Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным решения от 28.09.2017 № 27/074/201/2017-1389 об отказе в государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды и об обязании управления Росреестра по Хабаровскому краю провести государственную регистрацию прекращения обременения в виде права аренды в отношении объекта недвижимости: кадастровый номер 27:23:0000000:28547, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект обслуживания автомобилей (детско-юношеский автодром), площадь 5 543 кв.м, адрес: примерно в 48 м по направлению на северо-запад от ориентира – нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: открытое акционерное общество «Хабаровский аэропорт»,

установил:

в Арбитражный суд Хабаровского края обратился департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (далее заявитель, ДМС Администрации г. Хабаровска) с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее – Управление Росреестра по Хабаровскому краю, Управление, регистрирующий орган) о признании незаконным решения от 28.09.2017 № 27/074/201/2017-1389 об отказе в государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды и об обязании управления Росреестра по Хабаровскому краю провести государственную регистрацию прекращения обременения в виде права аренды в отношении объекта недвижимости: кадастровый номер 27:23:0000000:28547, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект обслуживания автомобилей (детско-юношеский автодром), площадь 5 543 кв.м, адрес: примерно в 48 м по направлению на северо-запад от ориентира – нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>.

Заявление было принято судом к рассмотрению, возбуждено производство по делу № А73-16762/2017 (определение от 30.10.2017).

Определением от 27.11.2017 суд привлек открытое акционерное общество «Хабаровский аэропорт» (далее - лицо, ОАО «Хабаровский аэропорт») в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 11.01.2018 суд отказал в удовлетворении заявления.

Не согласившись с решением от 11.01.2017, ДМС Администрации г. Хабаровска подал на этот судебный акт апелляционную жалобу, содержащую требование – решение отменить, удовлетворить требования в полном объеме.

По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции не учел, что договор аренды земельного участка заключался между городским округом «Город Хабаровск» в лице ДМС Администрации г. Хабаровска и третьим лицом по результатам аукциона, протоколом от 12.05.2017 № 4 итоги аукциона на право заключения договора аренды земельного участка были признаны недействительными, что влечет за собой недействительность договора, а у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в удовлетворении заявления о прекращении обременения в виде аренды.

Определением от 16.02.2018 Шестой арбитражный апелляционный суд принял апелляционную жалобу к рассмотрению.

В отзыве на апелляционную жалобу Управление Росреестра по Хабаровскому краю повторило доводы отзыва на заявление, не согласилось с доводами заявителя, просило решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без – удовлетворения.

В судебном заседании представитель ДМС Администрации г. Хабаровска поддержал апелляционную жалобу.

Управление Росреестра по Хабаровскому краю и ОАО «Хабаровский аэропорт», извещенные по правилам статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, что не препятствовало рассмотрению дела в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав пояснения представителя ДМС Администрации г. Хабаровска, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

26.12.2016 на основании протокола о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 16.12.2016 № 50 между городским округом «Город Хабаровск» в лице ДМС Администрации г. Хабаровска и ОАО «Хабаровский аэропорт» заключался договор аренды № 304 земельного участка с кадастровым №27:23:0000000:28547, местоположение которого установлено примерно в 48 м по направлению на северо-запад от ориентира - жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>.

20.06.2017 ДМС Администрации г. Хабаровска обратился в Управление Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о прекращении ограничения (обременения) в виде договора аренды от 26.12.2016 №304 в отношении земельного участка с кадастровым №27:23:0000000:28547, местоположение которого установлено примерно в 48 м по направлению на северо-запад от ориентира - жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>. К заявлению был приложен протокол от 12.05.2017 №4.

В ходе рассмотрения заявления от 20.06.2017 Управление Росреестра по Хабаровскому краю на основании абзаца 3 пункта 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон) провело правовую экспертизу документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав.

28.06.2017 государственная регистрация была приостановлена в соответствии с абзацем 5 пункта 1 статьи 26 Закона, поскольку заявителем не были представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

20.07.2017 заявителем представлены дополнительные документы в форме заявления о несогласии с причинами приостановления государственной регистрации.

26.07.2017 заявителю направлено уведомление о не устранении препятствий в проведении регистрации.

28.09.2017 органом регистрации прав было принято решение № 27/074/201/2017-1389 об отказе в регистрации прав в отношении спорного объекта недвижимости.

Вышеуказанные обстоятельства не оспариваются лицами, участвующими в деле.

Не согласившись с решением от 28.09.2017 № 27/074/201/2017-1389, ДМС Администрации г. Хабаровска обратилось в суд с заявлением по настоящему делу.

Суд первой инстанции посчитал требования заявителя не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 197 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, в том числе судебных приставов - исполнителей, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными в настоящей главе.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из смысла приведенной нормы следует, что для признания решений (действий, бездействий) недействительными (незаконными) необходимо одновременное наличие двух условий: не соответствие решений (действий, бездействий) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

Согласно статье 447 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Общий порядок организации и проведения торгов предусмотрен статьей 448 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Статья 449 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусматривает, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 449_: Гражданского Кодекса Российской Федерации публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Иного порядка признания торгов недействительными, законодательством не предусмотрено.

Кроме того, на основании пункта 1 статьи 166 Гражданского Кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Поскольку к торгам, проведенным с нарушением установленных правил, применяются нормы об оспоримых сделках, то нарушение установленных законом правил проведения торгов само по себе не влечет недействительности торгов и их результата в виде заключенного договора.

Таким образом, торги могут быть признаны недействительными только вступившим в законную силу решением суда.

Государственная регистрация прекращения договора аренды недвижимого имущества осуществляется в порядке, установленном Гражданского Кодекса Российской Федерации, Законом и в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (далее - Правила ведения ЕГРН).

Пункт 2 статьи 14 Закона устанавливает перечень документов, на основании которых может быть осуществлен государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав.

Согласно представленному заявлению ДМС Администрации г. Хабаровска обратился за прекращением обременения (ограничения) на основании Протокола о принятии решения об аннулировании итогов аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 12.05.2017 № 4.

Исходя из установленного срока договора аренды, прекращение указанного договора является досрочным и по требованию арендодателя.

При этом, статьей 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность расторжения договора как по соглашению сторон, так и по решению суда.

Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Кроме того, статьей 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя с указанием случаев расторжения договора судом.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Учитывая нормы права, указанные в статьях 450, 452, 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации, статье 14 Закона, срок действия договора аренды с 26.12.2016 по 25.02.2020, зарегистрированный в установленном законом порядке, то для осуществления регистрации прекращения обременения (ограничения) прав, заявителем должен быть представлен документ, подтверждающий прекращение обременения (ограничения) объекта недвижимости в соответствии с законодательством.

Сведения о признании торгов недействительными в судебном порядке у регистрирующего органа отсутствуют, соглашение о расторжении договора, совершенное в письменной форме, либо решение суда о расторжении договора аренды в Управление не представлено, информация о направлении арендатору письменного предупреждения о расторжении спорного договора отсутствует.

Таким образом, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, применил надлежащие нормы материального и процессуального права, пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что протокол принятия решения об аннулировании итогов аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 12.05.2017 № 4 не может являться основанием для прекращения заявленного обременения (ограничения) в виде договора аренды от 26.12.2016 №304 в ЕГРН.

Договором аренды земельного участка от 26.12.2016 № 304 регламентировано, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, оформленному в письменном виде (пункт 6.1). По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут по решению судебных органов в случаях, предусмотренных действующим законодательством, а также в случаях, указанных в пунктах 6.3.1-6.3.7 (пункт 6.3 договора).

Таким образом, правильным является и вывод суда о законности и обоснованности решения регистрирующего органа, выраженного в уведомлении об отказе в государственной регистрации от 28.09.2017 № 27/074/201/2017-1389, что оспариваемое решение соответствует закону и не нарушает права и законные интересы заявителя, следовательно, отсутствуют основания, предусмотренные пунктом 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания его незаконным.

Суд первой инстанции не допустил нарушений норм материального и процессуального права, служащих основанием для удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение от 11.01.2018 по делу № А73-16762/2017 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.П. Тищенко

Судьи

Е.Г. Харьковская

Е.А. Швец