Гражданский кодекс часть 1

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю: ФИО2, представителя по доверенности от 12.12.2017;

от Индивидуального предпринимателя ФИО3: ФИО4, представителя по доверенности от 30.01.2018;

отФИО5: не явились;

отИП ФИО6: не явились;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «УЮТ»

на решение от 01.10.2018

по делу № А73-12190/2018

Арбитражного суда Хабаровского края,

принятое судьей Барилко М.А.

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Уют»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю

о признании незаконными уведомления от 21.06.2018

третьи лица: ФИО5; Индивидуальный предприниматель ФИО3; Индивидуальный предприниматель ФИО6

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «УЮТ» (далее – ООО «УЮТ», Общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании незаконными уведомлений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее – управление, регистрирующий орган) от 21.06.2018 № КУВД-001/2018- 1594288/1 и № КУВД-001/2018-1594288/2 о приостановлении регистрации сделки об ограничении, обременении права, а также об обязании управления произвести государственную регистрацию сделки.

К участию в деле привлечены ФИО5 (далее - ФИО5), Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3), Индивидуальный предприниматель ФИО6 (далее – ИП ФИО6).

Решением суда от 01.10.2018 в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой указывает на незаконность решения первой инстанции, поскольку оно принято при неполном выяснении всех обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильным применением нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

По мнению апеллянта, у управления отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации, поскольку в ЕГРН отсутствует запись о запрете ИП ФИО6 и управлению совершать регистрационные действия в отношении всей площади земельного участка, (запрет наложен на часть площади земельного участка).

В судебном заседании второй инстанции представитель общества поддержала доводы жалобы в полном объеме, настаивала на отмене судебного решения.

Представитель управления отклонила доводы жалобы как несостоятельные по основаниям, указанным в отзыве, просила решение суда оставить без изменения.

Представитель ИП ФИО3 выразил несогласие с доводами жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе с учетом опубликования соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, представителей в судебное заседание не направили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Повторно исследовав материалы дела, проверив обоснованность доводов жалобы и отзывов, заслушав участников процесса, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, на основании договора аренды от 16.05.2017, заключенного между ИП ФИО6 и ООО «УЮТ», последнее является арендатором земельного участка с кадастровый номером 27:23:0030214:1585, расположенного по адресу : <...>, с правом выкупа указанного земельного участка.

07.06.2018 между обществом и ФИО5 заключен договор №ДДУ-92/Н долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома на названном земельном участке, что послужило основанием для обращения в управление с заявлениями о государственной регистрации этого договора.

Уведомлениями от 21.06.2018 №№ КУВД-001/2018-1594288/1, КУВД001/2018-1594288/2 управление известило заявителей о приостановлении регистрации сделки об ограничении, обременении права на основании пункта 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, в связи с тем, что ЕГРН содержит запись о запрете ИП ФИО6 и Управлению Россреестра по Хабаровскому краю совершать регистрационные действия в отношении объекта недвижимости, наложенного определением суда о принятии обеспечительных мер от 06.03.2018 по делу № А73-3225/2018.

Несогласие с уведомлениями послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) процессуальный закон предусматривает наличие двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному правовому акту и нарушение актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Рассмотрев спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии совокупности указанных условий. Возражения заявителя направлены на несогласие с данным выводом.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются положениями Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ).

В силу пункта 3 статьи 1 этого Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1).

Частью 1 статьи 48 Закона № 218-ФЗ, а также частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) предусмотрена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве.

Согласно пункту 37 части 1 статьи 26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

Из материалов дела видно, что уведомлениями от 21.06.2018 №№ КУВД-001/2018-1594288/1, КУВД001/2018-1594288/2 управление приостановило регистрацию сделки об ограничении, обременении права по договору №ДДУ-92/Н долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома земельном участке с кадастровый номером 27:23:0030214:1585, расположенного по адресу : <...>, в связи с тем, что ЕГРН содержит запись о запрете совершать регистрационные действия в отношении объекта недвижимости, наложенного определением суда по делу №А73-3225/2018.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 06.03.2018 по делу № А73-3235/2018 удовлетворено заявление ИП ФИО3 о принятии обеспечительных мер, которым запрещено ИП ФИО7 и Управлению Росреестра по Хабаровскому краю совершать регистрационные действия в отношении объекта недвижимости – земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 27:23:0030214:1585, площадью 4 938 кв.м. до вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

На основании указанного определения управлением 13.03.2018 в ЕГРН в отношении спорного земельного участка внесена запись о запрете совершения регистрационных действий.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 24.04.2018 по делу №А73-3235/2018 заменены обеспечительные меры, принятые определением от 06.03.2018, на обеспечительные меры в виде запрета ИП ФИО6 и Управлению Росреестра по Хабаровскому краю совершать регистрационные действия в отношении доли в праве общей долевой собственности на общее имущество – земельный участок, расположенный по адресу <...>, с кадастровым номером 27:23:0030214:1585, площадью 4 938 кв.м., соразмерно доли жилых помещений (квартир), приобретенных ФИО6 у ФИО3 по договорам купли-продажи квартир № 1 от 15.02.2017, № 2 от 15.02.2017, расположенных по адресу: <...>, квартиры №№ 1, 2, по адресу: <...>, квартиры №№ 2, 3, 4, 5, 7, до вступления в законную силу судебного акта по делу № А73-3235/2018.

Следовательно, вывод арбитражного суда о том, что поскольку в управление поступил судебный акт о запрете совершать определенные действия в отношении спорного земельного участка, регистрирующий орган правомерно на основании пункта 37 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ приостановил государственную регистрацию сделки об ограничении, обременении права в отношении данного земельного участка.

Довод апеллянта о том, что у управления отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации, поскольку в ЕГРН отсутствует запись о запрете ИП ФИО6 и управлению совершать регистрационные действия в отношении всей площади земельного участка, запрет наложен на часть площади земельного участка, был предметом правовой оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонен им.

В силу части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом (часть 9 статьи 13).

В соответствии с частью 1 статьи 12.1 этого Закона залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из вышеизложенного следует, что ипотека права аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, регистрируется не в отношении каждого конкретного участника долевого строительства, а в отношении неограниченного круга лиц - всех (любых) участников долевого строительства многоквартирного дома, создаваемого на соответствующем земельном участке.

Запись об ипотеке вносится в ЕГРН при государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве и каждый новый участник долевого строительства не является последующим залогодержателем по отношению к участнику долевого строительства, чей договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован первым, то есть все участники долевого строительства являются залогодержателями.

Таким образом, поскольку земельный участок принадлежит ООО «УЮТ» на праве аренды, залогом в силу закона обременено право аренды в отношении земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного жилого дома; предметом залога является право аренды на земельный участок застройщика - ООО «УЮТ», которое возникло в силу положений специального закона – Закона № 214-ФЗ.

Принимая во внимание, что в аренду передан весь земельный участок, то обременение в виде залога регистрируется на весь земельный участок, предоставленный под строительство многоквартирного дома, а не пропорционально площади жилого помещения, указанного в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Кроме того, из представленного в материалы дела разрешения на строительство многоквартирного жилого дома от 08.06.2017 № 27-23-285-2017 и договора долевого участия от 07.06.2018 № ДДУ-92/Н следует, что под строительство многоквартирного жилого дома предоставлен весь земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030214:1585 площадью 4 938 кв.м. При этом выдел либо раздел на части земельного участка пропорционально площади квартир не производился.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе основаниям, поскольку выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 01.10.2018 по делу № А73-12190/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий	Е.И. Сапрыкина
Судьи	А.П. Тищенко
	Е.А. Швец