Гражданский кодекс часть 1

от Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска: Кричановская Е.В., представитель по доверенности от № ОФ-14/16386 от 28.12.2022

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Амуринвест»: Николаева Ю.А., представитель по доверенности от 09.01.2023

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Амуринвест» Коренева Ильи Владимировича

на решение от 20.07.2023

по делу № А73-5271/2022

Арбитражного суда Хабаровского края

по искуобщества с ограниченной ответственностью «Амуринвест» (ОГРН 1112722001655, ИНН 2722101072, 680013, г. Хабаровск, пер. Кадровый, д. 8А, оф. 18)

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700332587, ИНН 2700001290, 680000, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, д. 66)

о признании недействительной односторонней сделки, признании договора действующим

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Амуринвест» (далее – истец, ООО «Амуринвест») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее – ответчик, Департамент) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора №324 аренды земельного участка от 30.03.2006.

Определением от 02.08.2022 производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу № А73-12099/2022. Определением от 17.05.2023 производство по делу возобновлено.

Решением суда от 20.07.2023 производство по делу в части требований об обязании ответчика внести изменения в договор №324 аренды земельного участка от 30.03.2006 в части характеристик в связи с изменением его границ, указав: площадь – 7 378кв.м, вид разрешенного использования: «дошкольное, начальное и среднее общее образование», кадастровый номер: 27:23:0020347:863, прекращено; в остальной части отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Амуринвест» обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, принять новый судебный акт.

Истец считает, что решение вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с неправильным применением норм материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Так, по мнению апеллянта, в данном случае суд первой инстанции необоснованно указывает Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.02.2011 № 14381/10.

Фактические обстоятельства дела, изложенные в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.02.2011 № 14381/10, не аналогичны настоящему спору. В Постановлении отсутствует ссылка на условие договора о возможности возобновления договора на неопределенный срок. Ровно, как и не указан предусмотренный порядок расторжения договора.

Кроме того, а Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.02.2011 № 14381/10 указано, что каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает.

Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соглашении от 27.09.2012 об изменении условий договора № 324 от 30.03.2006 аренды земельного участка срок договора определен, а именно: с 30.07.2012 по 28.09.2016. Пунктом 5.4 договора № 324 предусмотрена возможность продления договора на неопределенный срок и установлен срок для предупреждения о расторжении договора - один месяц.

В тоже время, пунктами 6.1, 6.2 соглашения от 27.09.2012 установлено, что расторжение договора допускается по соглашению сторон, оформленному в письменном виде либо по решению судебных органов.

Таким образом, суд первой инстанции неверно применил статью 610 ГК РФ, проигнорировав фактические обстоятельства дела, а именно наличие в договоре условий о порядке его расторжения.

При наличии условий о порядке расторжения договора и фактическом действии договора аренды в течении четырнадцати лет правила пункта 9 статьи 22 ЗК РФ применимы к настоящему спору.

Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2023 жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 03.10.2023

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Представители сторон в судебном заседании каждый пояснил свою позицию. Представители истца и ответчика ответили на вопросы друг друга и суда обменялись комментариями и репликами.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Шестым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.03.2006 между некоммерческой организацией «Фонд жилищного строительства администрации города Хабаровска» (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключен договор №324 аренды земельного участка общей площадью 12 114,99кв.м для строительства жилых домов со встроено-пристроенными помещениями, расположенного в Кировском районе г. Хабаровска по ул. Запарина (участок находится примерно в 10м по направлению на юго-восток от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Фрунзе, 92; кадастровый номер: 27:23:020347:0146 (далее – договор №324).

Срок действия договора определен в пункте 1.2 с 30.03.2006 по 29.09.2008.

Передаточным актом оформлена передача арендатору земельного участка.

Учитывая договор передачи прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды и заявление ООО «Амуринвест», соглашением от 27.09.2012, заключенным между ООО «Амуринвест» (арендатор) и Департаментом (арендодатель), внесены изменения в договор аренды земельного участка от 30.03.2006 №324; договор аренды изложен в новой редакции.

По акту приема-передачи от 31.07.2012 земельный участок передан арендатором новому арендатору ООО «Амуринвест».

Срок действия соглашения от 27.09.2012 определен с 30.07.2012 по 28.09.2016.

Договор №324, договор передачи прав и обязанностей по нему, соглашение от 27.09.2012 зарегистрированы в установленном законом порядке.

Разделом 2 договора №324 (в редакции соглашения от 27.09.2012) предусмотрен порядок расчетов, определен размер арендных платежей по договору.

Пунктом 5.4 договора №324 (в редакции соглашения от 27.09.2012) определено, что если арендатор продолжает пользоваться объектом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц.

При отсутствии возражений арендодателя, арендатор по окончании срока действия договора №324 продолжал пользоваться земельным участком, в связи с чем, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, пунктом 5.4 договора №324, его действие продлено на неопределенный срок.

Уведомлением исх. №02-08/3979 от 02.04.2020 Департамент известил арендатора о расторжении договора аренды №324 со ссылкой на положения части 2 статьи 610 ГК РФ, пункта 5.4 договора и потребовал освободить земельный участок.

Постановлением Администрации от 28.10.2020 № 3469 образован новый земельный участок путем объединения земельных участков с кадастровым номером 27:23:0020347:146 и с кадастровым номером 27:23:0020347:862, находящихся в собственности городского округа «Город Хабаровск», площадью 7 378кв.м, местоположением: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Запарина, с разрешенным использованием «дошкольное, начальное и среднее общее образование» в территориальной зоне Ц-1И - «зона центра деловой, общественной и коммерческой активности на территориях действия ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия» согласно чертежу межевания территории, являющемуся приложением к постановлению администрации от 10.08.2020 № 2491 «Об утверждении проекта внесения изменений в документацию по планировке территории (проект межевания) в границах ул. Серышева - ул. Запарина - Амурского бульвара - ул. Калинина в Кировском районе г. Хабаровска, утвержденную постановлением администрации от 21.10.2019 № 3447» (условный номер земельного участка 27).

Ссылаясь на незаконность отказа Департамента от договора №324 в одностороннем порядке, истец обратился в суд с настоящим иском.

Производство по делу в части требований ООО «Амуринвест» об обязании ответчика внести изменения в договор № 324 аренды земельного участка от 30.03.2006 в части характеристик в связи с изменением его границ, указав: площадь - 7378кв.м, вид разрешенного использования: «дошкольное, начальное и среднее общее образование», кадастровый номер: 27:23:0020347:863, прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ в связи с принятием судом отказа истца от иска в указанной части.

В остальной части, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Порядок прекращения договора, заключенного на неопределенный срок, установлен положениями статьи 610 ГК РФ.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 12 пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) разъяснено, что по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена (пункт 51 Постановления № 25).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, срок аренды земельного участка (с учетом дополнительного соглашения от 27.09.2012) установлен по 28.09.2016. После истечения срока действия договор в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ был возобновлен на неопределенный срок.

09.04.2020 Департаментом в адрес арендатора направлено уведомление исх. №02-08/3979 от 02.04.2020 о прекращении договора аренды №324.

Истцом факт получения уведомления исх. №02-08/3979 от 02.04.2020 не оспаривается.

Таким образом, Департамент отказался от договора аренды на спорный земельный участок, реализовав право на односторонний отказ от договора, предусмотренное абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Изложенное позволяет прийти к выводу о том, что договор аренды от 30.03.2006 прекращен в установленном законом порядке.

Таким образом, односторонний отказ Департамента от договора от 30.03.2006 не противоречит его условиям и реализован в пределах предоставленных ответчику как арендодателю гражданских прав, на что справедливо указано судом первой инстанции.

Довод апеллянта о том, что по условиям договора аренды досрочное расторжения договора по требованию арендодателя возможно только в судебном порядке при условии невыполнения арендатором обязанностей, установленных, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ.

Однако правило пункта 9 статьи 22 ЗК РФ распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет. Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает.

Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 ГК РФ, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В данном случае договор аренды № 324 от 30.03.2006 первоначально был заключен на срок 2,5 года (до 29.09.2008), соглашением продлен – на срок чуть более 4-х лет (с 30.07.2012 по 28.09.2016), в дальнейшем - продлен на неопределенный срок (с учетом положений пункта 5.4. соглашения). В такой ситуации арендодатель обоснованно реализовал свое право на односторонний отказ от договора, заключенного на неопределенный срок.

Вопреки доводам подателя апелляционной жалобы, условия договора аренды, регулирующие порядок расторжения договора с определенным сроком действия, не исключают возможность отказа арендодателя от договора, возобновленного на неопределенный срок, в порядке статьи 610 ГК РФ

Иные доводы апелляционной жалобы рассмотрены апелляционным судом, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого судебного акта, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены обжалуемого определения суда.

Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств и документов дела судом первой инстанции и подателями жалобы, не является правовым основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, апелляционная инстанция не усматривает.

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 20.07.2023 по делу № А73-5271/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.И. Воронцов

Судьи

Т.Г. Брагина

М.О. Волкова