Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительными торгов по продаже недвижимого имущества и договора купли-продажи от 21.06.2019 в рамках дела о банкротстве индивидуального предпринимателя Печнова Сергея Ивановича

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Печнов Сергей Иванович (далее - должник, гражданин, Печнов С.И.) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о признании его несостоятельным.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 21.06.2016 заявление должника принято к производству, возбуждено производство по делу о банкротстве гражданина.

Решением суда от 22.07.2016 (резолютивная часть от 18.07.2016) ИП Печнов С.И. признан несостоятельным (банкротом). В его отношении введена процедура реализации имущества гражданина.

Финансовым управляющим утвержден Трусенко Сергей Владимирович, член саморегулируемой организации арбитражных управляющих «Союз менеджеров и арбитражных управляющих».

Определением от 24.07.2018 Трусенко С.В. освобожден от исполнения обязанностей финансового управляющего, новым финансовым управляющим утвержден Ящук Владимир Анатольевич.

Определениями от 15.11.2016, 20.03.2017, 22.08.2017, 05.12.2017, 24.04.2018, 21.08.2018, 15.01.2019 срок реализации имущества гражданина продлевался до 17.07.2019.

Должник обратился в суд с заявлением о признании недействительными торгов по продаже недвижимого имущества: индивидуальный жилой дом, общая площадь - 266,8 кв.м, этажность 2, расположенный по адресу: Россия, Хабаровский край, Хабаровский район, с. Нагорное, квартал «Дубровка», 3, в том числе земельный участок общей площадью 1 500 кв., кадастровый номер 27:17:0302002:45 и договора купли-продажи от 21.06.2019 этого имущества, заключенного между финансовым управляющим имуществом должника Ящуком В.А. и покупателем Кухтой Кларой Туламатовной.

Определением суда от 12.08.2019 в удовлетворении заявления отказано.

В апелляционной жалобе, принятой к производству Шестого арбитражного апелляционного суда, Печнов С.И. просит определение суда отменить.

Заявитель считает, что нарушение процедуры торгов и последующее заключение договора купли-продажи с победителем незаконно проведенных торгов нарушает конституционное право должника на жилище, которое будет восстановлено признанием торгов и заключенного на основе их договора недействительными и, во-вторых, нарушает правовой интерес должника в наиболее полном удовлетворении всех требований кредиторов, который также будет восстановлен в той или иной мере реализацией имущества должника по наиболее высокой цене.

Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил оспариваемое определение отменить.

Представитель Кухта К.Т. по доводам апелляционной жалобы возражал, просил определение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом, явку представителей не обеспечили, жалоба рассмотрена в их отсутствие, согласно статье 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверены апелляционным судом в порядке главы 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, определением суда от 16.12.2016 в состав третьей очереди реестра требований кредиторов индивидуального предпринимателя Печнова С.И. включены требования АО «Россельхозбанк» в размере 9 711 802 руб. 25 коп., требования учтены в реестре как обеспеченные залогом недвижимого имущества должника: индивидуальный жилой дом, общая площадь - 266,8 кв.м, этажность 2, расположенный по адресу: Россия, Хабаровский край, Хабаровский район, с. Нагорное, квартал «Дубровка», 3, в том числе земельный участок общей площадью 1 500 кв.м, кадастровый номер 27:17:0302002:45.

Во исполнение положений пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве, 12.04.2018 залоговым кредитором АО «Россельхозбанк» утверждено положение о порядке и условиях повторной продажи недвижимого имущества Печнова С.И. посредством публичного предложения с установлением начальной продажной стоимости недвижимости в сумме 7 504 852,50 руб.

В соответствии со статьей 213.7 Закона о банкротстве об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога финансовым управляющим 18.01.2017 опубликовано сообщение в ЕФРСБ № 3321663 и официальном печатном издании «Коммерсант» (объявление № 77230467002 от 15.12.2018).

Из протокола проведения торгов № РАД-15475 от 06.03.2019 следует, что победителем торгов признана Кухта Клара Туламатовна с наиболее выгодным из предложенных ценовых предложений относительно реализуемого имущества – 4 605 999 руб. 99 коп.

Согласно заключенному договору купли продажи от 21.06.2019 право собственности на приобретенный жилой дом и земельный участок соответственно перешло к победителю торгов Кухте К.Т. 12.07.2019, о чем свидетельствуют сведения ЕГРН по состоянию на 12.07.2019.

Из представленных в материалы дела платежных поручений №№ 12, 17 от 06.03.2019 и 23.04.2019 соответственно, следует, что победителем торгов своевременно и в полном объеме оплачена продажная стоимость имущества (750 485 руб. 25 коп. – 06.03.2019 в виде задатка на участие в торгах, 3 855 514 руб. 74 коп. – 23.04.2019 окончательный расчет на основании протокола проведения торгов № РАД-154157 от 06.03.2019).

Должник Печнов С.И., ссылаясь на то, что торги проведены с нарушением правил, установленных законом, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи с соблюдением положений статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии при проведении торгов нарушений Закона о банкротстве, в связи с чем в удовлетворении заявления Печнова С.И. отказал.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы и считает, что суд первой инстанции при вынесении определения обоснованно исходил из следующего.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 213.1 Закона о банкротстве отношения, связанные с банкротством граждан и не урегулированные настоящей главой, регулируются главами I - III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI Закона о банкротстве.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Постановление № 63) даны разъяснения о том, что требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Перечень оснований недействительности торгов, приведенный в названной норме, является открытым.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В соответствии с пунктом 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 – 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Закона с особенностями, установленными настоящим пунктом.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Согласно пункту 2 статьи 131 Закона о банкротстве в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» разъяснено, что порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается положениями Закона о банкротстве.

Из материалов дела следует, что залоговым кредитором АО «Россельхозбанк» утверждено положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, являющегося предметом залога Печнова С.И.

Разногласия финансового управляющего и залогового кредитора по оценке, порядке и условиях продажи залогового имущества по делу о банкротстве отсутствуют, в материалы дела в соответствии со статьей 65 АПК РФ не представлено.

При этом должник не привел бесспорных и надлежащих доказательств того, что спорное имущество на момент проведения торгов имело цену намного выше установленной, о чем свидетельствуют и результаты проведенных торгов по продаже указанного имущества.

Соответственно, довод апеллянта о заниженной стоимости имущества верно отклонен судом первой инстанции как необоснованный.

Положениями статьи 558 ГК РФ предусмотрено, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании (статья 288 ГК РФ, статьч 30 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Из буквального толкования указанной нормы следует, что право пользования жилым помещением членом семьи прежнего собственника при переходе права собственности к другому лицу может быть сохранено в случаях, установленных законом.

Согласно статье 74 Закона об ипотеке правила главы XIII данного Закона, устанавливающей особенности ипотеки жилых домов и квартир, применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

Пунктом 1 статьи 78 Закона об ипотеке предусмотрено, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Таким образом, граждане своей волей и в своем интересе могут распоряжаться принадлежащими им имуществом, в том числе отдавать его в залог в обеспечение принятых на себя обязательств, при этом обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона, в частности, в силу закона ипотека возникает, если жилое помещение приобретено либо построено полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения (пункт 1 статьи 77 Закона об ипотеке).

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закреплённых статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации.

При этом действующее законодательство, в том числе и Закон об ипотеке не содержит запрета на передачу гражданами в залог по договору ипотеки принадлежащих им помещений, в том числе тех, которые являются единственными пригодными для их проживания.

В соответствии с частью 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание: земельные участки, на которых расположены указанные объекты, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Данная норма права, закрепляет общее правило прекращения пользования жилым помещением при обращении на него взыскания как для договорной, так и для законной ипотеки (указанная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 04.09.2018 N 5-КГ18-149).

Согласно пункту 1 статьи 205 Закона о банкротстве в конкурсную массу не включается имущество гражданина, на которое в соответствии с гражданским процессуальным законодательством не может быть обращено взыскание.

Согласно положениям статьи 78 Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Абзац 1 статьи 2 Закона об ипотеке предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в подпункте 3 пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Ипотека может быть установлена на указанное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (пункт 1 статьи 6 Закона об ипотеке).

Статьей 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно пункту 2 статьи 78 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Таким образом, исходя из системного толкования указанных положений в их взаимосвязи, по договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе квартира, принадлежащая на праве собственности залогодателю, и на нее может быть обращено взыскание.

При этом в силу пункта 2 статьи 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Согласно статье 79 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом РФ.

Наличие у гражданина-должника единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

При этом из буквального толкования пункта 1 статьи 78 Закона об ипотеке следует, что обращение залогодержателем взыскания на заложенную квартиру и реализация этого имущества является основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц, проживающих в такой квартире, при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке. Содержание пункта 1 статьи 78 Закона об ипотеке не препятствует в силу свободы договора обратить взыскание на заложенное единственное жилое помещение должника, даже если денежные средства по основному обязательству получены не для приобретения указанного предмета залога или его ремонта, а также погашения ранее предоставленных кредита или займа на его приобретение.

В пункте 1 статьи 205 Закона о банкротстве предусмотрено, что в конкурсную массу не включается имущество гражданина, на которое в соответствии с гражданским процессуальным законодательством не может быть обращено взыскание.

Вместе с тем, Закон об ипотеке и Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации допускают возможность обращения взыскания на жилое помещение, являющееся единственным для залогодателя, если такое жилое помещение является предметом ипотеки в силу договора или закона, как следствие данное имущество может быть включено в конкурсную массу должника и реализовано для удовлетворения требований кредитора, указанная позиция подтверждается судебной практикой (определения Верховного суда Российской Федерации от 23.10.2015 № 310-ЭС15-13984, от 21 апреля 2016 № 308-ЭС16-3408, от 2 июня 2015 № 127-КГ15-9, от 4 декабря 2012 года №24-КП2-3).

Исходя из вышеизложенных норм права, учитывая, что спорный жилой дом был включён в конкурсную массу, Законом об ипотеке не предусмотрено сохранение права пользования жилым помещением, являющимся предметом ипотеки (договорной или законной), залогодателя и иных лиц, проживающих в таком помещении, суд апелляционной инстанции отклоняет указанные доводы апеллянта как необоснованные.

Сама по себе заинтересованность применительно к статье 19 Закона о банкротстве лица, признанного победителем торгов, и залогового кредитора, в обеспечение всех условий проведения торгов в соответствии с действующим законодательством и разработанным порядком их проведения, не может расцениваться в качестве основания признания таких торгов недействительными.

Отсутствие публикации о проведении торгов в местном печатном органе при размещенных публикациях на ЕФРСБ (сообщение № 3321663 от 18.01.2018), а также в газете «Коммерсант» (сообщение № 77230467002 от 15.12.2018) и на портале оператора электронной торговой площадки «Российский аукционный дом», суд первой инстанции верно расценил как несущественное и не способное повлиять на результат торгов.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 АПК РФ, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь частью 3 статьи 223, статьями 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение от 12.08.2019 по делу №А73-8349/2016 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение одного месяца со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий	А.И. Воронцов
Судьи	Е.В. Гричановская
	И.Е. Пичинина