Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Амурская управляющая компания. Магдагачи» (далее – заявитель, ООО «АУК. Магдагачи», общество) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением к администрации поселка городского типа Магдагачи (далее - ответчик, администрация), о признании незаконным отказа от 20.11.2018 № 3102 в реализации обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: пгт. Магдагачи, пер. Коммунистический, д. 5; обязании администрацию обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке, направить обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Решением от 29.05.2019 суд заявленные обществом требования удовлетворил. Признал незаконным отказ администрации, обязал администрацию устранить допущенные нарушения прав и интересов заявителя путем принятия мер, по отчуждению муниципального недвижимого имущества, арендуемого заявителем по договору аренды от 01.01.2016 № 20/16, расположенного по адресу: поселок городского типа Магдагачи, пер. Коммунистический, дом 5 площадью 114,5 кв.м в установленном законодательством порядке.

Кроме этого, суд взыскал с администрации расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Не согласившись с решением суда, администрация заявила апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции ввиду неправильного применения судом норм процессуального, материального права, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела. В обоснование жалобы администрация указала, на пропуск обществом срока для обжалования отказа, на то, что отчуждение муниципального имущества не является обязанностью администрации; спорное имущество не включено в прогнозный план приватизации, Магдагачинский поселковый Совет принял решение о включении данного имущества в Перечень муниципального имущества пгт Магдагачи, свободного от прав третьих лиц, предназначенного для предоставления во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства на 2019 год; спорное помещение не выделено в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, не изолировано, является частью помещения с кадастровым номером 28:15:015247:274, общей площадью 130,6 кв., другая часть которого также находится в аренде у другого арендатора.

Общество в представленном отзыве, отклонило доводы апелляционной жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, как законное и обоснованное, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы не принимали участие в судебном заседании апелляционной инстанции.

Исследовав представленные материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью «Амурская управляющая компания. Магдагачи» зарегистрировано 15.08.2013 в Едином государственном реестре юридических лиц за основным государственным регистрационным номером 1132801007283, ИНН <***> по юридическому адресу: Амурская область, пгт. Магдагачи, пер. Коммунистический, д. 5. Генеральным директором общества является ФИО1.

Общество является субъектом малого предпринимательства, сведения о нем 01.08.2016 внесены в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

Судом установлено, что между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключены договоры аренды нежилого помещения от 02.09.2013 № 039/13, от 01.01.2015 № 016/15, от 01.01.2016 № 20/16 по условиям которых арендодатель каждый раз предоставлял арендатору в аренду на срок 11 месяцев и 29 дней нежилое помещение, общей площадью 114.5 кв.м, расположенное на первом этаже трехэтажного здания по адресу: Амурская область, пгт. Магдагачи, пер. Коммунистический, д. 5. Имущество передано от арендодателя арендатору по соответствующим актам приема-передачи 02.09.2013, 01.01.2015, 01.01.2016.

Дополнительными соглашениями от 30.12.2016, 30.12.2017, 28.01.2018 срок действия договора аренды нежилого помещения от 01.01.2016 № 20/16 ежегодно продлевался. Фактически арендные отношения между администрацией и обществом не прекращены, что сторонами не оспаривалось.

17.08.2018 обществом в администрацию подано заявление о предоставлении в собственность имущества, арендуемого на основании договора аренды нежилого помещения от 01.01.2016 № 20/16. Ответ на заявление от администрации не был получен.

08.10.2018 обществом в администрацию повторно подано заявление о предоставлении в собственность имущества, арендуемого на основании договора аренды нежилого помещения от 01.01.2016 № 20/16.

Письмом от 20.11.2018 № 3102 администрация проинформировала заявителя о том, что не планирует продажу в собственность нежилого помещения, общей площадью 114.5 кв.м, расположенного по адресу: Амурская область, пгт. Магдагачи, пер. Коммунистический, д. 5. Указанное помещение не включено в прогнозируемый план приватизации муниципального имущества на 2018 год. Отказ получен заявителем 22.11.2018.

Не согласившись с действиями администрации, заявителем подана жалоба в прокуратуру Магдагачинского района, которая письмом от 13.12.2018 № 3595-2018 проинформировала общество о выявлении по результатам прокурорской проверки нарушений положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений и отдельные законодательные акты Российской Федерации» со стороны администрации, в связи с чем в качестве акта прокурорского реагирования администрации выдано представление.

В отсутствие доказательств исполнения представления прокурора, принятия мер к отчуждению имущества, заявитель, полагая оспариваемый отказ администрации незаконным, обратился с заявлением в арбитражный суд, одновременно заявив ходатайство о восстановлении срока на обжалование.

Суд первой инстанции, руководствуясь частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) с учетом того, что заявитель принимал меры, направленные на урегулирование возникшего спора во внесудебном порядке, а также недопустимость установления правовых и фактических преград для доступа к правосудию, пришел к выводу о восстановлении процессуального срока обществу для обращения с заявлением о признании отказа администрации незаконным.

С указанным выводом соглашается и суд апелляционной инстанции, в связи с чем, довод апелляционной жалобы в указанной части полагает несостоятельным.

Из положений части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ следует, что основанием для принятия решения суда о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются одновременно два условия, несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу о наличии указанных условий. При этом обоснованно суд исходил из следующего.

Основанием для принятия администрацией оспариваемого отказа послужило не включение нежилого помещения, арендованного обществом, в прогнозируемый план приватизации муниципального имущества на 2018 год.

Общественные отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ (в редакции, действующей на дату подачи обществом заявления о реализации преимущественного права) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу части 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Из анализа перечисленных выше норм материального права следует, что субъект малого или среднего предпринимательства должен соответствовать всей совокупности предъявляемых к нему критериев именно на дату подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Материалами дела подтверждается, что на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп помещения все условия, установленные статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ в соответствующей редакции, заявителем соблюдены.

ООО «АУК. Магдагачи», относится к субъектом малого и среднего предпринимательства; объект муниципального имущества находится во временном владении и пользовании заявителя непрерывно более двух лет на основании договоров аренды; задолженность по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) отсутствовала; арендованное имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, не было включено.

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 1 и 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемой субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствовать реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, на дату вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ арендованное заявителем муниципальное имущество не было включено в соответствующий перечень.

Спорное муниципальное имущество, арендованное заявителем, включено в Перечень муниципального имущества пгт. Магдагачи, свободного от прав третьих лиц, предназначенного для предоставления во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства на 2019 год, утвержденный решением Магдагачинского поселкового Совета народных депутатов от 07.12.2018 № 33, только 07.12.2018, то есть в период его нахождения в аренде у заявителя и после подачи обществом заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 17.08.2018.

Следовательно, как верно указал суд первой инстанции, на администрации лежит обязанность совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Судом учтен конституционно-правовой смысл частей 2 и 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, выявленный Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 20.12.2010 № 22-П. В частности, в материалах дела не имеется и ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих невозможность отчуждения в частную собственность арендованного обществом имущества.

Спорное имущество не предназначено для решения установленных Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» вопросов местного значения; не предназначено для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления, в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, а также не предназначено для осуществления отдельных полномочий органов местного самоуправления, переданных им в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 15 данного Федерального закона; не предназначено для обеспечения деятельности органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий и учреждений в соответствии с нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования; не предназначено для оказания тех или иных услуг, связанных с жизнеобеспечением населения (напр., коммунальная инфраструктура).

Напротив, спорные нежилые помещения используются ответчиком для сдачи в долгосрочную аренду заявителю для осуществления коммерческой деятельности, а включение в соответствующий Перечень не предполагает дальнейшее использование имущества на какие-либо иные цели, кроме как для поддержки малого и среднего предпринимательства.

Следовательно, объективных препятствий для отчуждения муниципального имущества в частную собственность не имеется, баланс частных и публичных интересов подачей обществом соответствующего заявления о реализации преимущественного права на приобретение имущества не нарушен.

Согласно разъяснениям пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемой субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Доводы администрации относительно невозможности формирования объекта недвижимости и постановки его на кадастровый учет, правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку доказательств принятия соответствующих мер, в том числе получения заключения кадастрового инженера, экспертного заключения, а равно отказа территориального органа Росреестра в постановке объекта на кадастровый учет, ответчиком в нарушение положений статей 65, 200 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Кроме этого, спорное нежилое помещение располагается на первом этаже здания, что не исключает возможности формирования изолированного помещения и обустройства отдельного входа. Также указанное обстоятельство не являлось основанием для принятия оспариваемого отказа.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что законных оснований для отказа заявителю в реализации его преимущественного права на выкуп арендованного муниципального имущества у ответчика не имелось, в связи с чем правомерно удовлетворил заявленные требования, признав отказ незаконным и в соответствии со статьей 201 АПК РФ обоснованно возложил на администрацию обязанность устранить допущенные нарушения прав заявителя путем принятия мер, по отчуждению муниципального недвижимого имущества, арендуемого заявителем по договору аренды от 01.01.2016 № 20/16, расположенного по адресу: поселок городского типа Магдагачи, пер. Коммунистический, дом 5 площадью 114,5 кв.м в установленном законодательством порядке.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо влияли на обоснованность и законность оспариваемого решения суда, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Более того, изложенные в апелляционной жалобе доводы нашли свое отражение в оспариваемом судебном акте. Они были подробно исследованы и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная юридическая оценка. Оснований для их переоценки у апелляционного суда не имеется.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, а обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным на основании объективного и полного исследования обстоятельств и материалов дела, с учетом норм действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 29.05.2019 по делу № А04-2020/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий	Е.А. Швец
Судьи	Е.В. Вертопрахова
	А.П. Тищенко