Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу федерального государственного казённого учреждения «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации

на решение от 29.06.2022

по делу №А73-5637/2022

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Орлан»

к федеральному государственному казённому учреждению «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации

о внесении изменений в договор

третье лицо: Министерство обороны Российской Федерации

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Орлан» (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее - ООО «Орлан», истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к федеральному государственному казенному учреждению «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее - ФГКУ «ДТУИО» МО РФ, учреждение) о внесении изменений в договор аренды федерального недвижимого имущества №141/3/6/АИ-76 от 01.02.2021 с изложением пункта 5.1 договора в следующей редакции: «В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости права аренды от 03.02.2022 №24/2022, изготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес аудит центр», сумма ежемесячной арендной платы без учёта НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов составляет 106 706 руб. (сто шесть тысяч семьсот шесть рублей) (НДС не облагается на основании пункта 4.1 части 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации)».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство обороны Российской Федерации.

Решением суда от 29.06.2022 договор аренды изменён, изложен в редакции, предложенной истцом.

Не согласившись с принятым судебным актом ФГКУ «ДТУИО» МО РФ обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении требований истцу отказать.

В обоснование апелляционной жалобы приводит доводы о том, что инициируя оценку федерального недвижимого имущества, истец нарушил порядок подачи заявления о праве ежегодного пересмотра ставки арендной платы, в связи с чем изменения в договор аренды в части размера арендной платы, предусмотренные соглашением сторон, рассмотрению учреждением, согласованию и внесению в условия договора не подлежали; кроме того, заявитель жалобы считает, что определение в заключении эксперта арендной ставки ниже ставки арендной платы, согласованной сторонами при заключении договора аренды, не может служить основанием для ее пересмотра и освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы в согласованном в договоре размере.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, 01.02.2021 между ФГКУ «ДТУИО» МО РФ (арендодатель) и ООО «Орлан» (арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления №141/3/6/АИ-76, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор - принять федеральное имущество: часть нежилого функционального помещения I, расположенного в здании «Магазин» (кадастровый номер 27:23:0051205:99) по адресу: <...>, состоящее из комнат 4-9, площадью 266,1кв.м, для использования в соответствии с целевым назначением (в качестве нежилого).

Согласно пункту 1.2 договора, объект аренды принадлежит на праве собственности Российской Федерации и закреплен за арендодателем на праве оперативного управления.

Договор заключен на срок 5 лет и действует с 01.02.2021 по 01.02.2026 (пункт 2.1).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.03.2021.

Часть нежилого помещения передана арендатору по акту приема-передачи имущества от 01.02.2021 (Приложение №2 к договору).

Порядок расчетов по договору определен в разделе 5.

Согласно пункту 5.1 договора, сумма ежемесячной арендной платы установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости права аренды от 02.11.2020 №1695/2020, изготовленным ООО «АФК-Аудит» в рамках государственного контракта, заключенного с Минобороны России, составляет 184 940,0 руб., без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов (НДС не облагается на основании пункта 4.1 части 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации).

Срок внесения арендной платы установлен в пункте 5.3 договора - за каждый месяц вперед по 10 (десятое) число оплачиваемого месяца включительно.

Пунктом 5.6 договора предусмотрено, что в течение первого календарного года аренды оплата производится по ставке, определенной в пункте 5.1 договора.

Согласно абзацу 1 пункта 5.6.1 договора, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор, арендатор ежегодно обязан самостоятельно рассчитывать размер арендной платы путем увеличения суммы, указанной в пункте 5.1 договора, на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, и своевременно перечислять ее арендодателю в увеличенном размере, начиная с месяца, следующего за месяцем заключения договора.

Абзацем 4 пункта 5.6.1 договора предусмотрено право арендатора на ежегодный пересмотр ставки арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования (владения) объектом, при условии изготовления отчета об оценке за счет собственных средств. В этом случае арендатор должен письменно обратиться в адрес арендодателя не позднее, чем за 30 дней до даты планового ежегодного пересмотра ставки арендной платы.

04.02.2022 ООО «Орлан» со ссылкой на положения абзаца 4 пункта 5.6.1 договора направило в адрес ответчика письмо о пересмотре ставки арендной платы по договору на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования №24/2022 от 03.02.2022, изготовленного ООО «Бизнес аудит оценка». Согласно указанному отчету, рыночная стоимость права пользования (владения) объектом составляет 106 706 руб., без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов.

Письмом от 25.02.2022 №141/6/04-07/2611 ФГКУ «ДТУИО» МО РФ отказало в пересмотре арендой платы, мотивируя тем, что ООО «Орлан» пропустило срок на такое обращение, предусмотренный абзацем 4 пункта 5.6.1 договора. Отказ арендодателя послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно статье 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Абзацем 4 пункта 5.6.1 договора сторонами согласовано право арендатора на ежегодный пересмотр арендной платы.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходя из буквального толкования условий договора аренды и оценки представленных доказательств, установил наличие предусмотренных договором обстоятельств, при которых могут быть внесены изменения в договор.

Так, установив, что в 2022 году размер арендной платы не изменялся, отчетом №24/2022 от 03.02.2022, изготовленным ООО «Бизнес аудит оценка» и оплаченным арендатором за счет собственных средств, рыночная стоимость права пользования и владения объектом аренды определена на 31.01.2022, результаты оценки арендодателем не оспорены, ходатайство о проведении экспертизы не заявлено, суд пришёл к выводу об обоснованности требований истца об изменении размера арендной платы. Поскольку обращение об изменении размера арендной платы арендодателем отклонено, суд счёл требования истца подлежащими удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на часть 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» заявлены повторно, подробно рассмотрены судом первой инстанции и отклонены. Судом первой инстанции верно отмечено, что вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов федерального имущества и определением рыночной стоимости и возложенные непосредственно на арендодателя, не ограничивают право арендатора на проведение оценки права аренды.

Также подлежат отклонению дополнительно приведённые доводы о недопустимости применения оценки права аренды независимым оценщиком ниже ставки арендной платы, согласованной сторонами при заключении договора, ввиду необоснованности. Запрет на понижение размера арендной платы установлен в отношении исполнения договоров аренды объектов федеральной собственности, заключённых по результатам публичных торгов.

В рассматриваемом случае отношения сторон возникли из договора, заключенного между сторонами без проведения конкурсных процедур, по условиям которого арендатор имеет право на изменение размера арендной платы по результатам рыночной оценки стоимости права аренды.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу. Каких-либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта по доводам заявителя, проверенным в полном объеме и отклоненным по вышеизложенным мотивам, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя, который от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 29.06.2022 по делу №А73-5637/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.Г. Брагина

Судьи

М.О. Волкова

А.И. Воронцов