Гражданский кодекс часть 1

установил:акционерное общество «Бамтоннельстрой» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Мобилис» о прекращении права собственности ответчика на земельные участки с кадастровыми номерами 27:23:0040133:78 и 27:23:0040133:211, расположенные по адресу: <...>, и признании за истцом права собственности на указанное недвижимое имущество.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее – Управление Росреестра по Хабаровскому краю).

Решением суда от 7 октября 2021 года иск удовлетворен.

Ответчик обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, приняв новый судебный акт об отказе в иске. В обоснование указал на нарушение судом норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих существенное значение при рассмотрении данного спора. Ссылается на отсутствие нарушений исключительного права истца на участие в приватизации; обязанность истца в силу пункта 7 статьи 1, пункта 3 статьи 35, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации выкупить или взять в аренду земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040133:211; на неприменимость преюдиции судебных актов, на которые ссылается суд первой инстанции в обжалуемом судебном акте; указывает на причинение несоразмерного вреда правам и законным интересам ответчика.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца заявил о несостоятельности доводов апелляционной жалобы, просил оставить решение суда без изменения как законное и обоснованное. В обоснование приведены мотивы отзыва.

Третье лицо извещено, представитель в судебное заседание не явилось.

На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившейся стороны.

Исследовав материалы дела, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда по следующим мотивам.

Ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040133:78 площадью 898 кв.м (запись в едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) от 20 мая 2014 года № 27-27-01/409/2014-990) и земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040133:211 площадью 422 кв.м (запись в ЕГРН от 5 декабря 2019 года № 27:23:0040133:211-27/020/2019-1).

На указанных земельных участках расположено нежилое здание - гараж площадью 4458,7 кв. м, с кадастровым номером 27:23:0040133:36, по адресу: <...>.

Ранее данное здание принадлежало на праве общей долевой собственности ответчику с долей в праве 4/5 и истцу с долей в праве 1/5.

Право собственности истца на 1/5 доли в праве на указанное здание гаража приобретено на основании договора купли-продажи недвижимости от 28 марта 2006 года, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Дальтоннельстрой» (далее - ООО «Дальтоннельстрой»), которому указанная доля перешла по договору купли-продажи недвижимого имущества № 59 от 20 июня 2003 года № 59, заключенному с ответчиком.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 30 января 2018 года по делу № А73-11691/2017 ответчику выделено 4/5 доли в праве общей долевой собственности на указанное здание в натуре в виде отдельных помещений.

В результате раздела истцу на праве собственности в указанном здании принадлежит помещение с кадастровым номером 27:23:0040133:204 площадью 1319,8 кв. м, о чем в ЕГРН внесена запись от 8 мая 2019 года № 27:23:0040133:204-27/020/2019-1.

Земельный участок с кадастровым номером 27:23:040133:0003 площадью 9536,46 кв. м, на котором расположено нежилое здание - гараж с кадастровым номером 27:23:0040133:36, был предоставлен (в порядке приватизации) ответчику на праве собственности на основании постановления мэра города Хабаровска от 30 декабря 2002 года № 1631, договора от 3 февраля 2003 года№ 15, заключенного с Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска.

Данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16 марта 2004 года серии 27 АА 134206, о чем в ЕГРН 16 марта 2004 года совершена запись регистрации № 27-01/11-32/2003-440.

Ответчик в результате раздела указанного земельного участка на основании тех же правоустанавливающих документов зарегистрировал за собой право собственности на вновь образованные земельные участки с кадастровым номером 27:23:0040133:78 площадью 898 кв.м, о чем в ЕГРН имеется запись от 20 мая 2014 года № 27-27-01/409/2014-990; с кадастровым номером 27:23:0040133:211 площадью 422 кв. м, о чем в ЕГРН имеется запись от 5 декабря 2019 года № 27:23:0040133:211- 27/020/2019-1, что подтверждается сведениями ЕГРН, свидетельством о государственной регистрации права от 20 мая 2014 года.

Полагая, что ответчик, действуя недобросовестно в отношении своего контрагента ООО «Дальтоннельстрой», оформил свое право собственности на весь земельный участок под зданием в 2004 году в порядке приватизации, после того, как продал долю в праве на здание ООО «Дальтоннельстрой» по договору купли-продажи от 20 июня 2003 года, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Согласно пункту 2 Постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Настоящий иск обоснован истцом нарушением положений подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пунктов 1, 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент приватизации).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на момент приобретения ответчиком права собственности на земельный участок под объектом истца (2004 год)) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 3 указанной статьи установлено, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением. Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

Следовательно, исключительность закрепленного в статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Пунктами 1 и 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей с 1 марта 2015 года) также предусмотрено, что если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости (правовая позиция приведена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 сентября 2011 года № 4275/11 и от 2 октября 2012 года № 5361/12).

В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное указанной статьей право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка.

Судом установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 27:23:0040133:78 и 27:23:0040133:211 находятся полностью под зданием гаража (кадастровый номер помещения 27:23:0040133:204), принадлежащим на праве собственности истцу.

Следовательно, в силу приведенных выше норм права истец вправе претендовать на оформление права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 27:23:0040133:78 и 27:23:0040133:211.

Земельный участок, находящийся в публичной собственности, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

Пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на момент приобретения ответчиком права собственности на земельный участок под объектом истца (2004 год)) было установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

На момент приватизации (регистрации) ответчиком земельного участка под помещением ООО «Дальтоннельстрой» (2004 год) уже возникло (было зарегистрировано) право собственности ООО «Дальтоннельстрой» на 1/5 доли в праве на указанное здание гаража по договору купли-продажи недвижимого имущества № 59 от 20 июня 2003 года, заключенному с ответчиком.

Таким образом, в момент регистрации ответчиком права собственности в 2004 году на земельный участок на участке находился объект недвижимости, в отношении которого ответчик не мог не знать, что он принадлежит не только ему, но и иному сособственнику - ООО «Дальтоннельстрой».

Доказательств обратному ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, действия ответчика по приватизации земельного участка под зданием гаража обоснованно признаны судом первой инстанции недобросовестными.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки купли-продажи от 20 июня 2003 года) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на момент приобретения истцом 1/5 доли в праве на указанный гараж (2006 год)) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, указанных в статье.

Сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной (пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

В соответствии с пунктом 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Судом установлено, что в момент продажи ответчиком доли в праве на здание (помещения) покупателю ООО «Дальтоннельстрой» (20 июня 2003 года), доля в праве собственности на земельный участок под помещением пропорционально его площади должна было перейти к ООО «Дальтоннельстрой», а от ООО «Дальтоннельстрой» к истцу, учитывая заключенный сторонами договор купли-продажи от 28 марта 2006 года.

После прекращения по решению Арбитражного суда Хабаровского края от 30 января 2018 года по делу № А73-11691/2017 права общей долевой собственности на здание, выдела в натуре ООО «Мобилис» 4/5 доли в здании и приобретения истцом помещения (1/5 доли в здании) в свою собственность, земельный участок, занимаемый под использование помещения, должен перейти в собственность истца на основании статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, в нарушение требований закона ответчик оформил в свою собственность размежеванный земельный участок площадью 422 кв.м (кадастровый номер 27:23:0040133:211), о чем в ЕГРН совершена запись от 5 декабря 2019 года № 27:23:0040133:211-27/020/2019-1.

Таким образом, вопреки доводам заявителя жалобы, принадлежащее исключительно истцу право на земельные участки, занятые находящимся в его собственности объектом недвижимости, ответчиком нарушено, поскольку оно оформлено в нарушение требований закона в собственность ответчика без надлежащих на то правовых оснований.

Учитывая общие принципы единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, нахождение спорных земельных участков в собственности ответчика нарушает права собственника недивжимого имущества – истца.

Выводы суда о нарушении принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, нарушении исключительного права на участие в приватизации соответствуют выводам суда по делу № А41-76896/2020, судебные акты по которому в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеют преюдициальное значение при разрешении настоящего спора.

Доводы заявителя жалобы об обязанности истца заключить договор аренды земельного участка с ответчиком также несостоятельны, выводы суда в данной части соответствуют выводам суда по делу № А73-634/2013 (о понуждении истца к заключению договора аренды земельного участка, находящего под нежилым помещением, принадлежащим истцу).

Оснований для иной оценки обстоятельств дела и собранных по делу доказательств согласно доводам апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы и обстоятельства полностью опровергаются собранным по делу доказательствами и противоречат подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 7 октября 2021 года по делу № А73-8125/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий	Ж.В. Жолондзь
Судьи	В.Г. Дроздова
	Ж.А. Усенко