Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Городская Управляющая компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее-ООО «ГУК», истец) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренным статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Зеи (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее- Комитет, ответчик) о взыскании задолженности за оказанные услуги по содержанию и ремонту пустующих жилых помещений муниципального жилого фонта, отоплению пустующих жилых помещений в размере 71 389,35 руб. за период с 01.12.2014 по 01.09.2015, расходов по уплате государственной пошлины, на проезд и проживание представителя 12 260 руб.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 19.05.2016 иск удовлетворен.

Комитет, не согласившись с решением суда в части взыскания долга по содержанию, ремонту и отоплению жилых помещений, наниматели которых умерли ( ул. Ленина, 9, кв. 7,12, ул. Октябрьская,26, кв. 7, ул., Октябрьская, 31, кв.10, ул. Октябрьская, 40, кв.5, ул. Строительная,23, кв.1.), обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его изменить и принять в указанной части новый судебный акт, исключив задолженность по содержанию, ремонту и отоплению помещений, наниматели которых умерли.

Согласно правовой позиции Комитета, суд пришел к ошибочному выводу о смерти собственников данных помещений, поскольку данные помещения находятся в муниципальной собственности, нормы наследственного права о выморочном имуществе в данном случае не подлежат применению. По тем же основаниям к спорным отношениям не могут быть применены нормы о бесхозяйном имуществе.

Представленная от нотариусов Зейского нотариального округа информация об отсутствии у нанимателей наследников, свидетельствует лишь о том, что возникшая до смерти нанимателей задолженность не может быть взыскана с наследников данных граждан ввиду отсутствия таковых. Вместе с тем, полагает, что обязанность собственника оплачивать долги нанимателей законом не предусмотрена. С момента заключения договора найма, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги несет наниматель.

Определением апелляционного суда от 16.06.2016 апелляционная жалоба принята к производству суда, дело к судебному разбирательству назначено на 21.07.2016 на 11 часов 20 минут, информация об этом размещена публично на сайте суда в сети Интернет.

В судебное заседание стороны, извещенные надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ, поскольку ответчик согласно доводам жалобы обжалует часть судебного акта (в части взыскания долга за содержание, ремонт и отопление помещений, наниматели которых умерли), стороны не заявили возражений по проверке только части судебного акта, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой.

Как следует из материалов дела и установлено судом, с 01.12.2014 ООО «ГУК» оказывает услуги по управлению многоквартирными домами на территории города Зеи.

01.03.2015 между ООО «ГУК» (управляющая организация) и КУМИ г. Зеи (собственник) заключены договоры № 1 и № 2 управления многоквартирными домами, находящимися по адресам: ул. Октябрьская, №№ 6, 26, 28, 31, 33, 34, 36, 40; ул. Строительная, №№ 2д, 19, 21, 23, 25, 28, 35, 45, 47, 49, по договору № 2 - ул. Ленина, №№ 7д, 9д, 11д, 13д, 15д.

По условиям договоров Управляющая компания приняла обязательства оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с приложением № 2 к договору (перечень обязательных работ и услуг, устанавливаемый в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирных домов), в пределах средств, поступающих от нанимателей, предоставлять коммунальные услуги нанимателям помещений в многоквартирных домах в соответствии с обязательными требованиями, установленными правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными Правительством Российской Федерации, установленного качества и в необходимом объеме, безопасные для жизни, здоровья потребителей и не причиняющие вреда их имуществу, в том числе: холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление.

Согласно пункту 4.2 цена договора определяется общей стоимостью услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в год (включая плату за услуги работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме), приведенной в приложении № 2 к договору, в размере 26,05 руб. за 1 кв.м. общей площади жилых помещений в месяц, без учета НДС.

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти (пункт 4.5 договора).

Не оспаривается, что в период с 01.12.2014 по 31.08.2015 ОО «ГУК» оказывало услуги по содержанию и ремонту пустующих жилых помещений муниципального жилого фонда, а также их отоплению, расположенных по следующим адресам: ул. Ленина, 9, кв. 7,12, ул. Октябрьская,26, кв. 7, ул., Октябрьская, 31, кв.10, ул. Октябрьская, 40, кв.5, ул. Строительная,23, кв.1.

Указанный жилой фонд в спорный период был передан по договорам найма специализированного жилого помещения гражданам, в подтверждение чего представлены договор №19/09 от 31.03.2009 с ФИО1 (ул., Октябрьская, 31, кв.10), №89/11 от 13.07.2011 с ФИО2 (ул. Ленина, 9, кв. 7,12), №41/11 от 23.03.2011 с ФИО3 (ул. Октябрьская,26, кв. 7), №13 от 30.07.2007 с ФИО4 (ул. Октябрьская, 40, кв.5), №95/14 от 19.08.2014 (ул. Строительная,23, кв.1).

Ссылаясь на то, что наниматели указанных квартир умерли, а потому возникшая в указанный период (до момента смерти) задолженность должна быть погашена за счет средств собственника помещений, ООО «ГУК» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с рассматриваемым иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Пунктом 2 статьи 30 ЖК РФ установлено, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Статьей 61 ЖК РФ предусмотрено, что пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

В силу пункта 1 статьи 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Как следует из материалов дела и не оспаривается, в спорный период жилые помещения, в отношении которых образовалась задолженность за содержание, ремонт общего имущества и отопление, были переданы в наем физическим лицам.

За содержание и ремонт общего имущества по квартире ул. Ленина, 9, кв. 7,12 за период с 01.12.2014 по 22.04.2015 исходя из установленного тарифа и площади 22,90 кв.м. задолженность составила 2 784,66 руб.; по ул. Октябрьская,26, кв. 7 (площадь 16,80 кв.м.) за период с 01.12.2014 по 01.09.2015-3 941,92 руб. (за отопление 2 745,05 руб.), по ул., Октябрьская, 31, кв.10 (площадь 23,90 кв.м.) за период с 01.12.2014 по 14.02.2015- 1 535 руб. (за отопление 554,12 руб.), по ул. Октябрьская, 40, кв.5 (14,30 кв.м.) за период с 01.12.2014 по 07.04.2015- 1 555,21 руб., по ул. Строительная,23, кв.1 (12 кв.м.) за период с 01.12.2014 по 07.04.2015 - 1 305,07 руб.

Количество отпущенной тепловой энергии на спорные жилые помещения, поскольку в них отсутствуют приборы учета, определено расчетным путем в соответствии с действующим законодательством. Расчет, произведенный истцом, проверен судом и признан обоснованным и соответствующим материалам дела. Спора по количеству потребленной теплоэнергии и ее стоимости между сторонами не имеется.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ установлено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора.

Согласно статье 92 ЖК РФ, общежития относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда.

В силу части 5 статьи 100 ЖК РФ к пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 Жилищного кодекса Российской Федерации, регламентирующие права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения.

Положениями части 1 статьи 154 ЖК РФ установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения включает в себя плату за наем; плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту; плату за коммунальные услуги.

В соответствии со статьями 678, 682 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) наниматель жилого помещения обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договорами найма жилого помещения

Таким образом, по общему правилу, плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также за коммунальные услуги вносят при передаче помещения в наем наниматели жилых помещений. Собственник несет соответствующие расходы только до заселения жилых помещений в силу требований части 3 статьи 153 ЖК РФ.

Порядок расторжения и прекращения договора социального найма установлен в статье 83 ЖК РФ.

Частью 5 статьи 83 ЖК РФ предусмотрено, что договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

В данном случае судом установлено, что собственники квартир умерли, наследственных дел в имущества данных лиц не имеется, что подтверждается сведениями нотариусов ФИО5, ФИО6, ФИО7, тогда как задолженность образовалась в период, когда спорные квартиры были в найме у физических лиц.

Таким образом, принимая во внимание, что наниматели квартир умерли, а на собственника в соответствии со статьями 210, ГК РФ, пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ возлагается бремя несения расходов на содержание принадлежащего ему помещения, расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также, что по условиям заключенных договоров найма, положений пункта 1 статьи 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения осуществляя функции контроля за использованием принадлежащего ему имущества был вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, обязанность по оплате коммунальных услуг и расходов на содержание общего имущества правомерно возложены на ответчика, как на собственника указанных жилых объектов.

Нормы наследственного права о выморочном имуществе и нормы о бесхозяйном имуществе в данном случае к спорным правоотношениям не применимы, однако их применение судом первой инстанции не повлекло принятие неправильного решения.

В ходе повторной оценки имеющихся доказательств, с учетом доводов заявителя жалобы и установления всех юридически значимых обстоятельств, оснований для ее удовлетворения не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 19.05.2016 по делу № А04-9675/2015 Арбитражного суда Амурской области в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий	И.В. Иноземцев
Судьи	М.О. Волкова
	Е.В. Гричановская