Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Гареевой В.Ф., без использования средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 (№ 07АП-13551/2019) на решение от 20.11.2019 Арбитражного суда Томской области по делу № А67-7696/2019 (судья Янущик Д.И.)

по исковому заявлению ФИО2 к

предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - ФИО4, ФИО5

об обязании освободить нежилые помещения,

лица, участвующие в деле в судебное заседание своих представителей не направили (надлежаще извещены),

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Томской области с иском к ФИО3 ИНН <***>, ОГРН <***> об обязании освободить нежилые помещения, расположенные в цокольном этаже здания по ул. Вокзальной, 21 в г. Томске. В обоснование своих требований истец ссылается на истечение срока действия договора аренды нежилых помещений от 10.01.2018 года.

Решением Арбитражного суда Томской области от 20 ноября 2019 года по делу № А67-7696/2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ФИО2 обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт – обязать индивидуального предпринимателя ФИО3 освободить нежилые помещения, расположенные в цокольном этаже здания по ул. Вокзальной, 21 в г. Томске.

В обоснование податель жалобы полагает, что судом первой инстанции неверно истолкованы и применены норма статьи 246, 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации; срок действия договора аренды окончен, в связи с чем, у ответчика отсутствует право рассматривать договор возобновленным на неопределенный срок.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным.

Истец и ответчик явку представителей в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не обеспечили. Апелляционная жалоба в соответствии со статьей 156 АПК РФ рассмотрена в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд считает, что оно не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО2, ФИО4 и ФИО5 на праве общей долевой собственности принадлежат нежилые помещения по адресу: <...>, пом. ц001-ц036, с кадастровым номером 70:21:0100042:3638, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав (л.д. 31-35).

10 января 2018 года между предпринимателем ФИО3 (арендатором), с одной стороны, и ФИО5, ФИО2 и ФИО4 (арендодателем), с другой стороны, заключен договор аренды нежилых помещений, согласно которому арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные на нулевом этаже кирпичного здания по адресу: <...>, для использования в качестве торговых точек, а арендатор обязался выплачивать арендную плату. Перечень помещений, размер и сроки внесения арендной платы определяются дополнительными соглашениями к договору, подписанными сторонами (п.1.1. договора).

В соответствии с п. 4.1 договора срок действия договора – с 10.01.2018 г. до 31.12.2018 г. Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды помещений на новый срок после истечения срока действия настоящего договора (п. 4.2 договора), при этом обязан не позднее чем за 15 дней до истечения срока договора заключить договор аренды на новый срок (п. 3.4. договора).

Арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия настоящего договора арендную плату в размере 3 000 руб. в месяц (п. 5.1 договора). Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 25 числа месяца, за который производится расчет (п. 5.2 договора).

Как следует из материалов дела, на основании акта приема-передачи от 10.01.2018г. к договору аренды, нежилые помещения переданы ответчику (л.д. 30).

В срок, предусмотренный договором, от ответчика не поступило письменного уведомления о намерении заключить договора на новый срок.

Считая, что поскольку воля сособственников ФИО2 и ФИО4 была явно выражена в условиях договора на заключение его на срок до 31.12.2018 г., о наличии возражений против продолжения арендных отношений на условиях договора, арендатор и сособственник ФИО5 были уведомлены; соглашение сособственников о продолжении арендных отношений с предпринимателем ФИО3 не достигнуто, истцом в адрес ответчика направлено заявление с требованием освободить помещения.

В связи с тем, что в добровольном порядке ФИО3 помещения не освободила, истцы обратились с настоящим иском в арбитражный суд с требованием об обязании предпринимателя ФИО3 освободить нежилые помещения, расположенные на цокольном этаже кирпичного здания по адресу: <...>, с кадастровым номером 70:21:0100042:3638.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции исходил из того, что между собственниками и арендатором сложились длительные отношения по аренде нежилых помещений. В период с 2015 по 2018 годы между сторонами заключались краткосрочные (на срок менее года) договоры аренды. Каждый раз договоры на новый срок заключались сторонами после новогодних праздников без каких-либо предварительных письменных уведомлений со стороны арендатора.

На протяжении указанного периода времени арендуемые помещения по актам приема-передачи не возвращались арендатором арендодателю.

Факт надлежащего исполнения условий договора от 10.01.2018 со стороны арендаторы подтверждается материалами дела.

Так как объект аренды - нежилые помещения принадлежат на праве общей долевой собственности ФИО2, ФИО4 и ФИО5, между которыми имеются разногласия по порядку управления долевой собственностью, а соглашение об определении такого порядка долевыми собственниками не достигнуто, суд первой инстанции пришел к выводу что ФИО2 и ФИО4 не вправе требовать освобождения спорных нежилых помещений в отсусттвие на то согласия долевого собственника - ФИО5

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В соответствии с разделом 2 выписки из Единого государственного реестра недвижимости, представленной истцами в материалы дела, собственниками нежилых помещений с кадастровым номером 70:21:0100042:3638 являются: ФИО5 с долей в праве собственности в размере 2/3; Авдошина Едена Александровна с долей в праве собственности в размере 1/6 и ФИО2 с долей в праве собственности в размере 1/6 (л.д. 34).

Содержание правомочий собственника предусмотрено статьей 209 Гражданского кодекса, согласно которой собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и т. д.

Если имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, оно принадлежит им на праве общей долевой собственности (пункт 1 статьи 244 Гражданского кодекса), при этом каждый из них не вправе нарушать право собственности другого лица.

Пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусматривает, что суды должны определять характер правоотношения, из которого возник спор, и нормы права, подлежащие применению при разрешении дела. Исходя из изложенных положений упомянутого постановления, при рассмотрении настоящего дела суду следовало обратить внимание на особенности взаимоотношений сторон по делу, обусловленные принадлежностью им спорного объекта на праве общей долевой собственности, а также на характер нарушения прав истца и с учетом этого определить нормы права, обеспечивающие восстановление его права.

Часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации гарантирует охрану права частной собственности.

Положения статьи 1 Гражданского кодекса определяют следующие основные начала гражданского законодательства: признание равенства участников регулируемых отношений, неприкосновенность собственности, свобода договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебная защита (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Анализ изложенных норм позволяет сделать вывод, что неприкосновенность частной собственности, законные права и интересы каждого из долевых сособственников обеспечивается только в том случае, если любые действия каждого из них в отношении находящейся в общей собственности вещи, согласованы с другими сособственниками (пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации). В противном случае любой из собственников такой вещи, согласие которого не было получено в установленном законом порядке, вправе требовать восстановлении положения, существовавшего до нарушения права.

Эта мера защиты установлена статьей 12 Гражданского кодекса и способна в отсутствие в законе иных специальных норм, призванных регулировать отношения между сособственниками, восстановить право собственности истца, нарушенное недобросовестным поведением другого участника общей долевой собственности, распорядившегося имуществом без его согласия.

Материалами дела подтверждается, и истцами не оспаривается, что между сторонами сложились длительные отношения, в период с 2015 г. по 2018 г. включительно заключались и исполнялись краткосрочные договоры аренды, со сроком действия менее года каждый (л.д. 88-94).

Каждый договор на следующий год заключался после новогодних праздников без каких-либо предварительных письменных уведомлений со стороны ответчика о желании заключить очередной договор на новый срок.

На протяжении вышеуказанного периода нежилые помещения из аренды не возвращались.

Факт исполнения ответчиком договора аренды от 10.01.2018 г. подтверждается соответствующими документами об оплате коммунальных услуг, договорами на оказание услуг по технологическому присоединению спорных нежилых помещений к электрическим сетям, актами об установке приборов учета электрической энергии, договором на разработку проекта перепланировки входного узла и устройства дополнительного проема в торговом центре; договором на выполнение кадастровых работ, изготовления технических планов помещений; доказательствами оплаты услуг и работ по вышеуказанным договорам.

В связи с возникшими разногласиями между долевыми собственниками относительно управления недвижимым имуществом по адресу: <...>, 30.09.2019 г. ФИО5 направила ФИО4 и ФИО2 уведомления о назначении проведения собрания сособственников нежилых помещений на 30.10.2019 в 18 час. 30 мин. По адресу: <...>; предложила в письменном виде всем участникам долевой собственности направить друг другу предложения по порядку управления нежилыми помещениями, либо в письменном виде оформить предложения о выделе долей в праве собственности в натуре.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из буквального толкования статей 244, 246, 247, 309, 310, 420, 431, 450, 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий заключенного договора аренды от 10.01.2018 г., суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что ФИО2 и ФИО4, без согласия другого долевого собственника помещений – ФИО5, не вправе требовать освобождения спорных нежилых помещений.

Соглашение о порядке управления долевой собственностью между ФИО2, ФИО4 и ФИО5 до настоящего времени не заключено.

Доказательств установления порядка владения и пользования имуществом на основании решения суда также не представлено.

Сама по себе возможность получения дохода от использования помещений, находящихся в долевой собственности, соразмерно своей доле в праве, не предоставляет право одному или нескольким собственникам осуществлять единоличные распорядительные действия в отношении всех помещений в целом (определение Верховного Суда РФ от 17.12.2018 г. № 307-ЭС18-20438 по делу № А52-3642/2017).

Поскольку истцом в порядке ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств выделения в натуре долей в праве общей собственности, а также доказательств, подтверждающих, что участниками долевой собственности заключено соглашение о порядке пользования нежилыми помещениями, предусматривающее право одного из сособственников распоряжаться общим имуществом, суд апелляционной инстанции, поддерживая выводы суда первой инстанции, считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на неверном толковании норм права и противоречащие материалам дела.

При принятии обжалуемого определения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены определения о взыскании судебных расходов не имеется.

Руководствуясь статьями 271-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 20.11.2019 Арбитражного суда Томской области по делу № А67-7696/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Председательствующий М.А. Фертиков

Судьи О.Ю. Киреева

ФИО1