Гражданский кодекс часть 1

от ООО «Жилстройреконструкция»: Мотлохова Е.А., представитель по доверенности от 19.10.2020; Артищев О.В., представитель по доверенности от 02.09.2019 №Ж-01/19;

от Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска: Иванова Т.Е., представитель по доверенности от 29.11.2019 №4/08-37;

от Администрации города Хабаровска: Иванова Т.Е., представитель по доверенности от 11.10.2019 №1.1.29-240,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Жилстройреконструкция»

на решение от 06.07.2020

по делу №А73-3432/2020

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Жилстройреконструкция» (ОГРН 1022700857563, г. Хабаровск)

к Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700332587, г. Хабаровск)

о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды, признании договора аренды действующим

третье лицо: Администрация города Хабаровска,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Жилстройреконструкция» (ООО «Жилстройреконструкция») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (Департамент) о признании незаконным (недействительным) уведомления от 31.02.2019 №17-06/15887 о расторжении договора аренды земельного участка №1148 от 26.04.2005, признании договора аренды земельного участка №1148 от 26.04.2005 действующим.

Требования мотивированы необоснованностью одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, что лишает истца права окончить строительство по объективным, не зависящим от арендатора, обстоятельствам.

Определением от 09.06.2020 на основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация г. Хабаровска (Администрация).

До принятия судебного акта истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил формулировку первого пункта требований, согласно которым просит признать незаконным односторонний отказ ответчика от договора аренды земельного участка №1148 от 26.04.2005, выраженный в уведомлении от 31.02.2019 №17-06/15887.

Уточнения предмета иска приняты судом к рассмотрению.

Решением от 06.07.2020 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе с дополнениями к ней ООО «Жилстройреконструкция» считает судебный акт подлежащим отмене, а требования – удовлетворению.

В обоснование указано на отсутствие у истца в период действия договора аренды возможности начать активное строительство ввиду нахождения на земельном участке двух руинированных зданий, разрешение на снос которых ответчик и другие государственные и муниципальные органы не давали, настаивая на полном расселении нанимателей и собственников жилых помещений, числящихся в домах; отсутствие в решении суда ссылки на норму права об обязанности истца осуществить расселение граждан; отсутствие просрочек по внесению арендной платы; разработку проектно-сметной документации, получение технических условий на проектирование инженерных сетей, разработку документации по планировке территории, на что потрачено более 80 000 000 руб.; использование спорного земельного участка в период с 2005г. по 2019г. по назначению.

По мнению заявителя жалобы, односторонний отказ от договора аренды не отвечает критериям добросовестности, в отсутствие возможности принудительного расселения собственников, в то время как с 2018 года правовые основания для расселения, основанные на части 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, имеются у Администрации города; отказ арендодателя от договора аренды влечет для истца невозможность осуществления деятельности, что является самостоятельным основанием для признания отказа злоупотреблением правом.

При этом, в пункте 1.3 договора аренды указано, что на момент заключения договора сдаваемый объект свободен от прав третьих лиц, что не соответствует действительности и грубо нарушает положения жилищного законодательства, поскольку на день принятия постановления мэра города от 13.05.2002 №549 ряд граждан являлись собственниками квартир а домах, которые администрация своим распорядительным актом разрешила к сносу коммерческой организацией. Указанное обстоятельство свидетельствует о незаконности постановления №549, а также последующих распорядительных актов органов власти, в части возложения на застройщика обязанности по расселению жильцов и сносу жилых домов.

Кроме того, 19.12.2016 обществом заключен договор долевого участия в строительстве с гр-ном Докучаевым А.В., исходя из чего на основании части 1 статьи 13 Федерального закона от 39.12.2004 №214-ФЗ возник залог земельного участка, находящегося у застройщика на праве аренды.

В этой связи, поскольку гр-н Докучаев А.В. является залогодержателем спорного земельного участка, решение подлежит отмене с переходом к рассмотрению дела по правилам первой инстанции.

В отзыве на апелляционную жалобу Департамент выразил несогласие с ее доводами, ссылаясь на наличие права немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в установленные в пункте 2 статьи 610 ГК РФ сроки; в то же время при отказе от договора арендодателем принят во внимание длительный период действия договора, фактическое состояние земельного участка в настоящее время (заброшенность, зарос кустами и деревьями), жилой комплекс не возведен, не окончены подготовительные работы к освоению земельного участка; безосновательность ссылки на статью 32 Жилищного кодекса РФ; решение о сносе домов на момент заключения договора аренды не принималось; расселение жилых помещений, расположенных на земельном участке, предоставленном для строительства, носит компенсационный характер, является подготовкой участка к его освоению, строительству.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2020 апелляционная жалоба принята к производству с назначением судебного заседания на 23.09.2020 на 09 час. 20 мин.

По ходатайству истца рассмотрение дела дважды откладывалось для предоставления возможности урегулировать спор мирным путем.

В судебном заседании 03.11.2020 представители ООО «Жилстройреконструкция» поддержали доводы жалобы, ссылаясь на злоупотребление правом со стороны арендодателя, поскольку отказ от договора направлен на причинение арендатору убытков; заявили ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: свидетельств о государственной регистрации права, договоров на передачу комнат в собственность, договора участия в долевом строительстве, выписки из ЕГРП.

Представитель Департамента и Администрации, возражая против доводов жалобы, сослался на длительный срок неиспользования земельного участка, на котором находится только котлован, угрожающий жизни и здоровью граждан. Возражая против приобщения дополнительных документов, указал на отсутствие заявления данного ходатайства в ходе рассмотрения спора по существу.

Кроме того, указал на невозможность заключения мирового соглашения, представив служебные записки об отказе в мирном урегулировании спора от 06.10.2020 и от 21.10.2020. Данные документы приобщены к материалам дела в порядке части 2 статьи 268 АПК РФ.

Рассмотрев ходатайство истца о приобщении новых доказательств, апелляционный суд не усматривает процессуальных оснований, установленных частью 2 статьи 268 АПК РФ, для его удовлетворения, учитывая положения статей 9 и 65 АПК РФ, согласно которым оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности, в силу которого риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса); факт участия истца в ходе рассмотрения спора по существу, длительность слушания дела, достаточный период времени для представления таких доказательств в суд первой инстанции, отсутствие объективной невозможности представления этих доказательств в суде первой инстанции.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, пояснения участников процесса, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.

Согласно материалам дела постановлением мэра г. Хабаровска от 13.05.2002 №549 ООО «Жилстройреконструкция» предварительно согласован земельный участок, площадью 7 296,6 кв.м, для проектирования жилого дома по ул. Нагишкина в Центральном районе г. Хабаровска согласно прилагаемому проекту границ для проведения проектно-изыскательских работ, со сносом жилых домов №5 по ул. Нагишкина, №51 по ул. Карла Маркса.

16.09.2002 утверждено архитектурно-планировочное задание №165 для строительства жилого дома по индивидуальному проекту.

Постановлением мэра г. Хабаровска от 20.12.2004 №1853 внесены изменения в постановление №549 от 12.05.2002 путем дополнения пункта о предоставлении ООО «Жилстройреконструкция» земельного участка в аренду сроком по 12.05.2005 на период проектирования жилого комплекса.

26.04.2005 между Департаментом (арендодатель) и ООО «Жилстройреконструкция» (арендатор) в порядке реализации постановления мэра города Хабаровска от 13.05.2002 №549 заключен договор аренды №1148, по условиям которого во временное владение арендатора передан земельный участок с кадастровым номером 27:23:030111:0010, общей площадью 7 269,9 кв.м, расположенный по ул. Нагишкина г. Хабаровска, для использования под проектирование жилого комплекса.

Срок действия договора установлен с 26.04.2005 по 12.05.2005 (пункт 1.2).

Впоследствии постановлениями мэра г. Хабаровска от 14.06.2005, от 17.07.2006 №869, от 13.06.2007 №890 срок договора аренды продлевался по 13.06.2006, по 14.06.2007, по 15.04.2008 соответственно. Сторонами договора подписано дополнительное соглашение от 05.07.2007.

Распоряжением Правительства Хабаровского края от 08.12.2008 №817-рп на три года продлен срок предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:030111:0010 для строительства жилого комплекса.

Дополнительным соглашением от 17.12.2008, заключенным между Министерством имущественных отношений Хабаровского края и ООО «Жилстройреконструкция», пункт 1.1 договора аренды дополнен указанием о предоставлении земельного участка 27:23:030111:10, площадью 7 387 кв.м, сроком на три года для строительства жилого комплекса в Центральном районе г. Хабаровска. Договор изложен в новой редакции.

Согласно пункту 2.1 срок договора установлен по 08.12.2011.

Распоряжением Правительства Хабаровского края №640-рп от 11.10.2010 в распоряжение от 08.12.2008 №817-рп внесены изменения, пункт 3 добавлен абзацем следующего содержания: ООО «Жилстройреконтсрукция» обеспечить до получения разрешения на строительство жилого комплекса расселение жильцов и снос жилых домов №5 по ул. Нагишкина, №51 по ул. Карла Маркса в Центральном районе г. Хабаровска.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 10.05.2012 пункт 1.1 договора аренды дополнен указанием на предоставление земельного участка 27:23:030111:10, площадью 7 387 кв.м, для строительства жилого комплекса в соответствии с градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки в г. Хабаровске для территориальной зоны ц-1 а-1 делового ядра центра города.

В соответствии с пунктом 2.1 дополнительного соглашения срок договора аренды установлен на неопределенный срок. При этом пунктом 2.3 предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения вновь установленного срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону за один месяц. По истечении такого месячного срока договор считается расторгнутым.

Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

На основании решения Арбитражного суда Хабаровского края по делу №А73-20673/2009 от 22.03.2010 ООО «Жилстройреконструкция» выдано разрешение на строительство №RU27301000-01/11 от 12.01.2011 сроком действия по 12.06.2012.

Срок действия разрешения на строительство неоднократно продлевался: по 01.09.2013, по 23.11.2014, по 27.02.2015, по 27.02.2017, по 27.06.2018, по 27.10.2019, по 27.01.2020.

Письмом от 31.12.2019 №17-06/15887 арендодатель уведомил арендатора об отказе от договора в порядке статьи 610 ГК РФ, указав, что договор считается расторгнутым с 01.02.2020, предъявив требование об освобождении земельного участка.

Уведомление получено арендатором 14.01.2020.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность отказа от договора, недобросовестность действий арендодателя, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, в соответствии с условиями дополнительного соглашения №10259.1 от 10.05.2012 договор аренды №1148 от 26.04.2005 заключен на неопределенный срок.

В силу пунктов 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450.1 ГК РФ).

Согласно материалам дела направленное ответчиком истцу уведомление №17-06/15887 от 31.12.2019 об отказе от договора аренды получено последним 14.01.2020.

Данное обстоятельство подтверждено входящим штампом.

Мотивов для отказа арендодателя от договора в уведомлении от 31.12.2019 не указано.

Вместе с тем, при рассмотрении настоящего спора судом установлено, что за период пользования земельным участком с момента передачи его арендатору 20.12.2004, что зафиксировано в пункте 7.1 договора аренды в первоначальной редакции, по дату отказа арендодателя от договора 31.12.2019, что в общей сложности составляет срок в 15 лет, арендатор к строительству так и не приступил.

Представленные в материалы дела истцом документы свидетельствуют лишь о проведении в период с 2006г. по 2014г. таких видов работ, как инженерные, инженерно-геодезические, инженерно-геологические изыскания, топографо-геодезические работы, проектные работы по разработке проектной документации и планировке территории, по изготовлению проекта границ земельного участка, получению технических условий на проектирование системы коллективного приема телевидения, работы по выносу кабеля, консультационные услуги природоохранного назначения, услуги по подготовке магистральных электросетей для подключения дополнительной нагрузки, снос трансформаторной подстанции и выкуп части квартир у собственников домов, подлежащих расселению.

При этом, из представленных истцом документов следует, что заключенный в 2014 году с ООО «ДальСтройМагистраль» договор подряда соглашением сторон от 16.12.2016 расторгнут.

Из материалов дела следует, что на момент заключения договора аренды истцу было известно о наличии на земельном участке обременения в виде жилых домов и о возникновении обязанности в связи с заключением этого договора по сносу и расселению граждан из сносимых домов за счет собственных средств.

Постановление мэра города Хабаровска от 13.05.2002 №549, в редакции постановления от 20.12.2004 №1853, истцом не оспорено и незаконным не признано; договор аренды заключен и исполнялся сторонами.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства в порядке статей 65, 71 АПК РФ, суд первой инстанции не установил наличие на стороне арендодателя недобросовестности при заявлении предусмотренного законом и договором отказа от исполнения договора аренды земельного участка, что повлекло отказ в удовлетворении иска.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии у истца в период действия договора аренды возможности начать активное строительство ввиду нахождения на земельном участке двух руинированных зданий, разрешение на снос которых ответчик и другие государственные и муниципальные органы не давали, настаивая на полном расселении нанимателей и собственников жилых помещений, числящихся в домах, подлежит отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно материалам дела при предварительном согласовании ООО «Жилстройреконструкция» спорного земельного участка для предоставления в целях проектирования жилого дома в постановлении мэра города Хабаровска от 13.05.2002 №549, в редакции постановления от 20.12.2004 №1853, указано на необходимость осуществления сноса двух жилых домов и вывоза гаражей некапитального типа.

Пункт 8 архитектурно-планировочного задания №165 для строительства жилого дома по индивидуальному проекту, утвержденного 16.09.2002, также содержит указание на снос двух жилых домов по ул. Нагишкина, 5 и ул. Карла Маркса, 51.

Изложенное свидетельствует о том, что на момент заключения договора аренды истец знал о наличии на земельном участке обременения в виде жилых домов и о возникновении обязанности в связи с заключением этого договора по сносу и расселению граждан из сносимых домов за счет собственных средств, в отсутствие принятого в отношении них решения о сносе и об изъятии земельного участка для муниципальных (государственных) нужд.

Таким образом, арендатор добровольно принял на себя обязательство по сносу и расселению жильцов квартир в сносимых им домах за счет собственных средств.

Данная обязанность истцом частично исполнена.

С учетом изложенного, довод жалобы об отсутствии в решении суда ссылки на норму права об обязанности истца осуществить расселение граждан подлежит отклонению, равно как и ссылка о несоответствии действительности указания в пункте 1.3 договора аренды, что на момент заключения договора сдаваемый объект свободен от прав третьих лиц.

Согласно правовому подходу, изложенному в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.10.2011 №5495/11, от 03.04.2012 №17043/11, участие хозяйствующих субъектов в денежной или натуральной форме в развитии социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры муниципальных образований без встречного гражданско-правового предоставления со стороны последних, не противоречит действующему гражданскому законодательству.

Применительно к настоящему спору интерес арендатора заключался в выполнении строительных работ на земельном участке после его освобождения от расположенных на нем жилых домов. При этом такое освобождение ООО «Жилстройреконструкция» обязалось осуществить за свой счет путем приобретения и передачи нового жилья для проживавших в нем граждан. Следовательно, действия арендатора по расселению жильцов из домов, подлежащих сносу, и расположенных на земельном участке, предоставленном для строительства, носят компенсационный характер и являются подготовкой участка к его освоению и строительству.

Кроме того, территория земельного участка, в отношении которого с истцом заключен договор аренды, имеет коммерчески выгодное расположение в центре города, является перспективной и инвестиционно-привлекательной.

Наличие объективных препятствий в освоении земельного участка в случае их существенности или неустранимости могли явиться основанием для инициирования арендатором вопроса о внесении изменений в заключенный договор аренды, в том числе по установлению конкретного срока его действия, прекращении договорных отношений или реализации иных предусмотренных законом способов оптимизации финансового бремени.

Между тем, таких мер истцом до момента получения уведомления об отказе от договора не предпринималось.

Ссылка в жалобе на отсутствие просрочек по внесению арендной платы не имеет правового значения для настоящего спора, поскольку отказ от договора аренды не связан с наличием задолженности по арендной плате.

Довод об использовании спорного земельного участка в период с 2005г. по 2019г. по назначению, со ссылкой на разработку проектно-сметной документации, получение технических условий на проектирование инженерных сетей, разработку документации по планировке территории, на что потрачено более 80 000 000 руб., не может быть принят во внимание.

Как указано выше и следует из представленных в материалы дела доказательств, последние свидетельствуют о проведении в период с 2006г. по 2014г. инженерных, инженерно-геодезических, инженерно-геологических изысканий, топографо-геодезических работ, проектных работ по разработке проектной документации и планировке территории, по изготовлению проекта границ земельного участка, получению технических условий на проектирование системы коллективного приема телевидения, работ по выносу кабеля, консультационных услуг природоохранного назначения, услуг по подготовке магистральных электросетей для подключения дополнительной нагрузки, сносе трансформаторной подстанции и выкупе части квартир у собственников домов, подлежащих расселению.

При этом, заключенный в 2014 году истцом с ООО «ДальСтройМагистраль» договор подряда соглашением от 16.12.2016 расторгнут.

Согласно акту обследования земельного участка, отведенного под строительство «Жилой комплекс по ул. Нагишкина в г. Хабаровске», на момент его осмотра (10.02.2020) территория огорожена забором из металлического профиля, не освещена; в границах земельного участка расположены два руинированных здания, 10 некапитальных неиспользуемых объектов; с западной стороны строительной площадки вырыт котлован, который занесен снегом, зарос вокруг и внутри кустарником, строительство не ведется, строительные материалы и техника отсутствуют; руинированные здания заросли изнутри деревьями и кустарниками, имеют следы пожара.

Аналогичный акт осмотра земельного участка составлен 12.04.2019.

Таким образом, доказательств, свидетельствующих о наличии на спорном земельном участке незавершенного строительством объекта, не представлено.

В данном случае по договору аренды земельный участок предоставлендля проектирования истроительства объекта «Жилой комплекс по ул. Нагишкина в г. Хабаровске» 26.04.2005, фактически передан 20.12.2004 (пункт 7.1 договора аренды в первоначальной редакции), который на дату отказа от договора (31.12.2019) строительством не начат.

Довод жалобы о злоупотреблении ответчиком правом, со ссылкой на то, что отказ арендодателя от договора аренды влечет для истца невозможность осуществления деятельности, в отсутствие возможности принудительного расселения собственников, в то время как с 2018 года правовые основания для расселения, основанные на части 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, имеются у Администрации города, подлежит отклонению по следующим основаниям.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 10 ГК РФ, под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лиц, связанное с нарушением пределов осуществления гражданских прав, направленное исключительно на причинение вреда третьим лицам.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Положениями пункта 4 статьи 450.1 ГК РФ также установлено, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, основным признаком наличия злоупотребления правом является намерение причинить вред другому лицу, намерение употребить право во вред другому лицу. В связи с этим, для квалификации действий как совершенных со злоупотреблением правом должны быть представлены доказательства того, что совершая определенные действия, сторона намеревалась причинить вред другому лицу.

Как указано выше, в ходе рассмотрения спора судом установлено, что за период пользования земельным участком с момента фактической передачи его арендатору 20.12.2004 (пункт 7.1 договора аренды в первоначальной редакции) по дату отказа арендодателя от договора 31.12.2019, что в общей сложности составляет срок в 15 лет, арендатор к строительству так и не приступил. Заросший кустарниками котлован таким доказательством не является.

Кроме того, при принятии решения об отказе от договора арендодателем учитывался длительный период действия договора, фактическое состояние земельного участка, заросшего кустарниками и деревьями, с наличием на нем двух руинированных зданий, представляющего опасность для неограниченного круга лиц; на дату отказа от договора не окончены были даже подготовительные работы к освоению земельного участка.

При этом, арендодатель не чинил препятствия в использовании истцом земельного участка по целевому назначению, учитывая факт неоднократного продления действия спорного договора аренды земельного участка и выданного разрешения на строительство, в то время какстроительство на земельном участке не начато.

Согласно части 2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу статьи 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов.

Между тем, жилищный комплекс, для строительства которого предоставлен спорный земельный участок, к таким объектам не относится.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

В силу части 11 статьи 32 Жилищного кодекса РФ в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

Между тем, на момент предоставления земельного участка истцу в аренду решение в отношении расположенных на спорном земельном участке жилых домов об их непригодности и сносе не принималось. Заключение о выявлении оснований для признания дома №51 по ул. Карла Маркса аварийным и подлежащим сносу принято только 30.11.2018.

Решения о развитии застроенной территории, предоставленной истцу в аренду, также не принималось.

Жилищный комплекс, для строительства которого был предоставлен спорный земельный участок, к государственным или муниципальным нуждам не относится, в то время как строительство указанного жилищного комплекса планировалось в коммерческих интересах истца.

Таким образом, положения статьи 32 Жилищного кодекса РФ, регулирующей обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, на которую ссылается истец, к настоящему спору применению не подлежат, в связи с чем довод жалобы о незаконности постановления мэра №549, а также последующих распорядительных актов органов власти, в части возложения на застройщика обязанности по расселению жильцов и сносу жилых домов, не принимается.

Довод о невозможности расселения домов ввиду отсутствия контактных сведений о собственниках жилых помещений, подлежащих расселению, не подтверждает добросовестность действий истца, не принявшего полный и необходимый комплекс мер, направленных на исполнение своих обязательств.

Указанное также не свидетельствует о наличии признаков недобросовестности в действиях ответчика, не обладающего какими-либо властными полномочиями в отношении собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Ссылка на наличие на стороне арендатора значительных расходов, понесенных в связи с освоением предоставленного в аренду земельного участка, также не свидетельствует о недобросовестности арендодателя при направлении отказа от договора и не является достаточным и безусловным основанием для сохранения арендных правоотношений на неопределенный срок.

Довод апелляционной жалобы о заключении истцом 19.12.2016 договора долевого участия в строительстве с гр-ном Докучаевым А.В., исходя из чего последний является залогодержателем спорного земельного участка, необходимости в этой связи перехода к рассмотрению дела по правилам первой инстанции, подлежит отклонению по следующим основаниям.

В данном конкретном случае, в условиях, когда застройщиком в течение 15-ти лет не предпринято никаких мер для начала строительства жилищного комплекса (объект незавершенного строительства на земельном участке отсутствует), интересы единственного дольщика (частный интерес) не может быть противопоставлен публичным интересам (неопределенного круга лиц), учитывая, что право дольщика может быть восстановлено путем возврата ему (взыскания с застройщика) денежных средств (в случае их уплаты).

В этой связи безусловные основания для перехода к рассмотрению дела по правилам первой инстанции отсутствуют.

Изложенное в совокупности свидетельствует о несостоятельности доводов апелляционной жалобы и отсутствии правовых оснований для ее удовлетворения.

По указанным основаниям решение суда, принятое при правильном применении норм права и установлении всех обстоятельств, имеющих значение для дела, отмене не подлежит.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ, учитывая результат рассмотрения апелляционной жалобы, факт предоставления истцу отсрочки по оплате государственной пошлины, с последнего надлежит взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 06.07.2020 по делу №А73-3432/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилстройреконструкция» в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе - 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

И.В. Иноземцев

Ж.А. Усенко