Гражданский кодекс часть 1

Министерство имущественных отношений Хабаровского края обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 725 323,70 руб. задолженности по арендной плате за период с 30 марта 2011 г. по 14 октября 2014 г., пени за период с 30 сентября 2013 г. по 14 октября 2014 г. в сумме 117 771,24 руб.

Иск арендодателя основан на положениях статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован неисполнением арендатором обязанности по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка под строительство от 16 января 2007 г. № 34 с учетом дополнительного соглашения от 21 сентября 2012 г. № 11559. Размер арендной платы рассчитан на основании постановления Правительства Хабаровского края от 25 июня 2007 г. № 120-пр «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые для целей, связанных со строительством, на территории городского округа «Город Хабаровск»». Претензия, направленная в адрес ответчика, осталась без ответа.

Ответчик согласен с иском частично. Считает, что размер арендной платы, рассчитанный по постановлению Правительства Хабаровского края № 120-пр, превышает предельные ставки (2 % кадастровой стоимости), установленные в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. По расчетам арендатора задолженность с учетом истечения сроков исковой давности за период с 18.10.2011 по 17.10.2014 составляет 221 314,32 руб., пени – 32 746,49 руб.

Решением суда от 19 января 2015 г. исковые требования удовлетворены частично на сумму 553 122,26 руб. основного долга и 73 600,40 руб. пени. В удовлетворении остальной части отказано в связи с пропуском срока исковой давности.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, предприниматель обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В обоснование жалобы приводит те же доводы о несоответствии предъявленного к взысканию размера арендной платы, который превышает установленные в постановлении Правительства Российской Федерации № 582 предельные ставки. С решением суда в части применения сроков исковой давности заявитель согласен с решением суда.

В письменном отзыве на жалобу министерство имущественных отношений Хабаровского края просит решение суда оставить без изменения. Считает, что сторонами в дополнительном соглашении к договору была достигнута договоренность относительно правил расчета цены в соответствии с указанным действующим нормативным актом, регламентирующим порядок расчета и уплаты арендных платежей. Постановление Правительства Хабаровского края № 120-пр недействующим не признано, поэтому оснований для перерасчета арендной платы нет.

В судебном заседании представители сторон настаивали каждый на своей позиции относительно обжалуемого судебного акта.

При повторном рассмотрении настоящего дела в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на основании постановления мэра г. Хабаровска №880 от 17.07.2006 предпринимателю предоставлен для строительства земельный участок с кадастровым номером 27:23:050844:0031, относящийся к категории земель поселений. Между ДМС г. Хабаровска (арендодатель, заменен на министерство имущественных отношений Хабаровского края) и предпринимателем заключен договор аренды от 16.01.2007 № 34.

В разделе 2 договора предусмотрено, что размер арендной платы за пользование земельным участком исчисляется в порядке, установленном решением Хабаровской городской Думы и составлял на дату заключения договора 39 405, 21 руб. в год, исходя из площади земельного участка (1 180, 15 кв.м), базового размера годовой арендной платы за 1 кв.м (33, 39 руб. – зона 40) и коэффициента вида использования земельного участка (К=1), подлежащей внесению ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц.

Пунктом 4.1 договора предусмотрена ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

В разделе 7 «особые условия» предусмотрено, что при ведении строительства в сроки, превышающие нормативные до 6 мес., величина коэффициента К при начислении арендной платы =1,5, свыше 6 мес. К=2, свыше 12 мес. К=3, при этом внесение соответствующих изменений в настоящий договор не требуется.

21.09.2012 между министерством имущественных отношений Хабаровского края и предпринимателем заключено дополнительное соглашение № 11559.

Размер арендной платы, в соответствии с разделом 3.1, определяется в соответствии нормативно-правовыми актами Правительства Хабаровского края, с 21.09.2012 составляет 14 875,79 руб. в месяц, подлежащие внесению до 10 числа оплачиваемого месяца.

За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,03% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 4.1)

Полагая, что у арендатора возникла задолженность по арендной плате, размер которой исчислен администрацией на основании постановления Правительства Хабаровского края от 25 июня 2007 г. № 120-пр, исходя из Квз равный 3, поскольку строительство объекта не завершено, последняя обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Арендатор полагает, что Постановление № 582 вступило в силу 04.08.2009, поэтому расчет арендной платы исходя из рыночной стоимости размера арендной платы, рассчитанной на основании ранее принятого Постановления Правительства Хабаровского края № 120-пр, не соответствует принципам и правилам, установленным в Постановлении Правительства Российской Федерации № 582.

В апелляционной инстанции министерство не оспаривает выводы суда первой инстанции о применении срока исковой давности, в остальной части с решением суда согласно.

Проверив представленный администрацией расчет задолженности по арендной плате, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.

Обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом в установленном размере, предусмотрена статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с частью 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в действующей в спорный период редакции) размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации)

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации 16.07.2009 принято Постановление № 582, которым установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частности, принципы:

- экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

- предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

- запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 № 15837/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой, учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, основные принципы определения арендной платы, установленные постановлением Правительства Российской Федерации № 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Из материалов дела следует, что спорные земельные участки отнесены к категории земель, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Следовательно, стоимость аренды земли, находящейся в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и составляет 2 процента, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации (подпункт «д» пункта 3 Постановления № 582).

При таких обстоятельствах, принимая во внимание указанные выше нормы права и разъяснения вышестоящей судебной инстанции, изложенных в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11, согласно которым размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением № 582 для земель федеральной собственности, размер годовой арендной платы по договору с ответчиком не должен превышать 2% от кадастровой стоимости земельных участков.

По расчетам администрации задолженность по арендной плате за период с 30 марта 2011 г. по 14 октября 2014 г. составляет 725 323,70 руб.

По расчетам арендатора, исходя из кадастровой стоимости земельного участка 3 688 570,62 руб., арендная плата за спорный период на основании Постановления № 582 не должна превышать 221 314,23 руб.

Сопоставив расчеты администрации и арендатора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что размер арендной платы, рассчитанный по постановлению Правительства Хабаровского края № 120-пр, превышает предельные ставки, установленные постановлением Правительства РФ № 582.

Довод истца о том, что размер арендной платы был определен в соответствии с действующими в спорный период нормативными правовыми актами, которые не были обжалованы в судебном порядке, не принимается.

Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 № 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия принципам определения арендной платы, установленным Постановлением № 582.

Кроме того, применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 15837/11 от 17.04.2012).

Принимая во внимание принципы экономической обоснованности и запрета необоснованных предпочтений, закрепленные в Постановлении № 582, цель предоставления земельных участков, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпункте «д» пункта 3 Постановления № 582, арендная плата, установленная органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, не может превышать размеров, установленных в этом подпункте, то есть превышать 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

В связи с этим, у суда первой инстанции отсутствовали основания принимать расчет администрации.

Доводы администрации о свободе договора отклоняются. Согласно части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в действующей в спорный период редакции) общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что размер арендной платы определяется только договором аренды. Между тем, настоящий Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ вступил в силу с 1 марта 2015 г. и к спорному периоду применению не подлежит.

За 1 квартал 2011 г. истец срок пропустил для предъявления исковых требований, решение суда в этой части не обжалует.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы обжалуемый судебный акт следует изменить в пользу заявителя апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на основании статьи 110 АПК РФ относятся судом на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 19 января 2015 года по делу № А73-13818/2014 изменить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в пользу Министерства имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате в размере 221 314, 23 руб., пени в размере 32 746,49 руб., всего 254 060,72 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 5 985 руб.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Хабаровского края в пользу ФИО2 расходы по государственной пошлине в размере 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

Е.В. Гричановская

Судьи

М.О. Волкова

В.Г. Дроздова