Гражданский кодекс часть 1

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности от 01.09.2007, от третьего лица: ФИО3, представителя по доверенности от 07.03.2008 № 48а/64/3481.1-08

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ВК – Сервис»

на решение от 25.01.2008

по делу № А73-6794/2007-17

Арбитражного суда Хабаровского края,

принятое судьей Захаренко Е.Н.,

по иску государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Комсомольский-на-Амуре металлургический техникум»

к обществу с ограниченной ответственностью «ВК – Сервис»

о взыскании 152 819,39 рубля,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Хабаровскому краю

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «ВК – Сервис»

к государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования «Комсомольский-на-Амуре металлургический техникум»

о признании договора аренды недействительным в части и взыскании 89 064,71 рубля,

Государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования «Комсомольский-на-Амуре металлургический техникум» (далее – ГОУ СПО «Комсомольский-на-Амуре металлургический техникум») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «ВК – Сервис» (далее – ООО «ВК – Сервис») 152 819,39 рубля задолженности по арендной плате.

До принятия судебного акта по существу рассматриваемого дела ГОУ СПО «Комсомольский-на-Амуре металлургический техникум» в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уменьшило исковые требования до 147 722,28 рубля.

До принятия судом решения по делу № А73-6794/2007-17 ООО «ВК – Сервис» обратилось со встречным иском к ГОУ СПО «Комсомольский-на-Амуре металлургический техникум» о признании недействительным договора аренды от 27.06.2005 № 8342 в части (пункт 3.1, приложения 1 версии 1 расчета арендой платы и приложения 2 версии 2) и взыскании неосновательного обогащения в размере 89 064,71 рубля.

Арбитражный суд определением от 11.09.2007 в порядке статьи 132 АПК РФ принял встречное исковое заявление.

ООО «ВК – Сервис», уточнив встречные исковые требования, просил признать пункт 3.1 договора аренды ничтожным и взыскать с ГОУ СПО «Комсомольский-на-Амуре металлургический техникум» 67 977,01 рубля неосновательного обогащения, выразившегося в произведенной переплате арендных платежей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Хабаровскому краю (далее – ТУ ФАУФИ по Хабаровскому краю).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 25.01.2008 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен в части признания недействительным пункта 3.1 договора аренды от 27.06.2005 № 8342 (в части применения в расчете размера арендной платы коэффициента зональности 2.8), в удовлетворении искового требования о взыскании 67 977,01 рубля отказано.

ООО «ВК – Сервис», не согласившись с принятым по делу судебным актом в части отказа в удовлетворении встречного требования о взыскании 67 977,01 рубля неосновательного обогащения, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 25.01.2008 в обжалуемой части изменить и принять по делу новый судебный акт, указав в обоснование на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель ООО «ВК – Сервис» доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ГОУ СПО «Комсомольский-на-Амуре металлургический техникум» в судебном заседании в удовлетворении апелляционной жалобы просил отказать, указав доводы отзыва.

Представитель третьего лица в судебном заседании пояснил, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется, просил оставить решение от 25.01.2008 без изменения.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 25.03.2008 до 26.03.2008.

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения (встречный иск), арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (часть 5 статьи 268 АПК РФ).

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и проверив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между ТУ ФАУФИ по Хабаровскому краю (арендодатель), ГОУ СПО «Комсомольский-на-Амуре металлургический техникум» (владелец) и ООО «ВК – Сервис» (арендатор) 27.06.2005 заключен договор № 8342 (том № 1 л.д. 13-21) о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью, закрепленного за организацией на праве оперативного управления (владения) (федеральная) сроком с 04.01.2005 по 31.12.2005 (пункт 1.3).

Предметом указанного договора явились помещения площадью 92,7 кв. м, расположенные в здании, находящемся по адресу: <...> (пункт 1.1).

Данное помещение передано владельцем арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2005 (том № 1 л.д. 22).

ООО «ВК – Сервис» по акту приема-передачи от 01.01.2006 возвратило ГОУ СПО «Комсомольский-на-Амуре металлургический техникум» часть арендуемых помещений площадью 65,2 кв. м (том № 1 л.д. 23).

На основании заявления арендатора от 04.12.2006 (том № 1 л.д. 66) договор аренды от 27.06.2005 расторгнут, о чем 08.12.2006 составлен акт приема-передачи помещений площадью 27,5 кв. м (том № 1 л.д. 67).

Ссылаясь на недействительность пункта 3.1 вышеназванного договора, ООО «ВК – Сервис» обратилось в арбитражный суд с встречным иском о взыскании неосновательного обогащения в размере 67 977,01 рубля.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 25.01.2008 по настоящему делу пункт 3.1 договора аренды от 27.06.2005 № 8342 признан недействительным (в части применения в расчете размера арендной платы коэффициента зональности 2.8). Данное обстоятельство не оспаривается сторонами и третьим лицом при рассмотрении дела в апелляционной инстанции.

Из текста встречного искового заявления следует, что требование о взыскании денежных средств основано на нормах ГК РФ о неосновательном обогащении и мотивировано тем, что переплаченная сумма арендной платы является неосновательным обогащением, поскольку размер ежемесячной арендной платы определен владельцем арендуемых помещений с использованием коэффициента зональности равного 2.8, тогда как расчет необходимо производить с учетом коэффициента зональности равного 1.0.

Обстоятельства, обосновывающие иск, согласно части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяются в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно пункту 1 статьи 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Факт пользования ООО «ВК – Сервис» помещениями, расположенными в здании, находящемся по адресу: <...>, не оспаривается.

Пунктом 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» разъяснено, что денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору аренды, могут считаться неосновательно полученным лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения. Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом. При этом неосновательное обогащение имеет место лишь тогда, когда перечисленная собственнику плата превышает обычные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичных помещений в данной местности.

Из анализа вышеизложенного следует, что пользование имуществом без его оплаты противоречит принципу возмездности гражданско-правовых отношений (пункт 3 статьи 423 ГК РФ), и поскольку ООО «ВК – Сервис» пользовалось нежилыми помещениями, у него возникла обязанность уплаты денежных средств в качестве платы за пользование нежилым помещением.

Вместе с тем, обращаясь в суд с настоящим встречным иском, истец должен представить доказательства, свидетельствующие о том, что арендная плата внесена им в большем объеме, чем при других аналогичных обстоятельствах.

Судом не принимается довод ООО «ВК – Сервис» о том, что при расчете арендной платы в соответствии с постановлением губернатора Хабаровского края от 30.12.2002 № 532 «Об утверждении Положения о порядке исчисления и уплаты в бюджет арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности нежилыми зданиями, сооружениями и отдельными помещениями, расположенными на территории Хабаровского края», действовавшего в спорный период, ГОУ СПО «Комсомольский-на-Амуре металлургический техникум» допущена ошибка в определении коэффициента зональности, в результате чего завышена плата за аренду недвижимого имущества в силу следующего.

Пунктом 2.1.3 указанного положения предусмотрено, что коэффициент зональности расположения арендуемого недвижимого имущества устанавливается с учетом уровня деловой активности территории, на основании анализа рынка недвижимости и отражает соотношение рыночной стоимости однотипных объектов в разных местах территории городов (населенных пунктов). Значения коэффициента зональности для г. Хабаровска определяются в соответствии с приложением 2 к названному положению. В примечании к данному пункту указано, что для городов и районов края значения коэффициентов зональности устанавливаются соответствующими органами местного самоуправления в пределах их компетенции.

Во исполнение примечания пункта 2.1.3 положения, утвержденного постановлением губернатора Хабаровского края от 30.12.2002 № 532, постановлением администрации города Комсомольска-на-Амуре от 31.01.2005 № 7-па утверждены базовые ставки и расчет арендной платы за пользование нежилыми зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности г. Комсомольск-на-Амуре.

Нахождение спорных помещений в средней зоне города Комсомольск-на-Амуре не оспаривается истцом, ответчиком и третьим лицом, что подтверждается находящейся в материалах дела перепиской и их пояснениями в судебном заседании.

Приложением № 2 к постановлению администрации города Комсомольска-на-Амуре от 31.01.2005 № 7-па в 2005 году установлен коэффициент, учитывающий зональность арендуемого нежилого здания, помещения, строения (Кз) в средней зоне – 2,5. В 2006 году коэффициент Кз в средней зоне согласно постановлению администрации города Комсомольска-на-Амуре от 26.02.2006 № 13-па составляет 2,25.

Следовательно, применение ООО «ВК – Сервис» к расчету арендной платы коэффициента зональности 1.0 не допустимо. В связи с чем судом не установлен факт перечисления ответчиком истцу по первоначальному иску арендной платы, превышающей обычные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичных помещений в данной местности. Встречный иск в части взыскания неосновательного обогащения в размере 67 977,01 рубля (с учетом коэффициента зональности по расчету ООО «ВК – Сервис» равного 1.0) судом первой инстанции правомерно оставлен без удовлетворения.

Судебные расходы, связанные с рассмотрением апелляционной жалобы, подлежат отнесению в порядке статьи 110 АПК РФ на ответчика.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 266, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 25.01.2008 по делу № А73-6794/2007-17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий С. Б. Ротарь

Судьи Т. С. Кустова

И. В. Иноземцев