Гражданский кодекс часть 1

от ФГКУ «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны РФ - Дульнева И.М., представитель по доверенности от 26.10.2020 №115;

от ИП Нутц Е.К. - представитель не явился;

от третьего лица: Министерства обороны РФ - Ламскова С.Ю., представитель по доверенности от 10.11.2020 №207/4/61д;

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Нутц Екатерины Константиновны, федерального государственного казённого учреждения «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации

на решение от 06.10.2020

по делу №А73-9431/2020

Арбитражного суда Хабаровского края

по исковомузаявлению федерального государственного казённого учреждения «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации

к индивидуальному предпринимателю Нутц Екатерине Константиновне

о взыскании 177 008,83 руб. задолженности, пени

по встречному иску индивидуального предпринимателя Нутц Екатерины Константиновны

к федеральному государственному казённому учреждению «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации

о взыскании 672 260 руб. неосновательного обогащения

третье лицо: Министерство обороны Российской Федерации

УСТАНОВИЛ:

федеральное государственное казенное учреждение «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 1072723005079, ИНН 2723020115,далее - ФГКУ «ДТУИО») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Нутц Екатерине Константиновне (ОГРНИП 319272400012119, ИНН 272001433089,далее - ИП Нутц Е.К.) о взыскании задолженности по договору аренды федерального недвижимого имущества №141/3/6/АИ-55 от 18.10.2019 за период с 01.04.2020 по 18.05.2020 в размере 147 323,28 руб., пени в размере 29 685,55 руб. за период с 11.04.2020 по 31.05.2020.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство обороны Российской Федерации (ОГРН 1037700255284, ИНН 7704252261).

ИП Нутц Е.К. обратилась со встречным заявлением к ФГКУ «ДТУИО» о взыскании 672 260 руб. неосновательного обогащения в виде подлежащего возврату по окончании действия договора обеспечительного платежа в размере 287 460 руб., арендной платы в размере 384 800 руб., внесенной за период с декабря 2019 года по март 2020 года.

Определением от 31.08.2020 суд в соответствии со статьей 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) перешел к рассмотрению спора по общим правилам искового производства.

Решением суда от 06.10.2020 требования ФГКУ «ДТУИО», уточнённые в порядке статьи 49 АПК РФ, удовлетворены в части взыскания пени за период с 29.09.2019 по 15.03.2020 в размере 3 053 руб.82 коп., производство в части взыскания задолженности в размере 147 323 руб.28 коп. прекращено. Встречный иск ИП Нутц Е.К. удовлетворён в части взыскания неосновательного обогащения в размере 141 526 руб.72 коп., расходов по государственной пошлине в размере 3 462 руб.06 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФГКУ «ДТУИО» и ИП Нутц Е.К. обратились в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

ФГКУ «ДТУИО» в апелляционной жалобе, ссылаясь на Бюджетный кодекс Российской Федерации и Инструкцию, утверждённую приказом Министерства финансов Российской Федерации от 31.12.2002 №142н, указывает на заявительный порядок возврата излишне уплаченных средств, в связи с чем считает решение суда подлежащим отмене в части взыскания денежных средств в пользу ИП Нутц Е.К.

ИП Нутц Е.К. в апелляционной жалобе приводит доводы о невозможности использования арендуемого имущества по назначению, в связи с чем просит решение суда изменить, удовлетворить требования по встречному иску в полном объеме. Кроме того, ссылаясь на наличие переплаты по арендным платежам, считает вывод суда о наличии оснований для взыскания неустойки, необоснованным.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены апелляционным судом в порядке главы 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб, выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для их удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ФГКУ «ДТУИО» (арендодатель) и ИП Нутц Е.К. (арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления №141/3/6/АИ-55 от 18.10.2019, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять федеральное имущество - нежилое функциональное помещение, кадастровый номер 27:23:0040677:702, площадью 170,2 кв.м., расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: Хабаровский край, ул. Карла Маркса, д. 143Г, пом. I(96-107,114-115,128) для использования в соответствии с целевым назначением.

Согласно пункту 1.2 договора, помещение принадлежит на праве собственности Российской Федерации и закреплено за арендодателем на праве оперативного управления. От имени Российской Федерации права собственника в отношении объекта аренды осуществляет Министерство обороны Российской Федерации. Полномочия собственника осуществляет Департамент имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации в соответствии с положением о Департаменте.

Согласно пункту 2.1, договор заключён сроком на 5 лет с 18.10.2019 по 17.10.2024.

Арендованное имущество передано предпринимателю по акту приема-передачи имущества от 18.10.2019.

В соответствии с пунктом 5.1 договора сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов составляет 95 819 руб.04 коп.

Согласно пункту 5.3 договора, арендная плата подлежит внесению ежемесячно в срок по 10 число оплачиваемого месяца включительно.

Кроме того, пунктом 5.4 договора установлена обязанность арендатора внести на счет арендодателя обеспечение исполнения договора в трехкратном размере ежемесячной арендной платы (обеспечительный взнос), а также порядок его использования и возврата арендодателем.

Обеспечение исполнения договора используется арендодателем в случае неисполнения иди ненадлежащего исполнения денежных обязательств арендатора по договору либо в случае причинения арендатором вреда объекту, прилегающей к объекту территории, а также в случае нарушения других положений договора. При этом арендодатель удерживает из суммы обеспечительного взноса соответствующие суммы заложенности, компенсации, штрафов, пеней, причитающихся арендодателю в соответствии с условиями договора.

Если арендатор самостоятельно не производит выплату денежных средств арендодателю в соответствии с условиями договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке погасить задолженность за счет обеспечительного взноса, о чем в течение 5 календарных дней направляет письменное уведомление арендатору.

В случае досрочного расторжения договора возврат арендатору обеспечительного взноса с лицевого счета арендодателя для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение получателя бюджетных средств, осуществляется в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 6.2.1 договора, за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,5% от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки платежа.

Во исполнение условий договора, арендатором платежным поручением №2 от 25.10.2019 внесено обеспечение в сумме 287 460 руб.

Соглашением №141/3/6/АИД-372 от 18.05.2020 сторонами договор расторгнут.

Ссылаясь на нарушение арендатором сроков внесения арендных платежей, ФГКУ «ДТУИО» направило в адрес ИП Нутц Е.К. претензию исх. №141/6/04-23/5639 от 15.05.2020, после чего обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

ИП Нутц Е.К., полагая внесённый обеспечительный платеж в размере 287 460 руб. и арендные платежи в размере 384 800 руб., за период с декабря 2019 года по март 2020 года, подлежащими возврату после расторжения договора заявило встречное требование о взыскании неосновательного обогащения в размере 672 260 руб.

Удовлетворяя исковые требования ФГКУ «ДТУИО» в части взыскания пени в уточненном размере и признавая подлежащим удовлетворению в части встречный иск ИП Нутц Е.К., суд первой инстанции руководствовался положения статей 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются; по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66, в силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, объект аренды передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи имущества от 18.10.2019, в период с 29.09.2019 по 15.03.2020 арендные платежи вносились с нарушением срока, предусмотренного пунктом 5.3 договора, на дату расторжения договора у арендатора имеется переплата.

Пунктом 6.2.1 договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени в размере 0,5% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

На основании пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней)признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Поскольку ИП Нутц Е.К. допущена просрочка исполнения обязательства по внесению арендной платы, требования ФГКУ «ДТУИО» о взыскании договорной неустойки в размере 3 053,82 руб. за период с 29.09.2019 по 15.03.2020 правомерно признаны судом подлежащими удовлетворению.

Довод апелляционной жалобы ИП Нутц Е.К. о необоснованности начисления пени при наличии переплаты, подлежит отклонению, поскольку неустойка, начисление которой предусмотрено пунктом 6.2.1 договора, установлена за нарушение сроков уплаты.

Таким образом, оснований для отмены решения по первоначальному иску по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Частично удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции исходил из следующего.

По договору аренды от 18.10.2019 №141/3/6/АИ-55 ФГКУ «ДТУИО» в пользование ИП Нутц Е.К. передано нежилое функциональное помещение, кадастровый номер 27:23:0040677:702, площадью 170,2 кв.м., расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: Хабаровский край, ул. Карла Маркса, д. 143Г, пом. I(96-107,114-115,128), для использования в соответствии с целевым назначением.

Договор заключен по результатам проведенных торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества (протокол аукциона №2 от 03.10.2019).

В документации об аукционе содержится описание, технические характеристики помещения, в том числе указано: «электроснабжение -центральное (скрытая проводка) - требуется ремонт», относительно целевого назначения указано, что арендуемый объект должен использоваться в качестве нежилого.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ следует, что на арендодателя не может быть возложена ответственность за недостатки переданного в аренду имущества, в том числе в виде соразмерного уменьшения арендной платы, в случае, если недостатки были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду, но не зафиксированы сторонами в договоре либо при передаче имущества.

Нежилое помещение принято арендатором по акту приема-передачи от имущества от 18.10.2019. В акте приема передачи от 18.10.2019 указаны характеристики помещения, в том числе: функциональное назначение - нежилое; состояние: электроснабжение - центральное (скрытая проводка) - требуется ремонт; помещения соответствуют требованиям по их эксплуатации, претензий к состоянию переданных помещений арендатор не имеет.

Отклоняя доводы ИП Нутц Е.К. о неисполнении арендодателем обязанности по предоставлению полной характеристики имущества, выступающего объектом аренды, суд исходил из сведений, указанных в аукционной документации, заявке на участие в аукционе от 27.09.2019.

Отказывая в удовлетворении встречного иска о взыскании неосновательного обогащения в виде возврата обеспечительного платежа и арендной платы, внесенной за период с декабря 2019 года по март 2020 года, по причине невозможности использования помещения по назначению, суд сделал вывод о недоказанности наличия препятствий для пользования или несоответствия объекта аренды характеристикам, указанным в аукционной документации, указав, что торги, по результатам которых заключен договор аренды №141/3/6/АИ-55 от 18.10.2019, в установленном законом порядке не оспорены, недействительными не признаны.

Одновременно с этим, установив наличие переплаты по арендным платежам за период действия договора, суд, учитывая, что денежные средства на сумму 141 526,72 руб. получены до расторжения договора, при том, что обязанность встречного предоставления отпала, правомерно квалифицировал их в качестве неосновательного обогащения.

Довод ФГКУ «ДТУИО» неправомерности взыскания суммы переплаты несостоятелен в силу части 1 статьи 1102 ГК РФ, в связи с чем подлежит отклонению.

Таким образом, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 06.10.2020 по делу №А73-9431/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.Г. Брагина

Судьи

В.Г. Дроздова

Ж.В. Жолондзь