Гражданский кодекс часть 1

от общества с ограниченной ответственностью «Радиус ДВ»: Мельникова В.И., представитель по доверенности от 11.09.2019., Пак И.С., представитель по доверенности от 27.03.2019 ., представлены дипломы.

от общества с ограниченной ответственностью «Альва»: Мельникова В.И., представитель по доверенности от 17.06.2019., Пак И.С., представитель по доверенности от 07.05.2019.

от индивидуального предпринимателя Бейк Ольги Кусеновны: Балуева А.В., представитель по доверенности от 29.04.2019

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Радиус ДВ»

на решение от 09.08.2019

по делу № А73-6355/2019

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общество с ограниченной ответственностью «Радиус ДВ»

к Индивидуальному предпринимателю Бейк Ольге Кусеновне

о признании незаконным расторжение договора

третье лицо Общество с ограниченной ответственностью «Альва»

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Радиус – ДВ» (далее – ООО «Радиус – ДВ») обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Бейк Ольге Кусеновне (далее – ИП Бейк О. К.) с иском о признании недействительным одностороннего отказа арендодателя от договора аренды от 16.05.2017 б/н.

Определением от 11.04.2019 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Альва».

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 09.08.2019 в иске истцу отказано.

В апелляционной жалобе, принятой к производству Шестого арбитражного апелляционного суда, ООО «Радиус-ДВ» просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования. В обоснование жалобы приводит доводы о том, что материалами дела не доказаны нарушения им, как арендатором, условий договора аренды, указанные в качестве основания для одностороннего отказа от договора. Считает представленный ответчиком акт визуального осмотра технического состояния от 15.03.2019 не отвечающим критериям относимости и допустимости доказательства, поскольку составлен после даты направления уведомления от 23.01.2019 об отказе от договора и в одностороннем порядке, а на фотографиях отсутствует необходимая информация о дате, времени совершения кадра, отсутствует привязка сделанных кадров к объектам, позволяющим достоверно определить их местонахождение. Приводит доводы о нарушении судом норм процессуального права в связи с неотражением в судебном акте ходатайства истца о проведении экспертизы и причины его отклонения, и ввиду немотивированного объявления перерывов в судебном заседании.

В заседании апелляционного суда представители ООО «Радиус-ДВ», ООО «Альва» поддержали доводы жалобы в полном объеме, настаивая на её удовлетворении.

Представитель ИП Бейк О.К. возражала против доводов заявителя, полагая решение суда не подлежащим отмене либо изменению.

Законность и обоснованность судебного акта проверены апелляционным судом в порядке главы 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 16.05.2017 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которого ответчик предоставляет истцу помещение в аренду для организации магазина самообслуживания, осуществления розничной продажи продуктов питания (в том числе алкогольной продукции) и промышленных товаров, а также связанных с этим целей (нежилое помещение площадью 1034, 9 кв. м. с кадастровым номером 27:23:0040141:169, находящееся на первом этаже здания – «Здание смешанного использования с жилыми помещениями и помещениями коммерческого назначения по ул. Совхозной в городе Хабаровске», количество этажей: 2, расположенные по адресу: город Хабаровск, участок находится примерно в 28 м. по направлению на юго – восток от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ул. Совхозная, д. 125 а, пом. I (2-10, 12-14)).

В пункте 5.2.3 договора предусмотрено право арендодателя на расторжение договора аренды в одностороннем внесудебном порядке, при условии предварительного письменного уведомления арендатора, не позднее, чем за 3 (три) месяца до предполагаемой даты расторжения Договора, в случае нарушения Арендатором условий заключенного Договора.

23.01.2019 арендодатель в адрес арендатора ответчик направил уведомление об одностороннем расторжении договора по следующим основаниям:

1. Несоблюдение правил благоустройства (вывоз снега и расчистке парковки, уборка мусора и т.п.), а также нарушение требований эксплуатации помещения (скопление на крыше помещения снега более допустимого объема) (в нарушение пунктов 6.1.2 и 6.1.7 договора);

2. Проведение перепланировки арендуемого помещения в нарушение пункта 6.1.7. Договора без письменного согласования с арендодателем;

3. Отсутствие согласования с арендодателем передачи арендуемого здания 08.06.2017 в субаренду сети продуктовых дискаунтеров «Близкий», что является изменением бренда с «продуктовый дискаунтер «Радиус» (в нарушение пункта 6.2.4. договора).

Ссылаясь на то, что у арендатора отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа от договора, мотивируя тем, что перечисленные условия договора арендатором не были допущены, истец 21.02.2019 направил ответчику возражения против одностороннего расторжения договора, ответ на которые не был получен.

Полагая отказ от исполнения договора аренды незаконным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 6.2.4. договора от 16.05.2017 арендатор имеет право передавать арендуемое помещение или его части в пользование или субаренду третьим лицам без письменного согласия Арендодателя, при условии сохранения единого торгового пространства и осуществления торговой деятельности под одним брендом.

Согласно пункту 6.1.2 договора арендатор обязан поддерживать в течение всего срока аренды помещение в исправном состоянии, необходимом для разрешенного использования, в том числе, заменять поврежденные розетки, выключатели, электрические лампы, находящиеся внутри помещения.

Пунктом 6.1.7 договора установлена обязанность арендатора осуществлять текущий ремонт помещения. При этом арендатор самостоятельно по своему усмотрению определяет целесообразность и необходимость проведения текущего ремонта и модернизации, профилактических ремонтных работ и иных строительно-монтажных работ в помещении, инженерных сетях арендатора и оборудовании арендатора, руководствуясь требованиями действующего законодательства, в том числе, строительным нормам и правилам, и производит вышеперечисленные мероприятия за свой счет. Письменно согласовывать с арендодателем проведение перепланировок и других работ, затрагивающих конструктив арендуемого здания.

Разрешая спор, суд руководствовался положениями названных норм и разъяснений, а также перечисленными пунктами договора аренды от 16.05.2017 и исходил из доказанности материалами дела нарушения арендатором условий договора аренды нежилого помещения, придя к выводу о правомерности одностороннего отказа арендодателя от договора аренды.

Согласно пункту 4 статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения (определения) должны содержаться обоснования принятых судом решений и обоснования по другим вопросам, указанным в части 5 настоящей статьи.

Между тем, в мотивировочной части обжалуемого решения не указано, на чем основывается вывод суда о доказанности наличия указанных арендодателем в уведомлении от 23.01.2019 нарушений условий договора.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Повторно рассмотрев спор то имеющимся в деле документам, апелляционный суд приходит к выводу о том, что в нарушение статьи 65 АПК РФ ответчик не представил документального подтверждения того, что истцом были допущены нарушения условий договора, указанные в уведомлении от 23.01.2019.

Так, в обоснование своей позиции о допущенных истцом нарушениях ИП Бейк О.К. представлен акт визуального осмотра технического состояния строительных конструкций, инженерных коммуникаций и оборудования, фасадной части здания и территории, датированный 15.03.2019, из которого следует, что 26.02.2019 представитель арендодателя – инженер по эксплуатации зданий произвел визуальное обследование технического состояния спорного помещения, а также прилегающей к помещению территории, в результате которого выявлены нарушения, отраженные в указанном акте.

Между тем, названный акт составлен в одностороннем порядке ответчиком без участия представителя истца, ввиду чего не является надлежащим доказательством в силу статьи 68 АПК РФ.

При этом суд принимает во внимание и отсутствие доказательств того, что истец приглашался для совместного осмотра помещения либо отказался от подписания акта при его составлении в день осмотра. Из содержания самого акта следует, что осмотр объекта проводился 26.02.2019, в то время как акт составлен 15.03.2019 и только 20.03.2019 был предоставлен арендатору.

То обстоятельство, что к акту приложены фотографии, само по себе при указанных обстоятельствах одностороннего осмотра и составления одностороннего акта не придает ему доказательственной силы. Более того, прилагаемые фотографии также не отвечают критериям надлежащего доказательства, поскольку не позволяют установить дату, место и время фотофиксации и не содержат сведения об используемой в ходе осмотра фототехнике.

Апелляционный суд также считает, что названный акт не является относимым доказательством по заявленному спору, поскольку в любом случае не подтверждает правомерность отказа от исполнения договора ответчиком 23.01.2019, ввиду того, что отраженные в нем, по мнению арендодателя, нарушения установлены после оспариваемого отказа.

Иных доказательств, подтверждающих нарушения ООО «Радиус ДВ» условий договора, при наличии которых арендодатель вправе отказаться от договора, материалы дела не содержат.

Ссылка ответчика на неоднократные предупреждения о необходимости исполнения договора, приведенные со ссылкой на письма исх.№175 от 07.09.2018, №148 от 15.05.2018 не может быть принята во внимание, поскольку претензии также являются односторонними документами, носят декларативный характер и не подтверждает обстоятельства допущения истцом нарушений, влекущих право ответчика в соответствии с условиями договора аренды и статьей 450 ГК РФ на односторонний отказ от договора.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, апелляционный суд приходит к выводу о том, что ответчик не доказал факт нарушения условий договора аренды истцом, и соответственно – правомерность одностороннего отказа письмом от 23.01.2019 от исполнения договора аренды.

В связи с чем оснований для отказа истцу в удовлетворении иска о признании незаконным одностороннего отказа ИП Бейк Ольги Кусеновны от договора от 16.05.2017 б/н аренды нежилого помещения, заключенного между ИП Бейк Ольги Кусеновны и обществом с ограниченной ответственностью «Радиус ДВ» у суда не имелось.

С учетом изложенного в силу пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта судом не допущено.

Из аудиозаписи протокола судебного заседания следует, что истец заявлял устное ходатайство о назначении экспертизы по делу, при этом ни в письменном протоколе, ни в судебном акте результаты его рассмотрения не были отражены. Указанное обстоятельство является процессуальным нарушением, однако данное нарушение не влечет безусловную отмену обжалуемого судебного акта.

Статьей 163 АПК РФ предусмотрено право суда объявить перерыв в судебном заседании на срок, не превышающий пяти дней. Доводы заявителя жалобы о нарушении судом процессуального права ввиду объявления перерывов подлежат отклонению как несостоятельные.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат отнесению ИП Бейк О.К.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 09.08.2019 по делу № А73-6355/2019 Арбитражного суда Хабаровского края отменить.

Ик удовлетворить. Признать незаконным односторонний отказ ИП Бейк Ольги Кусеновны от договора от 16.05.2017 б/н аренды нежилого помещения, заключенного между ИП Бейк Ольги Кусеновны и обществом с ограниченной ответственностью «Радиус ДВ».

Взыскать с ИП Бейк Ольги Кусеновны в пользу ООО «Радиус-ДВ» расходы по государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе в размере 9 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий	И.Е. Пичинина

Судьи	А.И. Воронцов

	С.Б. Ротарь