Гражданский кодекс часть 1

о разрешении разногласий с залоговым кредитором - коммерческим банком «Интерпромбанк» (акционерное общество) об утверждении положения о продаже имущества должника (права требования по договорам долевого участия)

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Партнер» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Хабаровского края от 13.09.2019 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Партнер».

Решением от 03.11.2020 (резолютивная часть от 27.10.2020) ООО «Партнер» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего ООО «Партнер» возложены на ФИО5.

Определением суда от 23.04.2021 (резолютивная часть от 16.04.2021) ФИО5 освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Партнер», конкурсным управляющим должника утверждена ФИО2.

16.02.2021 исполняющий обязанности конкурсного управляющего ФИО5 обратилась в арбитражный суд с заявлением, поддержанным и уточненным, в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, утвержденным конкурсным управляющим ФИО2 о разрешении разногласий между конкурсным управляющим ООО «Партнер» и залоговым кредитором – АО КБ «Интерпромбанк» об утверждении положения о продаже имущества должника (права требования по договорам долевого участия).

Определением от 09.07.2021 суд разрешил разногласия между конкурсным управляющим и залоговым кредитором, утвердив положение о продаже имущества должника (права требования по договорам долевого участия) в редакции залогового кредитора.

Не согласившись с судебным актом, конкурный управляющий ООО «Партнер» ФИО2 обратилась в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение от 09.07.2021 изменить, в части установления начальной цены подлежащего реализации имущества, утвердить порядок продаж в редакции конкурсного управляющего, с учетом цены имущества, установленной в отчете об оценке от 16.12.2020 № 12-2/11-20-ИП. В обоснование жалобы заявитель указал, что отчет об оценке от 10.02.2021 № 4412/0221, представленный залоговым кредитором сделан без учета характеристик имущества, влияющих на его стоимость: этажность, предложение на рынке. Со ссылкой на отсутствие в судебном акте мотивов отклонения оценки конкурсного управляющего, полагает, что для установления рыночной цены имущества должна быть назначена судебная экспертиза. Кроме того, при вынесении судебного акта судом не учтено, что в случае утверждения разногласий по вопросу цены реализуемого залогового имущества в суде, начальная цена реализации должны быть установлена в размере восьмидесяти процентов от рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2021 апелляционная жалоба прията к производству, судебное заседание назначено на 02.09.2021.

Протокольным определением в судебном заседании объявлен перерыв до 09.09.2021, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, конкурсному управляющему предложено представить пояснения с учетом ответа на вопрос № 1 в Обзоре судебной практики № 3 (2019), залоговому кредитору – Коммерческому банку «Интерпромбанк» АО предложено представить письменный отзыв на апелляционную жалобу, в том числе, о возможности назначения судебной экспертизы по правилам статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В письменных пояснениях конкурсный кредитор коммерческий банк «Интерпромбанк» (акционерное общество) возражает по доводам апелляционной жалобы, по вопросу проведения судебной экспертизы. Со ссылкой на положения статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве), далее - Закон о банкротстве, указывает на первоочередное право кредитора, чьи обязательства обеспечены залогом имущества должника, на определение порядка и условий проведения торгов по его продаже, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения.

Из письменных пояснений, представленных конкурсным управляющим 08.09.2021, следует, что стоимость имущества за кв.м., по сравнению с ценой, указанной в договорах долевого участия, составляет, в среднем, 80 % согласно отчету залогового кредитора, 50 % согласно отчету конкурсного управляющего.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2021 судебное разбирательство отложено до 23.09.2021.

На основании статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено ходатайство представителя КБ «Интерпромбанк» АО об участии в судебном заседании путем веб-конференции.

До начала судебного заседания в суд поступило ходатайство конкурсного кредитора ООО «Эльбрус» о назначении судебной экспертизы, с целью определения рыночной стоимости права требования на жилые помещения ООО «Диалог», подлежащие реализации по результатам рассмотрения настоящего спора об утверждении порядка продаж, по состоянию на 16.12.2020 и на 01.02.2021. Проведение оценки просит поручить ООО «Оценка 27» (ответ экспертной организации о согласии проведения оценки прилагается), сообщает о готовности нести расходы на проведение судебной экспертизы.

В судебном заседании 23.09.2021 представитель конкурсного управляющего настаивал на доводах апелляционной жалобы, просил изменить судебный акт в части установления начальной продажной цены залогового имущества. Поддержал ходатайство конкурсного кредитора о назначении экспертизы.

Представитель коммерческого банка «Интерпромбанк» АО по доводам жалобы возражал. Просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Возражал против ходатайства о назначении экспертизы.

Иные участвующие в деле лица, уведомленные надлежащим образом, явку представителей не обеспечили, жалоба рассматривается в их отсутствие, согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2021 на основании части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Козловой Т.Д., участвовавшей в рассмотрении дела, на судью Ротаря С.Б., в связи с чем, рассмотрение дела начато сначала.

Рассмотрев ходатайство конкурсного кредитора ООО «Эльбрус» о проведении судебной экспертизы, судебная коллегия не установила оснований для его удовлетворения ввиду следующего.

В соответствии пунктом 1 статьи 34 Закона о банкротстве, пунктом 15 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» непосредственными участниками обособленного спора помимо основных участников дела о банкротстве являются, в частности, при рассмотрении заявлений, - подавшее их лицо, а также лицо, права которого могут быть затронуты в результате их удовлетворения.

В силу положений статьи 138 Закона о банкротстве конкурсный кредитор ООО «Эльбрус» имеет право получить удовлетворение своих требований из средств, вырученных от реализации предмета залога, по правилам Закона о банкротстве, следовательно, препятствий к участию в рассмотрении обособленного спора о разногласиях между конкурсным управляющим и другим конкурсным кредитором по утверждению порядка продаж не имеется.

Вместе с тем, согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В материалах дела содержатся два отчета об оценке рыночной стоимости имущественного права (№ 12-2/11-20-ИП от 16.12.2020, № 4412/0221 от 10.02.2021). В ходатайстве о назначении экспертизы не содержится обоснования невозможности применения результатов указанной оценки в рассматриваемом споре. Судебная коллегия обращает внимание заявителя, что исходя из содержания спора об утверждении порядка продаж, рыночная оценка стоимости имущества происходит в целях установления первоначальной стоимости на торгах, которая устанавливается под контролем суда, таким образом, самого по себе спора о рыночной стоимости имущества нет; экспертная оценка доли, в любом случае, не может корректно отображать рыночную стоимость имущества, поскольку она имеет предварительный, предположительный характер, цена имущества будет определена по факту по результатам открытых торгов, то есть собственно рынка как такового.

Кроме того, согласно ответу экспертной организации, стоимость проведения экспертизы составляет 120 000 руб., денежные средства на депозит суда заявителем не внесены. Залоговый кредитор возражает по ходатайству о назначении экспертизы.

На основании изложенного, с учетом характера спора, представленных в дело отчетов экспертных организации, позиции сторон, судебная коллегия считает возможным рассмотреть обособленный спор по имеющимся в деле доказательствам и отклоняет ходатайство ООО «Эльбрус» о назначении экспертизы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 32 Закон о банкротстве и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом, конкурсный управляющий представляет собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения свои предложения о порядке продажи имущества должника.

Собрание кредиторов или комитет кредиторов вправе утвердить иной порядок продажи имущества должника, чем тот, который был предложен конкурсным управляющим.

Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.

В случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложения о продаже имущества должника собранием кредиторов или комитетом кредиторов не утверждено также предложение, включающее в себя сведения о составе имущества должника, о сроках его продажи, о форме торгов, об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества должника в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества должника, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети «Интернет», где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества должника, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения, конкурсный управляющий, конкурсный кредитор и (или) уполномоченный орган, если размер включенной в реестр требований кредиторов кредиторской задолженности перед ним составляет более двадцати процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества должника.

Определение арбитражного суда об утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества должника может быть обжаловано.

Из материалов дела следует, что 10.11.2020 опубликованы результаты инвентаризации имущества должника (публикация № 5719603).

17.12.2020 конкурсным управляющим направлено уведомление залоговому кредитору КБ «Интерпромбанк» АО с предложением предоставить порядок продаж имущества должника, находящегося в залоге у кредитора.

18.12.2020 опубликованы результаты оценки спорных требований (публикация № 5920293), отчет об оценке № 12-2/11-20-ИП от 16.12.2020.

18.02.2021 конкурный кредитор направил в адрес конкурсного управляющего порядок продажи имущества, с указанием рыночной стоимости (начальной стоимости) реализации имущества, с учетом отчета об оценке № 4412/0221 ООО «ЛЛ-Консалт».

25.02.2021 почтовое отправление (инд. № 80092657740350) прибыло в место вручения, 02.03.2021 вручено конкурному управляющему.

В соответствии с абзацем 8 пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением об утверждении порядка продаж.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 24.02.2021 заявление конкурсного управляющего принято к производству.

В обоснование заявления конкурсный управляющий указал, что в процедуре банкротства выявлено имущество должника - право требования по договорам долевого участия (1-комнатные квартиры в 3-секционном жилом доме в количестве 37 ед.) с начальной ценой 37 039 200 руб.

Определением суда от 09.01.2020 в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Партнер» включено требование КБ «Интерпромбанк» АО в размере 107 266 179,03 руб., в том числе: 91 508 000 руб. – основной долг, 15 758 179,03 руб. – проценты за пользование кредитом, как обеспеченное залогом имущества должника – прав требования по указанным договорам долевого участия.

Между конкурсным управляющим и залоговым кредитором возникли разногласия относительно порядка реализации спорного имущества, в части установления электронной площадки, организатора торгов, вознаграждения организатора торгов, формы проведения торгов, количества лотов, начальной цены, суммы задатка, сообщения о проведении торгов, минимальной цены публичного предложения.

Разрешая разногласия между сторонами, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 названного Закона.

По общему правилу начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим, а также между конкурсными кредиторами по обязательствам, обеспеченным залогом одного и того же имущества должника, в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее - Постановление № 58) приведены разъяснения о том, что указанное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Порядок и условия проведения торгов должны соответствовать целям конкурсного производства, принципам добросовестности и разумности, способствовать продаже имущества должника по наиболее высокой стоимости.

Так, следуя принципу достижения наибольшей результативности предстоящих торгов, исключения возможных споров относительно их результатов, суд исходит из того, что функция по информационной поддержке торгов с целью привлечения наибольшего числа потенциальных участников непосредственным образом с оператором торговой площадки не связана, соответствующие действия могут быть совершены заинтересованными лицами.

В этой связи суд приходит к выводу об утверждении в качестве оператора электронной торговой площадки ООО «ЮТендер», предложенного кредитором. Поскольку пункт 4 статьи 138 Закона о банкротстве право определять порядок и условия проведения торгов предоставляет залоговому кредитору, при разногласиях между последним и конкурсным управляющим относительно потребности привлечения специализированной организации для проведения торгов обязанность доказывания такой необходимости возлагается на конкурсного управляющего.

С учетом указанных положений, принимая во внимание правовую позицию, изложенную в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.07.2002 № 14-П по делу о проверке конституционности ряда положений Федерального закона «О реструктуризации кредитных организаций», пунктов 5 и 6 статьи 120 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» согласно которой действия арбитражного управляющего оцениваются как профессиональные, не требующие перепроверки со стороны лиц, участвующих в деле, в отсутствие экономической целесообразности и объективной необходимости в привлечении организатора торгов и расходования конкурсной массы на оплату его услуг, суд приходит к выводу о принятии Положения в части условий об организаторе торгов в редакции кредитора и исключении из Положения условий об оплате услуг организатора торгов (пункт 4.1 Положения в редакции кредитора, пункты 1.4, 1.5 в редакции конкурсного управляющего).

Согласно пункту 7 статьи 110 Закона о банкротстве при проведении торгов по продаже предприятия может использоваться закрытая форма представления предложений о цене предприятия (предложения о цене предприятия представляются одновременно с заявкой на участие в торгах и не подлежат разглашению до начала проведения торгов) или предприятия заявляются участниками торгов открыто в ходе проведения торгов).

В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 495 открытые торги с закрытой формой подачи предложения о цене проводятся путем сравнения предложений о цене имущества (предприятия) должника, поступивших от участников торгов до даты и времени, указанных в сообщении о проведении открытых торгов.

В соответствии с разделами 6, 7 Порядка проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве при проведении торгов с использованием закрытой формы представления предложений о цене (приложение № 1 к Приказу Минэкономразвития России от 23.07.2015 №495) указанные предложения не подлежат разглашению до начала проведения торгов. Победителем открытых торгов признается участник торгов, предложивший наиболее высокую цену.

В свою очередь, закрытая форма представления заявок о цене имущества позволит при поступлении одной заявки от претендента считать торги состоявшимися, ускорит проведение торгов, совершение всех мероприятий, предусмотренных законом о банкротстве в рамках конкурсного производства и соответственно уменьшит текущие расходы в рамках дела о банкротстве.

В то же время, закрытая форма представления о цене имущества не повлияет на получение максимальной выручки от продажи имущества должника на торгах, поскольку заявка должна содержать цену не ниже, установленной Положением о торгах, соответственно, при поступлении заявок, претенденты будут указывать цену приобретения в большем размере, чем установлено в сообщение о продаже имущества для определения претендента в качестве победителя торгов.

Таким образом, Закон о банкротстве предполагает возможность проведения аукциона как путем закрытой формой представления ценовых предложений, так и путем открытой формой ценовых предложений.

При этом, обе формы ценовых предложений предусматривают проведение аукциона на повышение. Следовательно, обе формы подачи ценовых предложений предусматривают получение максимально возможной выручки по итогам торгов, поскольку и в том, и в другом случае, аукцион проводится на повышение.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о необоснованности применения открытой формы проведения торгов в материалы дела не представлено.

В отношении определения порядка реализации предмета залога единым/ отдельными (37) лотами суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с нормами главы VII Закона о банкротстве основной целью конкурсного производства как ликвидационной процедуры является достижение максимального экономического эффекта при удовлетворении требований кредиторов должника, достигаемого обеспечением баланса между затратами на проведение процедуры конкурсного производства (как финансовыми, так и временными) и ожидаемыми последствиями в виде размера удовлетворенных требований. При этом следует обеспечить и соблюдение разумного баланса имущественных интересов всех кредиторов.

Учитывая, что объекты, включенные в единый лот, никак между собой не связаны, принимая во внимание значительную стоимость имущества, которая может привести к снижению числа потенциальных покупателей, а реализация отдельных требований значительно повысит привлекательность и позволит реализовать их по рыночной цене, что в свою очередь позволит максимально пополнить конкурсную массу, суд приходит к выводу об утверждении положения в указанной части и, соответственно, в части определения начальной продажной цены имущества в предложенной кредитором редакции.

Разрешая спор относительно размера задатка, приняв во внимание значительную оценочную стоимость имущества, учитывая как превентивное предназначение инструмента задатка, так и то обстоятельство, что слишком высокий его размер может явиться отталкивающим фактором для потенциальных участников торгов, принимая во внимание отсутствие со стороны управляющего достаточно веских обоснований в пользу установления задатка в размере 20% от начальной цены, а равно и доказательств того, что установление задатка в меньшем размере негативным образом скажется на результатах торгов, суд признает, что установление задатка в размере 10% будет наиболее рациональным как с точки зрения отсечения недобросовестных участников, так и с позиции обеспечения доступности торгов для потенциальных приобретателей имущества.

Согласно пункту 9 статьи 110 Закона о банкротстве не позднее чем за тридцать дней до даты проведения торгов их организатор обязан опубликовать сообщение о продаже предприятия в порядке, установленном статьей 28 данного Федерального закона, и в печатном органе по месту нахождения должника.

Статья 448 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает в качестве общего правила обязанность организатора торгов известить о проведении торгов не менее чем за тридцать дней до их проведения. При этом извещение должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Пункт 4 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 разъясняет, что извещение о проведении торгов направлено на привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц с целью выявления наилучшего предложения об условиях продажи (наивысшей цены).

Согласно пунктам 8, 9 статьи 110 Закона о банкротстве срок представления заявок на участие в торгах должен составлять не менее чем двадцать пять рабочих дней со дня опубликования и размещения сообщения о проведении торгов. Не позднее чем за тридцать дней до даты проведения торгов их организатор обязан опубликовать сообщение о продаже предприятия в порядке, установленном статьей 28 Закона о банкротстве.

По смыслу абзаца 3 пункта 8 и пункта 9 статьи 110 Закона о банкротстве между датой опубликования сообщения о продаже предприятия и датой проведения торгов должно быть не менее 30 дней.

Учитывая изложенное, принимая во внимание содержание положения, представленного кредитором, с указанием на срок опубликования и размещения первого сообщения о продаже предмета торгов не позднее 20 дней со дня утверждения положения, суд приходит к выводу о фактическом отсутствии разногласий между кредитором и конкурсным управляющим, согласно положению в редакции которого содержится указание на опубликование сообщения о проведении торгов не менее чем за 30 дней до даты проведения.

Проанализировав положения о порядке продажи, предложенные участниками обособленного спора, суд первой инстанции, исходя из принципами наибольшей эффективности реализации спорного имущества и необходимости соблюдения баланса интересов как залогового кредитора, так и иных кредиторов должника, разрешил разногласия, утвердив положение о порядке продажи имущества ООО «Партнер» в редакции, предложенной залоговым кредитором, как не противоречащей положениям статьей 110, 111 Закона о банкротстве.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.

Вместе с тем, при разрешении разногласий судом не определена первоначальная стоимость реализации имущественных прав.

По правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112 и 139 Закона о банкротстве, следует, что продажа имущества осуществляется путем последовательного проведения первоначальных и повторных торгов в форме аукциона и торгов посредством публичного предложения до выявления победителя, предложившего наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Экспертная оценка рыночной стоимости продаваемого имущества учитывается при определении начальной цены продажи. Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей (абзац седьмой пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве).

В силу пункта 11 Постановления № 58, поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

По смыслу указанных разъяснений, изменение начальной продажной цены залогового имущества относительно результатов оценки, проведенной в порядке статьи 131 Закона о банкротстве, возможно по тем же принципам, по которым суд вправе изменить порядок, сроки и условия продажи имущества: если предложения по стоимости способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам.

Суду необходимо учитывать, что предлагаемая к утверждению цена является начальной ценой и может быть несколько ниже рыночной с расчетом на то, что определение истинно рыночной цены произойдет в будущем в ходе осуществления торгов (при очевидном условии, что торги организованы в форме, обеспечивающей максимально возможное участие в них всех заинтересованных лиц). Установление очевидно завышенной цены является недопустимым, поскольку может снизить привлекательность продаваемого объекта для потенциальных покупателей.

При этом, поскольку законом залоговому кредитору предоставлено право определять порядок и условия проведения торгов, он имеет возможность предусмотреть и начальную продажную цену имущества, как составляющую порядка и условий реализации заложенного имущества.

Согласно экспертному заключению № 4412/0221 ООО «ЛЛ-Консалт», стоимость 1 кв.м. определена залоговым кредитором 40 241,00 руб., согласно отчету об оценке конкурсного управляющего, стоимость 1 кв.м. определена для всех договоров долевого участия (права требования) – 25 082 руб. Разница применения цен связана с применением при оценке имущественного права требования различных методических подходов.

Оценка конкурсного управляющего произведена с учетом корректировок на этажность (расположение) нежилого помещения ООО «Диалог» в жилом здании «Жилой комплекс по ул. Салтыкова-Щедрина, 1» в Северном округе г. Хабаровска. 1 этап строительства», на земельном участке с кадастровым номером: 27:23:0011140:30, а также сделана корректировка на торг (скидки к ценам предложений).

Учитывая значительный размер требований кредиторов, включенных в реестр, а также определение стоимости права требования по установленной единице измерения (стоимость за 1 кв.м.), при этом, в двух отчетах об оценке стоимость за единицу измерения установлена равной для 37 жилых помещений, снижение стоимости расчетной единицы почти в половину по сравнению со стоимостью, установленной для сторон договора долевого участия, признается необоснованной.

При этом, достоверность выводов эксперта (№ 4412/0221 ООО «ЛЛ-Консалт») апеллянтом не опровергнута, выводы эксперта являются аргументированными, обоснованными и понятными, не требующими исследования иных обстоятельств, либо дополнительных разъяснений.

Доказательства того, что установленная судом начальная цена реализации имущества является очевидно и существенно завышенной, что может отрицательно повлиять на желание потенциальных участников принять участие в торгах, отсутствуют.

Кроме того, более высокая начальная цена продажи имущества может способствовать получению наибольшей стоимости за продаваемое имущество, подлежащее направлению на погашение требований кредиторов. В случае отсутствия предложений от покупателей имеется возможность снижения начальной цены.

Таким образом, при установлении начальной цены реализации имущества применению подлежит оценка залогового кредитора.

При этом признается обоснованным довод апелляционной жалобы о нарушении судом подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому начальная продажная цена заложенного имущества, определенная на основании отчета оценщика, устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, в том числе в процедуре банкротства юридического лица определены в Закона об ипотеке, в котором установлены

императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества, аналогичные выводы изложены в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019.

Таким образом, с учетом сведений о стоимости спорного имущества, подлежащего реализации, определенной на основании отчета об оценке от 10.02.2021 № 4412/0221 ООО «ЛЛ-Консалт», представленным конкурсным кредитором, начальная продажная цена подлежит применению в размере 80 процентов.

Определение суда от 09.07.2021 подлежит изменению на основании части 3 статьи 270 и части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежащей применению по аналогии.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба на определение по данной категории дел не облагаются государственной пошлиной.

Руководствуясь частью 3 статьи 223, статьями 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 09.07.2021 Арбитражного суда Хабаровского края по делу № А73-16087/2019 изменить.

Разрешить разногласия между конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Партнер» и залоговым кредитором - коммерческим банком «Интерпромбанк» (акционерное общество), утвердив

Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Партнер» (права требования по договорам долевого участия) в редакции, предложенной залоговым кредитором, со следующими изменениями:

Пункт 2.4 Положения изложить в следующей редакции:

«Начальная продажная цена имущества должника определяется в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости такого имущества, определенной в соответствии с отчетом, выполненным ООО «ЛЛ-Консалт», № 4412/0221 от 10.02.2021 об оценке рыночной стоимости имущественного права по договорам участия в долевом строительстве, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью «Диалог» (ОГРН <***> от 24.02.2011, ИНН <***>/КПП 272201001) и обществом с ограниченной ответственностью «Партнер» (ОГРН <***> от 25.09.2013, ИНН <***>/КПП 272201001).

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению конкурсным управляющим в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за тридцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах.»

Условия пункта 2.3 Положения в части определения начальной цены реализации каждого лота подлежат приведению в соответствие с пунктом 2.4 Положения, в редакции, утвержденной судом.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение одного месяца со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий	Е.В. Гричановская
Судьи	А.И. Воронцов
	С.Б. Ротарь