Гражданский кодекс часть 1

от муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на- Амуре» в лице Комитета по управлению имуществом администрации г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края: ФИО1, представителя по доверенности от 17.12.2014 № 7-5/8696;

от администрации г. Комсомольск-на-Амуре: ФИО2, представителя по доверенности от 02.10.2014 №1-1-17/77;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края

на решение от 08 июня 2015 г.

по делу № А73-855/2015

Арбитражного суда Хабаровского края,

принятое судьей Букиной Е.А.,

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; 681000, <...>)

к муниципальному образованию городской округ «город Комсомольск-на-Амуре» в лице Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре (ОГРН <***>, ИНН <***>; место нахождения: <...>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Муниципальному образованию городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре» в лице Комитета по управлению имуществом администрации г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи (пункты 1.4 и 2.2).

Реализуя преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости, истец считает, что при подготовке проекта договора купли-продажи ответчик установил выкупную цену без учета того, что предприниматель с его согласия осуществил капитальный ремонт выкупаемого имущества. Просит на основании Технического обследования, выполненного ООО «Инспект +» уменьшить выкупную стоимость помещений с 3 931 200 руб. до 2 441 483 руб. на сумму 1 489 717 руб. неотделимых улучшений, произведенных в салоне красоты с согласия арендодателя. По мнению истца, подлежит уменьшению и первоначальный платеж с 10% до 5% от стоимости имущества.

Ответчик с иском не согласился. В отсутствие надлежащего согласия арендодателя на осуществление капитального ремонта, недоказанности стоимости неотделимых улучшений арендованного муниципального имущества и отнесения спорных видов работ к работам, учитываемым при определении стоимости неотделимых улучшений, считает, что требования об уменьшении стоимости нежилого помещения удовлетворению не подлежат.

Решением суда от 8 июня 2015 г. разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, урегулированы. Пункт 1.4 договора купли-продажи от 26.12.2014 № 279 в части стоимости помещения принят в редакции истца – «цена помещения по настоящему договору без учета НДС составляет 2 441 483 руб.». Пункт 2.2. договора купли продажи от 26.12.2014 № 279 в части размера первоначального платежа принят в редакции ответчика – «первоначальный платеж 10 % от стоимости помещения».

Не согласившись с решением суда, комитет по управлению имуществом обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в части принятого в редакции истца содержания пункта 1.4 договора купли-продажи от 26.12.2014 № 279.

В обжалуемой части решение суда просит принять в пользу муниципального образования.

В апелляционной жалобе комитет указывает, что стоимость неотделимых улучшений должна быть определена на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа и степени повреждения. Представленный истцом отчет составлен на основании сметы, и достоверным доказательством стоимости неотделимых улучшений по состоянию на 08.10.2014 не является. К спорным правоотношениям ответчик просит применить позицию Президиума ВАС РФ в постановлении от 25.12.2013 № 9785/12 по делу № А46-764/2011.

В дополнение к апелляционной жалобе ответчик представил отчет об оценке № 10-17/10.14 независимой экспертно-оценочной компании ООО «Истина». Итоговую величину стоимости имущества с учетом неотделимых улучшений с учетом физического износа по состоянию на 08.10.2014 в размере 3 604 000 руб. считает обоснованной и просит решение суда изменить, пункт 1.4 договора купли-продажи от 26.12.2014 № 279 в части стоимости помещения принять в редакции ответчика.

В судебном заседании представители комитета настаивали на доводах апелляционной жалобы и дополнении к ней, считают, что предприниматель, обращаясь в комитет с заявлением о выкупе помещений, не ссылался на стоимость неотделимым улучшений, не представлял документы в подтверждение несения таких расходов. В связи с чем, стоимость выкупного имущества на основании оценочной экспертизы определялась без учета таких работ. Только после направления предпринимателю проекта договора купли-продажи истец заявил о том, что выкупная цена определена без учета неотделимых улучшений, только тогда предприниматель направил в комитет неполный пакет документов о видах и стоимости произведенных работ.

Действия предпринимателя, по мнению комитета, свидетельствуют о злоупотреблении правом, поскольку местный бюджет несет расходы по получению дополнительного отчета об оценке рыночной стоимости выкупаемого объекта.

Предприниматель участие в судебном заседании не принимал, в письменном отзыве просит решение суда не изменять, при этом представил Дополнение по обследованию объекта от 20.09.2015, выполненное ООО «Инспект +». Согласно указанному документу сметная стоимость неотделимых ремонтно-строительных работ с учетом физического износа по состоянию на 4 квартал 2010 г. составляет 1 226 195 руб. (в суде первой инстанции истец настаивал на сумме 1 489 717 руб.).

Повторно изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы с учетом дополнительно представленных документов, апелляционная инстанция приходит к следующим выводам.

Как следует из обстоятельств дела, между обществом и муниципальным образованием возникли разногласия, в том числе в отношении выкупной цены спорного помещения, поэтому общество в порядке статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании таких разногласий и признании договора купли-продажи арендуемого имущества заключенным на условиях, определенных в редакции истца.

Суд первой инстанции, принимая решение в обжалуемой муниципальным образованием части, руководствовался положениями статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Суд исходил из того, что работы по капитальному ремонту арендуемого помещения, судя по выданному предпринимателю разрешению на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, произведены с согласия арендодателя. В этом случае, поскольку муниципальное образование располагало информацией о производстве арендатором неотделимых улучшений, и не учло стоимость неотделимых улучшений при определении рыночной стоимости выкупаемого имущества, суд признал достоверным заключение специализированной организации, которой определена стоимость ремонтных работ в размере 1 489 717 руб.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества) установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закона об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 8 Закона об оценочной деятельности в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки (любое движимое или недвижимое имущество), принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в обязательном порядке проводится оценка объектов оценки, направленная на установление рыночной стоимости объекта оценки для целей определения покупной цены земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного Федерального закона.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. до 1 июня 2015 г.) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Из содержания договора аренды от 21.11.2008, заключённого между Комитетом по управлению имуществом, МУП «Служба заказчика № 4» и предпринимателем ФИО3, следует, что предприниматель обязан производить за свой счет текущий ремонт внутри арендуемых нежилых помещений, фасада зданий и ремонт электро-, сантехнического оборудования, а также капитальный ремонт этих помещений, необходимый арендатору для осуществления своей хозяйственной деятельности (пункт 2.3.6).

Согласно пункту 2.3.9 договора по истечении срока аренды, а также досрочном прекращении действия договора предприниматель обязан передать арендодателю безвозмездно все произведенные в помещении неотделимые улучшения.

В соответствии с пунктом 6.5 договора арендатору за счет собственных средств провести ремонтные работы входного элемента, вывески.

Практически на тех же условиях стороны подписали договор аренды недвижимого имущества № 1392 от 09.01.2014.

Реализуя в октябре 2014 г. преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости, истец обратился в уполномоченный орган с соответствующим заявлением, не ссылаясь на то, что при определении выкупной стоимости следует учитывать стоимость неотделимых улучшений.

Сопроводительное письмо о вручении ответчику документов, подтверждающих выполнение работ и их стоимость, датировано 17.03.2015, после направления предпринимателю проекта договора купли-продажи.

Поскольку стороны не урегулировали спор относительно стоимости выкупного имущества, предприниматель передал спор об урегулировании разногласий в арбитражный суд.

Из обстоятельств дела видно, что при подготовке проекта договора купли-продажи комитет руководствовался отчетом об оценке № 10-17/10.14 независимой экспертно-оценочной компании ООО «Истина», согласно которому рыночная стоимость оцениваемых помещений, находящихся в муниципальной собственности, по состоянию на 08.10.2014 составляет 3 931 200 руб. (без учета НДС). Данная цена включена комитетом в пункт 1.4 проекта договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества.

Рыночная стоимость оцениваемых помещений определена без учета неотделимых улучшений.

Согласно части 6 статьи 5 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В подтверждение согласия арендодателя на неотделимые улучшения арендуемого помещения истец ссылается на распоряжение администрации № 2007-ра от 03.08.2006 о разрешении разработки проекта капитального ремонта с устройством входного элемента, на протокол № 4 от 01.06.206 заседания комиссии по определению видов строительных работ на объектах муниципальной собственности, на разрешения на строительство от 09.11.2009 и на ввод объекта в эксплуатацию от 05.04.2012.

При таких обстоятельствах, исходя из императивного характера положений части 6 статьи 5 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, Комитет по управлению имуществом администрации г. Комсомольска-на-Амуре, при заключении с ИП ФИО3 договора купли-продажи обязана была произвести оценку стоимости неотделимых улучшений вышеуказанного нежилого помещения и зачесть данную стоимость в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

В подтверждение стоимости неотделимых улучшений предприниматель ссылается на Техническое обследование объекта от 20.09.2015, выполненное ООО «Инспект +», по которому сметная стоимость таких улучшений по состоянию на третий квартал 2010 г. составляет 1 489 717 руб.

Между тем, согласно разъяснениям, данным Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 25.12.2012 № 9785/12, стоимость таких улучшений определяется с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения на ту же дату, что и стоимость имущества.

Поскольку суд первой инстанции принял решения без учета указанных разъяснений, уменьшив рыночную стоимость выкупаемого имущества на величину расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя, обжалуемое решение следует изменить.

В суд апелляционной инстанции стороны представили дополнительные доказательства.

Комитет представил отчет об оценке № 10-17/10.14 независимой экспертно-оценочной компании ООО «Истина», согласно которой стоимость имущества с учетом неотделимых улучшений с учетом физического износа по состоянию на 08.10.2014 составляет 3 604 000 руб.

Предприниматель представил Дополнение по обследованию объекта № 195-15 от 20.09.2015, выполненное ООО «Инспект +», согласно которому сметная стоимость неотделимых ремонтно-строительных работ с учетом физического износа (2010-2014 гг.) по состоянию на 4 квартал 2010 г. составляет 1 226 195 руб. (соответственно без учета физического износа - 1 489 717 руб.).

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав представленное предпринимателем в материалы дела техническое обследование и дополнение к нему, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что оно не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010.

Фактически специалистами указанной организации определена не стоимость произведенных неотделимых улучшений по состоянию на ту же дату, что и стоимость имущества, а величина расходов по капитальному ремонту с устройством входного элемента, понесенных арендатором в 2009 – 2012 гг.

Принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа.

Экспертное заключение, представленное ответчиком, соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), поэтому принимается в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости выкупаемого имущества.

В этой связи пункт 1.4 договора купли-продажи от 26.12.2014 № 279 в части стоимости помещения следует принять в следующей редакции – «цена помещения по настоящему договору без учета НДС 3 604 000 руб.».

В остальной части обжалуемое решение суда следует оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08 июня 2015 г. по делу № А73-855/2015 изменить.

Абзац 1 резолютивной части решения от 08 июня 2015 г. изменить в части стоимости помещения и изложить в следующей редакции: «Пункт 1.4 договора купли-продажи № 279 от 26.12.2014 в части стоимости помещения принять в редакции: «Цена помещения по настоящему договору без учета НДС составляет 3 604 000 руб.».

В остальной части оставить обжалуемое решение без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

Е.В. Гричановская

Судьи

М.О. Волкова

И.В. Иноземцев