Гражданский кодекс часть 1

от общества с ограниченной ответственностью "Салон союза художников": ФИО2, представитель на основании протокола общего собрания учредителей общества от 27.12.2019;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска"

на решение от 10.06.2021

по делу № А73-3459/2021

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска"

к обществу с ограниченной ответственностью "Салон союза художников"

о взыскании задолженности по договору аренды

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (далее – АО «ЦИТ г. Хабаровска») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Салон Союза Художников» (далее – ООО «Салон Союза Художников») о взыскании 898 830 руб., в том числе: задолженность в размере 884 598,20 руб. по договору аренды от 14.05.2020 №112/20 за период 01.04.2020 по 31.01.2021, пени в размере 14 231,80 руб. за период с 11.04.2020 по 13.01.2021.

Определением суда от 03.06.2021 в соответствии с частью 2 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск ООО «Салон Союза Художников» к АО «ЦИТ г. Хабаровска» об уменьшении размера арендной платы по договору аренды объектов нежилого фонда №112/20 от 14.05.2020, заключенному между АО «Центр инновационных технологий г. Хабаровска» и ООО «Салон Союза Художников» на 50% за период июль - декабрь 2020 года.

Решением от 10.06.2021 суд взыскал с ООО «Салон Союза Художников» в пользу АО «ЦИТ г. Хабаровска» задолженность по арендной плате в размере 479 159 руб. 12 коп., расходы по государственной пошлине в размере 14 778 руб. 33 коп.В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказал.

Встречный иск суд удовлетворил,уменьшив размер арендной платы по договору аренды объектов нежилого фонда №112/20 от 14.05.2020, заключенному между АО «ЦИТ г. Хабаровска» и ООО «Салон Союза Художников» на 50% за период июль - декабрь 2020 года.

Не согласившись с решением суда, АО «ЦИТ г. Хабаровска» заявило апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, которым первоначальные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать, поскольку не доказана невозможность использования переданного в аренду нежилого помещения в заявленный период.

В судебном заседании представитель АО «ЦИТ г. Хабаровска» поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить.

Представитель ООО «Салон Союза Художников» в представленном отзыве и в судебном заседании отклонил доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав представленные материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, апелляционный суд не находит оснований отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, 14.05.2020 между АО «ЦИТ г. Хабаровска» (Арендодатель) и ООО «Салон Союза Художников» (Арендатор) заключен договор аренды № 112/20 (далее – договор), по условиям которого Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование объект нежилого фонда – функционального (встроенного) помещения 1(1-6), площадью 90,5 кв., расположенного по ул. Муравьева-Амурского, 15 в г. Хабаровске, для использования под торговлю.

Согласно пункту 1.2, срок действия договора определяется с 01 апреля 2020 по 28 февраля 2021 года. При отсутствии возражений арендодателя, арендатор, по окончании срока действия договора, продолжал пользоваться помещением, в связи с чем, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, действие договора продлено на неопределенный срок.

Передаточным актом от 14.05.2020 зафиксирована передача помещения Арендатору 01.04.2020.

Согласно пункту 2.1 договора, сумма арендной платы составляет 135 146,37 руб. в месяц, которая должна быть оплачена до 10 числа текущего месяца за текущий месяц. Арендная плата подлежит ежегодной индексации на уровень инфляции на 1 января соответствующего года.

При изменении порядка исчисления арендной платы и (или) размера арендной платы Арендодатель письменно уведомляет об этом Арендатора в 15-дневный срок с момента принятия решения, при этом внесения соответствующих изменений в договор не требуется (пункт 2.4 договора).

Дополнительным соглашением от 20.07.2020 в связи с эпидемией коронавируса и в целях экономической поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства арендная плата по договору установлена на срок с 01.04.2020 по 30.06.2020 в размере 67 573,19 руб. в месяц.

13.11.2020 арендатор обратился в АО «ЦИТ г. Хабаровска» с просьбой уменьшить размер арендной платы по договору на 50% за период июль-декабрь 2020 года, ссылаясь на продолжение экономического кризиса в условиях пандемии, снижение покупательной способности населения. Письмом от 25.11.2020 исх. №4816/03-04 АО «ЦИТ г. Хабаровска» данная просьба отклонена.

Уведомлением от 16.12.2020 Арендодатель известил ООО «Салон Союза Художников» об изменении, исходя из установленного уровня инфляции, размера арендной платы по договору, который с 01.01.2021 составит 140 146,79 руб.

18.01.2021 в связи с наличием задолженности по договору АО «ЦИТ г. Хабаровска» направило в адрес арендатора претензию исх. №92/03-04 от 15.01.2021. Претензия оставлена ООО «Салон Союза Художников» без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд.

ООО «Салон Союза Художников» в свою очередь, ссылаясь на незаконность отказа арендодателя в уменьшении размера арендной платы за 2020 год, предъявило встречный иск.

В соответствии с положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, установленные договором.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).

Данная норма предоставляет дополнительные возможности для снижения риска издержек арендатора по эксплуатации арендованного имущества. Если иное не предусмотрено законом, то арендатор вправе требовать в одностороннем порядке уменьшения арендной платы при наличии двух оснований: во-первых, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существо ухудшились (снизились полезные свойства объекта аренды); во-вторых, данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в котором он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам.

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом, по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

В случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (пункт 1 статьи 6 ГК РФ).

По смыслу пункта 4 статьи 614 ГК РФ в ее нормативном единстве со статьями 606, 611 ГК РФ разъяснениями, изложенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13689/12 от 09.04.2013, предполагающими направленность арендных отношений на фактическое использование арендуемой вещью с целью извлечения из нее полезных свойств, при наличии возражений арендатора о наличии препятствий в пользовании арендуемым имуществом доказыванию подлежит факт создания арендодателем конкретных препятствий в фактическом пользовании имуществом, и именно во взаимосвязи с невозможностью фактического использования имущества в конкретный период норма пункта 4 статьи 614 ГК РФ связывает невозможность использования арендатором имущества.

Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу части 2 статьи 450 ГК РФ. Ухудшения должны произойти в силу случайных причин, то есть не должно быть виновного поведения арендатора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации мерами ответственности за неисполнение обязательства являются: возмещение убытков, взыскание неустойки, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами.

Таким образом, пункт 3 статьи 401 ГК РФ определяет основания ответственности явного должника за нарушение обязательства и не предусматривает оснований освобождения стороны по договору от исполнения самого обязательства (в данном случае - от исполнения обязательства по внесению арендных платежей).

Следовательно, наличие форс-мажорных обстоятельств влечет за собой лишь освобождение сторон от гражданско-правовой ответственности за невыполнение своих обязательств, а также отодвигает срок исполнения обязательств по договору, но не освобождает ответчика от обязанности своевременно вносить плату, предусмотренной пунктом 1 статьи 614 ГК РФ.

Данный подход, как верно указал суд первой инстанции, также согласуется с разъяснениями, изложенными в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №1, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020 (далее – Обзор №1 от 21.04.2020), если в условиях распространения новой коронавирусной инфекции будут установлены обстоятельства непреодолимой силы по правилам пункта 3 статьи 401 ГК РФ, необходимо учитывать, что наступление таких обстоятельств само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"), если кредитор не отказался от договора, должник после отпадения обстоятельств непреодолимой силы применительно к пунктам 1, 2 статьи 314 ГК РФ обязан исполнить обязательство в разумный срок.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ, основным видом деятельности ООО «Салон Союза Художников» в соответствии с классификатором ОКВЭД является «Деятельность коммерческих художественных галерей, торговля розничная произведениями искусства в коммерческих художественных галереях (47.78.5)».

Помещения по спорному договору аренды предоставлены арендатору для использования под торговлю.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, к их числу отнесен такой вид деятельности как торговля розничная в неспециализированных магазинах.

Согласно части 2 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее – Закон №98-ФЗ), размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 №68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Частью 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ, предусмотрено, что арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре №1 от 21.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы за период 2020 года. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Исходя из буквального толкования положений части 4 статьи 19 Закона №98-ФЗ, право на названные преференции имеют только арендаторы, прямо поименованные в данных нормах.

Вместе с тем, учитывая, что арендатор осуществляет деятельность в отрасли, входящей в перечень наиболее пострадавших, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что к правоотношениям сторон применимы положения Закона №98-ФЗ, ООО «Салон Союза Художников» вправе воспользоваться правом на защиту своего нарушенного права в виде уменьшения размера арендной платы по договору, при наличии доказательств фактического ограничения деятельности магазина в арендуемом помещении.

Из материалов дела следует, что арендатор обращался к арендодателю с просьбой о снижении размера арендной платы по договору. По данному обращению арендатора дополнительным соглашением от 20.07.2020 арендная плата по договору установлена на срок с 01.04.2020 по 30.06.2020 в размере 67 573,19 руб. в месяц.

В уменьшении размера арендной платы на период с июля по декабрь 2020 года АО «ЦИТ г. Хабаровска» арендатору отказано.

В обоснование требований об уменьшении арендной платы, арендатором в материалы дела представлены документы, свидетельствующие об ограничении работы Салона, расположенного в арендуемом помещении, в заявленный во встречном иске период – с июля по декабрь 2020 года, а именно: трудовые договоры с работниками, дополнительные соглашения к ним об изменении графика работы, штатное расписание, приказы об установлении неполного режима работы магазина, о предоставлении работникам отпуска без сохранения заработной платы.

Оценив представленные доказательства, с учетом того, что ответчик осуществлял деятельность в сфере, признанной наиболее пострадавшей в условиях распространения коронавирусной инфекции, и в связи с введением органом государственной власти запрета деятельности организаций, осуществляющих розничную торговлю непродовольственными товарами и оказание услуг с очным присутствием граждан, арендатор не мог использовать арендованные у предпринимателя помещения, суд пришел к верному выводу о том, что арендатор вправе претендовать на уменьшение размера арендной платы за период с 01.04.2020 до конца 2020 года в силу части 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ.

Поскольку соглашения по вопросу об уменьшении размера арендной платы за период с июля по декабрь 2020 года сторонами не достигнуто, с учетом того, что невозможность использования помещения по назначению в полном объеме сохранялась по причине ограничения осуществляемой Обществом деятельности, принимая во внимание пояснения представителя ООО «Салон Союза Художников» о заключении между сторонами спора договора аренды в отношении этого же помещения на новый срок на условиях арендной платы в размере 50% от установленного настоящим договором размера арендной платы, суд первой инстанции правомерно удовлетворил встречный иск.

С учетом уменьшения ежемесячного размера арендных платежей за период с июля по декабрь 2020 года на 50% (до 67 573,19 руб.), произведенной арендатором частичной оплаты, задолженность ООО «Салон Союза Художников» по договору за заявленный в иске период с 01.04.2020 по 31.01.2020 составляет 479 159,12 руб. ((67 573,19 руб./мес. * 9мес. с апр. по дек.2020 + 140 146,79 руб. за янв. 2021) - 269 146,38 руб. част. оплата), которая обоснованно взыскана судом с ответчика в пользу истца по первоначальному иску. В удовлетворении остальной части исковых требований АО «ЦИТ г. Хабаровска» о взыскании долга суд правомерно отказал.

Отказывая в удовлетворении требований по первоначальному иску о взыскании пени за просрочку внесения арендных платежей, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Положениями п. 1 ст. 19 ФЗ №98 установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. Так, в пункте 1 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее – Требования) предусмотрено, что настоящие требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Норма, обязывающая арендодателя предоставить отсрочку по внесению арендных платежей, является императивной. Арендатором требование о предоставлении отсрочки по внесению арендных платежей не заявлено.

В тоже время, согласно пункту 3 Требований, условиями предоставления отсрочки являются: задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды; штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются.

Исходя из приведенных норм, в удовлетворении требования АО «ЦИТ г. Хабаровска» о взыскании пени в размере 14 231,80 руб. за период с 11.04.2020 по 13.01.2021 суд отказал правомерно.

Принимая во внимание положения норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что доводы заявителя апелляционной жалобы не содержат фактов, которые бы повлияли на обоснованность и законность решения суда, либо опровергли выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 10.06.2021 по делу № А73-3459/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья	Е.А. Швец
Судьи	А.П. Тищенко
	Е.Г. Харьковская