Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «ХАТТ – Сервис» (ОГРН 1032700446910; ИНН 2723041010, место нахождения: 680006, г. Хабаровск, ул. Индустриальная, 8 А; далее - ООО «ХАТТ-Сервис», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском, уточненным в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Администрации г. Комсомольска – на – Амуре (ОГРН 1032700030373; ИНН 2703000150, место нахождения: 681000, г. Комсомольск – на – Амуре, ул. Аллея труда, 13; далее-Администрация, ответчик), Комитету по управлению имуществом Администрации г. Комсомольска – на – Амуре Хабаровского края (ОГРН 1022700523306; ИНН 2703000167, место нахождения: 681000, г. Комсомольск – на –Амуре, ул. Аллея труда, 13; далее-Комитет)

о признании незаконным отказа Администрации от 17.08.2017 №1-1-33/12905 в реализации преимущественного права выкупа арендуемых объектов недвижимости: нежилого здания – автовокзала, инвентарный номер 1844, лит. А, площадью 479,2 кв. м., расположенного по адресу: г. Комсомольск – на – Амуре, ул. Пионерская, 2 с земельным участком;

- обязать Комитет подать документы на регистрацию перехода права собственности от муниципального образования городского округа «Город Комсомольск – на – Амуре» к ООО «ХАТТ – Сервис» на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Комсомольск – на – Амуре, ул. Пионерская, 2 в соответствии с договором купли – продажи от 24.07.2017 № 89, в том числе: нежилое здание – автовокзала инвентарный номер 1844. Лит. А. площадью 479,2 кв. м., земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 27:22:0031804:255, общей площадью 7304 кв.м., предназначенного для размещения автодорожных вокзалов – с целью эксплуатации нежилого здания – автовокзала инв. № 1844.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 05.10.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Хабаровского края (далее - Правительство, третье лицо).

05.10.2017 ООО «ХАТТ-Сервис» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о принятии по делу обеспечительных мер в виде приостановления исполнения договора аренды от 16.10.2012, заключенного между Комитетом и ООО «ХАТТ-Сервис» в части осуществления арендных платежей до разрешения вопроса по существу заявленных требований.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 20.10.2017 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с определением суда от 20.10.2017, ООО «ХАТТ-Сервис» обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу обеспечительные меры.

В обоснование жалобы ссылается на практику Шестого арбитражного апелляционного суда по делу №А73-9480/2016 (определение №06АП-5391/2016 от 14.11.2016), которым приняты обеспечительные меры в виде приостановления действия договора в части перечисления платежей по договору. Полагает, что применение обеспечительных мер в виде приостановления исполнения договора аренды в части перечисления арендных платежей не нарушает прав ответчика, но предотвращает причинение значительного ущерба заявителю, в ином случае, начисление арендных платежей влечет для хозяйствующего субъекта двойную оплату (арендная плата и платежи по договору купли-продажи). В случае удовлетворения требований, возврат средств будет носить длительный и явно затруднительный характер в связи с существенным дефицитом местного бюджета.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2017 жалоба принята к производству, судебное разбирательство назначено на 30.11.2017 на 10 часов 00 минут, информация об этом размещена публично на официальном сайте суда в сети интернет.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Правительства Хабаровского края просила определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что не является препятствием для рассмотрения жалобы.

ООО «ХАТТ-Сервис» представило дополнение к жалобе, в котором просило оспариваемое определение отменить и принять истребуемые обеспечительные меры, также направило акт сверки за 3 квартал 2017 года, направленный Комитетом уведомлением от 02.10.2017, представление Заместителя прокурора города Комсомольска-на-Амуре от 30.09.2017 об устранении нарушений закона в связи с просроченной задолженностью по договору аренды.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ).

В соответствии со статьей 90 АПК РФ, арбитражный суд по заявлению лица, участвующего в деле, а в случаях, предусмотренных Кодексом, и иного лица может принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя (обеспечительные меры).

Обеспечительные меры принимаются арбитражным судом на любой стадии процесса в случае, если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, а также в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.

Заявление стороны о применении обеспечительных мер может быть удовлетворено, если имеются доказательства, подтверждающие наличие хотя бы одного из оснований, предусмотренных частью 2 статьи 90 АПК РФ.

Пункт 1 статьи 91 АПК РФ содержит перечень обеспечительных мер, который исчерпывающим не является. Арбитражным судом могут быть приняты иные обеспечительные меры, а также одновременно может быть принято несколько обеспечительных мер.

Рассмотрев заявление общества, суд первой инстанции не усмотрел оснований для применения истребуемых обеспечительных мер, признал их не связанными с предметом спора. Кроме того, суд пришел к выводу о том, что требование истца о применении обеспечительных мер в виде приостановления действия договора подменяет заявленное в иске требование, поскольку до вынесения решения судом по существу прекращает действие договора на будущее, что является последствием признания незаконным отказа Администрации города Комсомольска – на – Амуре от 17.08.2017 №1-1-33/12905 в реализации преимущественного права выкупа арендуемых объектов недвижимости.

Между тем судом не учтены следующие обстоятельства.

ООО «ХАТТ – Сервис» на основании договора аренды от 16.10.2012, заключенного с Комитетом арендовало здание автовокзала, инвентарный номер 1844, лит. А, площадью 479,2 кв. м., расположенного по адресу: г. Комсомольск – на – Амуре, ул. Пионерская, 2.

В порядке преимущественного права выкупа 24.07.2017 между Комитетом и ООО «ХАТТ-Сервис» заключен договор купли-продажи № 28 здания автовокзала и земельного участка стоимостью 19 473 000 руб., по которому обществом внесен первоначальный взнос 3 894 600 руб., оплачена госпошлина на государственную регистрацию перехода права собственности

Поводом для обращения в суд с иском явилось направление Администрацией в адрес общества уведомления об отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендуемых объектов недвижимого имущества. Считая указанный отказ незаконным, общество обратилось с иском в Арбитражный суд Хабаровского края.

Согласно позиции общества, его обязанность по внесению арендных платежей прекратилась с момента заключения договора купли-продажи, то есть с 24.07.2017, однако, Комитет продолжает осуществлять ее начисление.

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» даны разъяснения о том, что арбитражный суд принимает меры, предусмотренные главой 8 АПК РФ, для обеспечения прав и интересов заявителя имущественного или неимущественного характера в целях предупреждения причинения материального либо нематериального вреда в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю обеспечительные меры могут быть направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo) между сторонами.

Требования ООО «ХАТТ-Сервис» к Администрации и Комитету основаны на положениях Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Как следует из разъяснений, изложенных в абзаце третьем пункта 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды», в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 данного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Таким образом, заключение договора купли-продажи арендуемого имущества явилось бы основанием для прекращения договора аренды и, как следствие, обязательств общества по внесению арендных платежей.

В такой ситуации обеспечительная мера в виде приостановления исполнения договора аренды в части оплаты направлена на обеспечение баланса интересов сторон сделки до вступления в законную силу судебного акта по существу спора, а также на сохранение существующего состояния отношений между сторонами сделки купли-продажи.

Данные обеспечительные меры непосредственно связанны с предметом спора, принимая во внимание, что взаимоотношения сторон до заключения договора купли-продажи от 24.07.2017 регулировались договором аренды от 16.12.2012, соразмерны заявленному требованию, необходимы и достаточны для предотвращения истцу ущерба. Более того, их применение в случае удовлетворения требований приведет к исключению новых споров, касающихся возврата денежных средств из бюджета, их зачета в счет выкупной цены либо возмещения убытков.

Приведенные ответчиком и третьим лицом возражения, основанные на истечении срока действия договора аренды значения не имеют, поскольку из переписки, актов сверки следует, что обществу направлялись уведомления об исполнении обязательств по оплате арендной платы.

Руководствуясь статьями 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение от 20.10.2017 по делу № А73-14028/2017 Арбитражного суда Хабаровского края отменить.

Приостановить действие договора аренды от 16.10.2012 в части перечисления Обществом с ограниченной ответственностью «ХАТТ – Сервис» (ОГРН 1032700446910; ИНН 2723041010) арендных платежей до вступления в законную силу судебного акта по делу №А73-14028/2017.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение одного месяца со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий	И.В. Иноземцев
Судьи	Е.В. Гричановская
	А.А. Тихоненко