Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области (07АП-492/2016) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 09 декабря 2015 года по делу № А27-7729/2015 (судья И.В. Мишина)

по иску общества с ограниченной ответственностью «ТОР» (ОГРН1134205007111, ИНН 4205263061)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области (ОГРН 1104205007840, ИНН 4205199592)

третье лицо: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340)

о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ТОР» (далее – истец, ООО «ТОР») обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области (далее – ответчик, ТУ ФАУГИ в Кемеровской области) об обязании заключить с истцом дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, № Д13- 2/261-ФЗ от 02.08.2013 на следующих условиях:

- пункт 3.1. договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, № Д13-2/261-ФЗ от 02.08.2013 изменить и принять в следующей редакции: «Размер арендной платы за Участок, указанный в п. 1.1. настоящего договора, составляет 571 312,50 руб. в квартал, 2 285 250 руб. в год. Расчет арендной платы прилагается»;

- Приложение № 1 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности №Д13-2/261-ФЗ от 02.08.2013 «Расчет платежей арендной платы с 02.08.2013 по 31.12.2013 признать недействующим с 01.01.2014, вместо него принять Приложение № 1А «Расчет арендной платы» в следующей редакции: «Расчет арендной платы за земельный участок производится по формуле А = С х Р, где:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка;

Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (на момент предоставления з/у).

С - рыночная стоимость земельного участка = 27 700 000 руб.;

Р - действующая ставка рефинансирования ЦБ РФ = 8,25% в год;

А - арендная плата - 27 700 000 х 8.25% = 2 285 250 руб. в год, 571 312,50 руб. в квартал.

Расчет произведен на основании:

- Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

- Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

- Отчета независимого оценщика ООО «Торгово-Консалтинговая Группа» №79/14 от 29.12.2014».

Условия настоящего дополнительного соглашения действуют с 01.01.2014.».

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» (далее – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии»).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 09 декабря 2015 года по делу № А27-7729/2015 исковые требования удовлетворены; пункт 3.1. договора от 02.08.2013 № Д13-2/261-ФЗ аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, изменить, изложен с 01.01.2014 в следующей редакции: «Размер арендной платы за Участок, указанный в п. 1.1. настоящего договора, составляет 571 312, 50 руб. в квартал, 2 285 250 руб. в год. Расчет арендной платы прилагается».

Приложение № 1 к договору от 02.08.2013 №Д13-2/261-ФЗ аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, «Расчет платежей арендной платы с 02.08.2013 по 31.12.2013» с 01.01.2014 изложить в следующей редакции: «Расчет арендной платы. Расчет арендной платы за земельный участок производится по формуле А = С х Р, где:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка;

С - рыночная стоимость земельного участка = 27 700 000 руб.;

Р - действующая ставка рефинансирования ЦБ РФ = 8,25% в год;

А - арендная плата - 27 700 000 х 8.25% = 2 285 250 руб. в год, 571 312, 50 руб. в квартал.

Расчет произведен на основании:

- Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- Отчета независимого оценщика ООО «Торгово-Консалтинговая Группа» №79/14 от 29.12.2014.

Условия настоящего дополнительного соглашения действуют с 01.01.2014.»; с ответчика в пользу истца взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска в размере 6 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ТУ ФАУГИ в Кемеровской области обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что размер арендной платы за земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома, гостиница, общей площадью 69 687, 5 кв. м., кадастровый номер 42:24:0201013:139, адрес местоположения: г. Кемерово, ул. Ворошилова, 22б, необходимо установить в размере 2 401 183,125 руб. в квартал, начиная с 01.01.2015; независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, таким образом, датой применения нового размера арендной платы за земельный участок должна считаться дата соответствующих изменений в государственной кадастре недвижимости, внесенных ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии», то есть с 20.01.2015.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Истец в соответствии со статьей 262 АПК РФ представил отзыв на апелляционную жалобу, дополнение к отзыву, в которых просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, отказав в удовлетворении жалобы.

Определением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2016 года судебное разбирательство назначено на 17 марта 2016 года.

В судебном заседании апелляционного суда в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 17 марта 2016 до 24 марта 2016 года.

Судебное заседание, назначенное на 24 марта 2016 года в порядке статьи 158 АПК РФ отложено на 22 апреля 2016 года.

В судебном заседании 22 апреля 2016 года представитель истца заявил ходатайство о назначении экспертизы, представил платежное поручение № 18 от 21.04.2016, подтверждающее внесение на депозитный счет денежных средств в размере 25 000 руб.

Определением суда от 25 апреля 2016 года (резолютивная часть определения объявлена 22 апреля 2016 года) по делу № А27-7729/2015 назначена судебная экспертиза, производство по делу приостановлено до окончания проведения судебной экспертизы.

Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-Консалтинговая Группа» (650004, г. Кемерово, ул. Соборная, 8 – 432, ИНН 4205095314), с выполнением работ экспертом Пожарской Ириной Владимировной.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- определить рыночную стоимость земельного участка общей площадью 69 687,5 +/-92м2, с кадастровым номером 42:24:0201013:139 (разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, гостиница, расположенного по адресу: г. Кемерово, Ленинский район, ул. Ворошилова, д. 22Б - с 08.11.2014), для расчета арендной платы при сдаче в аренду данного земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по состоянию с 01.01.2014 до 31.12.2014.

При проведении экспертизы принять во внимание, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства: административное здание, общей площадью 9 541,6 кв.м., в том числе: 7 этажей основного здания с подвалом 8 658,4 кв. м., 3-х этажная пристройка, общей площадью 883,2 кв. м., являющийся федеральной собственностью.

06 июня 2016 года от общества с ограниченной ответственностью «Торгово-Консалтинговая Группа» поступило письмо, в котором указано на то, что назначенная по делу № А27-7729/2015 судебная экспертиза с выполнением работ экспертом Пожарской Ириной Владимировной не может быть завершена и передана в суд по причине ухудшения здоровья эксперта. Экспертная организация также указала на отсутствие возможности заменить эксперта Пожарскую Ирину Владимировну на другого квалифицированного эксперта.

Для разрешения вопроса о замене эксперта, экспертной организации, либо о прекращении проведения экспертизы и возобновления производства по делу в порядке статьи 18 АПК РФ сформирован иной состав суда (председательствующий судья Л.И. Жданова, судьи Е.Г. Шатохина, М.А. Фертиков).

Определение суда апелляционной инстанции от 07 июня 2016 года судебное заседание по делу № А27-7729/2015 для разрешения вопроса о замене эксперта, экспертной организации, либо о прекращении проведения экспертизы и возобновлении производства по делу назначено на 15 июня 2016 года; сторонам предложено представить в суд апелляционной инстанции предложения относительно экспертного учреждения (эксперта), на которое может быть заменена экспертная организация (эксперт); представить доказательства предварительного согласия экспертного учреждения (эксперта) на проведение судебной экспертизы, содержащее сведения о стоимости услуг по экспертизе, сроках ее проведения; надлежащим образом заверенные копии учредительных документов экспертного учреждения; доказательства, подтверждающие стаж и квалификацию эксперта (надлежащим образом заверенные копии дипломов, аттестатов, удостоверений, свидетельств, трудовой книжки).

Определением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2016 года (резолютивная часть определения объявлена 15 июня 2016 года) произведена замена экспертной организации ООО «Торгово-Консалтинговая Группа» на экспертную организацию Государственное предприятие Кемеровской области «Центр технической инвентаризации Кемеровской области» (650070, г. Кемерово, ул. Залелкова, 2).

Проведение экспертизы поручено Государственному предприятию Кемеровской области «Центр технической инвентаризации Кемеровской области» (далее - ГП КО «ЦТИ Кемеровской области»), с выполнением работ экспертом Крюковой Ириной Петровной.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

От Государственного предприятия Кемеровской области «Центр технической инвентаризации Кемеровской области» 18 июля 2016 года в Седьмой арбитражный апелляционный суд поступило экспертное заключение.

Определением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2016 год производств по делу возобновлено, дело назначено к судебному разбирательству на 18 августа 2016 года.

15 августа 2026 года от истца поступило дополнение к отзыву на апелляционную жалобу, в соответствии с которым ООО «ТОР» считает, что арендная плата с 01.01.2014 по 07.11.2014 составляет 4 084 762,272 руб., а с 08.01.2014 по 31.12.2014 - 338 941,62 руб.

18 августа 2026 года от ответчика поступило дополнение к апелляционной жалобе, в соответствии с которым ТУ ФАУГИ в Кемеровской области поддерживает ранее заваленные доводы, а также считает, что арендная плата с 01.01.2014 по 07.11.2014 составляет 4 091 142,22 руб., а с 08.01.2014 по 31.12.2014 составляет 340 606,08 руб.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней; пояснил, что выводы эксперта о рыночной стоимости спорного земельного участка не оспаривает, также представитель согласился с расчетами истца, изложенными в дополнении к отзыву.

Представитель истца поддержал доводы отзыва, дополнения к нему.

Проверив материалы дела в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней, отзыва и дополнения к отзыву, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстации, в соответствии с заключенным между сторонами договором аренды от 02.08.2013 №Д13-2/261-ФЗ земельного участка, находящегося в федеральной собственности, обществу на срок с 02.08.2013 по 01.03.2023 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201013:139 площадью 69 687, 5 кв.м, находящийся по адресу: г. Кемерово, ул. Ворошилова, 22б, на котором на момент заключения договора аренды имеется административное здание, общей площадью 1 376, 7 кв.м, степень готовности 55%, лит. А, А1 по адресу: г. Кемерово, ул. Ворошилова, 22б, с кадастровым номером 42:24:020113:139:264, находящееся в аренде у ООО «ТОР» согласно договору аренды от 16.04.2013 № 1-04-ф/13 (пункты 1.1, 1.2, 2.1 договора от 02.08.2013 №Д13-2/261-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3.1 договора от 02.08.2013 №Д13-2/261-ФЗ размер арендной платы за участок составляет 1 533 125 руб. в квартал, 9 198 750 руб. в год.

Согласно приложению № 1 к договору расчет платежей арендной платы с 02.08.2013 по 31.12.2013 произведен на основании Постановления №582, Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отчета независимого оценщика ООО «Торгово-Консалтинговая Группа» от 24.07.2013 № 13/13-ТУ по формуле: А = РС*S*12, где А – арендная плата, руб., РС – рыночная стоимость, S – площадь земельного участка. При этом рыночная стоимость размера арендной платы за 1 кв.м участка в месяц в соответствии с отчетом ООО «Торгово-Консалтинговая Группа» от 24.07.2013 № 13/13-ТУ составляет 11 руб., сумма арендной платы в год – 9 198 750 руб., сумма арендной платы в квартал – 2 299 687,50 руб., арендная плата за период с 02.08.2013 по 30.09.2013 – 1 533 125 руб.

30.12.2014 ООО «ТОР» направило в адрес ТУ ФАУГИ в Кемеровской области письмо (исх. № 15) с предложением внести изменения в договор аренды от 02.08.2013 №Д13-2/261-ФЗ в части размера арендной платы с приложением нового расчета размера арендной платы с 01.01.2014, ссылаясь на то, что на момент заключения договора аренды и расчета размера арендной платы за земельный участок по договору не был установлен вид разрешенного использования земельного участка, а также на то, что при определении размера арендной платы ТУ ФАУГИ в Кемеровской области вместо предусмотренной Постановлением № 582 формулы: А = СхР, где А - арендная плата, С - рыночная стоимость земельного участка, Р - действующая ставка рефинансирования ЦБ РФ, арендодателем была применена иная формула: А = РС * S * 12, с применением других, не предусмотренных Постановлением № 582, производных: PC - рыночная стоимость размера арендной платы за 1 м2 участка в месяц; S - площадь участка.

Неполучение ответа ТУ ФАУГИ в Кемеровской области на данное письмо и не совершение последним действий по перерасчету размера арендной платы послужило основанием для обращения ООО «ТОР» в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что расчет арендной платы при заключении договора аренды от 02.08.2013 № Д13-2/261-ФЗ произведен ТУ ФАУГИ в Кемеровской области в нарушение положений пункта 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением № 582, а используемый ТУ ФАУГИ в Кемеровской области при расчете размера арендной платы на момент заключения договора отчет ООО «Торгово-Консалтинговая Группа» от 24.07.2013 № 13/13-ТУ не может быть применен при расчета арендной платы, поскольку имеет иной объект оценки – размер рыночной арендной платы за земельный участок, что прямо указано в данном отчете (пункт 1.1), а согласно отчету общества с ограниченной ответственностью «Аппрайзер» от 25.11.2015 № 25.11/15.142, рыночная стоимость объекта оценки определена по состоянию на 25.11.2015, вместе с тем предметом настоящего спора является определение размера арендной платы с 01.01.2014, что также исключает возможность применения данного отчета при расчете арендной платы.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

На основании части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, распространяющей своей действие на спорные правоотношения) цена по договору аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не вправе применять иной размер арендной платы.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности могут быть установлены Правительством Российской Федерации в соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон №137-ФЗ) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 № 582, которым утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее – Принципы) и Правила.

На основании пункта 2 Правил (в редакции, действующей в момент возникновения спорных правоотношений) размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 названных Правил, арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Принимая во внимание, что спорный земельный участок находится в федеральной собственности, передан истцу в соответствии с договором аренды от 02.08.2013 №Д13-2/261-ФЗ, а также то, что на момент заключения договора аренды на данном земельном участке имелось административное здание, общей площадью 1 376, 7 кв.м, степень готовности 55%, лит. А, А1 по адресу: г. Кемерово, ул. Ворошилова, 22б, с кадастровым номером 42:24:020113:139:264, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при определении размера арендной платы к спорным правоотношениям подлежит применению пункта 6 Правил, определяющего расчет арендной платы земельного участка по формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Согласно представленному ООО «ТОР» при рассмотрении дела в суде первой инстанции отчету независимого оценщика – общества с ограниченной ответственностью «Торгово-Консалтинговая Группа» от 29.12.2014 №79/14, рыночная стоимость земельного участка составляет 27 000 000 руб., в связи с чем аренда подлежит оплате в размере 571 312, 50 руб. в квартал, 2 285 250 руб. в год.

Ответчик в апелляционной жалобе указал на то, что размер арендной платы за земельный участок, установленный в договоре аренды (п. 3.1) является законным и обоснованным, рассчитанным в соответствии с законодательством Российской Федерации и на основании отчета независящего оценщика ООО «Торгово-Консалтинговая Группа» от 24.07.203 № 13/13-ТУ, кроме того, согласно отчету общества с ограниченной ответственностью «Аппрайзер» от 25.11.2015 № 25.11/15.142 рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 116 421 000 руб., ввиду чего размер арендной платы за земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома, гостиница, общей площадью 69 687, 5 кв. м., кадастровый номер 42:24:0201013:139, адрес местоположения: г. Кемерово, ул. Ворошилова, 22б, необходимо установить в размере 2 401 183,125 руб. в квартал, начиная с 01.01.2015.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными доводами, исходя из следующего.

Как правомерно указал суд первой инстанции, использованный ТУ ФАУГИ в Кемеровской области при расчете размера арендной платы на момент заключения договора отчет ООО «Торгово-Консалтинговая Группа» от 24.07.2013 № 13/13-ТУ имеет иной объект оценки – размер рыночной арендной платы за земельный участок, что прямо указано в данном отчете (пункт 1.1), а согласно отчету общества с ограниченной ответственностью «Аппрайзер» от 25.11.2015 № 25.11/15.142, рыночная стоимость объекта оценки определена по состоянию на 25.11.2015, вместе с тем, предметом настоящего спора является определение размера арендной платы с 01.01.2014, ввиду чего отчет от 25.11.2015 № 25.11/15.142 не является доказательством, относящимся к предмету рассматриваемого спора.

Поскольку между сторонами имеется спор относительно рыночной стоимости земельного участка общей площадью 69 687,5 +/-92м2, с кадастровым номером 42:24:0201013:139, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, гостиница, расположенного по адресу: г. Кемерово, Ленинский район, ул. Ворошилова, д. 22Б на дату – 01.01.2014, для расчета арендной платы при сдаче в аренду данного земельного участка, находящегося в федеральной собственности, учитывая, что согласно отчету независимого оценщика – общества с ограниченной ответственностью «Торгово-Консалтинговая Группа» от 29.12.2014 №79/14, рыночная стоимость спорного земельного участка определена на 29.12.2014, а также без учета внесения изменений в государственной кадастре недвижимости, в части вида размешенного использования, что исключает возможность расценивать данное доказательство как имеющее отношение к установлению обстоятельств по рассматриваемому делу (ст. 67 АПК РФ), судом апелляционной инстанции по ходатайству истца назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по вопросу: «определить рыночную стоимость земельного участка общей площадью 69 687,5 +/-92м2, с кадастровым номером 42:24:0201013:139 (разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, гостиница, расположенного по адресу: г. Кемерово, Ленинский район, ул. Ворошилова, д. 22Б - с 08.11.2014), для расчета арендной платы при сдаче в аренду данного земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по состоянию с 01.01.2014 до 31.12.2014, с учетом того, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства: административное здание, общей площадью 9 541,6 кв.м., в том числе: 7 этажей основного здания с подвалом 8 658,4 кв. м., 3-х этажная пристройка, общей площадью 883,2 кв. м., являющийся федеральной собственностью».

Согласно заключению эксперта Государственного предприятия Кемеровской области «Центр технической инвентаризации Кемеровской области» (л.д. 102-229 том 5), подготовленному во исполнение определения суда о назначении экспертизы, рыночная стоимость земельного площадью 69 687,5 кв.м., кадастровый номером 42:24:0201013:139, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: отсутствует, на дату оценки период с 01.01.2014 по 07.11.2014 составляет 58 060 000 руб., а рыночная стоимость земельного площадью 69 687,5 кв.м., кадастровый номером 42:24:0201013:139, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома, гостиница, на дату оценки период с 08.11.2014 по 31.12.2014 составляет 27 906 000 руб.

Поскольку рассматриваемое экспертное заключение соответствует требованиям статьи 82 АПК РФ, является ясным и полным и не вызывает сомнений в обоснованности содержащихся в нем выводов эксперта, а также принимая во внимание, что сторонами данное заключение не оспаривается, данное заключение подлежит принятию за основу проведения расчета арендной платы по договору.

Согласно расчёту истца, произведенного с учетом экспертного заключения о рыночной стоимости земельного участка за период с 01.01.2014 по 31.12.2014, арендная плата за земельный участок должна составлять следующие размеры.

С 01.01.2014 по 07.11.2014 - 4 084 762,87 руб., исходя из следующего расчета:

58 060 000 руб. - рыночная стоимость земельного участка;

8.25% - действующая ставка рефинансирования ЦБ РФ (на момент предоставления земельного участка).

58 060 000 х 8,25% = 4 789 950 руб. в год; 4 789 950 : 4 - 1 197 487,5 руб. в квартал; 4 789 950 : 12 - 399 162, 5 руб. в месяц; 399 162,5 : 30 = 13 305,41 руб. в день.

С 01.01.2014 по 07.11.2014 - 10 месяцев 7 дней - арендная плата составляет 4 084 762,87 руб.

С 08.11.2014 по 31.12.2014 арендная плата составляет 338 941,62 руб., исходя из следующего расчета:

27 906 000 руб. - рыночная стоимость земельного участка;

8,25% - действующая ставка рефинансирования ЦБ РФ (на момент предоставления земельного участка).

27 906 000 х 8,25% = 2 302 245 руб.; 2 302 245 : 4 - 575 561,25 руб. в квартал; 2 302 245 : 12 = 191 853,75 руб. в месяц. 191 S53J5 : 30 = 6 395,12 руб. в день.

С 08.11.2014 по 31.12.2014 - 1 месяц 23 дня - арендная плата составляет 338 941,62 руб.

С учетом приведенных выше расчетов арендная плата с 01.01.2014 г. по 31.12.2014 должна составлять 4 423 704,50 руб.

Представитель ответчика в судебном заседании согласился с расчетом истца.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными материалами дела, а также произведенный сторонами расчет, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание материально-правовой интерес, который преследует истец, заявляя настоящие требования, приходит к выводу о наличии оснований для изменения решения суда первой инстанции на основании пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ (неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела), изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:.

«Пункт 3.1. договора от 02.08.2013 № Д13-2/261-ФЗ аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, надлежит изложить с 01.01.2014 в следующей редакции: «Размер арендной платы за Участок, указанный в п. 1.1. настоящего договора, составляет:

- за период с 01.01.2014 по 07.11.2014 (включительно) составляет 4 084 762,87, руб.; 1 197 487,50 руб. в квартал;

- за период с 08.11.2014 по. 31.12.2014 (включительно) составляет 338 941,62 руб., 575 561,25 руб. в квартал. Расчет арендной платы прилагается».

1) с 01.01.2014 по 07.11.2014 - «Расчет арендной платы. Расчет арендной платы за земельный участок производится по формуле А = С х Р, где:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка;

С - рыночная стоимость земельного участка = 58 060 000 руб.;

Р - действующая ставка рефинансирования ЦБ РФ = 8,25% в год;

А - арендная плата – 58 060 000 х 8.25% = 4 789 950 в год, 1 197 487,50 руб. в квартал.

2) с 08.11.2014 по 31.12.2014 - «Расчет арендной платы. Расчет арендной платы за земельный участок производится по формуле А = С х Р, где:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка;

С - рыночная стоимость земельного участка = 27 906 000 руб.;

Р - действующая ставка рефинансирования ЦБ РФ = 8,25% в год;

А - арендная плата – 27 906 000 руб. х 8.25% = 2 302 245 в год, 575 561,25 руб. в квартал.

Расчет произведен на основании:

- Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- Экспертного заключения Государственного предприятия Кемеровской области «Центр технической инвентаризации Кемеровской области №.89-7-2-16 от 14.07.2016.

Условия настоящего дополнительного соглашения действуют с 01.01.2014.».

Судебные расходы подлежат распределению между сторонами по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, статьей 270 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 09 декабря 2015 года по делу № А27-7729/2015 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

Исковые требования удовлетворить.

Пункт 3.1. договора от 02.08.2013 № Д13-2/261-ФЗ аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, изменить, изложив с 01.01.2014 в следующей редакции: «Размер арендной платы за Участок, указанный в п. 1.1. настоящего договора, составляет:

- за период с 01.01.2014 по 07.11.2014 (включительно) составляет 4 084 762,87, руб.; 1 197 487,50 руб. в квартал;

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка;

С - рыночная стоимость земельного участка = 58 060 000 руб.;

Р - действующая ставка рефинансирования ЦБ РФ = 8,25% в год;

А - арендная плата – 58 060 000 х 8.25% = 4 789 950 в год, 1 197 487,50 руб. в квартал.

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка;

С - рыночная стоимость земельного участка = 27 906 000 руб.;

Р - действующая ставка рефинансирования ЦБ РФ = 8,25% в год;

А - арендная плата – 27 906 000 руб. х 8.25% = 2 302 245 в год, 575 561,25 руб. в квартал.

Расчет произведен на основании:

- Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Условия настоящего дополнительного соглашения действуют с 01.01.2014.»;

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области, г. Кемерово, Кемеровская область (основной государственный регистрационный номер 1104205007840, идентификационный номер налогоплательщика 4205199592, дата государственной регистрации: 07.05.2010) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ТОР», г. Кемерово, Кемеровская область (основной государственный регистрационный номер 1134205007111, идентификационный номер налогоплательщика 4205263061, дата государственной регистрации: 22.03.2013) судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска в размере 6 000 руб., 10 000 руб. расходов по оплате экспертизы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Л.И. Жданова

Судьи Е.Г. Шатохина

Ю.И. Павлова