Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Агентство по имуществу» обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Согласие» о признании договора аренды нежилого помещения от 24.06.2012 расторгнутым с 31.03.2014 и взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по этому договору за период с 01.11.2013 по 31.03.2014 в сумме 110 750 руб. и пени за период с 16.10.2013 по 03.04.2014 в сумме 60 137 руб. 25 коп., а также расходов на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 04.08.2014 заявленные исковые требования, с учетом принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений, удовлетворены. С ответчика в пользу истца взысканы: пеня по договору аренды нежилого помещения от 24.06.2012 в сумме 146 582 руб. 80 коп.; расходы на оплату услуг представителя в сумме 30 000 руб.; расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5 397 руб. 48 коп.; всего – 181 980 руб. 28 коп. В части требования о признании договора аренды недвижимого имущества расторгнутым принят отказ от иска, производство по делу прекращено. Производство по встречному иску судом прекращено в связи с отказом ответчика от встречного иска и принятием отказа судом.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит оспариваемый судебный акт отменить. Апелляционная жалоба мотивирована неполным выяснением имеющих значение для правильного рассмотрения дела обстоятельств.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором выразил несогласие с приведенными в жалобе доводами, просил обжалуемое решение оставить без изменения.

До начала судебного заседания от сторон поступили ходатайства, в которых стороны поддерживали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее соответственно, просили рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

В судебном заседании указанные ходатайства судом удовлетворены. Суд рассматривает дело в отсутствие представителей истца и ответчика.

Изучив имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд пришел к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.06.2012 стороны заключили договор аренды нежилого помещения (т. 1, л.д. 23-25), согласно которому арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 44,3 кв.м, расположенное по адресу: Амурская область, г. Зея, п. Светлый, д. 31, кв. 78 для использования под административные нужды (для организации работы офиса, пункты 1 и 2 договора).

Переданный в аренду объект недвижимости принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 22).

В соответствии с пунктом 4.1 договора размер ежемесячной арендной платы составил 22 150 руб. (из расчета 500 руб. за 1 кв.м помещения), при этом по условиям договора (пункты 4.2 и 4.3) арендная плата подлежала перечислению арендатором в срок до 15-го числа месяца, предшествующего тому, в котором будет осуществляться пользование помещением.

Пунктом 4.6 договора стороны установили, что при несоблюдении сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,5 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 1.10 договора срок аренды помещения был установлен сторонами с 25.06.2012 по 24.05.2013. По окончании срока действия договора арендатор в отсутствие возражений со стороны арендодателя продолжил пользоваться арендуемым помещением. Таким образом, на основании статьи 621 Гражданского кодекса РФ договор аренды возобновил свое действие на неопределенный срок.

В период действия договора аренды ООО «Согласие» несвоевременно и не в полном объеме вносило арендные платежи за пользование предоставленным помещением, в связи с чем задолженность за период с ноября 2013 года по март 2014 года составила 110 750 руб. 51 коп.

Письмом от 12.02.2014 (т. 1, л.д. 32) истец обратился к ответчику с требованием погасить образовавшуюся задолженность (письмо получено 17.02.2014).

19.03.2014 истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке с 31.03.2014 (т. 1, л.д. 34-36, получено ответчиком 24.03.2014). В указанном уведомлении также изложено требование об освобождении и возврате арендованного помещения в срок до 31.03.2014 и о погашении образовавшейся задолженности.

По акту приема-передачи от 31.03.2014 (т. 2, л.д. 49) арендуемое нежилое помещение было возвращено арендатором обществу «Агентство по имуществу», при этом требование о погашении задолженности оставлено без удовлетворения. Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения общества «Агентство по недвижимости» в суд с настоящим иском.

Из уточненного расчета иска от (т. 1, л.д. 74-77) следует, что размер задолженности рассчитан следующим образом: задолженность по пене за 2012 – 27954,44 руб.; задолженность по арендной плате за 2013 – 28 196 руб.; задолженность по пене за 2013 – 96240,70 руб.; задолженность по арендной плате за 2014 – 66 450 руб.; задолженность по пене за 2014 – 34886,25 руб. Таким образом, расчет задолженности за весь период равен 253 727,39 руб.

Платежным поручением №7 от 07.05.2014 (т. 2, л.д. 31) на сумму 1055,34 руб. ответчик частично погасил задолженность пени. Платежным поручением №6 от 07.05.2014 (т. 2, л.д. 32) на сумму 76752,35 руб. ответчик частично погасил задолженность по арендной плате.

Учитывая названные платежные поручения, истец уточнил исковое требование (т. 1, л.д. 126), уменьшив размер взыскиваемой задолженности за весь период до 153 796,70 руб. В указанном расчете истцом также был учтен единовременный платеж арендатора по договору в размере 22150 руб., внесенный им при заключении договора аренды в качестве гарантии за сохранность арендуемого имущества.

Заявлением об отказе от части исковых требований (т. 1, л.д. 123) истец уменьшил размер взыскиваемой пени до 146 582,80 руб.

В связи с рассмотрением настоящего дела обществом «Агентство по имуществу» были понесены расходы по оплате услуг представителя в общей сумме 30 000 руб., в подтверждение чего в материалы дела представлены договор возмездного оказания юридических (консультационных) услуг от 18.03.2014 (т. 1, л.д. 18; дополнительное соглашение от 09.06.2014 №1, т., л.д. 128), заключенный им с ФИО1, и расходные кассовые ордера от 18.03.2014 (т. 1, л.д. 20) и от 09.06.2014 (т. 1, л.д. 124). Обстоятельство фактического оказания услуг подтверждается актами выполненных работ (т. 1, л.д. 70, 127). Присутствие ФИО1 в судебном заседании суда первой инстанции подтверждается протоколом судебного заседания (т. 2, л.д. 86.)

Принимая решение, суд первой инстанции пришел к верному выводу о подверженности взыскиваемой задолженности материалами дела. Учитывая отсутствие возражений ответчика относительно размера взыскиваемой пени, суд правомерно взыскал ее в пользу истца. Касательно взыскания расходов на оплату услуг представителя, суд первой инстанции верно установил их соответствие сумме вознаграждения, определенной в соответствии с минимальными ставками вознаграждения за юридическую помощь, оказываемую адвокатами Адвокатской палаты Амурской области, утвержденными решением Совета Адвокатской палаты Амурской области от 25.05.2012. С учетом отсутствия доказательств со стороны ответчика о чрезмерности расходов на оплату услуг представителя, названная задолженность правомерно взыскана в пользу истца. При принятии решения суд руководствовался статьями 309, 614 ГК РФ, Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 № 121.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к следующему.

Истец указывает, что заключенный между сторонами договор нельзя считать заключенным, поскольку он не прошел государственную регистрацию. Считает, что размер взыскиваемой задолженности подлежит уменьшению в связи с тем, что истец не учел оплату ответчика за потребленную электроэнергию в размере 16011,52 руб., за произведенные истцом улучшения (входную дверь) в размере 12000 руб., а также 22150 руб., внесенные арендатором при подписании договора в качестве гарантии за возможный материальный ущерб имуществу арендодателя. Кроме того, ответчик указал, что неоднократно просил суд первой инстанции отменить взыскиваемую пеню.

Изложенные в жалобе доводы апелляционным судом отклоняются в связи со следующим.

Доводы об уменьшении взыскиваемой суммы на 22150 руб., внесенные арендатором при подписании договора в качестве гарантии за возможный материальный ущерб имуществу арендодателя, а также за оплату ответчика за потребленную электроэнергию в размере 16 011,52 руб. судом отклоняются. Из имеющихся в материалах дела уточнений исковых требований (т. 1, л.д. 74-77, 126) следует, что названные суммы были учтены истцом при определении размера иска..

Касательно довода о том, что ответчик неоднократно просил суд первой инстанции отменить взыскиваемую пеню. Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ответчик ссылался на отсутствие оснований для начисления пени, в то время как возражений относительно ее размера ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не заявил.

Исходя из правовой позиции, изложенной в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.11 №81, ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Доказательства того, что размер взыскиваемой пени явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, ответчиком также не были предоставлены. Следовательно, названный довод ответчика подлежит отклонению.

Ответчиком также заявлен довод о том, что из взысканной суммы следует вычесть затраты ответчика на приобретение и установку двери в арендуемом помещении. Указанный довод подлежит отклонению, поскольку в рамках настоящего спора в суде первой инстанции ответчик заявил встречный иск с требованием, в числе прочего, о взыскании задолженности на произведенные истцом улучшения (входную дверь) в размере 12000 руб. Впоследствии, до вынесения решения, ответчик заявил отказ от встречного иска, принятый судом в порядке статьи 49 АПК РФ. Таким образом, требование о зачете стоимости двери судом первой инстанции не рассматривалось, соответственно не может быть объектом исследования в суде апелляционной инстанции.

Также подлежит отклонению довод ответчика о том, что заключенный между сторонами договор нельзя считать заключенным, поскольку он не прошел государственную регистрацию.

Заключенный между сторонами договор аренды не подлежал государственной регистрации, поскольку после окончания срока действия стороны установили, что договор считается продленным на неопределенный срок. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора.

Такой вывод суда согласуется с разъяснениями, приведенными в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

Кроме того, апелляционный суд принимает во внимание, что истец передал имущество в пользование, а ответчик принял его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими. При таких обстоятельствах, названное обстоятельство не может служить основанием для освобождения ответчика от обязанности вносить арендную плату. Кроме того срок действия договора истек. При этом ответчик арендованное имущество собственнику не возвратил и продолжал им пользоваться.

На основании изложенного, принимая во внимание, что судом первой инстанции правильно применены нормы материального права, нарушений или неправильного применения норм процессуального права не допущено, у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 04.08.2014 по делу №А04-2175/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Согласие» (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную по чеку-ордеру №55 от 04.09.2014 государственную пошлину в размере 2000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

В.Ф. Карасев

Судьи

В.Г. Дроздова

И.В. Иноземцев