договором.

Кроме того, письмом от 22.05.2014 ответчик обращается к истцу с просьбой «расторгнуть договор с 31.05.2014», что также является подтверждением факта осведомленности ответчика о наличия договора.

При этом, судом первой инстанции правомерно не признан убедительным довод ответчика о том, что подписывая акт приема-передачи и письмо, предприниматель ФИО2 использовала слово «договор», не понимания смысла используемого выражения, поскольку представленное в материалы дела письмо о снижении арендной платы, за подписью предпринимателя ФИО2, а также само письмо о расторжении договора, составленные с использованием специальной терминологии, исключает возможность признать составление письма лицом, использующим термины и фразы, без понимания их истинного содержания.

Отклонены судом первой инстанции и возражения ответчика о том, что арендатору направлялись несколько вариантов договора, ввиду отсутствия документального подтверждения.

Также ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что он обращался к истцу с требованием о предоставлении договора, указанного в акте приема-передачи, что в том числе, подтверждает факт отсутствия сомнений ответчика в наличии заключенного между сторонами договора.

Кроме того, о наличии договора в редакции, представленной истцом, свидетельствует также исполнение ответчиком условий пункта 4.2 договора (внесения авансового платежа в сумме 214 700 руб. на второй день после подписания договора и уменьшенного размера арендной платы за октябрь 2013 года с учетом условия о её начислении с 8 дня после подписания акта приема-передачи).

Также предприниматель ФИО2 возражала против доначисления арендной платы за февраль-май 2014 года до 107 350 руб. (ежемесячно), ссылаясь на то, что арендодателем ему было согласовано уменьшение арендной платы за указанный период на 50%, а не отсрочка платежа. Указала на обращение к арендодателю с соответствующим письмом, при этом, не представив указанного письма на обозрение суда.

В свою очередь, истцом в материалы дела представлено письмо без номера и без даты, содержащего просьбу о временном пересмотре условий аренды.

Письмо подписано от имени ФИО2, как и договор не заверено печатью предпринимателя.

Для установления, подписано ли письмо б/н и б/д о пересмотре размера арендной платы, начинающегося со слов «В связи с осложнившейся ситуацией на рынке» лицом, подписавшим договор аренды, по ходатайству истца судом первой инстанции назначалась почерковедческая экспертиза.

Согласно заключению эксперта автономной некоммерческой организации «Хабаровская лаборатория судебной и независимой экспертизы» от 23.03.2015 №94/3-2015 подпись на письме б/н и б/д о пересмотре размера арендной платы, начинающегося со слов «В связи с осложнившейся ситуацией на рынке» и договоре аренды выполнены разными лицами.

Вместе с тем ответчик факт написания письма с просьбой о снижении арендной платы на 4 месяца не отрицает, заявления о фальсификации письма от ответчика не поступало, в отношении подписи не настаивал на том, что письмо подписано лично предпринимателем.

Оригинал какого-либо иного письма за подписью ФИО2 с просьбой о снижении арендной платы ответчиком суду не представлено.

В этой связи, суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленное письмо счел его направленным от имени предпринимателя, поскольку в нарушение статьи 65 АПК РФ ответчик иного письма суду не представил.

Кроме того, как следует из пояснений свидетелей и представителя ответчика документооборот между сторонами строился не только посредством почтового отправления, но и посредством передачи документов для предпринимателя в магазине через продавца.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в период существования арендных отношений от имени предпринимателя документы подписывали доверенные лица, которые обладали значительными полномочиями при ведении бизнеса предпринимателя и отказал в удовлетворении ходатайства о фальсификации договора.

В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)

В данном случае, как установлено судом, документы для подписания передавались предпринимателю ФИО2 через третьих лиц, т.е. в присутствии арендодателя документы не подписывались.

Получая подписанные с имитацией подписи ФИО2 документы, у арендодателя не возникало сомнений в подлинности подписей во всех документах.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно усмотрел со стороны предпринимателя ФИО2 злоупотребление правом, поскольку в деловом обороте участвовало с ее стороны лицо, имитирующее её подпись, о чем не был осведомлен контрагент.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Учитывая, что изменения в договор в части уменьшения размера арендной платы не внесены, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что за период февраль - май 2014 года подлежит оплате аренда в размере, установленном договором.

Поскольку арендатор в одностороннем порядке отказался от исполнения договора аренды, и указанное письмо получено арендодателем 26.05.2015, требования ООО «Астери-Фарма» о взыскании арендной платы по 26.06.2014 является обоснованным.

С учетом изложенного, является правильным вывод суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендным платежам в 178 437 руб.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований в части возмещения арендодателю коммунальных платежей на сумму 136 398 руб. 93 коп., суд первой инстанции исходил из того, что данная обязанность арендатора предусмотрена пунктом 4.2 договора.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В статье 616 ГК РФ распределены обязанности сторон по содержанию арендованного имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Между тем обязанность по осуществлению капитального ремонта переданного в аренду имущества лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (пункт 1 статьи 616 ГК РФ).

Следовательно, по общему правилу капитальный ремонт должен производить арендодатель за свой счет, если иное не предусмотрено договором.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что в сумму арендной платы входит стоимость аренды земельного участка, налога на землю и другие обязательные платежи, возложенные на арендодателя как на собственника нежилого помещения, предоставляемого в аренду.

Таким образом, условия договора не содержат обязанности арендатора нести расходы по капитальному ремонту арендуемого помещения.

При таких обстоятельствах, возложение судом первой инстанции на ответчика обязанности возместить истцу расходы на ремонт розлива отопления и замены магистралей на сумму 23 724 руб. 88 коп., относящихся к работам капитального характере, а также отчислений на капитальный ремонт в МКД в размере 1 875 руб. 58 коп. является неправомерным.

Не подлежат возмещению истцу и расходы на оплату электрической энергии на сумму 560 руб. 31 коп., определенные по показаниям приборов учета, возникшие после освобождения арендуемого помещения.

При этом расходы на водоснабжение за июнь 2014 года подлежат взысканию с ответчика, поскольку согласно пояснениям истца, спорные помещения приборами учета водоснабжения и водоотведения не оборудованы и рассчитываются пропорционально занимаемой площади.

Вместе с тем, первоначально предъявленные требования о взыскании расходов на водоснабжение за июнь 2014 года на сумму 3 653 руб. 80 коп. подлежат уменьшения на 487 руб. 17 коп., с учетом того, что обязанность арендатора по оплате истекает 26.06.2014.

При таких обстоятельствах, исковые требования о возмещении расходов на оплату коммунальных услуг подлежат удовлетворению в размере 109 750 руб. 99 коп. (136 398,93 – 23 724,88 – 1 875,58 – 487,17 – 560,31).

Принимая решение об удовлетворении исковых требований в части взыскания договорной неустойки, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Установив, в связи с вышеизложенным в настоящем постановлении, что условия договора, в том числе, в отношении размера неустойки, сторонами согласованы, договор подписан ответчиком без протокола разногласий, а также приняв во внимание наличие задолженности по договору, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований истца в части предъявления неустойки.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о взыскании неустойки в размере 64 237 руб. 32 коп. за просрочку внесения арендных платежей за период с 26.06.2014 по 05.09.2014, поскольку арендные платежи носят фиксированный характер и договором выставление счетов для их оплаты не предусмотрено.

Кроме того, о необходимости оплаты арендных платежей, исходя из размера, согласованного в договоре, а также до определенной даты – 26.06.2014, предприниматель ФИО2 извещалась по адресу, указанному в договоре аренды, являющемуся адресом её регистрации (письмо возвращено за истечением срока хранения, том 1 л.д.27).

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может признать правомерным взыскание с ответчика договорной неустойки за просрочку возмещения расходов арендодателя по коммунальным платежам за период с 06.11.2013 по 05.09.2014.

Пунктом 4.1. договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по возмещению арендодателю прочих услуг и расходов, необходимых для эксплуатации арендуемого помещения. При этом оплата прочих услуг производится арендатором на основании счетов, выставляемых арендатором, в течение 5-ти дней с момента получения счета.

В данном случае, истцом не представлено доказательств того, что счета на возмещение расходов по оплате коммунальных услуг ежемесячно выставлялись арендатору.

При таких обстоятельствах, решение суда от 13.05.2015 подлежит изменению, а исковые требования удовлетворению частично на сумму 352 425 руб. 31 коп., в том числе: основной долг - 288 187 руб. 99 коп. (178 437 + 109 750, 99), 64 237 руб. 32 коп. - неустойка.

Расходы на уплату государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе, проведению экспертиз подлежат распределению между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (71,29%).

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 13 мая 2015 года (с учетом определения об исправлении описки от 18.05.2015) по делу №А73-12447/2014 изменить, изложив резолютивную часть судебного акта в следующей редакции: «Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***> ОГРНИП <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Астери-Фарма» (ИНН <***> ОГРН <***>) основной долг в размере 288 187 руб. 99 коп., неустойку – 64 237 руб. 32 коп., всего 352 425 руб. 31 коп., расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 9 187 руб. 16 коп., судебные издержки на проведение экспертизы – 9 388 руб. 94 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Астери-Фарма» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***> ОГРНИП <***>) расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 861 руб. 30 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

Т.Д. Козлова

Судьи

Т.С. Гетманова

А.И. Михайлова