Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Масленица» (ОГРН 1112724001895, ИНН 2724150621, далее – ООО «Масленица») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю Макарову Константину Александровичу (ОГРНИП 308272321300041, ИНН 272324697508, далее – ИП Макаров К.А.), индивидуальному предпринимателю Беляеву Владимиру Анатольевичу (ОГРНИП 308272319100051, ИНН 272327572761, далее – ИП Беляев В.А.) о расторжении договора аренды №8.5/2014 от 22.04.2014 и взыскании перечисленных денежных средств в счет арендных платежей (задаток) с ИП Макарова К.А. и ИП Беляева В.А. в размере 45 860 рублей с каждого.

Решением суда от 18.11.2014 в удовлетворении иска отказано полностью.

В апелляционной жалобе истец просит отменить судебный акт от 18.11.2014, удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

Мотивируя требования апелляционной жалобы, ссылается на незавершение ответчиками в течение 11 месяцев ремонтных работ на пятом этаже ТРЦ «Энерго Плаза». Поскольку дата окончания ремонтных работ неоднократно переносилась, арендатор не имеет возможности начать производственную деятельность и терпит убытки. Указанное, по мнению подателя жалобы, свидетельствует о ненадлежащем исполнении арендодателями условий договора аренды, что влечет возможность его расторжения и возмещения убытков в виде уплаченных арендных платежей в размере 91 720 рублей.

В заседании суда апелляционной инстанции представители подателя жалобы на изложенных в ней доводах настаивали, дав по ним пояснения.

Согласно материалам дела, между ИП Макаровым К.А. (Арендодатель 1), ИП Беляевым В.А. (Арендодатель 2) и ООО «Масленица» (Арендатор) 22.04.2014 заключен договор аренды № 8.5/2014 (далее – договор аренды).

Предметом указанного договора является передача арендодателями во временное пользование Арендатору нежилого помещения общей площадью 22,93 кв. м., а именно: помещение № 4 (Приложение № 1), входящее в состав объекта - помещение, назначение: нежилое, общей площадью 1 854,4 кв. м., этаж 5, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Ленина, 85, пом. V (16-22), кадастровый (или условный) номер: 27:23:0030208:166. Арендуемая площадь предоставляется Арендатору в соответствии с Планом помещения (Приложение № 1), являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

В пункте 1.3 договора сторонами определено, что арендуемая площадь используется Арендатором для осуществления услуг общественного питания, кафе-блинная.

Стороны также предусмотрели, что после заключения договора аренды в нежилом помещении, в состав которого входит арендуемая площадь, могут продолжаться строительные (отделочные) работы, и что данное обстоятельство не повлияет на отношения сторон, закрепленные договором (пункт 1.8. договора).

В силу пункта 2.1.2. Арендодатели обязаны предоставить Арендатору арендуемую площадь, указанную в пункте 1.1, для производства ремонтных работ и расстановки технологического оборудования, по Акту допуска (Приложение № 6), являющемуся неотъемлемой частью договора, в срок не позднее одного рабочего дня со дня подписания настоящего Договора.

Арендатор обязан не позднее двух месяцев с момента подписания Акта допуска закончить производство ремонтно-строительных работ, подготовить, разместить и подключить оборудование для приготовления пищи в зонах, отведенных для этого Арендодателем 1 и Арендодателем 2 (пункт 2.2.2. договора).

Акт допуска, в качестве Приложения № 6 к договору аренды, подписан сторонами 22.04.2014.

Пунктом 2.1.1 также предусмотрена обязанность Арендодателей, не позднее одного рабочего дня со дня получения официального письма об официальном открытии 5-го этажа ТЦ «Энерго Плаза», передать Арендатору арендуемую площадь по Акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора (Приложение № 4).

В свою очередь Арендатор обязан принять арендуемую площадь по передаточному акту, подписав такой акт в течение одного рабочего дня с момента получения (пункт 2.2.1).

Арендная плата и порядок расчетов оговорены сторонами в разделе 3 договора, согласно которому сумма арендной платы состоит из двух частей: фиксированной и переменной.

Фиксированная часть арендной платы, уплачивается ежемесячно и определяется как сумма произведения общей площади арендуемого помещения на стоимость аренды 1 квадратного метра арендуемой площади, равной 4000 рублей и составляет 91 720 рублей в месяц.

Согласно пункту 3.7 договора платеж за первый месяц аренды Арендатор уплачивает равными долями на расчетный счет Арендодателей в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего договора. Платеж за первый месяц аренды является задатком. В случае расторжения настоящего договора как до официального открытия 5-го этажа ТЦ «Энергоплаза» так и до окончания срока аренды по инициативе Арендатора, за исключением случаев, когда инициатива Арендатора была вызвана нарушением Арендодателями настоящего договора, задаток за первый месяц аренды не возвращается.

Исполняя указанный пункт договора, Арендатор квитанциями к приходному кассовому ордеру № 1 от 23.04.2014 внес Арендодателям в качестве задатка денежные средства в размере по 45 860,00 рублей каждому.

Ввиду непредставления Арендодателями указанного нежилого помещения в аренду в течение 4-х месяцев, ООО «Масленица» 15.08.2014 направило в адрес Арендодателей извещение от 14.08.2014 б/н о расторжении договора аренды № 8.5/2014 от 22.04.2014 и возврате задатка в размере 91 720 рублей.

Оставление указанного извещения без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим требованием.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения присутствующих представителей, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ.

В силу пункта 2 указанной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания такого досрочного расторжения договора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, согласно которому по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом согласно части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Раздел 6 договора аренды предусматривает право арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае, если арендодателями будут нарушены следующие условия:

- Арендодатели не представляют арендуемую площадь Арендатору или препятствуют пользованию ею;

- переданная Арендатору площадь имеет препятствующие пользованию ей недостатки;

- арендуемая площадь окажется в состоянии, не пригодном для использования не по вине Арендатора.

Основанием для расторжения договора, по мнению истца, является нарушение Арендодателями условий договора в части передачи арендуемого помещения в разумный срок, что привело к невозможности осуществлять производственную деятельность.

Суд первой инстанции при рассмотрении настоящего спора пришел к выводу о несостоятельности указанного довода, поскольку обязанность в течение двух месяцев произвести ремонтные работы возложена на самого Арендатора.

Для осуществления производственной деятельности направленной на превращение ресурсов в готовую продукцию в виде организации общественного питания, ООО «Масленица» помимо соответствующего установленным требованиям помещения, необходимо в частности оснастить его технологическим оборудованием, предназначенным для производства пищи.

В рассматриваемом случае из условий договора следует, что в нежилом помещении, в состав которой входит арендуемая по договору площадь, на момент заключения такого договора не завершены строительные (отделочные) работы. В этой связи сторонами в пункте 1.8 договора предусмотрена возможность осуществления таких строительных (отделочных) работ независимо от заключения такого договора.

Однако вышеуказанным пунктом 2.1.2 договора предусмотрена обязанность арендодателей представить арендатору спорное помещение для непосредственного производства ремонтных работ и расстановки технологического оборудования по акту допуска, которые последний в силу положений пункта 2.2.6 обязан произвести в двухмесячный срок.

Кроме того исходя из пункта 2.2.6 договора аренды, ООО «Масленица» обязано при обустройстве арендуемой площади письменно согласовать с Арендодателями ее дизайн; произвести самостоятельно ремонт зоны выкладки и продажи товара в соответствии с дизайном кухни, утвержденным Арендодателями, с установлением своей вывески на фасаде зоны выкладки и продажи товара, за свой счет установить технологическое оборудование, на котором производится приготовление пищи.

Акт допуска подписан сторонами 22.04.2014, с отражением разрешения арендатору производить отделочные и строительно-монтажные работы в переданном помещении. Соответственно, не позднее 22.06.2014 ООО «Масленица» было обязано закончить производство ремонтно-строительные работы, подготовить, разместить и подключить оборудование для приготовления пищи в зонах, отведенных для этого Арендодателями.

На основании изложенных обстоятельств суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обязанность произвести необходимые ремонтные работы для осуществления производственной деятельности условиями договора, подписанного без возражений, возложена непосредственно на Арендатора.

В апелляционной жалобе истец не приводит доводов опровергающих указанный вывод суда.

Следует также учесть отсутствие материалах дела доказательств, свидетельствующих об осуществлении ответчиками в спорном помещении после подписания акта допуска строительных (отделочных) работ, приводящих в совокупности к невозможности арендатору готовить помещение к открытию и осуществлению производственной деятельности, в частности: закончить ремонтно-строительные работы в соответствии с утвержденным дизайном, подготовить, разместить и подключить необходимое оборудование.

Акт от 22.09.2014 (л. д. 62) в котором отражено, что при визуальном осмотре помещения установлено наличие незавершенных ремонтных работ, строительный мусор, отсутствие электричества, а строительные работы не ведутся, не может быть принят в качестве доказательства осуществления ремонтных работ ответчиками, ввиду его составления в одностороннем порядке представителями ООО «Масленица».

Вместе с тем двусторонне оформленным представителями истца и ответчиков актом осмотра 5 этажа ТРЦ «ЭнергоПлаза» от 12.11.2014 подтверждается наличие недостатков в оснащении арендованного помещении производимого непосредственно арендатором (не установлены люстры, не установлено оборудование для приема пищи, не подключены интернет – кабели), при этом отмечено, что открытие 5 этажа состоится 21.11.2014.

Кроме того, истцом в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства согласования с Арендодателями дизайна арендуемой площади (в соответствии с которым должен производиться соответствующий ремонт), что оговорено в пункте 2.2.6 договора. Сам по себе договор на оказание дизайнерских услуг с приложением эскизов, заключенный между арендатором и ООО «Компания Право Медиа», доказательством согласования дизайна с собственниками спорного помещения не является.

Обязанность арендодателей по передаче арендуемой площади предусмотрена пунктом 2.1.1 договора - не позднее одного дня со дня получения письма об официальном открытии 5 этажа ТРЦ «ЭнергоПлаза». Сведений о направлении такого письма и его получении ООО «Масленица» ни в суд первой, ни апелляционной инстанции не представлено, соответственно обязанность для подписания сторонами акта приема – передачи не возникла. Также на момент рассмотрения апелляционной жалобы отсутствуют данные о том, что официальное открытие 5 этажа ТРЦ «ЭнергоПлаза» состоялось.

Таким образом, из указанных обстоятельств, принимая во внимание допуск истца в арендованное помещение для его подготовки к открытию, в действиях ответчиков не усматривается оснований для расторжения договора аренды, отраженных в пункте 6.6 такого договора.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения и несостоятельности доводов апелляционной жалобы, что влечет оставление ее без удовлетворения.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 18.11.2014 по делу № А73-11071/2014 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

С.Б. Ротарь

Судьи

Т.Д. Козлова

А.И. Михайлова