Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1, предприниматель, индивидуальный предприниматель) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Атмосфера» (далее - ООО «Атмосфера», олбщество) о расторжении договора аренды объекта недвижимости № 38 от 05.07.2017, взыскании задолженности по арендной плате в размере 7064404 руб. за период с 10.10.2019 по 01.12.2020.

Истцом в порядке статьи 49 АПК РФ заявлено ходатайство об отказе от исковых требований в части требований о расторжении договора аренды в связи с заключением 17.11.2020 сторонами соглашения о расторжении договора аренды. В этой части производство по делу истец просит прекратить.

ИП ФИО1 уменьшен размер исковых требований до 6584103 рублей в связи с расторжением договора и возвратом помещений 17.11.2020 и, соответственно, перерасчетом арендной платы за период с 10.10.2019 по 17.11.2020.

ООО «Атмосфера» предъявило в суд встречное исковое заявление о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 596 143 рублей.

Определением от 09.04.2021 встречный иск общества принят к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском ИП ФИО1

Представителем ООО «Атмосфера» уточнен размер встречных требований до 596 203 рублей в связи с допущенной арифметической ошибкой в расчете.

Решением сот 04.05.2021 суд: прекратил производство по делу в части требования ИП ФИО1 о расторжении договора аренды объекта недвижимости № 38 от 05.07.2017 в связи с отказом от иска; удовлетворил иск ИП ФИО1 – взыскал с ООО «Атмосфера» в пользу ИП ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 6584103 руб., судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 55920 руб.;

возвратил ИП ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 8402 руб.; отказал во встречном иске; взыскал с ООО «Атмосфера» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 14924 руб.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО «Атмосфера» обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы утверждает следующее: согласно договору аренды целевое назначение помещения - организация развлекательного комплекса, в связи с этим, не имеет правового значения тот факт, что арендодателем и ПАО Сбербанк не было дано согласие на сдачу помещения в субаренду третьим лицам, поскольку истцом не опровергается, что в данном помещении фактически функционировал батутный и детский центры и то, что ответчик не мог фактически использовать помещение по целевому назначению предусмотренного договором; суд должен был принять это обстоятельство во внимание и по аналогии установить, что ответчик является пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой короновирусной инфекции; в решении суд прямо указал, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату; поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право неполучение арендной платы, однако данное обстоятельство при вынесении решения судом не было учтено.

Представитель ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился.

28.07.2021 от ответчика в суд поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства по настоящему делу на другой срок, для обеспечения явки представителя или появления технической возможности для онлайн-заседания.

Рассмотрев ходатайство, руководствуясь статьей 159 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции, не установил уважительных причин, а значит и правовых основания для отложения судебного разбирательства по настоящему делу, в связи с чем, отказал в его удовлетворении.

Суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие ответчика, согласно положениям статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель предпринимателя доводы апелляционной жалобы общества отклонил, просил отказать в ее удовлетворении.

Исследовав материалы дела, изучив жалобу, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, между ИП ФИО3 (Арендодатель) и ООО «Атмосфера» (Арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости № 38, по условиям которого Арендодатель передает Арендатору во временное пользование часть недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, лит. Е, а именно: часть торгово-складского комплекса, инв. № 1405, общей площадью 1363 кв. м, в том числе площадь, расположенная на 1-м этаже здания - 1000,3 кв. м, площадь, расположенная на 2 этаже здания - 362,7 кв. м.

Помещения переданы по акту приема-передачи, являющемуся Приложением № 4 к договору.

Срок действия договора определен в пункте 10.1. и составляет 10 лет с момента его подписания.

28.07.2019 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись № 27:22:0030208:113-27/022/2017-5 о государственной регистрации ограничения прав и обременении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> (26-31), 11 (1-3).

10.10.2019 года в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись № 27:22:0030208:654-27/022/2019-10 о правообладателе объекта недвижимости с кадастровым номером 27:22:0030208:654, которым является ФИО1 на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 04.10.2019.

10 октября 2019 года ИП ФИО1 в адрес ООО «Атмосфера» направлено уведомление о смене собственника арендованных помещений.

10.10.2019 между ИП ФИО1 и ООО «Атмосфера» подписано дополнительное соглашение № 2 к договору аренды объекта недвижимости № 38 от 05.07.2017 о смене стороны Арендодателя.

В соответствии с пунктами 4.1, 4.2, 4.3 договора оплата состоит из двух частей.

Первая часть оплаты - арендная плата за арендуемую площадь, которая исчисляется по установленной в пункте 4.4. договора ставке арендной платы.

Вторая часть оплаты - переменная часть оплаты, которая равна сумме фактически понесенных расходов Арендодателем по содержанию здания и обеспечению Арендатора коммунальными, техническими и прочими услугами, необходимыми для осуществления последним своей деятельности в помещении, в здании и на прилегающей территории пропорционально занимаемой площади.

Согласно п. 4.4. договора размер арендной платы составляет: для проведения ремонта и подготовки помещения Арендодатель предоставляет Арендатору арендные каникулы сроком на 2 месяца с момента подписания договора; с третьего по пятый месяц включительно устанавливается льготная ставка в размере 400 рублей за 1 кв. м помещения в месяц; с шестого по двенадцатый месяц включительно - 500 рублей за 1 кв. м помещения в месяц; с тринадцатого по двадцать четвертый месяц - 550 руб. за 1 кв. м помещения в месяц.

Пунктом 10.4 предусмотрено, что договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон или в судебном порядке, в том числе в случае невыполнения обязательств по договору одной из сторон, а также в одностороннем порядке.

В соответствии с пунктом 10.6. Договора Арендатор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке досрочно. Об этом он обязан уведомить Арендодателя за 3 месяца до расторжения. С момента такого уведомления арендатор обязан вносить арендную плату и переменные оплаты до момента передачи помещения арендодателю по акту независимо от того, пользуется или нет арендатор в это время арендуемым помещением и находится или нет в помещении имущество арендатора.

В связи с невыполнением Арендатором обязательств по внесению арендных платежей 14.09.2020 в адрес Арендатора направлена претензия ИП ФИО1 о наличии задолженности по договору аренды объекта недвижимости № 38 от 05 июля 2017 года за апрель, май, июнь, июль, август 2020 года, с приложением Акта сверки взаимных расчетов.

28.09.2020 в адрес ИП ФИО1 поступил ответ Арендатора от 22.09.2020 года, с уведомлением об одностороннем отказе Арендатора от договора аренды объекта недвижимости № 38 от 05.07.2017.

Сторонами 17.11.2020 подписано Соглашение о досрочном расторжении договора аренды № 38 от 05.07.2017.

Помещения возвращены арендодателю по акту приема-передачи 17.11.2020.

Претензия с требованием погашения задолженности по арендным платежам (постоянной и переменной части) оставлена ООО «Атмосфера» без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП ФИО1 с настоящим иском в арбитражный суд.

Предъявляя встречные исковые требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений, ООО «Атмосфера» ссылается на то, что в период действия договора аренды № 38 Арендатором были произведены неотделимые улучшения в арендуемом помещении, необходимые для подготовки к открытию батутного центра «Джампинк».

Необходимость работ закреплена в разделительной ведомости при выполнении работ по открытию развлекательного комплекса ДжампИнк (приложение № 8 к Договору аренды).

Улучшения производились обществом в период с 15.07.2017 по 15.09.2017 в соответствии с договорами подряда, заключенными с ИП ФИО4, а именно: - договор подряда № 02/07.2017 от 10.07.2017 (работы по строительству санузлов); - договор подряда № 03/07/2017 от 10.07.2017 (электромонтажные работы); - договор подряда № 04/07/2017 от 10.07.2017 (работы по шпатлеванию стен 1-го и 2-го этажа); - договор подряда № 05/07/2017 от 10.07.2017 (работы по строительству каркаса стены и обшивка стен); - договор подряда от 06/07/2017 от 10.07.2017 (работы по монтажу труб канализации ГХВ в санузлах и душевой).

Общая сумма затрат общества составила 596 203 руб.

Соглашение о порядке и условиях финансирования, возмещения стоимости неотделимых улучшений сторонами не заключено.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Договор аренды является видом сделки, и поэтому для его заключения необходимо наличие всех тех правовых предпосылок, которые согласно ГК РФ означают совершение действительной сделки, в частности соответствия сделки требованиям Закона.

В соответствии с нормами статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьями 606, 607, 650 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из условий договора, в силу статьи 307 ГК РФ, между истцом и ответчиком возникли двухсторонние обязательства, вытекающие из договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии, данными в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривающего передачу имущества во владение или пользование, лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655. 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, исполнение сторонами обязательств по договору аренды носит встречный характер, в силу которого обязанность арендатора по внесению платы за пользование арендованным имуществом обусловлена встречным предоставлением со стороны арендодателя этого имущества в пользование в определенном состоянии, что в целом соответствует пункту 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом, по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

По смыслу пункта 4 статьи 614 ГК РФ в ее нормативном единстве со статьями 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13689/12 от 09.04.2013, предполагающими направленность арендных отношений на фактическое использование арендуемой вещью с целью извлечения из нее полезных свойств, при наличии возражений арендатора о наличии препятствий в пользовании арендуемым имуществом доказыванию подлежит факт создания арендодателем конкретных препятствий в фактическом пользовании имуществом, и именно во взаимосвязи с невозможностью фактического использования имущества в конкретный период норма пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации связывает невозможность использования арендатором имущества.

Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу части 2 статьи 450 ГК РФ. Ухудшения должны произойти в силу случайных причин, то есть не должно быть виновного поведения арендатора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

В соответствии ГК РФ мерами ответственности за неисполнение обязательства являются: возмещение убытков, взыскание неустойки, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами.

Таким образом, пункт 3 статьи ГК РФ определяет основания ответственности явного должника за нарушение обязательства и не предусматривает оснований освобождения стороны по договору от исполнения самого обязательства (в данном случае - от исполнения обязательства по внесению арендных платежей).

Следовательно, наличие форс-мажорных обстоятельств влечет за собой лишь освобождение сторон от гражданско-правовой ответственности за невыполнение своих обязательств, а также отодвигает срок исполнения обязательств по договору, но не освобождает ответчика от обязанности своевременно вносить плату, предусмотренной пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данный подход также согласуется с разъяснениями, изложенными в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020, если в условиях распространения новой коронавирусной инфекции будут установлены обстоятельства непреодолимой силы по правилам пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать, что наступление таких обстоятельств само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»), если кредитор не отказался от договора, должник после отпадения обстоятельств непреодолимой силы применительно к пунктам 1, 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан исполнить обязательство в разумный срок.

Согласно части 2 статьи 19 Закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закона № 98-ФЗ) размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Такого соглашения между сторонами не заключалось.

Согласно части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Как следует из выписки из ЕГРЮЛ, основным видом деятельности ООО «Атмосфера» в соответствии с классификатором ОКВЭД является «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом» (68.20.2).

В cooтветствии с постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» и Перечнем отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденных названным выше Постановлением, отрасль, в которых осуществляет свою основную деятельность ООО «Атмосфера», не признана пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В связи с чем, доводы ответчика по первоначальному иску на положения пункта 4 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ несостоятельны.

В обоснование возражений по существу требований ООО «Атмосфера» ссылается на сдачу арендованных по договору № 38 от 05.07.2017 помещений в субаренду ИП ФИО5 и ИП ФИО6 Однако, со стороны ООО «Атмосфера» не представлено доказательств, что арендатором было получено согласие арендодателя на сдачу помещений в субаренду.

В соответствии с пунктом 6.2.13. договора аренды № 38 от 05.07.2017 Арендатор не может передавать другим лицам свои права и обязанности по договору (перенаем) без письменного согласия Арендодателя, а также сдавать помещение в субаренду без письменного согласия Арендодателя, согласованных с ПАО Сбербанк.

Доказательств соблюдения условия, предусмотренного пунктом 6.2.13. договора аренды, ответчиком по первоначальному иску не представлено.

В соответствии с условием пункта 11.5 настоящего Договора, все сообщения и уведомления, направляемые Сторонами друг другу в соответствии или в связи с настоящим Договором, должны быть составлены на русском языке и направлены другой Стороне заказным письмом с уведомлением о вручении или нарочным под роспись уполномоченного лица с регистрацией входящей корреспонденции и отметкой о получении на экземпляре доставившей стороны.

С момента перехода права собственности на объект с кадастровым номером 27:22:0030208:654 к ИП ФИО1, в адрес последнего не поступало письменных уведомлений от ООО «Атмосфера» о передаче в субаренду части или всей площади арендуемого помещения.

Отсутствие согласия Арендодателя или согласования залогодержателем имущества в лице ПАО «Сбербанк» не позволяет Арендатору передать помещение в субаренду (перенаем).

Документы, подтверждающие наличие согласия на передачу помещения с кадастровым номером 27:22:0030208:654 в субаренду (перенаем) от имени предыдущих собственников помещения, ИП ФИО1 не передавались.

С учетом приведенных обстоятельств суд пришел к выводу об отсутствии оснований для уменьшения размера арендной платы и (или) освобождения ответчика от уплаты арендных платежей.

Таким образом, арендодатель вправе претендовать на получение арендной платы по договору за период с 10.10.2019 по 17.11.2020 (дата расторжения договора аренды по соглашению сторон).

Ответчик, в нарушение положений ст. 65 АПК РФ, доказательств отсутствия задолженности не представил, обязательство по внесению арендной платы не исполнил.

Исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды № 38 от 05.07.2017 в виде постоянной и переменной части арендной платы в сумме 6 584 103 руб., основанные на условиях указанного договора и документально подтвержденные истцом, согласно статье 65 АПК РФ, при отсутствии доказательств полной оплаты по договору со стороны ответчика, обосновано удовлетворены судом.

Расчет задолженности судом проверен и признан арифметически верным, соответствующим исковому периоду и условиям договора. Арифметический расчет ответчиком по первоначальному иску не оспорен.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, арбитражный суд правомерно руководствовался следующим.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно пункта 3.10 договора аренды № 38 от 05.07.2017 Арендатор вправе производить перепланировку и /или переустройство Помещения только с письменного согласия Арендодателя.

Строительство и демонтаж перегородок на арендуемой площади Помещения производится силами и за счет Арендатора, только по согласованию с Арендодателем (пункт 4.17 договора).

Пунктом 6.2.7 договора предусмотрено, что Арендатор обязуется не производить никаких перепланировок и переоборудования помещений, прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, ремонтных работ, установки вывесок, указателей рекламных щитов на фасаде и торцах здания без письменного согласования с Арендодателем.

В соответствии с пунктом 4.18 договора порядок и условия финансирования и производства Арендатором неотделимых улучшений в рамках настоящего договора регулируется Сторонами отдельным соглашением.

Материалами дела подтверждается, что работы по строительству санузлов, электромонтажные работы, работы по шпатлеванию стен 1-го и 2-го этажа, работы по строительству каркаса стены и обшивка стен, работы по монтажу труб канализации ГХВ в санузлах и душевой, по выполнению которых ООО «Атмосфера» заключило договоры подряда, проведены в арендованном помещении за счет арендатора.

В силу положений пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Истец просит взыскать стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 596 203 рублей, которые осуществлены им при проведении ремонтных работ, работ по переустройству в арендуемом помещении.

Сторонами договора подписана Разделительная ведомость при выполнении работ по открытию развлекательного комплекса, являющаяся Приложением № 8 к договору аренды № 38 от 05.07.2017 г., в которой Арендодателем и Арендатором согласованы работы в арендуемом помещении, порядок их выполнения и за чей счет эти работы выполняются.

В указанной Разделительной ведомости стороны договора согласовали, что работы, к возмещению которых заявлено ООО «Атмосфера» во встречном иске, производятся за счет арендатора.

Данное условие, предусматривающее возложение на арендатора несение расходов по проведению в помещении неотделимых улучшений, соответствует положениям пункта 2 статьи 623 ГК РФ и исключает возможность последующего взыскания этих затрат с арендодателя.

Иного соглашения, предусмотренного, в том числе п. 4.18 договора, предусматривающего возмещение затрат, арендатором и арендодателем не заключено.

Кроме того, определяя в пункте 4.4. размер арендной платы, арендатор и арендодатель установили, что для проведения ремонта и подготовки помещения Арендодатель предоставляет Арендатору арендные каникулы сроком на 2 месяца с момента подписания договора. С третьего по пятый месяц включительно устанавливается льготная ставка в размере 400 рублей за 1 кв. м помещения в месяц. С шестого по двенадцатый месяц включительно - 500 рублей за 1 кв. м помещения в месяц. С тринадцатого по двадцать четвертый месяц - 550 руб. за 1 кв. м помещения в месяц.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Следовательно, условиями договора предусмотрено несение арендатором расходов на ремонт арендуемого помещения, а также установление арендных каникул сроком 2 месяца, снижение размера арендных платежей с 3 по 12 месяцев аренды.

Неотделимые улучшения, явившиеся результатом работ по отделке потолков в помещении, выполнены в рамках текущего ремонта, проведение которого возложено договором на арендатора за его счет.

Кроме того, положения пункта 2 статьи 623 ГК РФ о наличии у арендатора права на взыскание после прекращения договора стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, в данном случае не применимы, так как условиями договора аренды предусмотрено иное, а именно - частичное освобождение арендатора от уплаты арендных платежей в согласованный сторонами период.

При изложенных обстоятельствах встречные исковые требования необоснованны, в связи, с чем оснований для их удовлетворения у суда не имелось.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм права действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

Доводы апелляционной жалобы выводы суда первой инстанции не опровергают, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 04 мая 2021 года по делу № А73-18206/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Вертопрахова

Судьи

Е.И. Сапрыкина

Е.Г. Харьковская