Гражданский кодекс часть 1

товарищество собственников жилья «Калинка» (далее – ТСЖ «Калинка», товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к обществу с ограниченной ответственностью «Тандем» (далее – ООО «Тандем», общество, ответчик) с уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковыми требованиями:

- признать недействительным договор № 2/71-а от 19.07.2013 аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:030120:128 общей площадью 1907 кв. м., расположенного по ул. Калинина, д.71-а в г. Хабаровске, прошедшим государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю 28.06.2017 за номером регистрации 27:23:030120:128-27/001/2017-7;

- применить последствия недействительности сделки путем возврата земельного участка истцу.

Определением суда от 29.03.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее – Росреестр, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 04.10.2018 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит оспариваемое решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.

В апелляционной жалобе общество ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права.

Приводит доводы о том, что право ТСЖ «Калинка» по оспариванию договора аренды № 2/71-а от 19.07.2013 должно быть подтверждено собственниками помещений многоквартирного дома, поскольку участок не является собственностью истца. Никаких решений об оспаривании договора аренды №2/71-а от 19.07.2013 собственниками земельного участка не принималось, собраний не проводилось, в материалы дела подобных решений истцом не представлено.

В ходе судебного заседания представителем ответчика было подано заявление о фальсификации протокола от 13.07.2018, в судебном заседании 08.08.2018 представитель истца исключил указанный протокол из числа доказательств по делу.

Ответчик считает неправомерным вывод суда о наличии в действиях ответчика злоупотребления правом, как основания признания недействительным договора № 2/71-а от 19.07.2013. Суд указал на одновременное существование нескольких редакций договора, отсутствие доказательств внесения ответчиком арендной платы по договору. Суду даны пояснения, подтвержденные письменными доказательствами, в частности судебными актами, показаниями свидетеля ФИО3, что в течение 2010-2013 годах представителями ТСЖ «Калинка» и ООО «Тандем» велась работа по проработке и согласованию договора аренды земельного участка, во исполнение принятого его собственниками решения о передаче в аренду ООО «Тандем». Таким образом, суд применил статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, приведя в обоснование выводы, не подтвержденные относимыми и допустимыми доказательствами.

Суд первой инстанции в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) возложил на ответчика бремя доказывания действительности договора № 2/71-а от 19.07.2013, нарушив принципы равноправия сторон и состязательности судебного процесса, однако при этом не исследовал доказательства ответчика в совокупности с другими доказательствами. Представителем ТСЖ «Калинка» надлежащих доказательств в обоснование своих доводов представлено не было, в связи с чем, вывод суда о злоупотреблении правом противоречит положениям статей 65,67.68,71 АПК РФ.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2018 жалоба принята к производству, рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 10 часов 20 минут 06.12.2018, информация об этом размещена публично на официальном сайте суда в сети интернет.

28.11.2018 в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на жалобу, в котором истец высказывает позицию о законности и обоснованности решения, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании 06.12.2018 представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Определениями от 06.12.2018, 20.12.2018 рассмотрение жалобы откладывалось в связи с поданными ходатайствами о проведения судебной экспертизы договора, с целью представления предложения по кандидатуре эксперта, согласия эксперта на проведение экспертизы, определения срока проведения экспертизы, ее стоимости, списка вопросов, подлежащих постановке перед экспертом, перечисления денежных средств на депозитный счет апелляционной инстанции, предоставления образцов документов с подписями для сравнительного исследования, оригинала оспариваемого договора № 2/71-а от 19.07.2013.

24.01.2019 в Шестой арбитражный апелляционный суд поступило ходатайство ООО «Тандем» о проведении почерковедческой и технической экспертизе, также представлены документы: подлинник договора аренды № 2/71-а от 19.07.2013 со штампом о государственной регистрации Управления Росреестра по Хабаровскому краю и акт приема-передачи участка; квитанция о внесении денежных средств в сумме 30 000 руб. в депозит Шестого арбитражного апелляционного суда (подлинник); письмо Федерального бюджетного учреждения Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (680000, г. Хабаровск, ул. Фрунзе, д. 56) от 23.01.2019 № 4-66 о возможности, сроке проведения экспертизы и нормативной стоимости экспертного часа по вопросам установления давности реквизитов документов 1 239, 92 руб., максимальных затрат на установление давности выполнения одного объекта от 20 до 30 часов

В судебном заседании представитель ТСЖ «Калинка» представила ходатайство об истребовании у ответчика оригинала договора аренды земельного участка № 2/71-а от 19.07.2013 мотивируя тем, что представленный директором ООО «Тандем» правлению ТСЖ «Калинка» экземпляр договора является светокопией; ходатайства об истребовании у ответчика образцов документов с оттисками печати и подписью ФИО4 в количестве необходимом для исследования; об истребовании у ответчика оригиналов документов предоставленных им в материалы дела, с оттисками печати и подписью ФИО4

Кроме того, для реализации возможности проведения почерковедческой экспертизы, ТСЖ «Калинка» ходатайствовала в порядке статьи 66 АПК РФ оказать содействие в истребовании свободных образцов подписи ФИО4 у третьих лиц.

В обоснование представила переписку с Управлением пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в г. Хабаровске и Хабаровском районе (письмо № 10-16/24201 от 24.08.2018), Инспекции Федеральной налоговой службы по Индустриальному району города Хабаровска (письмо № 09-34/13492 от 14.08.2018) о наличии документов с образцами подписи ФИО4.

Пояснила, что на запросы истца в соответствующие учреждения получены отказы со ссылкой на конфиденциальность информации и предоставление документов только по запросу суда.

Представитель ТСЖ «Калинка» ходатайствовала о назначении судебной почерковедческой экспертизы и судебно-технической экспертизы документов, просила поручить Федеральному бюджетному учреждению Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, представила сведения о перечислении на депозитный счет суда первой инстанции денежных средств платежными поручениями № 1 от 07.06.2018 в сумме 35 000 руб., № 16 от 14.06.2018 в сумме 74 000 руб. при заявлении ходатайства о проведении экспертизы в суде первой инстанции.

В соответствии с материалами дела и пояснениями сторон, бывший директор ООО «Тандем» ФИО4 умер в 2013 году, в связи с чем, получить экспериментальные образцы его подписи для проведения экспертизы невозможно, должны быть представлены свободные образцы подписей на документах, подписанных им прижизненно.

В силу части 2 статьи 65 АПК РФ, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии с доводами сторон в суде первой инстанции истцом заявлялось ходатайство о проведении экспертизы оспариваемого договора, на разрешение предлагались вопросы подписан ли договор ФИО4 или иным лицом, соответствует ли время выполнения подписей ФИО4 и ФИО3 , печатей товарищества и общества дате указанной в документе и если не соответствует, то в какой период они выполнены, также просил истребовать оригинал договора, мотивируя его отсутствием в товариществе, образцов подписей ФИО4 и печати, истребования свободных образцов подписей. На депозитный счет суда первой инстанции вносились денежные средства для оплаты экспертизы, представлялись согласия экспертных учреждений на проведение экспертизы.

В суде первой инстанции экспертиза не проводилась, договор согласно решению суда не предоставлялся, ответчик отказался дать согласие на повреждение оспариваемого договора.

В соответствии с частью 1 статьи 161 АПК РФ в случае заявления в письменной форме о фальсификации доказательства, представленного другим лицом, участвующим в деле, арбитражный суд разъясняет уголовно-правовые последствия такого заявления; исключает оспариваемое доказательство с согласия лица, его представившего, из числа доказательств по делу; проверяет обоснованность заявления о фальсификации доказательства, если лицо, представившее это доказательство, заявило возражения относительно его исключения из числа доказательств по делу, принимает предусмотренные федеральным законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства, в том числе назначает экспертизу, истребует другие доказательства или принимает иные меры.

Согласно части 2 стать 66 АПК РФ арбитражный суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства, необходимые для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела и принятия законного и обоснованного судебного акта до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом.

Частью 4 статьи 66 АПК РФ предусмотрено право лица, участвующего в деле и не имеющего возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства.

Определениями Шестого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2019, 21.02.2019 судебное заседание откладывалось до 21.02.2019 и 28.03.2019 с целью истребования оригиналов документов с образцами подписи ФИО4 из Управления пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в г. Хабаровске и Хабаровском районе, Инспекции Федеральной налоговой службы по Индустриальному району города Хабаровска, Инспекции Федеральной налоговой службы по Центральному району города Хабаровска.

13.02.2019 ИФНС России по Индустриальному району г. Хабаровска сообщила суду о невозможности представления запрашиваемых документов ООО «Тандем», так как ООО «Тандем» в настоящее время состоит на налоговом учете по месту нахождения в ИФНС России по Центральному району г. Хабаровска.

20.03.2019 письмом от 18.03.2019 № 09-16/7078 от Управления пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в г. Хабаровске и Хабаровском районе в суд по запросу поступили оригиналы документов, содержащих подписи ФИО4, являющегося генеральным директором ООО «Строй Альянс ДВ»:

форма РСВ-1 за полугодие 2013 года на 2 л. (расчет по начисленным и уплаченным страховым взносам на обязательное пенсионное страхование) в которой содержаться подписи ФИО4 подтверждающего полноту и достоверность сведений;

доверенность от 01.07.2013 выданная ООО «Строй Альянс ДВ» в лице генерального директора ФИО4 на имя ФИО5 на представление интересов в ГУП ПФР РФ в г. Хабаровске и Хабаровском районе Хабаровского края, содержащая образец подписи ФИО4

12.03.2019 письмом от 11.03.2019 № 04-1-11/04261 от Инспекции Федеральной налоговой службы по Центральному району г.Хабаровска в суд по запросу поступили оригиналы документов ООО «Тандем» с образцами подписей ФИО4:

1. заявление о внесении изменений в сведения о юридическом лице, содержащихся в ЕГРЮЛ от 08.11.2011 на 9 л. в 1 экз. (пронумеровано, прошнуровано и скреплено печатью нотариуса В.В. ФИО6);

2. заявление о внесении изменений в сведения о юридическом лице, содержащихся в ЕГРЮЛ от 30.08.2010 на 13 л. в 1 экз. (пронумеровано, прошнуровано и скреплено печатью нотариуса ФИО7);

3. заявление о внесении изменений в сведения о юридическом лице, содержащихся в ЕГРЮЛ от 14.09.2010 на 9 л. в 1 экз. (пронумеровано, прошнуровано и скреплено печатью нотариуса ФИО7);

4. протокол внеочередного общего собрания участников ООО «Тандем» от 10.10.2011 на 1 л. в 1 экз.;

5. протокол внеочередного общего собрания участников ООО «Тандем» от 25.09.2010 на 1 л. в 1 экз.;

6. доверенность от 10.09.2010, выданная ФИО8 на 1 л. в 1

экз.;

7. доверенность от 24.09.2010, выданная ФИО8 на 1 л. в 1экз.;

8. устав ООО «Тандем», утвержденный 25.09.2010 на 12 л. в 1 экз. (пронумеровано, прошито и скреплено печатью ООО «Тандем»);

9. заявление ФИО4 о выдаче сведений в отношении ООО «Тандем» от 29.09.2010 с квитанцией об уплате государственной пошлины на 2 л. в 1 экз.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2018 по делу назначена почерковедческая и технико-криминалистическая экспертиза документов, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) Кем, ФИО4 или иным лицом от его имени выполнены подписи в договоре № 2/71-а от 19.07.2013 аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:030120:128 общей площадью 1 907 кв. м., расположенного по ул. Калинина 71-а в г. Хабаровске ?

2) Соответствует ли дата составления договора № 2/71-а от 19.07.2013 и выполнения подписи ФИО4 дате, указанной в документе, если не соответствует, то в какой период времени они выполнены?

Производство по делу приостановлено на время проведения экспертизы.

По окончании проведения экспертизы, с учетом продления ее срока и предоставления заключения эксперта от 16.05.2019 № 4364-3, 552/4-3, Шестой арбитражный апелляционный суд определением от 01.07.2019 возобновил производство по делу, назначил дело к слушанию на 25.07.2019 в 10 час. 00 мин.

ООО «Тандем» направлены дополнения к жалобе, согласно которым наличие нескольких договоров в отношении одного участка не влечет недействительность договора, подписание договора не директором общества (ФИО4, который скончался в октябре 2013 года), а иным лицом не имеет правового значения, поскольку ответчик не оспаривает значимость подписи, подписание договора одобрено.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал, дав по ней пояснения.

Представитель ТСЖ «Калинка» в заседании суда поддержала возражения против доводов жалобы, просила отказать в удовлетворении жалобы.

Третье лицо, извещенное о рассмотрении дела, явку представителя в заседание суда не обеспечило, что в силу статьи 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционным судом в порядке главы 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ТСЖ «Калинка» в качестве юридического лица создано в 2003 году решением собственников помещений многоквартирного дома для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, расположенного адресу: 680000, <...>.

Многоквартирный дом (далее - МКД) находился в границах земельного участка кадастровым номером 27:23:030120:117 общей площадью 5019 кв.м., с разрешенным использованием: под МКД со встроенно-пристроенными помещениями под офис, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка из государственного кадастра невидимости от 08.09.2009.

Указанный земельный участок в силу положений пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», с учетом разъяснений, приведенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» находился на праве общей долевой собственности собственников помещений.

Право общей долевой собственности на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписки от 05.04.2012, кадастрового паспорта), что не оспаривается и устанавливалось в судебных актах по делу № А73-12396/2011 Арбитражного суда Хабаровского края.

В последующем на основании решения внеочередного собрания собственников помещений от 22.06.2009 (выписка), образовано два земельных участка путем разделения земельного участка кадастровым номером 27:23:030120:117 общей площадью 5019 кв.м. в результате образован земельный участок площадью 1907 кв.м. (межевой план от 01.03.2010), который является частью земельного участка кадастровым номером 27:23:030120:117, в границах которого находится многоквартирный дом.

Согласно протоколу годового отчетного собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...> д 71-А, являющихся членами ТСЖ «Калинка» от 23.09.2010, проведенного в форме заочного голосования, собственниками принято решения о заключении с ООО «Тандем» договора аренды на выделенный земельный участок общей площадью 1907 кв. м. с разрешенным использованием под строительство многоквартирного дома с жилыми и офисными помещениями, расположенного на земельном участке 27:23:030120:117.

Согласно решению собственников МКД по 5-му вопросу собственники приняли решение делегировать права на регистрацию договора аренды на выделенный земельный участок площадью 1 907 кв.м. в Управлении кадастра и картографии по Хабаровскому краю председателю ТСЖ «Калинка» ФИО3.

Между ТСЖ «Калинка» (арендодатель) и ООО «Тандем» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка № 1/71-А от 05.01.2011, по условиям которого во временное владение и пользование истца передается земельный участок с кадастровым номером 27:23:030120:128 площадью 1907 кв. м, находящийся по адресу: <...> на срок до 31.12.2018.

В соответствии со штампом на указанном документе договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю 19.05.2014.

Письмом от 28.05.2014 ООО «Тандем» направило в ТСЖ «Калинка» акт приема-передачи земельного участка, который просили подписать и вернуть один экземпляр акта в течение 3-х календарных дней с момента получения.

Поскольку акт не был подписан, земельный участок не передан, ООО «Тандем» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к ТСЖ «Калинка» обязать передать во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 27:23:030120:128, общей площадью 1 907 кв. м, расположенный по адресу <...>.

По заявлению возбуждено дело № А73-1587/2015.

Вступившим в законную силу решением от 13.07.2015 по делу А73-1587/2015 (постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2015) в удовлетворении иска отказано.

Судами, с учетом поданного ТСЖ «Калинка» заявления о фальсификации договора аренды земельного участка № 1/71-А от 05.01.2011 и проведенной экспертизы (заключение эксперта № 500/3-2015 от 22.06.2015) установлено, что подпись на странице 5 договора сделана не ФИО3, а другим лицом с подражанием подписи ФИО3, печатные тексты на страницах 1, 2, 3, 4, 6 исследуемого договора и печатный текст на странице 5 этого договора выполнены на разных знакопечатающих устройствах.

Договор аренды земельного участка № 1/71-А от 05.01.2011 признан сфальсифицированным.

13.04.2015 на заседании правления ТСЖ «Калинка», оформленного протоколом № 1, председателем правления избран ФИО9, оформлен акт приема документов от прежнего председателя товарищества ФИО3, дополнительно документы переданы 15.04.2015.

Среди переданных документов договора аренды № 2/71-а от 19.07.2013 не имелось.

20.05.2015 состоялось собрание собственников ТСЖ «Калинка» на котором в числе прочих осуждался вопрос отношений с ООО «Тандем» по земельному участку с кадастровым номером 27:23:030120:128.

Выступавшая на собрании ФИО3 сообщила о рассмотрении дела в суде по иску ООО «Тандем» к ТСЖ «Калинка» с требованием о передаче земельного участка, указала, что заявлено требование по договору сроком действия до 2018 года. Какой-либо информации о наличии иных договоров аренды (договора аренды № 2/71-а от 19.07.2013) земельного участка с кадастровым номером 27:23:030120:128 до собственников доведено не было.

26.05.2017 состоялось общее собрание собственников ТСЖ «Калинка», на котором осуждался вопрос судьбы земельного участка с кадастровым номером 27:23:030120:128, по 10-му вопросу повестки принято решение о продаже спорного земельного участка с кадастровым номером 27:23:030120:128.

Решение собрания ТСЖ «Калинка» от 26.05.2016 по 10-му вопросу повестки о продаже земельного участка с кадастровым номером 27:23:030120:128 обжаловано ФИО10 и решением Центрального районного суда от 16.06.2017 признано недействительным решение общего собрания продаже участка.

26.09.2017 новый директор ООО «Тандем» ФИО11 принимавший участие в заседании правления ТСЖ «Калинка» представил договор аренды земельного участка № 2/71- а от 19.07.2013.

В соответствии с договором ТСЖ «Калинка» (арендодатель) обязуется передать ООО «Тандем» (арендатор) во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 27:23:030120:128 общей площадью 1 907 кв.м. расположенный в <...> на срок до 31.12.2023.

К договору составлен акт приема-передачи от 29.07.2013.

Указанный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю 28.06.2017 за номером регистрации 27:23:030120:128-27/001/2017-7.

Ссылаясь на то, что ТСЖ «Калинка» не принимало решение о заключении указанного договора и не располагало о нем информацией, его подписании и подписания акта приема-передачи земельного участка в период действия другого договора № 1/71-А от 05.02.2011, товарищество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе, дополнениях и отзыве на жалобу, выслушав пояснения представителей сторон и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Отношения, связанные с распоряжением общим имуществом собственников МКД регулируется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ), Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс, ЖК РФ).

Пунктом 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодек, ЗК РФ) установлено, что особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса и статьей 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

На основании части 2 статьи 36 Жилищного кодекса, статьи 247 Гражданского кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в порядке, определенном статьями 44 - 48 Кодекса относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В соответствии с данными нормами жилищного законодательства волеизъявление собственников помещений в МКД выражается в соответствующем решении общего собрания собственников помещений МКД.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 137 Жилищного кодекса в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.

Как установлено из материалов дела, а также вступившими судебными актами по делу № А73-1587/2015 собственниками помещений, являющихся членами ТСЖ «Калинка» на отчетном собрании, оформленного протоколом от 23.09.2010, проведенного в форме заочного голосования, принималось решение о заключении с ООО «Тандем» договора аренды на выделенный земельный участок общей площадью 1907 кв. м. Сторонами подписан и зарегистрирован договор аренды земельного участка № 1/71-А от 05.01.2011.

Указанный договор со стороны ООО «Тандем» подписан директором ФИО4, однако участок не был передан по акту, что не оспаривается.

В рамках дела № А73-1587/2015 ООО «Тандем» предъявляло требования на основании договора аренды № 1/71-А от 05.01.2011, однако, ТСЖ «Калинка» оспаривало данный договор в связи с его фальсификацией.

Именной сфальсифицированный договор № 1/71-А от 05.01.2011 был первоначально представлен на государственную регистрацию.

Иного решения собственников помещений о заключении с ООО «Тандем» договора аренды, которое послужило основанием заключить оспариваемый договор № 2/71-а от 19.07.2013, не принималось. Основания считать, что решение собрания в 2010 году (протокол от 23.09.2010), относится к оспариваемому договору, не имеется.

Согласно показаниям свидетеля ФИО3, являющийся на момент возникновения правоотношения председателем ТСЖ «Калинка», договор аренды № 1/71-А от 05.01.2011 ею не подписывался, поскольку она подписывала иной договор аренды.

Непосредственно из материалов и пояснений представителя следует, что между ТСЖ «Калинка» и ООО «Тандем» заключался договор аренды земельного участка № 1/71-а от 10.01.2011 в котором непосредственно указано, что он заключен на основании протокола общего собрания от 23.09.2010 и именно в отношении части земельного участка кадастровым номером 27:23:030120:117, в виде земельного участка площадью 1907 кв.м.

Данный договор согласно пояснениям сторон и материалов дела, расторгнут по соглашению сторон от 03.03.2011, все предварительные договоренности относительно предоставления в аренду признаны не имеющими силу, что отражено в пункте 4, 5 соглашения.

Проверяя доводы сторон, суд первой инстанции критически оценил договор № 2/71-а от 19.07.2013, обоснованно указав, что при обращении ООО «Тандем» в суд в 2015 году, общество не могло не знать о наличии иного договора аренды № 2/71-а от 19.07.2013 и имевшемся акте приема-передачи земельного участка, что исключало необходимость судебного разбирательства c требованием обязать товарищество передавать земельный участок по договору № 1/71-А от 05.01.2011, который признан сфальсифицированным.

В связи с этим суд пришел к выводу о том, что ООО «Тандем» при рассмотрении дела № А73-1587/2015 не располагало договором № 2/71-а от 19.07.2013 и актом от 29.07.2013 приема-передачи земельного участка, поскольку его наличие исключало спор с требованием к товариществу о передаче земельного участка арендатору ООО «Тандем».

Кроме того, суд учитывает то, что бывший директор ООО «Тандем» ФИО4 умер в 2013 году, между тем стороной приводились доводы о не подписании договора.

Согласно проведенной Федеральным бюджетным учреждением Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации судебной экспертизы (заключение эксперта от 16.05.2019 № 4364-3, 552/4-3) в договоре аренды земельного участка № 2/71-а от 19.07.2013 подписи от имени ФИО4 выполнены не самим ФИО4 а иным лицом с подражанием его подписи.

По вопросу соответствия даты выполнения текста договора № 2/71-а от 19.07.2013, выполнения подписей и оттисков печатей в договоре, эксперты сообщили о том, что решить вопрос не представилось возможным в связи с отсутствием научно обоснованных методик установления давности выполнения реквизитов, выполненных способом электрофотографической печати, а также отсутствие штрихах подписей и оттисков печатей летучих компонентов (растворителей), по изменению содержания которых оценивается возраст штрихов.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела

Представленное заключение мотивированно в его исследовательской части, выводы не оспорены сторонами.

Таким образом, договор аренды земельного участка № 2/71-а от 19.07.2013 ФИО4 не подписывался.

ООО «Тандем», согласно дополнительным пояснениям указывает на то, что общество одобрило договор аренды, подписанный иным лицом, в связи с чем, полагает не имеющим значение выводы экспертизы; наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества не влечет недействительность этих сделок.

Апелляционный суд не может принять возражения, поскольку на основании оценки совокупности доказательств находит обоснованными выводы суда о заключении договора в отсутствие необходимого решения собственников, а также не подписания договора полномочным лицом (пункт 1 статьи 53 Гражданского кодекса).

В данном случае судом установлено, что согласно протоколу общего собрание собственников помещений от 03.09.2010 по 5-му вопросу собственники приняли решение делегировать права на регистрацию договора аренды на выделенный земельный участок площадью 1 907 кв.м. в Управлении кадастра и картографии по Хабаровскому краю председателю ТСЖ «Калинка» ФИО3

В дальнейшем собственниками на собрании от 26.05.2016 по 10-му вопросу повестки принималось о продаже указанного земельного участка кадастровым номером 27:23:030120:128, но было оспорено по иску ФИО10 (решение Центрального районного суда от 26.06.2017).

Оспариваемый же договор аренды № 2/71-а от 19.07.2013 зарегистрирован в 28.06.2017, т.е. после смерти директора ООО «Тандем».

При этом из представленной в материалы дела заявки от 13.04.2017 на регистрацию следует, что договор аренды № 2/71-а от 19.07.2013 с актом приема-передачи подавал новый руководитель ООО «Тандем» ФИО12, что позволило суду сделать вывод о том, что собственники, с учетом решения суда по делу № А73-1578/2015, исходили из отсутствия зарегистрированного договора аренды и не были осведомлены о производимой регистрации договора № 2/71-а от 19.07.2013 в нарушение волеизъявления собственников о направлении документов на регистрацию председателем.

Поскольку после 13.04.2015 председатель бывший председатель товарищества ФИО3 полномочиями не обладала, представленный на регистрацию в Росреестр договор № 2/71-а от 19.07.2013 нарушал волеизъявление собственников об участии в регистрации сделки председателя товарищества.

Именно на собрании правления 26.09.2017 заслушан представитель ООО «Тандем» ФИО10, которым был предоставлен договор № 2/71-а от 19.07.2013. В соответствии с протоколом, правлению не было известно о договоре № 2/71-а от 19.07.2013, поставлен вопрос о его достоверности.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с разъяснениями, содержащимся в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25) оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. По общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Заключение договора аренды земельного участка, целью использования которого является освоение и строительство МКД со встроено-пристроенными помещениями под офис и подземную стоянку фактически направлено на уменьшение части общего имущества – земельного участка, однако сведений соблюдения положений Жилищного кодекса (статьи 36 (части 2, 3), 44 (часть 2)) при распоряжении имуществом в отношении оспариваемого договора не представлено.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса способами, в том числе о признании сделок недействительными, а также иными способами, предусмотренными законом, целью которых является в любом случае восстановление нарушенных или оспариваемых прав.

В статье 209 Гражданского кодекса предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности, в том числе долевой (статья 244 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Учитывая приведенные нормы и установленные судом обстоятельства дела, заключение оспариваемого договора на определенных условия не соответствует волеизъявлению собственников жилых помещений в многоквартирном доме, что противоречит правилам пользования и распоряжения общим имуществом, заложенным в статьях 246, 247 Гражданского кодекса и Жилищного кодекса.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 стать 167 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, изложенным пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

На сновании указанных норм права и фактически установленных обстоятельств суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Доводы жалобы об оставлении иска без рассмотрения в связи с недоказанностью права подачи иска без решения собственников, ведением переговоров представителями ТСЖ «Калинка» и ООО «Тандем» по проработке и согласованию договора аренды земельного участка для целей его использования, проверены судом и отклонены.

Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами (часть 1 статьи 123.12 Гражданского кодекса).

Согласно части 1 статьи 135 Жилищного кодекса товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса.

В силу положений пунктов 6, 7, 8 статьи 138 Жилищного кодекса товарищество обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Аналогичные положения о правах и обязанностях содержатся в Уставе товарищества, утвержденного протоколом № 1 общего собрания собственников помещений в МКД (в новой редакции).

Из указанных положений следует, что товарищество собственников жилья в силу своей правовой природы выступает в качестве представителя домовладельцев, в том числе, может являться стороной в арбитражном процессе и представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Настоящий спор возник в отношении договора аренды и связан с нарушением права общей собственности членов товарищества, и не аналогичен спору о признании права общей собственности, для инициирования которого требуется воля собственников помещений.

Учитывая вышеизложенное, ТСЖ «Калинка» является надлежащим истцом в настоящем деле. Наличие воли собственников развивать находящийся в совместной собственности земельный участок, в том числе возведения нового объекта недвижимого имущества, не препятствует праву обжалованию договора аренды.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было. Обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебные расходы по делу с учетом проведенной экспертизы на основании положений статей 106, 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 04.10.2018 по делу № А73-4476/2018 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Выплатить Федеральному бюджетному учреждению Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ИНН <***>) с депозитного счета Шестого арбитражного апелляционного суда денежные средства в оплату проведенной экспертизы 30 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тандем» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Федерального бюджетного учреждения Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ИНН <***>) расходы на проведение судебной экспертизы 17 116, 96 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий	И.В. Иноземцев
Судьи	Е.В.Гричановская
	В.Г. Дроздова