Гражданский кодекс часть 1

от Общества с ограниченной ответственностью «Частное охранное предприятие «Дельта ДВ»: ФИО1, представитель по доверенности № 27 АА 0459320 от 07.05.2013;

от Общества с ограниченной ответственностью «Уют»: ФИО2, представитель по доверенности № 10 от 10.01.2014;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Частное охранное предприятие «Дельта ДВ»

на решение от 02.12.2013

по делу № А73-11439/2013

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Коваленко Н.Л.

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Частное охранное предприятие «Дельта ДВ»

к Обществу с ограниченной ответственностью «УЮТ»

о взыскании задолженности по арендной плате, внесении изменений в договор, расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Частное Охранное Предприятие «Дельта-ДВ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 680023, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Краснореченская, 155- 154; далее – ООО «ЧОП «Дельта-ДВ», истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Уют» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 680007, <...>; далее – ООО «Уют», ответчик) об увеличении размера арендной платы до 600 руб. за 1 кв.м. с 01.08.2013, взыскании задолженности по арендной плате за август и сентябрь 2013 года в размере 154 188 руб., расторжении договора аренды № 954/10 от 12.08.2010 в связи с образовавшейся задолженностью. Кроме того, истец требует возмещения расходов, связанных с оказанием юридических услуг, в размере 22 000 руб.

Определением от 11.10.2013 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением от 14.10.2013 суд первой инстанции перешел к рассмотрении дела по общим правилам искового производства.

До принятия судебного акта по существу спора, истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил свои требования, просил взыскать с ООО «Уют» сумму задолженности по арендной плате в размере 225 403,20 руб. за период с августа по ноябрь 2013 года, внести изменения в пункт 2.1 договора аренды объектов нежилого фонда г. Хабаровска № 954/10 от 12.08.2010, изложив его в следующей редакции: Арендная плата по настоящему договору составляет 600 руб. в месяц, без НДС; расторгнуть указанный договор аренды.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 02.12.2013 требования о расторжении договора оставлены без рассмотрения, в остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 02.12.2013 отменить частично, внести изменения в пункт 2.1 договора аренды, изложив его в следующей редакции: «Арендная плата по настоящему договору составляет 600 руб. в месяц без НДС»; взыскать с ООО «Уют» сумму в размере 22 000 руб. за оплату услуг по адвокатскому соглашению; взыскать с ответчика сумму двух уплаченных госпошлин в размере 17 308,06 руб.

В обоснование приводит доводы, что в силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) смена организационно правовой формы собственника нежилого помещения, является существенным изменением обстоятельств, что не было учтено судом. Арендуемое помещение не является муниципальным имуществом, расчетный способ определения платы (применение к базовой ставке арендной платы установленных законом коэффициентов) заменен на определение размера арендной платы исходя из рыночной стоимости.

Отзыв ответчика в материалы дела не представлен.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы жалобы, настаивал на ее удовлетворении в части требований в отношении которых суд отказал.

Представитель ответчика выразил несогласие с доводами жалобы, полагал их необоснованными и не подлежащими удовлетворению по тем основаниям, что смена организационно правовой собственности не является существенным условием для изменения арендной платы, стороны соглашения об изменении арендной платы не заключили, поэтому на момент рассмотрения спора долга не имеется.

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ, пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Учитывая доводы жалобы и отсутствие возражений, законность и обоснованность судебного акта проверены апелляционным судом в обжалуемой части.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном статьями 258-272 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 12.08.2010 между Департаментом муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (арендодатель) и ООО «Уют» (арендатор) заключен договор № 954/10 аренды объектов нежилого фонда г. Хабаровска – функционального помещения I (10-20, 32-33), общей площадью 153,8 кв.м., расположенного в Индустриальном районе г. Хабаровска по адресу: пер. Инский, 1а, для использования под осуществление деятельности по управлению, содержанию и ремонту жилищного фонда г. Хабаровска (административное помещение). Указанное помещение передано арендатору во временное пользование (п. 1.1).

Передача нежилого помещения подтверждается актом приема-передачи от 12.08.2010.

Срок аренды установлен пунктом 1.2., а именно с 12.08.2010 по 11.08.2015.

Согласно пункту 2.1 арендная плата рассчитывается на основании постановления Мэра г. Хабаровска, размер арендной платы составляет 180 552,08 руб. в год, в том числе НДС.

Пунктом 2.3 договора аренды предусмотрено, что при изменении порядка определения арендной платы за пользование объектом нежилого фонда в соответствии с постановлением мэра города Хабаровска либо изменении коэффициента инфляции в соответствии с Законом о бюджете РФ, а также в случае изменения базовой величины (Бс) в соответствии с актом мэра города Хабаровска арендодатель письменно уведомляет арендатора в 15-дневный срок с момента вступления в силу постановления, закона, внесение соответствующих изменений в настоящий договор не требуется.

Настоящий договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующим штампом Управления Росреестра по Хабаровскому краю, расположенным на договоре.

На основании договора купли-продажи от 24.12.2012 № 57, заключенному по результатам проведенных торгов, ФИО3 приобрел у муниципального образования городской округ «Город Хабаровск» указанное нежилое помещение. Переход права собственности на нежилое помещение к ФИО3 зарегистрирован 09.01.2013 (свидетельство о государственной регистрации права серии 27-АВ № 827586).

В дальнейшем, 17.01.2013 между ФИО3 (продавец) и ООО «ЧОП «Дельта-ДВ» (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого функционального помещения I (10-20, 32-33), общей площадью 153,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Хабаровск, Индустриальный район, пер. Инский, 1а.

В пункте 1.2 договора указано о наличии обременения помещения по договору аренды № 954/10 от 12.08.2010 на срок до 11.08.2015.

Переход права собственности на нежилое помещение к ООО «ЧОП «Дельта-ДВ» зарегистрирован 28.01.2013 (повторное свидетельство о государственной регистрации права серии 27-АВ № 775872 от 11.06.2013).

25.06.2013 ООО «ЧОП «Дельта-ДВ» (заказчик) заключил с ЗАО «Богерия» (исполнитель) договор оказания консалтинговых услуг для определения среднерыночных ставок арендной платы.

В соответствии с условиями договора на оказание услуг ЗАО «Богерия» приняла на себя обязательства оказать консалтинговые услуги по мониторингу уровня ставок арендной платы по нежилым помещениям, сопоставимым с помещением, принадлежащего истцу.

По результатам мониторинга консалтинговая компания «Богерия» подготовила заключение, из выводов которого следует, что на июнь 2013 года ставка 1 квадратного метра арендной платы в месяц находится в интервале от 600 до 650 руб.

На основании полученного заключения о среднерыночных ставках арендной платы, ООО «ЧОП «Дельта-ДВ» направило 01.07.2013 в адрес ответчика уведомление исх. № 670 о повышении арендной платы с 01.08.2013 до 92 280 руб., исходя из расчета 600 руб. за 1 кв.м. Так же ООО «Уют» направлено соглашение о внесении изменений в договор аренды № 954/10 от 12.08.2010 с предложением их подписать и вернуть в адрес истца для последующей государственной регистрации. Срок подписания дополнительного соглашения установлен до 15.07.2013.

Указанное уведомление получено ответчиком 02.07.2013, однако в заключении дополнительного соглашения было отказано. При этом, ответчик перечислил арендную плату на расчетный счет истца за спорный период в размере, установленном договором № 954/10 от 12.08.2010.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Заслушав пояснения сторон, исследовав представленные доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Истцом при подаче иска заявлено три требования: о внесении изменений в пункт 2.1, увеличив размер арендной платы; взыскании задолженности по арендной плате; расторжении договора.

Исковые требования в части расторжения договора оставлены без рассмотрения на основании части 2 статьи 148 АПК РФ, исходя из несоблюдения истцом досудебного урегулирования спора с учетом положений пункта 2 статьи 452 ГК РФ.

Решение суда в данной части не обжалуется, истец не согласен с решением в части отказа в требованиях о внесении изменений в договор и взыскания задолженности.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (абзац 3 пункта 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды»).

В соответствии с условиями договора аренды (пункт 2.3) при изменении порядка определения арендной платы за пользование объектом нежилого фонда в соответствии с постановлением мэра города Хабаровска либо изменении коэффициента инфляции в соответствии с Законом о бюджете РФ, а также в случае изменения базовой величины (Бс) в соответствии с актом мэра города Хабаровска арендодатель письменно уведомляет арендатора в 15-дневный срок с момента вступления в силу постановления, закона, внесение соответствующих изменений в настоящий договор не требуется.

Условий, позволяющих арендодателю в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в других случаях, помимо издания правового акта уполномоченными органами, а также изменения коэффициента инфляции в соответствии с законом о бюджете РФ, спорный договор не содержит.

В соответствии пунктом 5.1 соглашение об изменении условий договора оформляется дополнительным соглашением, что не противоречит требованиям статьи 452 ГК РФ.

Как видно из дела, после продажи и смене собственника, дополнительного соглашения между сторонами об изменении условий договора аренды, в частности об изменении размера арендной платы, не заключалось.

В соответствии с частью 1 статьи 617 ГК переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, изменив размер арендной платы исходя из рыночной стоимости пользования имуществом в одностороннем порядке, истец нарушил условия договора, а также положения статей 310, 424, пункта 3 статьи 614, пункта 1 статьи 617 ГК РФ.

Установив, что установленный законом порядок внесения изменений в договор аренды в части установления размера арендной платы сторонами не соблюден, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования о применении размера арендной платы в сумме 600 руб. за 1 кв.м. в месяц, установленного арендодателем в одностороннем порядке и взыскания арендной платы по новому расчету.

Требования о внесении изменений в пункт 2.1 договора об увеличении арендной платы до 600 руб. в месяц так же обоснованно отклонены.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истцом не представлено доказательств существенного нарушения договора арендатором либо наличия иных оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 450 ГК РФ для изменения договора в судебном порядке.

Пунктом 1 статьи 451 ГК РФ установлена возможность изменения договора в судебном порядке в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Исходя из данной нормы, изменение судебным решением договора допускается в исключительных случаях не только при наличии одновременно четырех условий, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи, но и установление одного из прямо названных в пункте 4 статьи 451 ГК РФ обстоятельств (установление того, что расторжение договора противоречит общественным интересам либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях).

Доказательств наличия таких оснований истцом также не представлено.

Иных доводов жалоба не содержит.

При изложенных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не ставят под сомнение правильность выводов суда по данному делу, в связи с чем подлежат отклонению.

Решение суда первой инстанции основано на полном и всестороннем исследовании представленных сторонами доказательств и правильном применении норм материального права. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом первой инстанции также не допущено.

Государственную пошлину по апелляционной жалобе возложить на заявителя в соответствии со статьей 110 АПК РФ, подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (2 000 руб.). Излишне уплаченную при подаче апелляционной жалобы госпошлину надлежит возвратить истцу из федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 02.12.2013 по делу № А73-11439/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Частное охранное предприятие «Дельта ДВ» (ОГРН <***>) из федерального бюджета госпошлину 3 800 руб., оплаченной по платежному поручению № 1111 от 23.12.2013.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

М.О. Волкова

Е.В. Гричановская