Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управ- ляющего общества с ограниченной ответственностью «Радуга» ФИО2- евича ( № 07АП-1311/2019(28)) на определение от 21.02.2020 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Дмитриева О.Н.) по делу № А45-14965/2018 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Радуга» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 630099,<...>, этаж 3), по заявлению ФИО3 о признании права собственности на квартиру, о признании отсутствующим (прекратившимся) залога по договору ипотеки; заявление ПАО «Сбербанк России» о признании сделки недействительной,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Виакон«Проект Радуга», ПАО «Сбербанк России»

при участии в судебном заседании:
- без участия (извещены),

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Новосибирской области от 09.08.2018 (резолютивная часть определения объявлена 07.08.2018) в отношении общества с ограниченной ответственностью «Радуга» (далее – должник, ООО «Радуга») введена процедура, применяемая в деле о банкротстве – наблюдение, временным управляющим утверждён – Горнаков Евгений Владимирович.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 12.12.2018 (резолютивная часть решения объявлена 11.12.2018) ООО «Радуга» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждён ФИО4. Судебное заседание по рассмотрению отчёта конкурсного управ- ляющего о результатах проведения конкурсного производства назначено на 11.06.2019.

Определением от 18.06.2019 срок конкурсного производства продлен до 11.12.2019, судебное заседание по рассмотрению отчёта конкурсного управляющего о результатах проведения конкурсного производства назначено на 11.12.2019.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 10.01.2019 (резолютивная часть определения объявлена 26.12.2018) в отношении должника применены пра- вила параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.03.2019 (резолютивная часть определения объявлена 19.03.2019) арбитражный управляющий ФИО4 освобождён от исполнения обязанностей конкурсного управляю- щего ООО «Радуга». Конкурсным управляющим ООО «Радуга» утверждена ФИО5.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.08.2019 (резолютивная часть определения объявлена 13.08.2019) арбитражный управляющий ФИО5 освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляюще- го ООО «Радуга».

Определением от 03.09.2019 (резолютивная часть определения объявлена 27.08.2019) конкурсным управляющим должника утверждён ФИО2.

В Арбитражный суд Новосибирской области 15.10.2019 в рамках дела № А45- 14965/2018 о признании общества с ограниченной ответственностью «Радуга» несостоя- тельным (банкротом) обратилась ФИО3 с заявлением о признании права собственности на однокомнатную квартиру, площадью 45,7 кв. м., кадастровый номер 54:35:062990:495, расположенную на семнадцатом этаже в многоэтажном жилом доме по адресу: <...>; о признании отсутствующим (прекратившимся) залога по договору ипотеки от 30.08.2017 № ДИ-11/31 в части залога прав

на однокомнатную квартиру, обще площадью 45,7 кв. м., кадастровый номер 54:35:062990:495, расположенную на семнадцатом этаже в многоэтажном жилом доме по адресу: г. Новосибирск, ул. Волховская, д. 39, кв. 154.

Определением суда от 21.10.2019 назначено судебное заседание по рассмотрению заявления, к участию в рассмотрении обособленного спора привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО «Сбербанк России», ООО Виакон «Проект Радуга».

Определением от 15.07.2019 в рамках дела № А45-1652/2018 после устранения заявителем обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без движе- ния, назначено судебное заседание по рассмотрению заявления, к участию в рассмотрении обособленного спора в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ООО «Радуга» (конкурс- ный управляющий ФИО5)

Определением от 06.11.2019 (резолютивная часть определения объявлена 29.10.2019) в рамках дела № А45-1652/2018 заявление ПАО «Сбербанк России» о признании сделки недействительной, о применении последствий ее недействительности, поданное в рамках дела № А45- 1652/2018 и заявление ФИО3 о признании права собственности на квартиру и признании залога отсутствующим (прекратившимся), поданное в рамках дела № А45-14965/2018, объединены для совместного рассмотрения. Заявление ПАО «Сбербанк России» об оспаривании сделки передано в дело № А45-14965/2018 для сов- местного рассмотрения с заявлением ФИО3 о признании права собственности на квартиру, признании залога прекратившимся (отсутствующим).

В связи с тем, что право собственности на спорный объект недвижимости – квартиру, расположенную на семнадцатом этаже в жилом доме, находящемся по адресу: <...>, принадлежит должнику по настоящему делу – ООО «Радуга», заявления рассматриваются в рамках дела № А45-14965/2018.

Определением арбитражного суда от 25.12.2019 к участию в рассмотрении обособленного спора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Ерошников Вячеслав Владимирович.

Определением от 21.02.2020 Арбитражный суд Новосибирской области признал за ФИО3 право собственности на однокомнатную квартиру, площадью 45,7 кв. м., кадастровый номер 54:35:062990:495 расположенную на семнадцатом этаже в многоэтажном жилом доме по адресу: <...>. Признал отсутствующим (прекратившимся) залог по договору ипотеки от 30.08.2017 № ДИ-11/31 в части залога прав на однокомнатную квартиру, общей площадью 45,7 кв. м., кадастровым номер 54:35:062990:495, расположенную на семнадцатом этаже в многоэтажном жилом доме по адресу: <...>. Отказал публичному акци- онерному обществу «Сбербанк России» в удовлетворении заявления о признании недей- ствительным предварительного соглашения от 21.01.2017 и примененил последствий не- действительности сделки.

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий ФИО2 обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить.

В обосновании апелляционной жалобы податель ссылается на то, что не представ- лен в материалы дела акт приема-передачи или иной документ, подтверждающий переда- чу квартир от ООО «Радуга» к ФИО3, самовольный захват квартиры и фактическое проживание не является актом приема-передачи, факт принятия заявителем спорной квартиры не был подтверждён достаточными доказательствами; суд не указал норму права, на основании которой признал залог прекратившим.

ПАО «Сбербанк России» в представленном отзыве просит обжалуемое определение отменить.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не препятствует рассмотрению апелляционных жалоб в их отсутствие.

Рассмотрев апелляционную жалобу, отзыв Банка, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ законность принятого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает определение суда не подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, между ПАО «Сбербанк России» (далее – кредитор, банк) и обществом с ограниченной ответственностью Виакон «Проект Радуга» (далее –

заемщик, ООО Виакон «Проект Радуга») заключён договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № 11 от 10.07.2014 (далее – кредитный договор).

В соответствии с п. 1.1 кредитного договора кредитор обязался открыт заемщику не- возобновляемую кредитную линию для финансирования затрат по проекту строительства на срок по 25.09.2018. С июля 2014 года по октябрь 2015 года кредитор перечислил заем- щику сумму кредита в размере 470 000 000 рублей.

В обеспечение своевременного и полного выполнения обязательств заемщика по кредитному договору между кредитором и заёмщиком был заключен договор залога иму- щественных прав № ДЗ-11/1 от 10.07.2014 (далее – договор № ДЗ-11/1).

В соответствии с условиями договора № ДЗ-11/1 заёмщик передал в залог банку имущественные права: право (требование) на получение в собственность жилых помеще- ний в строящихся многоквартирных жилых домах (согласно приложению № 1 к договору). В том числе – право (требование) на получение квартиры № 154 в строящемся жилом доме № 2 (по генплану) по адресу: <...> стр.

Между ООО Виакон «Проект Радуга» (застройщик) и ФИО6 (участник) был заключён договор участия в долевом строительстве № 154-ВС2 от 07.07.2014 (далее – договор № 154- ВС2).

В соответствии с договором № 154-ВС2 застройщик обязался в установленный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартир- ный жилой дом № 2 (по генплану) и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику спорную квартиру № 154 в строящемся жилом доме № 2 (по генплану) по адресу: <...> стр.

Между ФИО6 (участник), ООО Виакон «Проект Радуга» (застройщик) и ООО «Радуга» (правопреемник участника) было заключено соглашение от 07.12.2016 о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № 154-ВС2 от 07.07.2014 (далее – соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № 154-ВС2).

В соответствии с соглашением о передаче прав и обязанностей по договору № 154- ВС2 участник с согласия застройщика передал, а правопреемник участника принял в полном объеме обязанности участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 154- ВС2. В том числе обязанности по оплате.

В соответствии с пунктом 2 соглашения о передаче прав и обязанностей по договору № 154-ВС2 после выполнения правопреемником участника всех обязательств по настоящему соглашению, застройщик становится обязанным передать правопреемнику участника по акту объект долевого строительства – спорную квартиру.

В обеспечение своевременного и полного выполнения обязательств заемщика по кредитному договору между Банком и ООО «Радуга» был заключен договор залога иму- щественных прав (требований) участника долевого строительства № ДИ-11/15 от 23.12.2016 (далее – договор № ДИ- 11/15).

В соответствии с договором № ДИ-11/15 ООО «Радуга» передало в залог Банку имущественные права (требования) участника долевого строительства на получение жилых помещений в многоквартирных жилых домах (согласно приложению № 1 к договору). В том числе – право (требование) на получение однокомнатной квартиры № 154, в строящемся жилом доме № 2 (по генплану) по адресу: <...> стр.

Договор № ДИ-11/15 был зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости 29.12.2016. 05.06.2017 ООО Виакон «Проект Радуга» исполнило свои обязательства по договору № 154-ВС2 и передало ООО «Радуга» жилые помещения, в том числе однокомнатную квартиру № 154, общей площадью 45,7 кв. м., расположенную на семнадцатом этаже жилого дома по адресу: <...>.

В целях актуализации предмета залога между Банком и ООО «Радуга» был заключен договор ипотеки № ДИ-11/31 от 30.08.2017 (далее – договор ипотеки № ДИ-11/31).

В соответствии с пунктом 1.2.17 договора ипотеки № ДИ-11/31 предметом залога является однокомнатная квартира № 154 общей площадью 45,7 кв. м. на семнадцатом этаже жилого дома № 2 (по генплану) по адресу: <...>.

Договор ипотеки № ДИ-11/31 зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости 20.09.2017.

Согласно пункту 1 Предварительного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору № 154-ВС2 участник с согласия застройщика передает, а правопреемник участника принимает в полном объеме права и обязанности участника, принадлежащие ему по

договору № 154-ВС2, по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору № 154- ВС2 в части квартиры, указанной в п. 2 настоящего соглашения.

В соответствии с пунктом 2 предварительного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору № 154-ВС2 после выполнения правопреемником участника всех обязательств по настоящему соглашению застройщик становится обязанным передать право- преемнику участника по акту приема-передачи в соответствии с договором № 154-ВС2 объект долевого строительства – спорную квартиру.

В соответствии с пунктом 4 предварительного соглашения за уступаемые по настоящему соглашению правомочия правопреемник участника уплачивает участнику денеж- ные средства в размере 1 860 000 рублей (цена соглашения) (в редакции дополнительного соглашения к Предварительному Соглашению о передаче прав и обязанностей по Договору № 154-ВС2 от 07.02.2017). Данная сумма оплачивается в течение 5 (пяти) календарных рабочих дней после государственной регистрации соглашения.

В силу пункта 3 предварительного соглашения застройщик подтверждает, что на момент подписания настоящего соглашения обязательство по внесению денежных средств в части квартиры, указанной в пункте 2 выполнено в полном объеме. Застройщик к участнику претензий не имеет.

Согласно пунктам 1.1, 2.1, 4.1 соглашения № 0021/154 (в редакции Дополнительного соглашения к Соглашению № 0021/154) ФИО3 (займодавец) обязалась предоставить ООО «Радуга» (заемщик) беспроцентный заем в сумме 1 860 000 рублей. Сумма займа вносится в следующем порядке:

Сумма в размере 200 000 рублей в срок до 27.01.2017;
Сумма в размере 860 000 рублей в срок до 08.02.2017;
Сумма в размере 800 000 рублей в срок до 20.02.2017.

В качестве доказательства предоставления денежных средств в материалы дела представлены квитанция к приходному кассовому ордеру № 12 от 08.02.2017 на сумму 860 000 рублей, квитанция к приходному кассовому ордеру № 15 от 14.02.2017 на сумму 800 000 рублей, квитанция к приходному кассовому ордеру № 6 от 27.01.2017 на сумму 200 000 рублей.

Между тем по независящим от ФИО3 причинам Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № 154-ВС2 так и не было заключено, переход права собственности на квартиру так и не был зарегистрирован уполномоченным органом.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Ким И.Ю. в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на квартиру и признании отсутствующим (прекратившимся) залог.

Суд первой инстанции, признавая за ФИО3 право собственности на жилое по- мещение и отсутствующим (прекратившимся) залог по договору ипотеки, исходил из то- го, что квартира поступила в фактическое владение заявителя, ФИО3 несет расходы, связанные с содержанием жилья, оплачивает коммунальные услуги, то обстоятельство, что ООО Виаком «Проект Радуга» не исполнены обязательства по направлению денежных средств по оплате приобретаемого объекта недвижимого имущества в погашение обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии, не является достаточным аргументом против требован и заявителя, поскольку само по себе неправо- мерное поведение застройщика не может быть поставлено в вину гражданину.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127- ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению сле- дующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмот- ренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (со- здать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартир- ного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент при- влечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами, то есть либо на основании договора участия в долевом строительстве (пункт 1 части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительства), либо жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (пункт 3 настоящей статьи).

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, сформирована правовая позиция о том, что при рассмотрении дел по спорам, возникаю- щим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных с нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наиме- нования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и факти- чески сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действитель- но имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются поло- жения Закона об участии в долевом строительстве, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 17 Обзора практики разрешения су- дами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 04.12.2013, требование лица, заключившего предвари- тельный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предва- рительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

Согласно общему правилу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекраща- ется с обеспечением прекращенного залогом обязательства.

Как следует из материалов дела, Ким И.Ю. надлежащим образом исполнила обязан- ность по оплате стоимости квартиры, вместе с тем по независящим от Ким И.Ю. причи- нам, переход права собственности на квартиру № 154 так и не был зарегистрирован упол- номоченным органом.

Доводы подателей апелляционных жалоб о том, что ФИО3 не представила в материалы дела акт приема-передачи или иной документ, подтверждающий передачу квар- тир от ООО «Радуга» к ФИО3, самовольный захват квартиры и фактическое прожива- ние не является актом приема-передачи, факт принятия заявителем спорной квартиры не был подтверждён достаточными доказательствами, подлежат отклонению, поскольку застройщик обязался после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику по акту приема-передачи объект долевого строительства, что ООО Виаком «Проект Радуга» не выполнено.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, негативные последствия ненадлежа- щего исполнения принятых на себя обязательств ООО Виакон «Проект Радуга» не могут быть возложены на граждан - участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства застройщику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, добросовестно полагая, что обществом после получения денежных средств будут надлежащим образом исполнены обязательства по регистрации права собственности на квартиру в отношении гражда- нина и снятию обременения с квартиры в виде залога.

Граждане - участники строительства являются экономически слабой стороной и ли- шены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств, равно как и контролировать движение переданных застройщику денежных средств.

Согласно правовому подходу, изложенному в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.05.2019 № 309-ЭС19-4373(2), граждане, исполнившие свою обя- занность по внесению денежных средств, не могут нести ответственность перед банком за ненадлежащее исполнение должником своих обязательств.

Из правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.05.2019 № 302-ЭС18-24434, следует, что залоговые права, их сущность и содержание, а также сам предмет залога трансформируются по мере продвижения строительства.

Применительно к настоящему спору первоначальный предмет залога - право требования жилого помещения (договор залога имущественных прав № ДИ-11/31 от 30.08.2017)

преобразовался в объект недвижимости - квартиру после ввода жилого дома в эксплуатацию.

Таким образом, заключение должником и Банком договора ипотеки № ДИ-11/31 от 30.08.2017 являлось, по сути, констатацией произошедшей трансформации предмета залога, при этом сам залог возник ранее.

Доводы Банка о том, что на момент заключения договора ипотеки № ДИ-11/31 от 30.08.2017 не знал, не должен был и не мог знать о том, что спорная квартира передаётся в залог лицом, неуправомоченным ею распоряжаться, то есть, является добросовестным залогодержателем, порядок взаимодействия ПАО Сбербанк, ООО Виакон «Проект Радуга» и ООО «Радуга» не допускали самой возможности получения от физических лиц денежных средств до регистрации сделок и вывода объекта долевого строительства из залога, подлежат отклонению, поскольку ФИО3, будучи лицом, получившим право требования спорной квартиры у должника, не являющаяся аффилированным лицом с должником, не может нести негативные последствия вследствие использования застройщиком «теневой схемы» привлечения денежных средств гражданина для строительства дома с целью ухода от обязанностей, налагаемых на застройщика Законом об участии в долевом строительстве.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, то обстоятельство, что ООО Виакон «Проект Радуга» не исполнены обязательства по направлению денежных средств по оплате приобретаемого объекта недвижимого имущества в погашение обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии, не является достаточным аргументом против требований заявителя, поскольку само по себе неправомерное поведение застройщика не может быть поставлено в вину гражданину.

Приведенные доводы в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о неправильном применении норм материального права, по существу, направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судом, оснований для иной оценки которых суд апелляционной инстанции по исследованным материалам дела не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 21.02.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45- 14965/2018 - оставить без изменения, а апелляционную жалобу конкурсного управляюще- го общества с ограниченной ответственностью «Радуга» ФИО2 - без удовле- творения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий О.О. Зайцева

Судьи О.А. Иванов

ФИО1