Гражданский кодекс часть 1

третье лицо без самостоятельных требований - коммерческая организация, полностью принадлежащая иностранному инвестору, в форме общества с ограниченной ответственностью «Компания строительных материалов «Чжэнь син»

установил:индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Амурской области к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) с иском о признании договора аренды нежилых помещений от 1 января 2023 года № 27 расторгнутым с 29 июня 2023 года, о понуждении в течение десяти календарных дней передать по акту приема-передачи помещения № 38 - 46 (номера на поэтажном плане находящееся на 1 (первом) этаже здания, общей площадью 188,2 кв.м, расположенные по адресу: с. Тамбовка, Тамбовского района, Амурской области, ул. 50 лет Октября, 21 А., о взыскании долга в размере 263 480 рублей по арендной плате за май – июнь 2023 года.

Определением суда от 13 июля 2023 года исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Истец уменьшил размер имущественной части исковых требований до 227 480 рублей, из которых долг за период с 15 мая 2023 года по 31 мая 2023 года в размере 53 870 рублей, с 1 июня 2023 года по 30 июня 2023 года - 119 740 рублей, с 1 июля 2023 года по 15 июля 2023 года - 53 870 рублей.

Уменьшение размера искового требования принято судом к рассмотрению.

ИП ФИО2 обратился со встречным иском о взыскании с ИП ФИО1 убытков в виде упущенной выгоды в размере 219 033,40 рублей, морального вреда в размере 100 000 рублей; к возмещению также заявлены расходы на оплату услуг представителя в размере 100 000 рублей.

Определением суд от 11 сентября 2023 года встречное исковое заявление принято к производству.

Решением суда от 28 октября 2023 года в удовлетворении первоначального и встречных исков отказано.

ИП ФИО1 обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, приняв новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска в полном объеме.

Полагает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что право арендодателя на отказ от исполнения договора и расторжение его в одностороннем порядке договором не предусмотрено; судом первой инстанции не приняты во внимание доводы ИП ФИО1 о том, что основанием для расторжения договора аренды явились длящиеся нарушения условий договора, а именно субаренда помещений без согласия арендодателя и невнесение арендной платы более двух раз; данные обстоятельства были установлены в ходе судебного разбирательства и не оспаривались сторонами. В соответствии с пунктом 6.4 договора аренды нарушение арендатором пункта 5.4.4 договора влечет признание договора субаренды недействительным и уплату штрафа в размере месячной арендной платы, при этом арендодатель вправе досрочно расторгнуть настоящий договор. Вместе с тем, условия пункта 6.4 договора во взаимосвязи с положениями раздела седьмого договора аренды свидетельствуют о наличии у арендодателя права требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора в связи с нарушением арендатором порядка сдачи имущества в субаренду. Судом не учтено, что предыдущим собственником арендная плата не изменялась в течение длительного периода времени, фактически размер арендной платы в течение четырех лет оставался неизмененным; поскольку арендатор не исполнял обязанность по внесению арендной платы, у арендодателя возникло право на расторжение договора аренды.

В отзыве ИП ФИО2 заявил о несостоятельности доводов жалобы, просил оставить обжалуемое решение суда без изменения как законное и обоснованное.

Стороны, третье лицо извещены, представители в судебное заседание не явились.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не усмотрел основания для удовлетворения жалобы.

1 января 2023 года между третьим лицом (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 27, по условиям которого арендатор принял во временное пользование для осуществления своей деятельности на территории Тамбовского района нежилые помещения площадью 188,2 кв. м под № 38-46 (номера на поэтажном плане), находящееся на 1 (первом) этаже здания «Общежитие гостиничного типа со встроенным кафе и магазином (вторая очередь строительства)», обеспеченное теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью, выделенной линией Интернет, оборудованное пожарной сигнализацией, местами для парковки и т.п., в состоянии, пригодном для его эксплуатации и использования по назначению, по адресу: с. Тамбовка, Тамбовского района, Амурской области, ул. 50 лет Октября, 21 А. (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.6 договора сдача в субаренду объекта аренды не допускается без письменного согласия арендодателя.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды - с 1 января 2023 года по 1 декабря 2023 года.

Условия заключенного договора аренды в части начисления арендной платы применяются с даты, указанной в пункте 2.1 (пункт 2.2. договора).

Арендная плата согласована в размере 6 000 рублей в месяц, в том числе НДС в размере 20 %. В арендную плату не включены расходы, связанные с потреблением коммунальных услуг, которые оплачиваются отдельно согласно выставленным счетам на оплату, пропорционально занимаемой площади (пункт 4.1.1 договора).

Размер арендной платы может быть пересмотрен на основании и в сроки, предусмотренные пунктом 5.2.3 договора (пункт 4.3 договора).

Согласно пункту 7.1 договора стороны согласовали, что изменение условий договора или его расторжение допускается по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в пятнадцатидневный дневный срок и оформляются дополнительным соглашением к договору.

1 января 2023 года между ООО КСМ «Чжэнь син» (исполнитель) и ИП ФИО2 (заказчик) заключен договор № 28 о возмещении расходов на коммунальные услуги и содержание нежилого помещения, из которого у заказчика возникло обязательство оплачивать коммунальные услуги на основании выставленных счетов.

Являющиеся объектов аренды нежилые помещения переданы арендодателем арендатору по акту от 1 января 2023 года.

1 января 2023 года между ИП ФИО2 (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью МКК «Глобал Финанс Актив» (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения № 1, по условиям которого арендатор обязался предоставить субарендатору за плату и во временное пользование нежилое помещение.

Субарендатор обязался принять объект в субаренду и выплачивать за него арендную плату.

Помещение принадлежит арендодателю на праве аренды нежилого помещения № 27 (пункт 1.1. договора)

ИП ФИО1 на основании договора купли-продажи приобрел у ООО КСМ «Чжэнь син» вышеуказанные нежилые помещения площадью 188,2 кв.м, расположенные по адресу: с. Тамбовка, Тамбовского района, Амурской области, ул. 50 лет Октября, 21 А.

Став собственников, ИП ФИО1 предложил ИП ФИО2 заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 1 января 2023 года № 27.

Данное предложение нового собственника оставлено арендатором без ответа.

В связи с нарушением условий договора аренды от 1 января 2023 года № 27, а именно в связи со сдачей нежилого помещения в субаренду без согласия арендодателя и наличием долга по арендной плате, ИП ФИО1 направил ИП ФИО2 уведомление о расторжении указанного договора с требованием о возврате нежилых помещений и оплате долга.

В досудебном порядке спор не урегулирован, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев дело повторно, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Мотивом к предъявлению искового требования о признании договора аренды расторгнутым в одностороннем порядке явилось нарушение арендатором условий договора о возможности сдачи в субаренду объекта аренды только при наличии письменного согласия арендодателя.

В силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ от договора является правом стороны по договору только в том случае, когда данное право прямо предусмотрено условиями заключенного договора.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Пунктом 7.1 договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут либо по соглашению сторон, либо по решению суда.

В пункте 7.2 стороны согласовали исчерпывающий перечень случаев прекращения договора аренды, а именно ликвидация арендатора в установленном порядке; признание арендатора несостоятельным (банкротом); принятие решения о реконструкции или сносе объекта аренды; досрочное расторжение договора аренды по соглашению сторон или в судебном порядке; по окончании срока договора при наличии возражений со стороны арендодателя на заключение договора аренды на новый срок.

Пунктами 7.3 и 7.4 договора предусмотрен порядок расторжения договора аренды и передачи помещений арендодателю в случае наличия обстоятельств чрезвычайного характера, а также при ухудшении состоянии объекта аренды.

Дав правильную оценку условиям договора аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договором не предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора и, соответственно, на его расторжение как последствие такого отказа.

Следовательно, в иске о признании договора расторгнутым судом отказано обоснованно.

Доводы ИП ФИО1, аналогичные доводам жалобы, основанные на пунктах 5.4.4 и 6.4 договора аренды, обоснованно признаны судом несостоятельными и отклонены по следующим мотивам.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) (пункт 5.4.4 договора).

Пунктом 6.4 договора аренды предусмотрено, что нарушение арендатором пункта 5.4.4 договора влечет признание недействительным договора субаренды (либо договора другого типа) и уплату штрафа в размере месячной арендной платы, при этом арендодатель вправе досрочно расторгнуть настоящий договор.

Дав правильную оценку условиям договора аренды по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договором предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке в связи с нарушением арендатором порядка сдачи имущества в субаренду.

Исковое требование о расторжении договора в судебном порядке по мотиву нарушения арендатором порядка сдачи имущества в субаренду ИП ФИО1 не заявлено.

Соглашения о досрочном расторжении договора между сторонами не достигнуто.

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Поскольку стороны договора аренды согласовали, что объект аренды передан во временное пользование на срок с 1 января 2023 года по 1 декабря 2023 года, арендодатель, уведомив арендатора о расторжении договора аренды с требованием возвратить нежилые помещения, нарушил его условия, а также положения пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу приведенных норм права и мотивов исковые требования истца по первоначальному иску о признании договора аренды расторгнутым и, соответственно, об обязании ИП ФИО2 передать арендованные помещения по акту, предъявлены ИП ФИО1 неправомерно, и обоснованно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

Отказ суда первой инстанции в удовлетворении требований в части взыскания долга по арендной плате в размере 227 480 рублей за период с 15 мая 2023 года по 15 июля 2023 года, суд апелляционной инстанции также признает обоснованным по следующим мотивам.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Стороны договора аренды согласовали арендную плату в размере 6 000 рублей, в том числе НДС в размере 20 % ежемесячно (пункт 4.1 договора).

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды размер арендной платы может быть пересмотрен на основании и в сроки, предусмотренные пунктом 5.2.3 договора.

Согласно пункту 5.2.3 договора арендодатель вправе изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год.

Вместе с тем, рассматриваемый договор заключен сроком на 11 месяцев, следовательно, как верно отмечено судом, изменение арендной платы в одностороннем порядке ранее 1 января 2024 года является неправомерным.

ИП ФИО1 в нарушение положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5.2.3 договора в одностороннем порядке (дополнительное соглашение от 5 мая 2023 года № 1 арендатором об увеличении суммы арендной платы не подписано) увеличил размер арендной платы через пять месяцев.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно признал действия арендодателя по одностороннему увеличению размера арендной платы с 5 мая 2023 года и его последующее поведение в отношении определения размера арендной платы неправомерными.

Поскольку наличие долга по арендной плате арендодателем не доказано, в иске о взыскании долга также обоснованно судом отказано.

Довод заявителя жалобы о том, что арендная плата не изменялась в течение длительного периода времени предыдущим собственником, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не имеющий правового значения и противоречащий положениям пункта 5.2.3 договора.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия всей совокупности условий, необходимых для привлечения ответчика по встречному иску к ответственности в форме убытков и недоказанности взыскания компенсации за причинный моральный вред, который арендатор связывает с причинением ему убытков в виде упущенной выгоды.

Возражений в данной части заявителем жалобы не заявлено.

Принятое судом решение об отказе в исках является законным и обоснованным.

Оснований для иной оценки доказательств судом апелляционной инстанции не установлено.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены решения, судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая результат рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, расходы на государственную пошлину по апелляционной жалобе, стороне не возмещаются.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 28 октября 2023 года по делу № А04-6200/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий	Ж.В. Жолондзь
Судьи	А.И. Воронцов
	Н.Л. Коваленко