Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: Российская Федерация в лице Министерства обороны РФ, Федеральное государственное казанное учреждение «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Жилмассив» (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – ООО «Жилмассив») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Хабаровский Торговый Дом» (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – ООО «Хабаровский Торговый Дом») о взыскании 453 600 рублей задолженности по договору аренды от 01.11.2013, а также 24 948 рубля договорной неустойки за период с 20.01.2014 по 03.07.2014.

Третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: Российская Федерация в лице Министерства обороны РФ, Федеральное государственное казанное учреждение «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации.

ООО «Хабаровский Торговый Дом» обратилось в суд со встречным иском к ООО «Жилмассив» о признании договора аренды части подвального помещения от 01.11.2013 недействительным (ничтожным).

Решением суда от 20.11.2014 первоначальные исковые требования удовлетворены полностью. В удовлетворении встречного иска ООО «Хабаровский Торговый Дом» - отказано.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ООО «Хабаровский Торговый Дом» в апелляционной жалобе просит решение от 20.11.2014 отменить, признать договор аренды недействительным и отказать истцу в удовлетворении первоначальных исковых требований.

Мотивируя требования жалобы, ее податель ссылается на заключение спорного договора аренды под влиянием угрозы со стороны ООО «Жилмассив» вследствие стечения тяжелых обстоятельств. В качестве доказательства невыгодности условий договора ссылается на результаты судебной экспертизы, согласно которой арендная плата завышена в семь раз. Кроме того в нарушение условий договора, ООО «Жилмассив» не предоставило арендуемое помещение в пользование арендатору. Спорная сделка, по мнению заявителя, также носит притворный характер, поскольку единственной целью арендодателя было получение денежных средств за навязываемые Торговому дому услуги.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель подателя жалобы на изложенных в ней доводах настаивал, дав по ним пояснения.

ООО «Жилмассив» в письменном отзыве на жалобу, а также через своего представителя в судебном заседании с требованиями о признании договора аренды недействительным, не согласился, посчитав доводы жалобы несоответствующими действительности, и отметив при этом надлежащее исполнение сторонами условий договора в течение 10 месяцев с момента его заключения, за исключением оплаты задолженности прошлых лет.

Как следует из материалов дела, ООО «Хабаровский Торговый Дом» на основании договора аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, закрепленного за организацией на праве оперативного управления (владения) №8377 от 21.07.2005 является арендатором нежилого встроенного помещения площадью 1234,2 кв. м первого этажа в здании многоквартирного дома по адресу: <...> «Большой Аэродром» дом 62.

В указанном многоквартирном доме управление осуществляется ООО «Жилмассив» на основании договора управления многоквартирным домом №62 от 21.03.2008.

Между ООО «Жилмассив» (арендодатель) и ООО «Хабаровский Торговый Дом» (арендатор) 01.11.2013 заключен договор аренды (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование часть подвального помещения жилого дома по адресу <...> «Большой Аэродром» дом 62 общей площадью 18 кв. м, согласно приложенной схеме (Приложение №1 к договору).

В силу пункта 1. 2 договора аренды передача помещения при заключении и прекращении действия договора осуществляется по акту приема-передачи, в котором указывается состояние помещения, его недостатки.

Указанный договор заключен на срок с 01.11.2013 по 30.09.2014 (пункт 2.1 договора).

Арендная плата и порядок расчетов оговорены сторонами в разделе 3 договора, согласно которому арендная плата установлена в размере 12 600 рублей в месяц из расчета 700 рублей за 1 кв. м общей площади помещения.

В соответствии с пунктом 3.2 арендные платежи вносятся арендатором ежемесячно путем предоплаты в срок, не позднее 10 числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя.

При этом сторонами в пункте 3.3 определено, что на момент заключения договора аренды задолженность Торгового Дома за пользование помещением, указанным в пункте 1.1 договора, за период с 01.11.2010 по 31.10.2013 составляет 453 600 рублей. Однако арендатору установлена рассрочка по уплате задолженности, которую последний обязался уплатить в следующие сроки: 20.01.2014 - 151 200 рублей; 20.02.2014 - 151 200 рублей; 20.03.2014 оплате также подлежит 151 200 рублей.

В пункте 6.1 договора установлено, что помещение, передаваемое в соответствии с настоящим договором, осмотрено арендатором и находится в состоянии, позволяющем его использование. Подписание сторонами настоящего договора подтверждает данное обстоятельство.

05.11.2013 сторонами подписан акт приемки-передачи по которому на основании договора от 05.11.2013 помещение принято арендатором во временное пользование и владение, без каких – либо возражений.

Неисполнение арендатором обязанности по оплате задолженности сформировавшейся за предшествующие заключению договора аренды годы послужило основанием для направления в адрес арендатора претензии от 30.05.2014 №244 и последующего обращения в арбитражный суд с настоящим требованием.

В свою очередь арендатор, посчитав договор аренды кабальной сделкой совершенной под давлением истца, имеющей при том мнимый и притворный характер, обратился в суд со встречным иском о признании договора аренды недействительным (ничтожным).

Изучив материалы дела, заслушав пояснения присутствующих представителей, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В рассматриваемом случае для определения обязанности ответчика вносить арендную плату, предъявленную к взысканию истцом, в первоочередном порядке подлежит рассмотрению вопрос действительности договора аренды.

В соответствии со статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения; недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Пунктом 3 статьи 179 ГК РФ также предусмотрено, что сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Из данной нормы следует, что сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности только при наличии в совокупности признаков: сделка совершена потерпевшим лицом на крайне невыгодных для него условиях, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства.

Самостоятельно каждый из вышеназванных признаков не является основанием для признания сделки недействительной (кабальной).

Под угрозой понимается психическое воздействие на волю лица посредством заявлений о реальном причинении ему зла в будущем, если оно не совершит сделку.

Сделка, совершенная под влиянием угрозы, - это сделка, в которой принуждение к ее совершению заключается в оказании на потерпевшего воздействия, направленного на то, чтобы вынудить его поступить в соответствии с волей принуждающего. Угроза имеет место при наличии как неправомерных, так и правомерных действий, если они направлены на принуждение потерпевшего заключить сделку. Основанием для признания сделки недействительной должна считаться не всякая угроза, а такая, которая значительна для потерпевшего и носит реальный, а не предположительный характер.

В силу статьи 65 АПК РФ совокупность указанных обстоятельств должно доказать лицо, оспаривающее сделку как кабальную.

В данном случае в качестве основания недействительности сделки Торговый дом в частности ссылается на вынужденное заключение договора аренды на крайне невыгодных для него условиях – по значительно завышенной стоимости 1 кв. м арендуемого помещения.

В рамках проведенной судебной экспертизы в заключении эксперта №413/5 от 28.10.2014 определено, что скорректированная ставка арендной платы за 1 кв. м. части подвального помещения являющегося объектом аренды по договору 01.11.2013, определенная с помощью сравнительного подхода составляет 104 рубля, что существенно превышает стоимость арендной платы установленной договором (700 рублей за 1 кв. м).

Являясь одним из предусмотренных статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, в силу статьи 86 названного Кодекса заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами по делу. Правовой статус заключения экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Кроме того как отмечалось выше для признания сделки недействительной по мотиву ее кабальности помимо факта завышенной арендной платы необходимо наличие совокупности признаков, в том числе совершения сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств.

По мнению ответчика в рассматриваемом случае тяжелыми обстоятельствами является создание препятствий со стороны ООО «Жилмассив» к владению и пользованию спорным помещением, а также систематическое прекращение подачи холодного водоснабжения к системам обеспечения коммунальных услуг арендуемого ООО «Хабаровский Торговый Дом» помещения магазина.

Из пояснений сторон следует, что ООО «Хабаровский Торговый Дом» с 2005 года занимает часть подвального помещения площадью 8 кв. м для размещения отопительного оборудования (бойлера) для обеспечения коммунальными услугами арендуемых им под магазин помещений федеральной собственности через отдельную от инженерных сетей жилого дома систему отопления. Данные обстоятельства спорными не являются.

Согласно представленной в материалы дела переписки сторон, актов Торгового дома (л.д.35 - 42, том №1) усматривается наличие между сторонами на протяжении длительного времени разногласий ввиду размещения Торговым домом в подвале, являющимся общим имуществом МКД, отопительного оборудования в отсутствие договора аренды, в связи с чем со стороны управляющей компании принимались меры для оформления договорных отношений, а также приостанавливалось холодное водоснабжение в помещение ООО «Хабаровский Торговый Дом».

Однако по смыслу статьи 179 ГК РФ потерпевшая сторона должна доказать, что была вынуждена пойти на совершение кабальной для нее сделки под влиянием стечения тяжелых для него обстоятельств, которыми могут быть признаны, как правило, лишь чрезвычайные события. Другая же сторона в сделке должна быть осведомлена о тяжелом положении своего контрагента и сознательно использовать это обстоятельство в своих интересах.

Само по себе временное отключение холодного водоснабжения в помещение ООО «Хабаровский Торговый Дом», при отсутствии доказательств полного отключения данного коммунального ресурса в течение всего периода использования ответчиком подвала для размещения отопительного оборудования, что приводило бы к невозможности использования арендованного ответчиком помещения расположенного на первом этаже МКД, не свидетельствует о возникновении вышеуказанных чрезвычайных событий, которыми воспользовалась управляющая компания. Следует также принимать во внимание оставление без внимания Торговым Домом необходимости оформления правоотношений с истцом в отношении общего имущества МКД, которое фактически использовалось ООО «Хабаровский Торговый Дом».

По мнению ООО «Хабаровский Торговый Дом», при заключении спорной сделки оно было лишено возможности в полной мере самостоятельно устанавливать свои права и обязанности своей волей и в своем интересе.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В настоящем случае доказательств, свидетельствующих о выражении Торговым Домом каких – либо несогласий с ценой договора или иными его условиями, не имеется, соответственно риск неверной оценки выгоды или возможного убытка от совершаемой сделки лежит на самом обществе.

Таким образом, совокупности крайне невыгодных условий, а также недобросовестных действий другой стороны (ответчика), свидетельствующих о том, что она воспользовалась тяжелыми обстоятельствами истца, а также действий, направленных на принуждение контрагента вступить в сделку, истцом не доказано, что исключает возможность признания сделки недействительной на основании положений статьи 179 ГК РФ.

ООО «Хабаровский Торговый Дом» также считает спорную сделку мнимой, поскольку фактически в аренду помещение не передавалось и арендатор не имеет возможности им владеть ввиду совершения препятствий со стороны ООО «Жилмассив», и притворной, поскольку фактически прикрывает сделку на оказание услуг по обслуживанию коммуникаций.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Таким образом, юридически значимым и подлежащим доказыванию по настоящему делу является вопрос, был ли заключен спорный договор с намерением создания соответствующих правовых последствий.

Между тем ООО «Хабаровский Торговый Дом» доказательств, свидетельствующих о порочности воли сторон, в материалы дела не представлено.

Довод ООО «Хабаровский Торговый Дом» о том, что в нарушение условий договора ООО «Жилмассив» не предоставило арендуемое помещение в пользование арендатору, опровергается материалами дела, а именно двусторонне оформленным актом приемки – передачи от 05.11.2013, в котором каких – либо возражений относительно передаваемого помещения не отражено.

Подпись ФИО4 содержащаяся на указанном акте приемки – передачи ответчиком под сомнение не ставилась, ходатайств о фальсификации данной подписи и оттиска печати ответчика, равно как и ходатайство о производстве экспертизы, в установленном АПК РФ порядке ответчиком ни в суде первой, ни апелляционной инстанции, не заявлялось.

При этом согласно пояснениям обеих сторон в течение десяти месяцев с момента заключения договора аренды Торговым Дом вносил арендную плату в соответствии с условиями договора, за исключением оплаты задолженности прошлых лет, что прямо свидетельствует не только о намерении сторон исполнять заключенный договор, но и непосредственное исполнение.

В силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Из смысла приведенной правовой нормы следует, что совершение притворной сделки не направлено на достижение определенного правового результата, то есть стороны не собирались исполнять сделку уже в момент ее совершения, действия сторон фактически имели ввиду создание правовых последствий сделкой, которая ими прикрывается.

В силу изложенного в предмет доказывания при рассмотрении требований о признании недействительной притворной сделки входят факт заключения сделки, действительное намерение и волеизъявление сторон именно на совершение прикрываемой сделки, доказательства несоответствия волеизъявления сторон их действиям.

Таким образом, лицу заявившему о притворности сделки необходимо доказать что участники оспариваемой сделки преследовали общую цель и достигли соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Проанализировав договор аренды части подвала многоквартирного нежилого дома, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что по форме и содержанию он соответствует требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

Исходя из анализа условий заключенного сторонами спорного договора аренды, воли сторон в момент его заключения, направленную на совершение сделки на оказание услуг по обслуживанию коммуникаций МКД, Торговый Дом не доказал, что фактически воля сторон не была направлена на совершение договора аренды, учитывая согласование сторонами существенных условий договора аренды и отсутствие в договоре условий, являющихся существенными для договора оказания услуг по обслуживанию коммуникаций.

Таким образом, доводы заявителя жалобы о притворности договора аренды подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм права.

Рассматривая требование ООО «Жилмассив» о взыскании 453 600 рублей задолженности по договору аренды от 01.11.2013, а также 24 948 рубля договорной неустойки за период с 20.01.2014 по 03.07.2014, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ указано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В настоящем случае требование об уплате арендных платежей заявлено за период предшествующий заключению договора аренды.

Пунктами 1 и 2 статьи 425 ГК РФ предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Однако стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» даны разъяснения, что достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование имущества на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения договора.

Таким образом, в случае, когда условия договора аренды распространены сторонами на период, предшествовавший дате его заключения, обязанность арендатора уплачивать арендную плату возникает с момента фактической передачи ему этого имущества.

Как отмечено выше, пунктом 3.3 договора аренды определено, что на момент заключения договора аренды задолженность Торгового Дома за пользование спорным помещением за период с 01.11.2010 по 31.10.2013 составляет 453 600 рублей, для погашения которой арендатору предоставлена рассрочка.

Фактическое пользование спорной частью подвального помещения с 01.11.2010 не оспорено и документально не опровергнуто ответчиком.

В порядке статьи 65 АПК РФ доказательств подтверждающих внесение арендных платежей 453 600 рублей за период предшествующий заключению договора аренды, в сроки установленные пунктом 3.3 договора, ответчиком в материалы дела не представлено. Соответственно требование истца о взыскании долга в сумме 453 600 рублей обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Пунктом 3.4 договора аренды за просрочку уплаты арендной платы предусмотрено начисление неустойки в размере 0,1% за каждый календарный день просрочки от суммы задолженности.

При изложенных обстоятельствах, с учетом оценки условий договора аренды, согласованного сторонами срока оплаты, принимая во внимание предусмотренную договором ответственность за нарушение сроков внесения арендных платежей, суд первой инстанции также пришел к верному выводу о наличии оснований для привлечения арендатора к ответственности в виде неустойки.

Расчет неустойки апелляционным судом признается правильным, соответствующим условиям договора. Контррасчета неустойки ответчиком не предоставлено.

С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения, что исключает удовлетворение апелляционной жалобы.

При подаче апелляционной жалобы обществом уплачена государственная пошлина в сумме 4000 рублей, что превышает размер, установленный статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации до 01.01.2015.

В этой связи, учитывая, что апелляционная жалоба подана до 01.01.2015, излишне уплаченная государственная пошлина в размере 2000 рублей подлежит возврату обществу с ограниченной ответственностью «Хабаровский Торговый Дом» из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 20.11.2014 по делу № А73-8471/2014 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Хабаровский Торговый Дом» (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 2 000 рублей, излишне уплаченную платежным поручением от 17.12.2014 №424.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

С.Б. Ротарь

Судьи

Т.Д. Козлова

А.И. Михайлова