Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее - ИП ФИО1, истец) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее - ИП ФИО3, ответчик) о расторжении договора аренды от 07.10.2014, освобождении нежилого помещения (столовой), общей площадью 1 110,2 кв. м., расположенного по адресу: <...>, (кадастровый номер 27:19:00:114ЛИТ.А/282), и земельного участка, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 3 836 кв. м. (кадастровый номер 27:19:0010213:1), переданные по договору.

Решением суда от 25.07.2016 в удовлетворении исковых требований отказано по мотиву того, что расторжение договора носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. В данном случае, из поведения ответчика следует, что им предпринимаются меры, направленные на устранение нарушений и погашение задолженности по арендной плате, то есть следует явное намерение на сохранение договорных отношений.

Не согласившись с судебным актом, ИП ФИО1 подала в Шестой арбитражный апелляционный суд жалобу, в которой просила его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В апелляционной жалобе истец указывает, что ответчиком неоднократно не исполнялась обязанность по своевременному внесению арендной платы.

В заседании суда представитель истца настаивала на удовлетворении требований.

Представитель ответчика и сам ИП ФИО3 доводы заявителя жалобы отклонили, указывая на полное погашение задолженности по аренде по решению суда по делу №А73-17822/2015 и отсутствие задолженности на текущий момент.

В заседании суда объявлялся перерыв в порядке статьи 163 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав пояснения участников спора, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Из материалов дела видно, что ИП ФИО1 является собственником здания столовой общей площадью 1 110,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>, а также земельного участка с кадастровым номером 27:19:0010213:1, общей площадью 3 836 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

07.10.2014 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду за плату во временное владение и пользование нежилое помещение (столовая) и земельный участок.

Срок договора установлен в пункте 1.3 договора и составляет период с 07.10.2014 по 06.10.2024.

Договор в установленном законом порядке зарегистрирован 23.10.2014, о чем содержится соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По акту приема-передачи от 07.10.2014 названные объекты переданы арендатору.

Действительность данного договора проверялась в рамках судебно-арбитражного дела № А73-2795/2015 по иску ИП ФИО1, в котором решением от 18.08.2015 было отказано. Верховный Суд РФ в определении от 27.06.2016 № 303-ЭС16-6453 отказал предпринимателю ФИО1 в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам, исходя из того, что разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь статьями 168, 174 ГК РФ, установив, что представленные сторонами документы содержат идентичные условия о размере арендной платы и сроке действия договора, при этом, заниженный, по сравнению с рыночным, размер арендной платы обусловлен техническим состоянием спорных помещений, на дату сдачи имущества в аренду не пригодных для использования и требующих проведения ремонта, который после заключения спорного договора осуществлен арендатором, принимая во внимание условия ранее заключенного сторонами договора от 01.07.2011 субаренды нежилого помещения, а также отсутствие доказательств извещения ответчика о несогласии с регистрацией ранее подписанного договора, равно как и принятия истцом мер к определению редакции, в которой договор был представлен на регистрацию, пришли к выводу о недоказанности наличия сговора между ФИО6 и ФИО3 при заключении договора и об отсутствии доказательств убыточности спорного договора.

03.11.2015 арендодатель направила претензию в адрес арендатора с требованием оплаты долга по арендной плате, которая оставлена без ответа.

Вступившим в законную силу 06.04.2016 решением Арбитражного суда Хабаровского края по делу №А73-17822/2015 с ИП ФИО3 в пользу ИП ФИО1 взыскана задолженность по договору аренды в сумме 420 000 руб. за период с 07.10.2014 по 07.12.2015; в части требования о расторжении договора и освобождения спорного помещения иск оставлен без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка расторжения договора.

С целью устранения указанного нарушения в порядке части 2 статьи 452 ГК РФ истец направила ответчику требование о расторжении договора и освобождении арендованных объектов недвижимости в течение семи календарных дней с момента получения претензии. Указанное требование, направленное по трем адресам ответчика и полученное им, оставлено без ответа, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Разрешая спор, суд первой инстанции отказал в заявленных требованиях.

Возражения заявителя апелляционной жалобы направлены на не согласие с данным выводом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из содержания пункта 1 статьи 614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Таким образом, для удовлетворения требования о расторжении договора истцу необходимо доказать более чем двукратное нарушение срока внесения арендной платы либо иное существенное нарушение условий договора.

По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и правовой позиции, изложенной в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела видно, что договором от 07.10.2014 не предусмотрены специальные условия его досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Апелляционной инстанцией установлено, что претензией, направленной арендатору 03.11.2015, арендодатель потребовал погашения долга по арендной плате за период с 07.10.2014 по 07.11.2015.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 27.01.2016 по делу № А73-17822/2015 с предпринимателя ФИО3 в пользу предпринимателя ФИО1 взыскана задолженность по указанному договору аренды в сумме 420 000 руб. за период с 07.10.2014 по 07.12.2015.

До вступления в законную силу данного судебного акта (06.04.2016) платежным поручением от 25.03.2016 №15 арендатор перечислил названную сумму арендодателю.

Кроме того, платежными поручениями от 01.03.2016 № 10, от 25.03.2016 №14, от 29.04.2016 №20, от 30.05.2016 №28, от 08.06.2016 №30, от 30.06.2016 №32 и от 05.07.2016 №33 подтверждается факт своевременной и полной оплаты текущих арендных платежей.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что со стороны ответчика имело место длительное систематическое невнесение платы по договору аренды (18 раз подряд), что, по его мнению, является безусловным основанием для досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения, отклоняется судебной коллегией в связи со следующим.

Для удовлетворения требования о расторжении договора истцу необходимо доказать более чем двукратное нарушение срока внесения арендной платы либо иное существенное нарушение условий договора.

Вместе с тем, расторжение договора всегда носит исключительный характер и является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств.

В данном случае, на основании представленных в дело доказательств установлено, что ИП ФИО3 предприняты меры, направленные на устранение нарушений и погашение задолженности по арендной плате, то есть в его поведении видно явное намерение на сохранение договорных отношений.

Кроме того, арбитражным судом первой инстанции обоснованно принято во внимание то, что в период неисполнения арендатором своей обязанности по внесению арендных платежей имел место судебный спор в отношении действительности самого договора аренды (дело № А73-2795/2015), а также установленный в судебных актах по указанному делу факт осуществления арендатором в этот период ремонтных работ в арендованном помещении.

В силу изложенных обстоятельств апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований, установленных статьей 619 ГК РФ, для расторжения договора аренды от 07.10.2014

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 25.07.2016 по делу № А73-6572/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий	Е.И. Сапрыкина
Судьи	Е.В. Вертопрахова
	Т.Д. Пескова