Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Управдомус-ДВ» (ООО «Управдомус-ДВ») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стройальянс» (ООО «Стройальянс») о взыскании 258 871,13 руб., составляющих задолженность по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в размере 240 236,70 руб. за период с 22.01.2019 по 26.01.2021, пени в размере 18 634,43 руб. за период с 11.02.2019 по 14.05.2021, а также судебных расходов в виде судебных издержек в размере 5 000 руб.

Дело рассмотрено в порядке главы 29 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 05.07.2021 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке, решение суда первой инстанции просил отменить или изменить, принять по делу новый судебный акт, которым с ответчика в пользу истца взыскать 80 928 руб. долга.

В обоснование апелляционной жалобы указывает на то, что из принадлежащих ответчику на праве собственности помещений, площадью 358 кв.м, только помещение, площадью 112,4 кв.м, относится к внутридомовым площадям, а помещения площадью, 245,6 кв.м, являются пристроенными к МКД.

В этой связи полагает, что помещение, площадью 245,6 кв.м, не должно учитываться при расчете суммы платы за услуги и работы по содержанию МКД, поскольку оно не является единым объектом с МКД, расположено вне площади самого МКД и не имеет площадей, которыми могут распоряжаться иные собственники МКД.

С учетом изложенного, считает, что взысканию подлежит 80 928 руб., исходя из площади помещения, равной 124,4 кв.м.

Истец в отзыве на доводы апелляционной жалобы возражал, решение суда полагал законным и обоснованным. Также просил взыскать с ответчика судебные расходы на оплату услуг представителя по составлению отзыва на апелляционную жалобу в сумме 5 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 272.1 АПК РФ, пунктом 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.04.2017 №10 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве» апелляционная жалоба рассматривается судьей единолично по имеющимся в деле доказательствам, без проведения судебного заседания, без извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, без осуществления протоколирования в письменной форме или с использованием средств аудиозаписи.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Управдомус-ДВ» является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома №8 по ул. Гончарова в г. Советская Гавань.

Управление осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 19.04.2016 (протокол №1/2016 от 19.04.2016) и договора управления многоквартирным домом от 04.05.2016 (с учетом продления по пункту 12.2 договора и пункту 2 статьи 162 ЖК РФ).

В соответствии выписками из Единого государственного реестра недвижимости №99/2020/334342432 от 22.06.2020, №99/2021/376035693 от 16.02.2021 собственником нежилого помещения 1 I (1-23), площадью 358 кв.м, в указанном доме в период с 22.01.2019 по 26.01.2021 являлось ООО «Стройальянс».

В период с 22.01.2019 по 26.01.2021 ответчик плату за содержание и ремонт общего имущества МКД не вносил.

Истцом ответчику направлены претензии от 29.06.2020 №109, от 19.04.2021 №110 с требованием оплаты задолженности в сумме 240 236,70 руб.

Претензии ответчиком оставлены без ответа и удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», регулирование отношений собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса РФ, статьей 36 Жилищного кодекса РФ.

На основании пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с которыми в состав общего имущества включаются, в том числе, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящиеся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры), иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома.

В состав общего имущества включаются также внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных приборов (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования и т.д.

В силу пункта 11 Правил под содержанием общего имущества понимается сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме; текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации и содержания общего имущества.

Согласно пункту 29 вышеуказанных Правил плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения.

В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (пункты 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса РФ).

Обязанность граждан и организаций своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена также пунктом 1 статьи 153 Жилищного кодекса РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 №4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Таким образом, независимо от наличия соответствующих договорных отношений на собственнике помещения лежит обязанность по осуществлению расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество.

Как следует из материалов дела, ООО «Управдомус-ДВ» на основании договора управления многоквартирным домом от 04.05.2016 является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома №8 по ул. Гончарова в г. Советская Гавань

ООО «Стройальянс» является собственником нежилого помещения 1 I (1-23), площадью 358 кв.м, в указанном МКД в период с 22.01.2019 по 26.01.2021, что подтверждается выпиской из ЕГРН №99/2020/334342432 от 22.06.2020, №99/2021/376035693 от 16.02.2021.

Факт оказания услуг в спорный период подтвержден материалами дела; доказательств оказания услуг ненадлежащего качества, либо какой-либо иной управляющей организацией в материалы дела не представлено.

С 01.01.2017 в связи с принятием Федерального закона №258-ФЗ от 29.07.2017 вступили в действие изменения в статьи 154, 156 Жилищного кодекса РФ.

В силу пункта 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе, включены коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно пункту 9.1 статьи 156 Жилищного кодекса РФ плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов при содержании общего имущества, определяемую в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

В соответствии с указанными нормами истцом в состав платы включена оплата за холодную и горячую воду, водоотведение, электрическую энергию, потребляемую при содержании общего имущества.

По расчету истца задолженность по оплате услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, коммунальным услугам, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД, за период с 22.01.2019 по 26.01.2021 составила 240 236,70 руб.

Расчет задолженности произведен истцом, с учетом площади принадлежащих ответчику помещений на основании установленных тарифов.

Апелляционным судом расчет проверен и признан верным.

Услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, коммунальным услугам, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД, за период с 22.01.2019 по 26.01.2021 ответчиком не оплачены.

Установив, что спорные нежилые помещения в заявленный период принадлежали ответчику праве собственности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для взыскания задолженности за услуги, оказанные истцом в спорный период, с ответчика, правомерно удовлетворив требование о взыскании основного долга в заявленном размере.

Истцом также заявлено требование о взыскании пеней за период с 11.02.2019 по 14.05.2021 в сумме 18 634,43 руб.

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 14 статьи 155 Жилищного кодекса РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

По расчету истца размер пени за период с 11.02.2019 по 14.05.2021 составил 18 634,43 руб.

Расчет пени произведен истцом, с учетом пункта 5 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 №424 «Об особенностях предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям в МКД и жилых домов»; апелляционным судом проверен и признан верным.

Ответчиком расчет пени не оспорен, контррасчет не представлен.

Указанная сумма правомерно взыскана с ответчика в пользу истца, в отсутствие оснований для применения статьи 333 ГК РФ.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что нежилое пристроенное помещение, площадью 245,6 кв.м, не должно учитываться при расчете суммы платы за работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, поскольку оно не является единым объектом с многоквартирным домом, расположено вне площади самого МКД и не имеет площадей, которыми могут владеть и распоряжаться иные собственники МКД, судом не принимается.

Согласно абзацу 20 Приложения 1 к Инструкции о проведении учета жилого фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37, пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, являющаяся вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену.

Признаки единства здания определены в названной Инструкции: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала, при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материал стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

В отношении многоквартирного дома Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» определено понятие общего имущества многоквартирного дома (фактически признаки единства здания для многоквартирного дома) являются ограждающие, несущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, инженерные коммуникации, крыша и земельный участок.

Таким образом, с учетом положений действующего законодательства встроенные помещения являются частями многоквартирного дома, а пристроенные – при соблюдении определенных требований самостоятельными объектами.

Так, пристрой может быть признан отдельным зданием только в случае одновременного наличия следующих условий: наличие отдельного фундамента, несущих стен и крыши, наличие отдельных точек подключения сетей теплоснабжения, водопровода, канализации и электроснабжения, разводка сетей не должна входить в систему внутридомовых сетей МКД, отсутствие общих с МКД помещений и инженерных сетей, местами общего пользования МКД для доступа в помещение и его обслуживания не пользуется.

Следовательно, только при соблюдении указанных условий МКД и пристрой-помещение) не имеют признаков единства здания и не могут являться единым объектом недвижимости.

В отношении спорных помещений вышеуказанные условия не соблюдены, их наличие опровергается материалами дела.

Так, в соответствии с техническим паспортом и выпиской из ЕГРН спорное помещение является единым, построено одновременно с МКД по единому проекту, имеет единый кадастровый номер, расположено на едином земельном участке, имеет общую с МКД систему водоснабжения, канализации и отопления.

Отсутствие общих с МКД строительных конструкций у части спорного помещения не может являться основанием для снижения платы за содержание и ремонт общего имущества в силу пункта 4 статьи 162 ЖК РФ, в соответствии с которым условия договора управления МКД устанавливаются одинаковыми для всех собственников жилых и нежилых помещений в доме.

С учетом установленного, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения и отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В этой связи решение суда отмене или изменению не подлежит.

Истцом заявлено ходатайство о взыскании с истца судебных расходов в сумме 5 000 руб., понесенных им в связи с составлением отзыва на апелляционную жалобу. В качестве доказательств несения расходов представлен договор на оказание юридических услуг от 10.09.2021 и платежное поручение от 14.09.2021 №1222 на сумму 5 000 руб.

Суд апелляционной инстанции, учитывая факт оказания заявленных услуг в указанном размере, а также то, что стоимость оплаченных услуг соответствует цене, согласованной сторонами данным договором, принимая во внимание объем проделанной представителем работы, руководствуясь положениями статей 101, 106, 110 АПК РФ, пришел к выводу об обоснованности заявленного требования и отсутствии оснований для уменьшения размера судебных расходов.

Таким образом, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 5 000 руб. судебных расходов.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.

Руководствуясь статьями 258, 268-271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 05.07.2021 по делу №А73-7513/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройальянс» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управдомус-ДВ» судебные расходы в сумме 5 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции только по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья	М.О. Волкова