Гражданский кодекс часть 1

к обществу с ограниченной ответственностью «Русь» (ИНН 4253023447, ОГРН 1144253004323), Кемеровская область, г. Новокузнецк; обществу с ограниченной ответственностью «Максимум» (ИНН 4253023422, ОГРН 1144253004301), Кемеровская область, г. Новокузнецк; обществу с ограниченной ответственностью «Транзит» (ИНН 4253023430, ОГРН 1144253004312) , Кемеровская область, г. Новокузнецк; обществу с ограниченной ответственностью «Дружба» (ИНН 4253023454, ОГРН 1144253004334), Кемеровская область, г. Новокузнецк

о признании незаконным расторжения договора аренды

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Русь», г.Новокузнецк; общества с ограниченной ответственностью «Максимум», г. Новокузнецк; общества с ограниченной ответственностью «Транзит», г. Новокузнецк, общества с ограниченной ответственностью «Дружба», г. Новокузнецк

к обществу с ограниченной ответственностью «Розница К-1»

об обязании освободить помещения

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Розница К-1» (далее - ООО «Розница К-1», истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Русь» (далее - ООО «Русь»), обществу с ограниченной ответственностью «Максимум» (далее - ООО «Максимум»), обществу с ограниченной ответственностью «Транзит» (далее - ООО «Транзит»), обществу с ограниченной ответственностью «Дружба» (далее - ООО «Дружба») о признании незаконным расторжение договора аренды нежилых помещений от 20.06.2012.

Определением от 08.12.2015 Арбитражным судом принято к рассмотрению встречное исковое заявление ООО «Русь», ООО «Максимум», ООО «Транзит», ООО «Дружба» к «Розница К-1»: об обязании освободить встроенные нежилые помещения:

- магазина №28, расположенное на первом и подвальных этажах пятиэтажного здания по адресу: г. Новокузнецк, ул. Мичурина, 14, общей площадью 714, 8 кв.м., принадлежащее ООО «Максимум»;

- магазина №22, расположенное на первом и подвальных этажах пятиэтажного здания по адресу: г.Новокузнецк, ул. Курако, 11, общей площадью 1206, 4 кв.м., принадлежащее ООО «Русь»;

- магазина №32, расположенное на первом и подвальных этажах пятиэтажного здания по адресу: г.Новокузнецк, ул. Курако, 41, общей площадью 552,5 кв.м., принадлежащее ООО «Транзит»;

- магазина № 33, расположенное на первом этаже пятиэтажного здания по адресу: г. Новокузнецк, ул.Дружбы, 3, общей площадью 325,6 кв.м., принадлежащее ООО «Дружба».

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 18.01.2016г. в удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «Розница К-1» отказано, встречный иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Розница К-1» в поданной апелляционной жалобе, дополнениях к ней, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, не дачи надлежащей оценки имеющимся в деле доказательствам, просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, исковые требования ООО «Розница К-1» удовлетворить, отказать в удовлетворении встречного иска.

Ответчики по первоначальному иску в представленном отзыве, просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке, установленном статьями 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей истца и ответчиков, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене.

При рассмотрении спора по существу, судом первой инстанции установлено, ООО «Куйбышевский торг» (арендодатель) и ООО «Розница К-1» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 20.06.2012, в том числе:

-нежилого помещения магазина № 28, расположенное на первом и подвальных этажах пятиэтажного здания по адресу: г. Новокузнецк, ул. Мичурина, 14, общей площадью 714, 8 кв.м.;

- нежилого помещения магазина № 22, расположенное на первом и подвальных этажах пятиэтажного здания по адресу: г. Новокузнецк, ул. Курако, 11, общей площадью 1206, 4 кв.м.;

- нежилого помещения магазина № 32, расположенное на первом и подвальных этажах пятиэтажного здания по адресу: г. Новокузнецк, ул. Курако, 41, общей площадью 552,5 кв.м.;

- нежилого помещения магазина № 33, расположенное на первом этаже пятиэтажного здания по адресу: г. Новокузнецк, ул.Дружбы, 3, общей площадью 325,6 кв.м.

Пунктом 1.2. договора целевым назначением объектов является размещение магазина розничной торговли продуктами питания, алкогольной продукции и дополнительным ассортиментом товаров народного потребления.

Срок действия договора установлен с 01.06.2012 по 30.05.2017 (пункт 2.1.). Договор зарегистрирован в Россреестре.

В связи с реорганизацией в форме выделения к правопреемникам ООО «Куйбышевский торг» перешли права арендодателя к ООО «Русь» по нежилому помещению магазина № 22, расположенного на первом и подвальных этажах пятиэтажного здания по адресу: г. Новокузнецк, ул. Курако, 11, общей площадью 1206, 4 кв.м.; к ООО «Максимум» по нежилому помещению магазина № 28, расположенного на первом и подвальных этажах пятиэтажного здания по адресу: г. Новокузнецк, ул.Мичурина, 14, общей площадью 714, 8 кв.м.; к ООО «Транзит» по встроенному нежилому помещению магазина № 32, расположенного на первом и подвальных этажах пятиэтажного здания по адресу: г. Новокузнецк, ул. Курако, 41, общей площадью 552,5 кв.м.; к ООО «Дружба» по встроенному нежилому помещению магазина №33, расположенному на первом этаже пятиэтажного здания по адресу: г. Новокузнецк, ул.Дружбы, 3, общей площадью 325,6 кв.м.

Переход права собственности на данные помещения зарегистрирован за ООО «Русь», ООО «Максимум», ООО «Транзит», ООО «Дружба» 03.09.2014, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

На основании пункта 5.4. договора арендодатели письмами от 01.04.2015 уведомили ООО «Розница К-1» об увеличении размера арендной платы в связи с достижением уровня инфляции за декабрь 2014, январь и февраль 2015 г. более, чем 15% годовых (35,79%). В случае несогласия договор считается расторгнутым со дня, следующего за датой истечения трехмесячного срока с момента получения арендатором настоящего извещения. При этом извещение следует рассматривать в качестве основания для расторжения договора в одностороннем порядке (абз.2 пункта 5.4. договора).

Уведомления получены ООО «Розница К-1» 16.04.2015, ответом от 27.04.2015 на которые ООО «Розница К-1» отказано как несоответствующее условиям договора аренды от 20.06.2012.

16.07.2015 арендодатели уведомили ООО «Розница К-1» о расторжении договора аренды нежилых помещений от 20.06.2012 с 17.07.2015, в связи с истечением трехмесячного срока с момента получения арендатором извещения об увеличении размера арендной платы, о необходимости передать помещения и направить своего представителя для предоставления заявления о государственной регистрации расторжения договора.

07.08.2015 Управлением Россреестра по Кемеровской области произведена государственная регистрация расторжения договора аренды от 20.06.2012.

Кроме того, ООО «Русь», ООО «Максимум», ООО «Транзит», ООО «Дружба» направили ООО «Розница К-1» предложение о выкупе помещений от 15.09.2015.

ООО «Розница К-1» на предложение о выкупе помещений не отреагировало, помещения не освободило.

ООО «Розница К-1» полагая, что основания для одностороннего расторжения договора, предусмотренные пунктом 5.4. договора аренды нежилых помещений от 20.06.2012, не наступили, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд, руководствуясь статьями 309, 421, 450, 606, 614, 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ), условиями договора аренды (пункт 5.1, 5.4 ) пришел к выводу о наличии у ответчиком оснований для расторжения договора в одностороннем порядке, и поскольку договор расторгнут, на основании статьи 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Выводы суда основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют фактически установленным обстоятельствам по делу.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Несогласие одной из сторон (арендатора) с предложением об изменении ставки арендной платы в связи с изменением уровня инфляции, предоставляет право другой стороне (арендодателям), в соответствии с договором, в одностороннем порядке расторгнуть договор.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

В рассматриваемом договоре стороны пунктом 5.4. согласовали, что размер арендной платы, указанный в пункте 5.1. договора может быть изменен по обоюдному согласию сторон, но не чаще одного раза в год, в зависимости от изменения арендной ставки на торговые площади в г. Новокузнецке. Заинтересованная сторона мотивированно в письменном виде извещает контрагента о своем желании пересмотреть арендную ставку. Другая сторона в течение 10 дней обязана в письменном виде дать ответ на предложение. В случае не достижения согласия по цене аренды, заинтересованная сторона имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке расторгается через три месяца после получения ответа на свое предложение, предварительно уведомив о своем решении не менее, чем за месяц до расторжения.

В соответствии с абз.2 указанного пункта при достижении уровня инфляции 15% годовых и выше, за три предшествующих месяца, размер арендной платы, указанный в пункте 5.1. настоящего договора, может быть изменен по требованию любой стороны. Заинтересованная сторона мотивированно в письменном виде извещает контрагента о своем желании пересмотреть арендную ставку. Другая сторона в течение 10 дней обязана в письменном виде дать ответ на предложение. В случае не достижения взаимного согласия об изменении арендной платы при уровне инфляции 15 процентов годовых и выше договор в одностороннем порядке

Таким образом, как правомерно указал суд первой инстанции, договором аренды нежилых помещений от 20.06.2012 определено, что повышение размера арендной платы обусловлено наступлением определенных обстоятельств (изменения арендной ставки на торговые площади или уровнем инфляции), а также соглашением сторон.

Суд признал обоснованным применение ООО «Русь», ООО «Максимум», ООО «Транзит», ООО «Дружба» для расчета уровня инфляции индекса потребительских цен, отклонив, доводы ООО «Розница К-1» в данной части.

Индекс потребительских цен (понимаемый еще как индекс инфляции) - это показатель, характеризующий динамику общего уровня цен на товары и услуги, приобретаемые населением для непроизводственного потребления (Постановление Госкомстата РФ от 25.03.2002 №23).

В пункте 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», разъяснено, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

В данном случае, применение арендодателями расчета индексов цен на отдельные товары (услуги), а также сводных индексов цен за квартал, период с начала года, период за ряд лет по опубликованным данным ИПЦ за декабрь 2014 составил- 102,6%, за январь 2015-103,9%, за февраль 102,2 % и по расчету арендодателей за 3 месяца уровень инфляции составил 108,9%, в годовых- 0,3579 или 35,79 % годовых (ООО «Розница К-1» было предложено увеличение арендной платы на 12%), не противоречит пункту 3 статьи 614 ГК РФ, и пункту 11 вышеуказанного Информационного письма; ООО «Розница К-1» контррасчет изменения уровня инфляции не представило.

Ссылка ООО «Розница К-1» на неясность содержания понятия «уровень инфляции», указанное в договоре, отклоняется судом апелляционной инстанции, в рассматриваемом случае соглашение о размере платы за пользование имуществом и изменение порядка ее размера было достигнуто сторонами по сделке и исполнялось ими, арендатор, подписывая договор, не возразил против включения указанного условия, не представил протокол разногласий, не уведомлял арендодателя о неясности условий договора аренды.

Доводы ООО «Розница К-1» о не тождественности понятий «индекса потребительских цен» и «индекса (уровня) инфляции», о необходимости применения показателя уровня инфляции в Российской Федерации в соответствии с Федеральным Законом «О Федеральном бюджете РФ» на соответствующий год, за период арендных отношений не достигал величины, согласованной в пункте 5.4 договора (15%), отклоняются судом апелляционной инстанции, как не свидетельствующие о нарушении судом норм права, определенный в Законе о Федеральной бюджете уровень инфляции является прогнозным, плановым показателем, в то время, как стороны в пункте 5.4 договора предусмотрели применение фактических показателей инфляции за три предшествующих месяца.

При этом, судом правомерно принято во внимание, что арендодатели неоднократно пытались решить с арендатором вопрос о повышении арендной ставки путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предлагали выкупить помещение.

ООО «Розница К-1» в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства, что предложенная арендодателями ставка арендной платы явно завышена, что свидетельствовало бы о злоупотреблении последними своими правами.

Доводы ООО «Розница К-1» о том, что действия арендодателей по прекращению данной сделки свидетельствуют о недобросовестном поведении (злоупотребления правом, статья 10 ГК РФ) и направлены на понуждение арендатора выкупить помещения, являющиеся предметом договора аренды, не принимаются судом апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Под злоупотреблением правом следует понимать умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 данного Кодекса пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

В соответствии с презумпцией добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений, а также общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. Бремя доказывания лежит на лице, утверждающем, что контрагент употребил свое право исключительно во вред другому лицу.

Таких доказательств, ООО «Розница К-1» не представлено.

Поскольку отказ арендодателей от договора аренды имел место и являлся правомерным, он повлек соответствующие ему правовые последствия в виде прекращения обязательств из договора, в частности, у арендатора возникла обязанность возвратить арендодателям арендованное имущество применительно к статье 622 ГК РФ.

Учитывая, вышеизложенное, судом первой инстанции правомерно удовлетворен встречный иск об обязании ООО «Розница К-1» освободить занимаемые нежилые помещения.

Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статей 65, 67,68, 71, части 1 статьи 168 АПК РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Доводы истца (по первоначальному иску) являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили соответствующую правовую оценку и не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

С учетом изложенного, исходя из предусмотренных статьей 2 АПК РФ задач судопроизводства, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 18 января 2016 года по делу №А27-20395/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий Н.А.Усанина

Судьи И.И. Бородулина

Н.В. Марченко