Гражданский кодекс часть 1

от управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Хабаровскому краю: ФИО2 по доверенности от 14.12.2023 № 01.0-12516;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Талан-Регион-9»

на решение от 09.10.2023

по делу № А73-13243/2023

Арбитражного суда Хабаровского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Талан-Регион-9»

к управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Хабаровскому краю

о признании недействительным предостережения от 05.06.2023 № 1503, об обязании исключить из единого реестра контрольных (надзорных) мероприятий сведения о предостережении

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Регион-9» (далее – заявитель, ООО «Специализированный застройщик «Талан-Регион-9», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о признании недействительным предостережения управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Хабаровскому краю (далее - управление, административный орган) о недопустимости нарушения обязательных требований от 05.06.2023 № 1503, об обязании исключить из единого реестра контрольных (надзорных) мероприятий сведения о предостережении от 05.06.2023 № 1503.

Решением суда от 09.10.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с судебным актом, считая его незаконным и необоснованным, принятым при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильном применении норм материального права, общество обжаловало его в апелляционном порядке. По существу доводы жалобы сводятся к законности условий типового договора, и отсутствия нарушений прав потребителей. Также приводит довод о проведении внеплановой проверки в отсутствие на то оснований и без согласования ее проведения с органами прокуратуры. Просит решение отменить, заявление удовлетворить.

В судебном заседании апелляционного суда представитель общества на доводах жалобы настаивал, просил решение отменить, жалобу удовлетворить. Представитель управления в заседании суда, а также в представленных возражениях на жалобу, выразила несогласие с доводами последней, просила оставить судебный акт без изменений.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов жалобы и возражений на нее, выслушав лиц, участвующих в деле, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что на основании задания от 22.03.2021 на проведение контрольного (надзорного) мероприятий без взаимодействия с контролируемым лицом на предмет наличия/отсутствия исполнения законодательства строительными организациями, привлекающими средства граждан для возведения объектов долевого строительства, в отношении ООО «Специализированный застройщик «Талан-Регион-9», проведено контрольное мероприятие (в соответствии с требованиями - ч. 2 ст. 57, ст. 74 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации»).

В ходе контрольного (надзорного) мероприятия установлено, что на сайте ЕИСЖС в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 08.08.2022 размещен проект договора участия в долевом строительстве объекта ЖК «Сердце Востока», расположенного по адресу: <...> (далее - Договор).

При анализе условий типового договора на соблюдение обязательных требований, выявлено включение в него недопустимых условий ущемляющих права потребителя.

Обществу объявлено предостережение № 1503 от 05.06.2023 о недопустимости нарушения обязательных требований и принятии мер по обеспечению соблюдения обязательных требований установленных ст. 10, ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Несогласие с выданным предостережением послужило обществу основанием для обращения с заявлением в арбитражный суд.

На основании части 1 статьи 45 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» контрольные (надзорные) органы могут проводить профилактические мероприятия в виде объявления предостережения.

По смыслу статьи 56 Закона № 248-ФЗ контрольные (надзорные) мероприятия подразделяются на осуществляемые при взаимодействии с контролируемым лицом и без взаимодействия с контролируемым лицом.

В соответствии с частью 3 статьи 56 Закона № 248-ФЗ наблюдение за соблюдением обязательных требований выступает контрольным (надзорным) мероприятием, проводимым без взаимодействия с контролируемым лицом.

Согласно части 1 статьи 74 Закона № 248-ФЗ под наблюдением за соблюдением обязательных требований (мониторингом безопасности) в целях настоящего Федерального закона понимается сбор, анализ данных об объектах контроля, имеющихся у контрольного (надзорного) органа, в том числе данных, которые поступают в ходе межведомственного информационного взаимодействия, предоставляются контролируемыми лицами в рамках исполнения обязательных требований, а также данных, содержащихся в государственных и муниципальных информационных системах, данных из сети «Интернет», иных общедоступных данных, а также данных полученных с использованием работающих в автоматическом режиме технических средств фиксации правонарушений, имеющих функции фото- и киносъемки, видеозаписи.

В части 3 статьи 74 Закона № 248-ФЗ установлено, что если в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности) выявлены факты причинения вреда (ущерба) или возникновения угрозы причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, сведения о нарушениях обязательных требований, о готовящихся нарушениях обязательных требований или признаках нарушений обязательных требований, контрольным (надзорным) органом может быть принято решение об объявлении предостережения (пункт 2).

Предостережение является профилактическим мероприятием, цель которого не привлечь к ответственности контролируемое лицо или обязать его выполнить те или иные действия, а принять меры по недопущению в будущем нарушений обязательных требований, которые могут повлечь для контролируемого лица применения в отношении него уже конкретных мер административного наказания.

Исходя из вышеизложенного, вид контрольного (надзорного) мероприятия (в настоящем случае наблюдение), проводимое без взаимодействия с юридическим лицом не подлежит согласованию с органами прокуратуры, в связи с чем, доводы жалобы в данной части судом апелляционной инстанции отклоняются.

Из материалов дела следует, что оспариваемым предостережением обществу предложено принять меры по обеспечению соблюдения обязательных требований, установленных статьями 10, 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон № 2300-1, Закон о защите прав потребителей).

В силу статьи 10 Закона о защите прав потребителей, изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

При этом, включение в договор условий, ущемляющих права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, является нарушением ст. 16 Закона «О защите прав потребителей».

Так, в ходе проведенного мероприятия, при анализе условий типового договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости, надзорным органом было установлено включение в него недопустимых условий.

В пункте 2.1 договора предусмотрено, что «сумму экономии средств (в случае её
образования) при строительстве жилого дома, которая будет являться дополнительным
вознаграждением застройщика и участнику не возвращается».

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Закона № 2300-1 потребитель обязан оплатить оказанные ему услуги в порядке и в сроки, которые установлены договором с исполнителем. Потребитель обязан оплатить выполненную исполнителем в полном объеме работу после ее принятия потребителем.

Подпунктом 15 пункта 2 статьи 16 Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся иные условия, нарушающие правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей.

Предметом договора долевого строительства является строительство квартиры площадью кв. м исходя из расчетной стоимости одного квадратного метра площади квартиры, при этом п.2.1 договора определяет, что в сумму стоимости 1 кв.м. входит оплата услуг застройщика в размере 2%.

Таким образом, при подписании договора с участником долевого строительства застройщик изначально исходил из стоимости кв.м., в которую уже заложена оплата его услуг, а в результате в его деятельности образовалась сумма экономии, что приводит к уменьшению стоимости кв.м., которую и должен оплатить потребитель.

Кроме того, признание экономии в качестве дополнительного вознаграждения застройщику указанным пунктом с участника долевого строительства фактически взимается двойная плата за услуги застройщика по договору.

Пунктом 2.2.5 договора предусмотрено, что «если пп. 2.2.3. установлена
процентная рассрочка - то в случае нарушения участником сроков внесения любого из
платежей, установленных Приложением № 1 к Договору, - участник обязуется на
основании соответствующего требования застройщика уплачивать проценты на не
уплаченный в срок платеж в размере 24 % (двадцать четыре процента) годовых, которые
начисляются ежемесячно со дня наступления просрочки в уплате участником цены
договора на неоплаченную часть цены договора, не позднее последнего рабочего дня
каждого месяца до момента полного погашения цены договора. Все суммы,
причитающиеся застройщику по настоящему договору в качестве процентов,
рассчитываются по формуле простых процентов на основании года, равного 365 или 366
календарным дням соответственно, за фактическое количество дней наличия
неоплаченной части цены договора и (или). Уплата указанных процентов - не освобождает
участника от выполнения обязательств по уплате цены договора и процентов за рассрочку
уплаты цены договора».

В пунктах 5.2, 5.6 договора предусмотрено, что: «В случае просрочки исполнения любых денежных обязательств по настоящему договору участник обязан уплатить на основании соответствующего требования застройщика неустойку в размере, установленном настоящим договором, а в случаях, не урегулированных настоящим договором, или в случаях, урегулированных действующим законодательством императивно, - в размере, определяемом согласно действующему законодательству»; «В случае просрочки исполнения любых денежных обязательств по настоящему договору участник обязан уплатить на основании соответствующего требования застройщика неустойку в размере, установленном настоящим договором, а в случаях, не урегулированных настоящим договором, или в случаях, урегулированных действующим законодательством императивно, - в размере, определяемом согласно действующему законодательству».

Согласно пунктам 5, 6 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (пункт 5); в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (пункт 6).

Исходя из анализа поименованных пунктов договора, следует, что потребитель за нарушение сроков оплаты очередного взноса по ДДУ оплачивает не только неустойку, предусмотренную Федеральным законом № 214-ФЗ, но и проценты на не уплаченный в срок платеж в размере 24 %.

Между тем, статьей 5 Закона № 214-ФЗ прямо предусмотрено, что в случае нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей (цены договора) в предусмотренный договором период, наступает ответственность, предусмотренная статьей 9 Федерального закона № 214-ФЗ.

Согласно пункту 3.2.6. договора Застройщик вправе удерживать Объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику и не передавать его последнему до момента исполнения участником своего обязательства по оплате цены договора (п.2.2.
Договора), в случае, если в срок, предусмотренный договором для передачи
Застройщиком Объекта долевого строительства у участника имеется просроченная
задолженность по договору.

Между тем, как следует из положений части 4, 5 статьи 5 Закона № 214-ФЗ, в случае просрочки внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, а не удерживание Объекта долевого строительства.

Более того, законом (статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)) за нарушение срока внесения платежа для участника долевого строительства предусмотрена неустойка (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Между тем, включая указанный пункт в договор, застройщик фактически накладывает на участника долевого строительства двойное обеспечение по обязательству.

Таким образом, поскольку в договоре уже предусмотрена неустойка за неисполнение договорных обязательств, включение в договор условия об удержании объекта долевого строительства приводит к злоупотреблению своим правом со стороны застройщика.

Кроме того, в случае удержания объекта долевого строительства, застройщик нарушает требования пункта 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в части исполнения своей обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.

Более того, срок передачи объекта в силу действующего законодательства должен быть единым для участников долевого строительства.

Согласно пункту 3.4.3 договора участник долевого строительства не позднее 5 (Пяти) дней с момента получения уведомления от застройщика о завершении строительства жилого дома и/или секции жилого дома и о готовности застройщика к передаче объекта долевого строительства, обязан приступить к приемке объекта долевого строительства, и завершить его приёмку в течение 5 (Пяти) дней с момента начала приёмки с подписанием
соответствующего передаточного акта, за исключением случаев, предусмотренных ч. 3 ст. 7 и ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частями 1, 4 статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передаче объекта предшествует обязанность застройщика направить по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо вручить лично под расписку сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче.

Согласно части 5 статьи 8 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 указанного Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ.

Таким образом, вмененная пунктом 3.4.3 договора участнику долевого строительства обязанность приступить к приемке объекта долевого строительства, и завершить его приёмку в течение 5 (Пяти) дней с момента начала приёмки с подписанием соответствующего передаточного акта, противоречит части 5 статьи 8 Закона № 214-ФЗ.

Согласно пункту 4.1 договора качество объекта долевого строительства,
который будет передан участнику застройщиком по настоящему договору, должно
соответствовать условиям настоящего Договора, требованиям СНиП, проектной
документации.

Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Таким образом, условие пункта 4.1 договора, не в полном объёме корреспондирует с требованиями указанной статьи.

Согласно пункту 4.2 договора гарантийный срок на объект долевого
строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования,
входящего в состав такого объекта долевого строительства устанавливается 5 (пять) лет.
Гарантийный срок на отделочные работы устанавливается 1 (один) год.

Между тем, согласно пункту 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Абзацем 3 пункта 4.2 договора предусмотрено, что все обнаруженные в течение
гарантийного срока недостатки, которые не могли быть выявлены при осмотре объекта
долевого строительства и подписании акта приема-передачи, должны быть устранены
застройщиком самостоятельно или с привлечением иных лиц в течение 45 календарных
дней с момента уведомления Участником об этих недостатках.

Вместе с тем, исходя из положений частей 2, 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства.

Согласно статье 30 Закона № 2300-1 недостатки работы (услуги) должны быть устранены исполнителем в разумный срок, назначенный потребителем.

Следовательно, установление застройщиком в договоре конкретного императивного срока устранения недостатков ограничивает право потребителя на минимальный срок, объективно необходимый для устранения выявленных недостатков с учётом обычно применяемого способа.

В соответствии с пунктами 4.3, 4.5 договора Застройщик вправе при невыполнении
Участником п. 3.4.7. (реконструкция фасада, к нарушению архитектурного облика)
настоящего договора не исполнять гарантийные обязательства, в порядке,
предусмотренном пунктом 7 статьи 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты РФ» (пункт 4.3); Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно- технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (пункт 4.5).

Между тем указанные пункты договора не соответствуют и противоречат статье 7 Закона № 214-ФЗ.

В части 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства.

Из части 7 статьи 7 Закона № 214-ФЗ следует, что застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий; нарушения обязательных требований к процессу эксплуатации объекта либо вследствие ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами; если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта и условий эффективного и безопасного использования объекта и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Согласно пункту 7.7 договора в случаях, когда участник является должником
(обязательства по оплате выполнены не в полном объеме) перед застройщиком вплоть до
момента ввода жилого дома в эксплуатацию (либо до передачи готового объекта долевого
строительства) - уступка участником права требования исполнения обязательства по
настоящему договору допускается исключительно с письменного согласия застройщика.

Между тем, указанное условие договора противоречит части 1 статьи 11 Закона № 214-ФЗ, согласно которой уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Учитывая изложенное, оспариваемое предостережение выдано при наличии к тому достаточных оснований.

В связи с выявлением признаков нарушений обществу объявлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований и предложено принять меры по обеспечению соблюдения обязательных требований.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 09.10.2023 по делу № А73-13243/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья	Е.А. Швец
Судьи	Е.В. Вертопрахова
	Е.И. Сапрыкина