Гражданский кодекс часть 1

от акционерного общества «Газпром газораспределение Дальний Восток»: ФИО1, представителя по доверенности от 01.01.2017 № 07-22/697,ФИО2, представителя по доверенности от 15.07.2015;

от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области: ФИО3, представителя по доверенности от 13.10.2017 № 29юр/109/8778.1-08;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области

на решение от 26 сентября 2017 г.

по делу № А73-10023/2017

Арбитражного суда Хабаровского края,

принятое судьей Медведевой О.В.,

по иску акционерного общества «Газпром газораспределение Дальний Восток» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 680011, <...>)

к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 680030, <...>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Газпром газораспределение Дальний Восток» (АО «ГГР ДВ») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (МТУ Росимущества) о принятии преамбулы договора, пунктов 1.1, 2.1, 2.2, 4.1.2, 5.3, 7.1 договора, пункта 1 акта приема-передачи, дополнить пунктами 4.3, 4.4, 6.4, 6.5 договор купли-продажи №9 от 17.03.2017 в редакции АО «ГГР ДВ».

Ответчик иск не признал, указал, что истец не отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к субъекту, имеющему право на льготное приобретение земельного участка из расчета 2,5% его стоимости. Пункты 5.3, 2.2 договора считает правомерными, вносить в договор пункты, соответствующие диспозитивным нормам закона, считает нецелесообразным.

Решением суда от 26 сентября 2017 г. исковые требования удовлетворены в части.

Судом принято решение определить по тексту договора купли-продажи № 9 находящегося в федеральной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности акционерного общества «Газпром газораспределение Дальний Восток» от 17.03.2017, акта приема-передачи к нему наименование Продавца: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО) вместо «Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае (ТУ Росимущества в Хабаровском крае)».

Приняты пункты 1.1., 2.1., 4.1.2. договора купли-продажи № 9 находящегося в федеральной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности акционерного общества «Газпром газораспределение Дальний Восток» от 17.03.2017 в редакции акционерного общества «Газпром газораспределение Дальний Восток»:

Пункт 1.1: «Продавец обязуется передать, а Покупатель оплатить по цене и на условиях настоящего Договора, и принять в собственность по акту приема- передачи земельный участок из земель категории - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 27:23:0020303:320, площадью 5 982,00кв.м., местоположение: <...>, с разрешенным использованием: Под производственный корпус, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (далее - земельный участок), являющегося неотъемлемой частью настоящего Договора. Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.10.2005 №1672-р, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.09.2015, регистрационный номер 27- 27/001/074/203/2015-6525/1 от 24.04.2015. С момента подписания Сторонами акта приема-передачи земельного участка такой акт становится неотъемлемой частью настоящего Договора.».

Пункт 2.1: «Расчет цены земельного участка произведен на основании п. 1 ст. 2 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации», выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости:

Покупатель/ доля	Площадь земельного участка, кв.м.	Кадастровая стоимость земельного участка, руб.	Процент от кадастровой стоимости	Цена выкупа земельного участка, руб.
1	2	3	4	5
АО «Г азпром газораспределение Дальний Восток»	5 982,00	7 044 762,12	2,5	176 119,05
Итого:	5 982,00	7 044 762,12	2,5	176 119,05

Цена земельного участка составляет 176 119,05 (сто семьдесят шесть тысяч сто девятнадцать рублей пять копеек), НДС не облагается.

Оплата производится в рублях. Сумма платежа перечисляется на счета органов Федерального казначейства, по реквизитам, представленных Продавцом»

Пункт 4.1.2: «После полной оплаты Покупателем цены за земельный участок осуществить в течение 5 (пяти) календарных дней его передачу, оформив акт приема-передачи земельного участка»

Дополнить договор купли-продажи № 9 находящегося в федеральной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности акционерного общества «Газпром газораспределение Дальний Восток» от 17.03.2017 пунктами 4.3., 4.4., 6.4., 6.5. в редакции акционерного общества «Газпром газораспределение Дальний Восток»:

Пункт 4.3.:

«Покупатель вправе:

4.3.1.В случае уклонения Продавца от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок требовать в судебном порядке государственной регистрации перехода права, а также возмещения Продавцом убытков, вызванных задержкой такой регистрации.

4.3.2.В случае предоставления ему Продавцом заведомо ложной информации о правоустанавливающих документах и указанных в них сведениях, об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое Покупателем использование и стоимость земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение Покупателя о покупке земельного участка и требования о которой установлены федеральными законами, требовать уменьшения покупной цены или расторжения настоящего Договора и возмещения причиненных убытков.

4.3.3.Осуществлять иные права, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.»

Пункт 4.4.: «Покупатель и Продавец обязуются совершить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.»

Пункт 6.4.: «Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до момента полного исполнения Сторонами всех обязательств по нему.»

В удовлетворении исковых требований по пунктам 2.2., 5.3. договора, пункту 1 акта приема-передачи к договору, отказано.

В апелляционной жалобе МТУ Росимущества просит принятый судебный акт отменить, как принятый при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с неправильным применением норм права, просит в иске отказать.

Полагает, что АО «ГГР ДВ» в силу прямого указания закона было обязано предоставить МТУ отказ от права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 27:23:00200303:320, с приложением документов, предусмотренных пунктом 3.1 статьи 53 Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку порядок перехода права не был соблюден, то у истца отсутствует указанное право.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика настаивал на доводах апелляционной жалобы, просил отменить оспариваемый судебный акт.

Представитель истца по доводам жалобы возражал, изложил свою позицию в письменном отзыве.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, АО «ГГР ДВ» на праве собственности принадлежит здание Производственное, назначение - нежилое, 3-этажный, общей площадью 2 711кв.м, инв. №12699, Литер А, расположенное по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.07.2015.

Право собственности на указанный объект недвижимости приобретено обществом «ГГР ДВ» на основании договоров купли-продажи от 26.04.2013 № 07- 07/72, от 15.09.2011, от 18.12.2009 №1071, акта приемки законченного строительством объекта от 13.03.2002, договора дарения от 25.08.2009. Имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0020303:320 общей площадью 5 982кв.м, который согласно выписке из ЕГРН от 02.03.2017 № 27/001/250/2017-7943 имеет вид разрешенного использования: под производственный корпус, расположен по адресу: <...>, образован из земельного участка с кадастровым номером 27:23:0020303:3, является собственностью Российской Федерации (регистрационная запись от 24.09.2015 №27-27/001-27/074/203/2015-6525/1).

Производственное объединение «Хабаровсккрайгаз» (правопредшест- венник АО «ГГР ДВ») владело земельным участком с кадастровым номером 27:23:0020303:3, на котором расположено в том числе производственное здание, назначение - нежилое, 3-этажный, общей площадью 2 711кв.м, инв. №12699, Литер А, на праве бессрочного пользования на землю на основании свидетельства от 26.10.1993 №328, решения Исполнительного комитета № 456/4 от 12.12.1988.

28.06.2012 ОАО «Хабаровсккрайгаз» (правопредшественник АО «ГГР ДВ») представило в ТУ Росимущество заявку на переоформление земельного участка с кадастровым номером 27:23:0020303:3 в собственность за плату.

В ответ на обращение письмом от 06.07.2012 исх. №8204.1-08 МТУ Росимущества указало на невозможность идентификации на выкупаемом земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих заявителю, о наличии на земельном участке зданий, строений, сооружений, принадлежащих третьим лицам, необходимости обоснования площади используемого земельного участка и возвратило документы для доработки.

Решением годового общего собрания акционеров ОАО «Хабаровсккрайгаз» от 25.06.2015 (протокол № 2/15) был принят устав в новой редакции и организационно-правовая форма общества приведена в соответствие с Гражданским кодексом РФ в ред. Федерального закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ.

В связи с чем, ОАО «Хабаровсккрайгаз» было переименовано в АО «Газпром газораспределение Дальний Восток».

После проведения работ по межеванию земельного участка, на основании Распоряжения ТУ Росимущества от 20.07.2015 № 152 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории с целью раздела земельного участка, находящегося в федеральной собственности с кадастровым номером 27:23:0020303:3» выделен земельный участок из земель категории - земли населенных пунктов, площадью 5 982кв.м., местоположением: <...>.

В сентябре 2015 года ТУ ФАУГИ в Хабаровском крае было зарегистрировано право собственности Российской Федерации на указанный земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права от 24.09.2015), о чем истец проинформирован письмом ТУ Росимущества от 02.10.2015 № 9408.1-08.

Письмами от 27.05.2015 № 14-10/3705, от 06.04.2016 исх. №14-10/2375, от 14.07.2016 № 14-10/5120, от 10.03.2017 исх. № 14-26/2205 АО «ГГР ДВ» направляло в адрес ТУ Росимущества заявления о возобновлении рассмотрения заявления от 28.06.2012 № 09-02/3232 о переоформлении прав на земельный участок с уточненными границами с приложением необходимых документов.

В ответ МТУ Росимущества письмом 17.03.2017 исх. №2043.1-08 направило в адрес АО «ГГР ДВ» проект договора купли-продажи №9 находящегося в федеральной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности акционерного общества «Газпром газораспределение Дальний Восток» от 17.03.2017, в пункте 2.1 которого цена участка указана в размере 7 044 762,12 рублей.

Не согласившись с указанным размером выкупной цены, а также установив наличие ошибки в указании наименования продавца, отсутствие в договоре срока на подписание акта приема-передачи участка, а также ряда пунктов об обязанностях и ответственности сторон, соответствующих действующему законодательству, посчитав установленную пунктом 5.3. неустойку чрезмерно высокой, и семидневный срок на оплату стоимости имущества коротким, АО «ГГР ДВ» письмом от 14.07.2016 № 14-10/5120 представило в адрес МТУ Росимущества протокол разногласий к договору, в котором предложило следующую редакцию договора:

1.1. Принять преамбулу Договора в редакции: «В соответствии с п.1 ст.39.1, пп.6 п.2 ст.39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании Положения о , утвержденного , Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (далее - МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО) в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Продавец» с одной стороны, и Акционерное общество «Газпром газораспределение Дальний Восток» (далее - АО «Газпром газораспределение Дальний Восток») в лице генерального директора ФИО4, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Покупатель», именуемые в дальнейшем «Стороны» заключили настоящий договор о нижеследующем:».

1.2. Принять п. 1.1. Договора в редакции: «Продавец обязуется передать, а Покупатель оплатить по цене и на условиях настоящего Договора, и принять в собственность по акту приема-передачи земельный участок из земель категории - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 27:23:0020303:320, площадью 5 982,00кв.м., местоположение: <...>, с разрешенным использованием: Под производственный корпус, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (далее - земельный участок), являющегося неотъемлемой частью настоящего Договора.

Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.10.2005 №1672-р, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.09.2015, регистрационный номер 27- 27/001/074/203/2015-6525/1 от 24.04.2015.

С момента подписания Сторонами акта приема-передачи земельного участка такой акт становится неотъемлемой частью настоящего Договора.».

1.3. Принять п. 2.1. Договора в редакции: «Расчет цены земельного участка произведен на основании п. 1 ст. 2 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации», выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости:

Покупатель/ доля	Площадь земельного участка, кв.м.	Кадастровая стоимость земельного участка, руб.	Процент от кадастровой стоимости	Цена выкупа земельного участка, руб.
1	2	3	4	5
АО «Г азпром газораспределение Дальний Восток»	5 982,00	7 044 762,12	2,5	176 190,53
Итого:	5 982,00	7 044 762,12	2,5	176 119,05

Цена земельного участка составляет 176 119,05 (сто семьдесят шесть тысяч сто девятнадцать рублей пять копеек), НДС не облагается тысяч сто девятнадцать рублей пять копеек), НДС не облагается.

Оплата производится в рублях. Сумма платежа перечисляется на счета органов Федерального казначейства, по реквизитам, представленных Продавцом».

1.4. Принять п. 2.2. Договора в редакции: «Покупатель перечисляет сумму платежа за земельный участок согласно п. 2.1. Договора в течение 10 календарных дней с момента заключения настоящего Договора».

1.5. Принять п. 4.1.2 Договора в редакции: «После полной оплаты Покупателем цены за земельный участок осуществить в течение 5 (пяти) календарных дней его передачу, оформив акт приема-передачи земельного участка».

1.6. Дополнить Договор п. 4.3. в следующей редакции: «п. 4.3. Покупатель вправе:

п. 4.3.1. В случае уклонения Продавца от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок требовать в судебном порядке государственной регистрации перехода права, а также возмещения Продавцом убытков, вызванных задержкой такой регистрации.

п. 4.3.2. В случае предоставления ему Продавцом заведомо ложной1 информации о правоустанавливающих документах и указанных в них сведениях, об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое Покупателем использование и стоимость земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение Покупателя о покупке земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, требовать уменьшения покупной цены или расторжения настоящего Договора и возмещения причиненных ему убытков.

п. 4.3.3. Осуществлять иные права, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором».

1.7. Дополнить Договор п. 4.4. в следующей редакции: «п. 4.4. Покупатель и Продавец обязуются совершить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

1.8. Принять п. 5.3. Договора в редакции: «За нарушение срока внесения платежа, указанного в п. 2.2 Договора, Покупатель выплачивает Продавцу пени из расчета 0,03 процента от цены земельного участка за каждый календарный день просрочки».

1.9. Дополнить Договор п.6.4. в следующей редакции: «п. 6.4. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до момента полного исполнения Сторонами всех обязательств по нему».

1.10. Дополнить Договор п.6.5. в следующей редакции: «п. 6.5. Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению Сторон либо по иным основаниям, установленным действующим законодательством Российской Федерации».

1.11. Принять п. 7.1. Договора в редакции: «Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области: 680000, <...>, ИНН <***>, КПП 272101001, Р/с , в , БИК».

1.12. Принять преамбулу Акта приема-передачи в редакции: «Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (далее- МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО) в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Продавец» с одной стороны, и Акционерное общество «Газпром газораспределение Дальний Восток» (далее -АО «Газпром газораспределение Дальний Восток») в лице генерального директора ФИО4, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Покупатель», именуемые в дальнейшем «Стороны», в соответствии с договором купли-продажи № 9 находящегося в федеральной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности акционерного общества «Газпром газораспределение Дальний Восток» от 17.03.2017 г. и ст. 556 Гражданского кодекса РФ составили настоящий акт о нижеследующем:».

1.13. Принять п. 1 Акта приема-передачи в редакции: «Продавец в соответствии с договором купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности Акционерного общества «Газпром газораспределение Дальний Восток» от 17.03.2017 г. № 9 передал, а Покупатель принял земельный участок из земель категории - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 27:23:0020303:320, площадью 5 982,00кв.м., местоположение: <...>, с разрешенным использованием: Под производственный корпус».

12.04.2017 МТУ Росимущества направило в адрес АО «ГГР ДВ» протокол согласования разногласий, в котором договор купли-продажи земельного участка № 9 оставлен в редакции продавца.

В связи с наличием разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации при передаче разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судом возражения ответчика о пропуске истцом срока на обращение с исковым заявлением в суд отклоняются в силу части 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей предельный срок передачи на рассмотрение суда для урегулирования в судебном порядке разногласий, которые возникли при заключении договора – шесть месяцев с момента их возникновения.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ по состоянию на 04.07.2017 наименование государственного органа, осуществляющего полномочия собственника имущества от имени Российской Федерации, – Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (регистрационная запись №2172724068075 от 27.01.2017).

Учитывая, что на момент рассмотрения настоящего спора наименование Продавца по договору купли-продажи № 9 изменено, что не отрицает ответчик, требования истца об определении по тексту договора купли-продажи № 9 от 17.03.2017, акта приема-передачи к нему наименования Продавца: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (далее - МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО) вместо «Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае (далее – ТУ Росимущества в Хабаровском крае)» подлежит удовлетворению судом.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Учитывая, что в протоколе разногласий к договору купли-продажи №9 имеется более полная характеристика земельного участка, передаваемого по договору (пункт 1.1 договора, пункт 1 Акта приема-передачи к договору), что не противоречит статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признал требование истца об изложении пункта 1.1 договора купли-продажи №9, пункта 1 Акта приема-передачи к договору №9 в редакции АО «ГГР ДВ» обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В силу статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 1 статьи 2 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ установлен субъектный состав лиц, которым до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К этим лицам относятся: коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности; граждане и некоммерческие организации, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений и сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не предусмотрен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении этими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им здания, строения, сооружения, их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек; 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Согласно пункту 3 «Порядка определения цены земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории Хабаровского края, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов», утвержденного постановлением Правительства Хабаровского края от 28.10.2015 № 354-пр, в случае, предусмотренном пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», цена земельного участка определяется в размере 2,5% от его кадастровой стоимости.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что ее действие распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

При этом определяющим критерием применения данных цен при выкупе указанных земельных участков является факт отчуждения здания, строения, сооружения из государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» стороны, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, должны руководствоваться Законом о введении в действие Земельного кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Лицо, являющееся собственником зданий, строений, сооружений, расположенных на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке, имеет право приобрести этот земельный участок в собственность по стоимости, указанной в пункте 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ.

Данное положение распространяется, в том числе, и на случаи, когда находящиеся на этом земельном участке здания приобретены заявителем у другого лица.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Вводного закона с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Закона, в случаях, если: в период со дня вступления в силу названного Закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков указанных в абзаце 3 настоящего пункта.

Ответчик полагает, что у истца отсутствует право на приобретение спорного участка по льготной цене в размере 2,5 % от его кадастровой стоимости, поскольку истцу земельный участок с кадастровым номером 27:23:0020303:320, площадью 5 982,00 кв.м. на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставлялся.

Позиция ответчика судом отклонена как основанная на неверном толковании положений пункта 2.2. ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Согласно выписке из ЕГРН от 02.03.2017 № 27/001/250/2017-7943 земельный участок с кадастровым номером 27:23:0020303:320, площадью 5 982,00кв.м. имеет вид разрешенного использования: под производственный корпус, расположен по адресу: <...>, образован из земельного участка с кадастровым номером 27:23:0020303:3.

Свидетельством №328 от 26.10.1993 подтверждается предоставление Производственному объединению «Хабаровсккрайгаз» (правопредшественник АО «ГГР ДВ») земельного участка с местонахождением <...> для строительства производственной базы в бессрочное пользование.

Истец обращался в ТУ Росимущества с целью прекращения права бессрочного пользования на земельный участок с последующей передачей его в пользование и в собственность (в порядке приватизации) за плату.

Письмом от 07.04.2015 исх. №3016.1-08 «Об аренде земельного участка» ТУ Росимущества указало на невозможность прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий истцу на праве собственности. Приказом Комитета по управлению государственным имуществом Хабаровского края № 397 от 28.06.1994 утвержден план приватизации объединения «Хабаровсккрайгаз» при реорганизации его в акционерное общество.

В состав подлежащего приватизации имущества, согласно Приложению 2 к Плану приватизации, вошел объект незавершенного строительства с фактически выполненным объемом работ 63% на базе управления «Подземметаллзащита».

В последующем актом приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией ОАО «Хабаровсккрайгаз» от 11.03.2012 введен в действие объект «Производственная база конторы «Подземметаллзащита» в г. Хабаровске, расположенный по адресу <...>. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 02.03.2017 № 27/001/250/2017- 7943, свидетельством о государственной регистрации права от 30.07.2015, на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0020303:320 находится объект недвижимости – Производственное здание, назначение: нежилое, 3- этажный, общей площадью 2 711кв.м, инв. №12699, Лит. А, кадастровый номер объекта 27:23:0020303:51, расположенный по адресу <...>, принадлежащее АО «ГГР ДВ» на праве собственности.

Таким образом, отчуждение недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0020303:320, в собственность АО «ГГР ДВ» из федеральной собственности, выделение земельного участка, являющегося предметом договора купли-продажи №9, из состава земельного участка, переданного истцу в постоянное (бессрочное) пользование, а также обращение АО «ГГР ДВ» к собственнику земельного участка о переоформлении права на него в установленные законом сроки до 01.07.2012 подтверждены материалами дела. В связи с чем, истец имеет право на льготное приобретение земельного участка, расположенного под зданиями и строениями, отчужденными из государственной собственности.

В связи с этим доводы истца об определении цены за выкупаемый земельный участок из расчета 2,5% от его кадастровой стоимости, то есть в размере 176 119,05 руб., суд признал обоснованными правомерно.

Расчет цены земельного участка, подлежащей указанию в пункте 2.1. договора №9 произведен истцом верно, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, указанной в выписке из ЕГРН от 02.03.2017 № 27/001/250/2017-7943.

При этом, судом принято во внимание, что при указании цены выкупа земельного участка в таблице пункта 2.1 истцом ошибочно указано 176 190,53 руб., в то время как итоговая сумма в таблице и цена в тексте цифрами и прописью указана правильно 176 119,05 руб.

Пункт 4.1.2 об установлении срока пять календарных дней на оформление акта приема-передачи земельного участка, пункты 4.3., 4.4., 6.4., 6.5.. которые отсутствуют в проекте договора №9, приняты судом в редакции АО «ГГР ДВ», учитывая их соответствие положениям законодательства, устанавливающего данные обязательства и ответственность сторон по договору (статьи 425, 450, 457, 475, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации), и непредоставление МТУ Росимущества документов, свидетельствующих о невозможности оформления передачи земельного участка по акту в предлагаемый истцом срок.

В отношении редакции пунктов 2.2, 5.3 договора, пункта 1 акта приема-передачи к договору, арбитражный суд пришел к следующему.

Пунктом 2.2 договора установлен срок перечисления Покупателем суммы платежа за земельный участок – в течение 7 календарных дней с момента заключения Договора.

Пунктом 5.3. договора установлена ответственность покупателя за нарушение срока внесения платы за приобретение земельного участка в виде неустойки в размере 0,1% от цены участка за каждый календарный день просрочки. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд, принимая во внимание назначение неустойки как предупреждение совершения нарушений условий обязательства по оплате полученного по договору имущества, учитывая, что размер выкупной цены имущества составляет 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, в целях соблюдения баланса интересов сторон, считает обоснованной неустойку в размере 0,1%, предусмотренную пунктом 5.3. договора.

Применение судом в данном случае предлагаемого АО «ГГР ДВ» размера неустойки 0,03% с учетом цены выкупа земельного участка приведет к нарушению прав другой стороны по договору – Продавца.

Срок оплаты в количестве семи календарных дней, установленный в пункте 2.2. договора соответствует положениям статьи 314 ГК о сроках исполнения обязательства.

Доказательства невозможности оплаты Покупателем цены выкупа земельного участка по договору №9 в указанный срок истцом в материалы дела не представлены.

Таким образом, учитывая, что в пункте 1 акта приема-передачи к договору № 9 указаны необходимые характеристики передаваемого земельного участка, позволяющие его идентифицировать, требование истца по данному пункту акта суд правомерно признал необоснованными.

Следовательно, в удовлетворении требования АО «ГГР ДВ» по пунктам 2.2., 5.3. договора, пункту 1 акта приема-передачи верно отказано судом.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о недоказанности истцом факта правопреемства с объединением «Хабаровсккрайгаз», которому был предоставлен исходный земельный участок площадью 1,12 га в бессрочное пользование, и отсутствие доказательств отказа от такого права на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0020303:320, противоречат материалам дела, а именно, Уставу АО «Газпром газораспределение Дальний Восток», приказу Комитета по управлению государственным имуществом Хабаровского края от 28.06.1994 № 397 «О преобразовании объединения «Хабаровсккрайгаз» в акционерное общество открытого типа». 13.03.2015 ОАО «Хабаровсккрайгаз» обращалось в ТУ Росимущества в Хабаровском крае с заявлением об отказе от права бессрочного пользования земельным участком с кадастровым номером 27:23:0020303:3.

Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В силу пункта 6 статьи 11.4 Земельною кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, у лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездною пользования на образуемые земельные участки.

Согласно пункту 3 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случаях, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, принятие решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется.

Так, решением Исполнительного комитета Хабаровского городского совета народных депутатов от 12.12.1988 № 456/4, земельный участок площадью 1,12 га. по адресу: <...> был предоставлен в бессрочное пользование для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации правопредшественнику истца - государственному предприятию «Производственное-объединение по газификации и эксплуатации газового хозяйства Хабаровского края «Хабаровсккрайгаз», о чем выдан государственный акт ЛГ« 111-88 от 30.12.1988, что подтверждается свидетельством о праве бессрочного пользования на землю № 328 от 26.10.1993.

Земельный участок по адресу: <...> был предоставлен истцу 30.12,1988, то есть до дня введения в действие Федерального закона от 25.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поэтому право бессрочного пользования земельным участком признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации.

Государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости является правом, а не обязанностью истца.

Поскольку спорный земельный участок, расположенный по адресу: <...> являлся государственной собственностью, а право бессрочного пользования возникло у правопредшественника истца до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, указанное право общества «Газпром газораспределение Дальний Восток», сохранилось после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

24.11.2002 спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера: 27:23:0020303:3, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 14.10.2009 № 2723/204/09-5431.

Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости, указанный земельный участок принадлежит на праве собственности Российской Федерации в соответствии с выпиской из ЕГРП от 15.05.2006 № 0/200 и предоставлен в бессрочное пользование ПО «Хабаровсккрайгаз» в соответствии государственным актом от 30.12.1988 № 111-88.

28.06.2012 истец обратился к ответчику с заявлением № 09-02/3232 о переоформлении прав на земельный участок, кадастровый номер 27:23:0020303:3, площадью 10749,00 кв.м, место положение: <...>, с права бессрочного пользования в собственность за плату с приложением необходимых документов, в том числе свидетельства о праве бессрочного пользования на землю № 328 от 26.10.1993.

06.08.2015 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке по адресу: <...>, площадью 5 982 кв.м, с присвоением кадастрового номера 27:23:0020303:320.

Согласно выписке из Единого государственною реестра недвижимости об объекте недвижимости от 02.03.2017 № 27/001/250/2017-7493 земельный участок с кадастровым номером 27:23:0020303:320 образован из земельного участка с кадастровым номером 27:23:0020303:3.

В силу пункта 2 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации у АО «Газпром газораспределение Дальний Восток» на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0020303:320 возникло право постоянного (бессрочного) пользования.

Возражения истца на доводы апелляционной жалобы судом признаются обоснованными.

С учетом вышеизложенного, решение суда является законным и обоснованным, обстоятельства дела выяснены судом полно, всесторонне и объективно, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 26 сентября 2017 г. по делу № А73-10023/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Гричановская

Судьи

В.Г. Дроздова

А.А. Тихоненко