Гражданский кодекс часть 1

Шестой арбитражный апелляционный суд
улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000,
официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru
e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 06АП-6798/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 ноября 2019 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Усенко Ж.А.
судей Волковой М.О., Дроздовой В.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковенко Д.С.

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя ФИО1: ФИО2 представитель по доверенности 28АА № 0586465 от 23.12.2014г;

от индивидуального предпринимателя ФИО3: ФИО2 представитель по доверенности 28АА № 0818528 от 26.01.2017г;

от общества с ограниченной ответственностью "Дальневосточная строительная компания": ФИО4 представитель по доверенности от 09.01.2019;

от третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области; акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк": представители не явились; рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дальневосточная строительная компания"

на решение от 04.09.2019

по делу № А04-844/2019
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Осадчим А.Г.

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>); индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "САР-холдинг" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании права собственности отсутствующим, признании права собственности

третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области; Акционерное общество "Российский сельскохозяйственный банк";

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальные предприниматели ФИО3 (ИП ФИО3) и индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратились в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «САР- Холдинг» (далее – ООО «САР-Холдинг», ответчик):

- о признании отсутствующим права собственности ООО «САР-Холдинг» на объект недвижимости – нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж 1 и 2, площадью 925,6 кв.м, кадастровый номер 28:01:130067:372, расположенное по адресу: <...>;

- о признании за ФИО1 и ФИО3 право общей долевой собственности на объект недвижимости – нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж 1 и 2, площадью 925,6 кв.м, кадастровый номер 28:01:130067:372, расположенное по адресу: <...>, со следующим распределением долей: за ФИО1 – 51,84; за ФИО3 – 48,16.

Определениями от 15.02.2019 и 12.03.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы

государственной регистрации, кадастра и картографии, акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк».

Решением суда от 04.09.2019 за индивидуальным предпринимателем ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО3 признано право общей долевой собственности на объект недвижимости – нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж 1 и 2, площадью 925,6 кв.м, кадастровый номер 28:01:130067:372, расположенное по адресу: <...>, со следующим распределением долей: за индивидуальным предпринимателем ФИО1 – 51,84; за индивидуальным предпринимателем ФИО3 – 48,16. В остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе ООО «Дальневосточная строительная компания» (наименование ответчика - ООО «САР-Холдинг» изменено на ООО «Дальневосточная строительная компания») просит решение суда в части удовлетворения требования предпринимателей о признании права общей долевой собственности на объект недвижимости отменить. В обоснование доводов жалобы указало на пропуск истцами срока исковой давности, поскольку о нарушении своих прав истцы узнали 31.08.2012 – с момента получения сообщения об отказе в проведении государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве. Полагало, что проведенной судом экспертизой установлено, что конфигурация и расположение объекта недвижимости по договорам долевого участия, представленным ФИО1 и ФИО3 не соответствуют конфигурации и расположению в осях помещений как 1 так и 2 этажа в приложениях к договорам с конфигурацией и расположением в осях нежилого помещения площадью 925,6 кв.м. В связи с этим, по мнению заявителя жалобы, невозможно с достоверностью установить предмет договора долевого участия. Полагало также, что договоры долевого участия в строительстве нельзя признать заключенными. Оспаривало факт внесения истцами денежных средств по спорным договорам, указало, что выбранный истцами способ защиты своих прав является ненадлежащим, несоответствующим характеру и последствиям нарушения.

В отзыве предприниматели с доводами апелляционной жалобы не согласились, просили оставить решение суда в обжалуемой части без изменения.

Представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области и акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» в судебное заседание не явились, отзывов не представили.

Апелляционная жалоба рассмотрена при содействии Арбитражного суда Амурской области с использованием средств видеокоференц-связи.

В судебном заседании представитель заявителя доводы жалобы поддержал. Заявил об изменении наименования ответчика с ООО «САР- Холдинг» на ООО «Дальневосточная строительная компания».

Представитель ИП ФИО5, ИП ФИО3 с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда в обжалуемой части оставить без изменения.

Частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) предусмотрено, что в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции, при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, пояснения сторон, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, относительно проверки судебного акта в обжалуемой части, апелляционный суд приходит к следующему.

многоквартирного дома № 15/18/19/20/21/22/24/25/32/33-1-67 и договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 10/13/14/15/16/17/18/19/20/21/22/23-2-67 по условиям которых застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок с привлечением других лиц построить многоквартирный 3-секционный жилой дом с офисными помещениями и подземной автостоянкой в 67 квартале города Благовещенска, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (пункты 1.1 договоров).

Объектами долевого строительства по договору № 10/13/14/15/16/17/18/19/20/21/22/23-2-67 являлись помещения, указанные в плане (приложении № 1 к настоящему договору): офисное помещение, имеющее следующие характеристики: строительный № :13, общая площадь: 16,5, этаж: 2; офисное помещение, имеющее следующие характеристики: строительный № :15, общая площадь: 18,35, этаж: 2; офисное помещение, имеющее следующие характеристики: строительный № :19, общая площадь: 28,86, этаж: 2; офисное помещение, имеющее следующие характеристики: строительный № :20, общая площадь: 45,71, этаж: 2; офисное помещение, имеющее следующие характеристики: строительный № :21, общая площадь: 41,89, этаж: 2; офисное помещение, имеющее следующие характеристики: строительный № :23, общая площадь: 27,71, этаж: 2; бытовая, имеющая следующие характеристики: строительный № :16, общая площадь: 4,06, этаж: 2; санузел, имеющий следующие характеристики: строительный № :17, общая площадь: 6,50, этаж: 2; санузел, имеющее следующие характеристики: строительный № :18, общая площадь: 2,16, этаж: 2; МОП, имеющее следующие характеристики: строительный № :22, общая площадь: 5,50, этаж: 2; коридор после оси Д, имеющий следующие характеристики: строительный № :10, общая площадь: 6,92, этаж: 2; коридор после оси Д, имеющий следующие характеристики: строительный № :14, общая площадь: 29,08, этаж: 2.

Согласно пункту 3.1 договора № 10/13/14/15/16/17/18/19/20/21/22/23-2-67 стоимость объекта долевого строительства составляет 6 024 000 руб., Стоимость определяется из расчета 30 000 руб. за один квадратный метр общей площади объекта.

Объектами долевого строительства по договору № 15/18/19/20/21/22/24/25/32/33-1- 67 являлись помещения, указанные в плане (приложении № 1 к настоящему договору): офисное помещение, имеющее следующие характеристики: строительный № :19, общая площадь: 18,35, этаж: 1; офисное помещение, имеющее следующие характеристики: строительный № :20, общая площадь: 18,90, этаж: 1; офисное помещение, имеющее следующие характеристики: строительный № :24, общая площадь: 54,49, этаж: 1; офисное помещение, имеющее следующие характеристики: строительный № :25, общая площадь: 55,82, этаж: 1; санузел, имеющий следующие характеристики: строительный № :15, общая площадь: 8,60, этаж: 1; МОП, имеющий следующие характеристики: строительный № :21, общая площадь: 5,50, этаж: 1; электрощитовая, имеющая следующие характеристики: строительный № :22, общая площадь: 4,06, этаж: 1; тамбур, имеющий следующие характеристики: строительный № :18, общая площадь: 4,79, этаж: 1; коридор до оси 13/1, имеющий следующие характеристики: строительный № :32, общая площадь: 36, этаж: 1; коридор после оси Д, имеющее следующие характеристики: строительный № :33, общая площадь: 18, этаж: 1.

Согласно пункту 3.1 договора № 15/18/19/20/21/22/24/25/32/33-1-67 стоимость объекта долевого строительства составляет 6 735 300 руб., стоимость определяется из расчета 30 000 руб. за один квадратный метр общей площади объекта.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО6 в счет исполнения обязательств по оплате объектов долевого строительства по договорам № 15/18/19/20/21/22/24/25/32/33-1- 67 и № 10/13/14/15/16/17/18/19/20/21/22/23-2-67 выплатил застройщику денежные средства в размере 13 719 000 (квитанция к приходному кассовому ордеру № 46 от 27.04.2012).

строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (пункты 1.1 договоров).

Объектами долевого строительства по договору № 5/6/7/8/9/10/11/12-2-67 являлись помещения, указанные в плане (приложении № 1 к настоящему договору): офисное помещение, имеющее следующие характеристики: строительный № :5, общая площадь: 58,10, этаж: 2; офисное помещение, имеющее следующие характеристики: строительный № :6, общая площадь: 18,74, этаж: 2; офисное помещение, имеющее следующие характеристики: строительный № :7, общая площадь: 20,38, этаж: 2; офисное помещение, имеющее следующие характеристики: строительный № :11, общая площадь: 36,77, этаж: 2; офисное помещение, имеющее следующие характеристики: строительный № :12, общая площадь: 34,36, этаж: 2; холл, имеющий следующие характеристики: строительный № :8, общая площадь: 16,56, этаж: 2; санузел, имеющий следующие характеристики: строительный № :9, общая площадь: 8,17, этаж: 2; коридор по ось Д, имеющий следующие характеристики: строительный № :10, общая площадь: 7,72, этаж: 2.

Согласно пункту 3.1 договора № 5/6/7/8/9/10/11/12-2-67 стоимость объекта долевого строительства составляет 6 024 000 руб., стоимость определяется из расчета 30 000 руб. за один квадратный метр общей площади объекта. Объектами долевого строительства по договору № 9/10/11/12/13/14/16/17/33/681-67 являлись помещения, указанные в плане (приложении № 1 к настоящему договору): офисное помещение, имеющее следующие характеристики: строительный № :10, общая площадь: 58,33, этаж: 1; офисное помещение, имеющее следующие характеристики: строительный № :11, общая площадь: 18,74, этаж: 1; офисное помещение, имеющее следующие характеристики: строительный № :12, общая площадь: 20,38, этаж: 1; офисное помещение, имеющее следующие характеристики: строительный № :16, общая площадь: 36,39, этаж: 1; офисное помещение, имеющее следующие характеристики: строительный № :17, общая площадь: 34,36, этаж: 1; холл, имеющий следующие характеристики: строительный № :13, общая площадь: 16,56, этаж: 1; санузел, имеющий следующие характеристики: строительный № :14, общая площадь: 8,17, этаж: 1; коридор, имеющий следующие характеристики: строительный № :68, общая площадь: 18,01, этаж: 1; тамбур, имеющий следующие

характеристики: строительный № :9, общая площадь: 5,30, этаж: 1; коридор, по ось Д имеющий следующие характеристики: строительный № :33, общая площадь: 7,76, этаж: 1.

Согласно пункту 3.1 договора № 9/10/11/12/13/14/16/17/33/68-1-67 стоимость объекта долевого строительства составляет 6 720 000 руб., стоимость определяется из расчета 30 000 руб. за один квадратный метр общей площади объекта.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО3 по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 5/6/7/8/9/10/11/12-2-67, № 9/10/11/12/13/14/16/17/33/68-1-67 застройщику было выплачено 12 745 200 руб., что подтверждается представленными в материалы дела квитанцией к приходному кассовому ордеру № 54 от 18.05.2012 на сумму 5 046 000 руб., квитанцией к приходному кассовому ордеру № 55 от 18.05.2012 на сумму 1 674 000 руб., квитанцией к приходному кассовому ордеру № 56 от 18.05.2012 на сумму 5 050 500 руб., квитанцией к приходному кассовому ордеру № 57 от 18.05.2012 на сумму 974 700 руб.

Вышеуказанные договоры были переданы истцами в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области с целью проведения их государственной регистрации.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области было отказано в проведении государственной регистрации указанных договоров в связи с внесением застройщиком изменений в проектную декларацию, а именно в проектной декларации создаваемого объекта, а также в изменениях в проектную декларацию, которые были предоставлены застройщиком, отсутствовали данные на объекты долевого строительства, указанные в договорах участия в долевом строительстве.

В связи с получением отказа в проведении государственной регистрации договоров по причине невозможности заключения договора долевого участия в строительстве в отношении части нежилого помещения, которыми по факту являлись офисные помещения, описание которых приведено в пунктах 1.3 договоров № 15/18/19/20/21/22/24/25/32/33-1-67, № 10/13/14/15/16/17/18/19/20/21/22/23-2-67 после внесения изменений в проектную документацию на дом в части конфигурации офисный помещений, между ООО «САР-Холдинг» и ФИО1 были заключены соглашения о

расторжении договоров № 15/18/19/20/21/22/24/25/32/33-1-67, № 10/13/14/15/16/17/18/19/20/21/22/23-2-67 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 06.12.2016.

В соответствии с пунктами 3 соглашений о расторжении договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 15/18/19/20/21/22/24/25/32/33-1-67 и № 10/13/14/15/16/17/18/19/20/21/22/23-2-67 стороны договорились произвести зачет денежных средств, внесенных наличными в кассу согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № 46 от 27.04.2012 в части, внесенной в счет оплаты за офисные помещения в сумме 13 719 000 руб. в качестве оплаты по договору № 1-67 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.03.2016 на основании соглашения о взаимозачете встречных требований сторон.

Согласно пунктам 3 соглашений о расторжении договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 5/6/7/8/9/10/11/12-2-67 и № 9/10/11/12/13/14/16/17/33/68-1-67 стороны договорились произвести зачет денежных средств, внесенных наличными в кассу согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № 54 от 18.05.2012, № 55 от 18.05.2012, № 56 от 18.05.2012, № 57 от 18.05.2012 на общую сумму 12 745 200 руб. в качестве оплаты по договору № 2-67 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.03.2016 на основании соглашения о взаимозачете встречных требований сторон.

настоящим договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (пункты 1.1 договоров).

Объектами долевого строительства по настоящему договору являются: нежилое помещение (офисная зона 1), расположенное на 2 этаже здания дома, общая проектная площадь 218,2 кв.м.; нежилое помещение (офисная зона 2), расположенное на 2 этаже здания дома, общая проектная площадь 278,1 кв.м. Схематичное изображение объектов долевого участия в строительстве на поэтажном плане представлено в приложении № 1 к настоящему договору. Общая проектная площадь после ввода дома в эксплуатацию может быть изменена по результатам фактических замеров, произведенных организацией технической инвентаризации в большую или меньшую сторону.

В силу пункта 3.1 договора цена объектов долевого строительства, указанных в пункте 1.3 настоящего договора составляет 13 719 000 руб. и определяется из расчета 27 642 руб. 55 коп. за 1 (один) квадратный метр.

Согласно соглашению о взаимозачете платежей, производимых в счет оплаты по раннее заключенным договорам об участии в долевом строительстве в качестве оплаты по обязательству, которое возникло в будущем от 15.03.2016, стороны договорились о том, что денежные средства в сумме 13 719 000 руб., внесенные раннее по договорам № 15/18/19/20/21/22/24/25/32/33-1-67, № 10/13/14/15/16/17/18/19/20/21/22/23-2-67 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 06.12.2016, в счет оплаты по обязательствам в связи с долевым участием в строительстве офисных помещений, после расторжения указанных договоров, считаются зачтенными в счет оплаты по вновь заключенному договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 1-67 от 15.03.2016 с учетом порядка оплаты по договорам об участии в долевом строительстве, предусмотренного действующим законодательством.

принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (пункты 1.1 договоров).

Объектами долевого строительства по настоящему договору являются: нежилое помещение (офисная зона 1), расположенное на 1 этаже здания дома, общая проектная площадь 207,8 кв.м.; нежилое помещение (офисная зона 2), расположенное на 1 этаже здания дома, общая проектная площадь 242,1 кв.м. Схематичное изображение объектов долевого участия в строительстве на поэтажном плане представлено в приложении № 1 к настоящему договору. Общая проектная площадь после ввода дома в эксплуатацию может быть изменена по результатам фактических замеров, произведенных организацией технической инвентаризации в большую или меньшую сторону.

В силу пункта 3.1 договора цена объектов долевого строительства, указанных в пункте 1.3 настоящего договора составляет 12 745 200 руб. и определяется из расчета 27 642 руб. 55 коп. за 1 (один) квадратный метр.

Согласно соглашению о взаимозачете платежей, производимых в счет оплаты по раннее заключенным договорам об участии в долевом строительстве в качестве оплаты по обязательству, которое возникло в будущем от 15.03.2016 стороны договорились о том, что денежные средства в сумме 12 745 200 руб., внесенные раннее по договорам № 5/6/7/8/9/10/11/12-2-67, № 9/10/11/12/13/14/16/17/33/68-1-67 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 06.12.2016, в счет оплаты по обязательствам в связи с долевым участием в строительстве офисных помещений, после расторжения указанных договоров, считаются зачтенными в счет оплаты по вновь заключенному договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 2-67 от 15.03.2016 с учетом порядка оплаты по договорам об участии в долевом строительстве, предусмотренного действующим законодательством.

Несмотря на наличие договоров долевого участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 1-67 от 15.03.2016 (ФИО1) и № 2-67 от 15.03.2016 (ФИО3) ООО «САР-Холдинг» 15.06.2017г зарегистрировало за собой право собственности на объект недвижимого имущества: нежилое помещение, этаж № 1 и № 2, площадью 925,6 кв.м, адрес: <...>, кадастровый номер 28:01:130067:372.

Полагая оформление ООО «САР-Холдинг» права собственности на указанные помещения необоснованным, истцы обратились в суд с иском о

признании права собственности ИП Новикова В.А. и Скнарь О.А. на спорное нежилое помещение и признании отсутствующим права собственности на него у ответчика.

Разрешая исковые требования ИП ФИО1 и ФИО3 в части признания за ними права общей долевой собственности на объект недвижимости - нежилое помещение площадь. 925,6 кв.м., кадастровый номер: 28:01:130067:372 и удовлетворяя их, суд первой инстанции исходил из того, что истцы в полном объеме исполнили свои обязательства по договорам долевого участия в строительстве. Кроме этого, пришел к выводу о том, что несмотря на того, что согласно измененной проектной декларации и договору № 1-67 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.03.2016 и договору № 2-67 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.03.2016, были определены четыре офисных помещения – 2 на первом этаже и 2 на втором этаже, на кадастровый учет поставлено одно нежилое помещение на 1 и 2 этаже как единый объект, при чем в границах именно тех помещений, на которые были заключены договоры № 1-67 и № 2-67.

Данные выводы суда являются правильными, основанными на исследованных материалах дела и верно примененных нормах права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ). Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после

исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Следовательно, договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства недвижимое имущество.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

С учетом вышеназванных норм права дольщики, надлежащим образом исполнившие свои обязательства по договору путем внесения платы за инвестируемый объект недвижимости в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ними права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде такого объекта и определении размера доли в общей долевой собственности на объект строительства. Таким образом, возникновение права собственности истцов, как участников долевого строительства, на помещение в

строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

В силу пункта 58 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Из представленной выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что право собственности в отношении спорного помещения площадью 925,6 кв.м, адрес: <...>, кадастровый номер 28:01:130067:372 принадлежит ООО «САР-Холдинг».

Вместе с тем, истцами в полном объеме исполнены свои обязательства по договорам участия в долевом строительстве № 1-67 от 15.03.2016 (ФИО1) и № 2-67 от 15.03.2016 (ФИО3).

С учетом приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты прав, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что истцы, надлежащим образом исполнившие свои обязательства по договорам путем внесения платы за спорное помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договорам со стороны ответчика, а при неисполнении обязательств ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права, поскольку ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве нарушает права истцов на владение, пользование и распоряжение спорным помещением.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

При определении доли каждого из истцов в праве общей долевой собственности суд исходил из следующего. Доля оплаты каждым из истцов спорного помещения площадью 925,6 кв.м, адрес: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Краснофлотская, 123 помещение 20002, кадастровый номер 28:01:130067:372 составила: ИП Новикова В.А. – 13 719 000 руб., ИП Скнарь О.А. – 12 745 200 руб. Соответственно, доля ИП Новиковым В.А. составляет 51,84, доля ИП Скнарь О.А. – 48,16. Следовательно, , исковые требования ИП Скнарь и ИП Новикова о признании права общей долевой собственности помещения площадью 925,6 кв.м., адрес: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Краснофлотская, 123 помещение 20002, кадастровый номер 28:01:130067:372 были удовлетворены судом в указанных долях.

Для определения тождественности помещений, являющихся предметом договоров долевого участия в строительстве, заключенных в 2011г и помещений, в отношении которых стороны заключили договоры № 1-67 и № 2-67, в ходе судебного разбирательства была назначена экспертиза. На разрешение эксперту был поставлен следующий вопрос: соответствует ли конфигурация и расположение по осям нежилого помещения площадью 925,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 28:01:130067:372, конфигурации и расположению по осям помещений, указанных в приложениях к следующим договорам, заключенным между ООО «САР-Холдинг» и ФИО1, ФИО3:

- от 06 декабря 2011 года № 15/18/19/20/21/22/24/25/32/33-1-67;
- от 06 декабря 2011 года № 10/13/14/15/16/17/18/19/20/21/22/23-2-67;
- от 06 декабря 2011 года № 9/10/11/12/13/14/16/17/33/68-1-67;
- от 06 декабря 2011 года № 5/6/7/8/9/10/11/12-2-67;
- от 15 марта 2016 года № 1-67;
- от 15 марта 2016 года № 2-67.

Согласно представленному уточненному заключению эксперта, полная (1-го и 2-го этажей) конфигурация и расположение нежилого помещения площадью 925,6 кв.м., адрес: <...>, кадастровый номер 28:01:130067:372, согласно выписке из ЕГРН № 28/301/903/2018-4264 от 27.11.2018 не соответствует конфигурации и расположению по осям помещений 1-го и 2-го этажа в приложениях к договорам № 15/18/19/20/21/22/24/25/32/33-1-67 от 06.12.2011,

№ 10/13/14/15/16/17/18/19/20/21/22/23-2-67 от 06.12.2011, № 9/10/11/12/13/14/16/17/33/68-1- 67 от 06.12.2011, № 5/6/7/8/9/10/11/12-2-67 от 06.11.2011, № 1-67 от 15.03.2016, № 2-67 от 15.03.2016. Вместе с тем, конфигурация и расположение по осям помещений 1-го и 2-го этажей, указанных в приложениях к договорам № 15/18/19/20/21/22/24/25/32/33-1-67 от 06.12.2011, № 10/13/14/15/16/17/18/19/20/21/22/23- 2-67 от 06.12.2011, № 9/10/11/12/13/14/16/17/33/68-1-67 от 06.12.2011, № 5/6/7/8/9/10/11/12- 2-67 от 06.11.2011 при их сложении в одно помещение образуют конфигурацию и расположение по осям 1-го и 2-го этажей нежилого помещения площадью 925,6 кв.м, адрес: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Краснофлотская, 123, помещение 20002, кадастровый номер 28:01:130067:372, согласно выписке из ЕГРН № 28/301/903/2018-4264 от 27.11.2018, за исключением помещений № 1 площадью 28,7 кв.м. № 2 площадью 2,3 кв.м. на 1-м этаже, указанных в поэтажном плане 1-го этажа на строение г. Благовещенск, ул. Краснофлотская, 123, выполненного МУП «Белогорсктехинвентаризация», так как данные помещения № 1 и № 2 не включены в состав помещения площадью 925,6 кв.м.

Кроме того, конфигурация и расположение по осям помещений 1-го и 2-го этажей, указанных в договорах № 1-67 от 15.03.2016, № 2-67 от 15.03.2016 при их сложении в одно помещение образуют конфигурацию и расположение по осям 1-го и 2-го этажей нежилого помещения площадью 925,6 кв.м, за исключением: помещения № 1 площадью 18,5 кв.м. – лестничная клетка, так как данное помещение включено в состав помещения площадью 925,6 кв.м, но не включено в план помещения в приложении к договору № 1-67 от 15.03.2016. Отсутствие лестничной клетки в плане помещения в приложении к договору № 1-67 от 15.03.2016 предположительно обусловлено тем, что при оформлении площадей 1-го и 2-го этажей разным собственникам лестничная клетка между этажами должна являться общей долевой собственностью с исключением ее из площади этажей, при оформлении же площадей 1-го и 2-го этажей в собственность одного лица, лестничная клетка должна быть включена в общую площадь помещения, состоящего из 1-го и 2-го этажей; помещения № 3 площадью 14,7 кв.м, указанного в поэтажном плане 2 этажа на строение <...>, выполненного МУП «Белогорсктехинвентаризация», так как данное помещение № 3 не включено в состав помещения площадью 925,6 кв.м, адрес: <...>, кадастровый номер

28:01:130067:372, но включено в план помещения в приложении к оговору № 1- 67 от 15.03.2016.

Признав заключение судебной экспертизы соответствующим требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, допустимым доказательством по делу, суд сделал вывод о тождественности помещений, являющихся предметом договоров долевого участия в строительстве, заключенных в 2011г и помещений, в отношении которых стороны заключили договоры № 1-67 и № 2-67. Учитывая, что застройщиком (ООО «Сар-Холдинг») были внесены изменения в проектную документацию после заключения с истцами (ИП ФИО1, ИП ФИО3) в 2016 году договоров долевого участия, и на основании данных изменений объект введен в эксплуатацию, принимая во внимание, что стоимость помещения была в полном объеме оплачена истцами, их требования о признании права долевой собственности на спорный объект правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы, со ссылкой на заключение судебной экспертизы, относительно не тождественности помещения, являющегося предметом долевого участия в строительстве и помещения, право собственности на которое зарегистрировано за ООО «САР-Холдинг» отклоняются судом. Вывод суда о тождественности помещения сделан по итогам оценки экспертного исследования (в учетом выводов эксперта о конфигурации и расположению по осям нежилых помещений), пояснений эксперта в судебном заседании. Иная оценка заявителем ответов эксперта на поставленный судом вопрос основанием для отмены судебного акта не является.

Доводы жалобы в части пропуска истцами срока исковой давности были заявлены ответчиком в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции и рассмотрены судом. Так, по мнению ответчика, истцы узнали о нарушении своих прав 31.08.2012 – с момента получения ими сообщения об отказе в проведении государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве от 06 декабря 2011 года № 15/18/19/20/21/22/24/25/32/33-1-67; от 06 декабря 2011 года № 10/13/14/15/16/17/18/19/20/21/22/23-2-67; от 06 декабря 2011 года № 9/10/11/12/13/14/16/17/33/68-1-67; от 06 декабря 2011 года № 5/6/7/8/9/10/11/12- 2-67. Вместе с тем, как следует из материалов дела, основанием обращения с настоящими исковыми требованиями о признании права собственности на

помещение, являются договоры участия долевого строительства № 1-67 и № 2- 67, заключенные между истцами и ответчиком 15.03.2016. Кроме этого, произведенная истцами оплата по договорам от 2011г была зачтена в счет оплаты по договорам № 1-67 и № 2-67. Следовательно, обратившись в суд с настоящим иском 08.02.2019г, ИП Новиков В.А. и ИП Скнарь О.А., срок исковой давности не пропустили. Доводы апелляционной жалобы в данной части подлежат отклонению судом.

Доводы жалобы относительно несоответствия в приходных кассовых ордерах определенных помещений, за которые произведена оплата, в связи с чем, невозможно с достоверностью установить – по какому из договоров долевого участия в строительстве была осуществлена оплата не может быть принят судом апелляционной инстанции. Указанные доводы опровергаются заключенными сторонами соглашениями о взаимозачете платежей, произведенных в счет оплаты по ранее заключенным договорам об участии в долевом строительстве в качестве оплаты по обязательству, которое возникнет в будущем» от 15.03.2016, договорами долевого участия в долевом строительстве от 15.03.2016г №№ 1-67, № 2-67, в силу которых стороны урегулировали все финансовые вопросы по оплате нежилых (офисных) помещений.

Доводу апелляционной жалобы, соответствующему заявленному ответчиком возражению о незаключенности договоров участия в долевом строительстве № 1-67 и № 2-67 от 15.03.2016, в связи с отсутствием согласования сторонами при заключении вышеуказанных договоров участия в долевом строительстве предмета договора, судом первой инстанции дана надлежащая и исчерпывающая оценка. С учетом анализа условий договоров, норм права, предусмотренных ст.ст. 431, 432 ГК РФ, части 4 статьи 4, статьи 17 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 № 15510/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.05.2016 № 35-КГ16-2, в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 №

13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» суд пришел к обоснованному выводу о содержании в договорах всех необходимых данных, позволяющих определить предмет строительства. При этом, последующее, после заключения договоров долевого участия, изменение проектной документации основанием для признания уже заключенных договоров незаключенными не является.

Ссылка ответчика на отсутствие государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве № 1-67 и № 2-67 от 15.03.2016 не может повлечь отказ истцам в признании права собственности на основании исполненных договоров. Статья 17 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации. Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 № 15510/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.05.2016 № 35-КГ16-2, как в целом названный Закон, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан), отсутствие регистрации упомянутых договоров не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Аналогичная правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но при этом права сторон в отсутствие такой регистрации не могут быть противопоставлены третьим лицам, отражена в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». При этом Закон об участии в долевом строительстве обязывает именно застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве – заказчика.

Доводы жалобы в части избрания истцами ненадлежащего способа защиты судом отклоняется как не имеющие существенного значения для существа спора с учетом того, что истцы воспользовались своим правом заявить те требования, удовлетворение которых позволит защитить их нарушенные права.

Отказ судом в удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 и ИП ФИО3 о признании отсутствующим права собственности ООО «САР-Холдинг» на объект недвижимости – нежилое помещение, этаж – 1 и 2, площадью 925,6 кв.м., адрес: <...>, кадастровый номер 28:01:130067:372 сторонами не оспаривается, соответствующих доводов апелляционная жалоба не содержит.

С учетом изложенного решение суда от 04.09.2019 года в обжалуемой части является законным и обоснованным.

Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ для отмены (изменения) судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

Из представленных заявителем в дело листов записи Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельства о постановке на учет российской организации в налоговом органе по месту нахождения следует, что 25.09.2019 наименование общества с ограниченной ответственностью «САР-Холдинг» ( ИНН <***>) изменено на общество с ограниченной ответственностью «Дальневосточная строительная компания» (ИНН <***>), что в силу ст. 124 АПК РФ является основанием для внесения соответствующих изменений в судебный акт.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Изменить наименование ответчика с общества с ограниченной ответственностью «САР-Холдинг» на общество с ограниченной ответственностью "Дальневосточная строительная компания".

Решение Арбитражного суда Амурской области от 04.09.2019 по делу А04-844/2019 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Ж.А. Усенко

Судьи М.О. Волкова

В.Г. Дроздова