Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-13394/2016 ) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра по Омской области, заинтересованное лицо) на решение Арбитражного суда Омской области от 08.09.2016 по делу № А46-9474/2016 (судья Краецкая Е.Б.), принятое

по заявлению открытого акционерного общества «Федеральная пассажирская компания» (далее – ОАО «ФПК», общества, заявитель)

к Управлению Росреестра по Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Транспортная ремонтная компания» (далее – ООО «Трансремком», третье лицо)

о признании незаконным отказа в регистрации дополнительного соглашения к договору аренды и обязании осуществить государственную регистрацию,

при участии в судебном заседании представителей:

от Управления Росреестра по Омской области – ФИО1 по доверенности № 55 от 05.07.2016 сроком действия по 31.12.2016 (удостоверение);

от ОАО «ФПК» – ФИО2 по доверенности № 04-33/31-Д от 11.07.2016 сроком действия по 17.02.2018 (личность удостоверена паспортом гражданина РФ);

от ООО «Трансремком» - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом,

установил:

ОАО «ФПК» обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Росреестра по Омской области о признании незаконным отказа в регистрации дополнительного соглашения от 29.05.2015 № 2 к договору аренды недвижимого имущества от 01.08.2012 № ФПК/6/А/9782/12/000203 и обязании осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения.

Решением Арбитражного суда Омской области от 08.09.2016 заявленное Обществом требование удовлетворено.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из подтверждения участвующими в деле лицами обстоятельств, связанных с наличием в деле правоустанавливающих документов кадастровых паспортов на здание вагонного депо, здание экипировки, электроцеха.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Омской области обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 08.09.2016 отменить, принять до делу новый судебный акт – об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Обосновывая требования апелляционной жалобы, её податель ссылается на то, что к настоящему спору пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» не подлежит применению, так как оно было принято в переходный период применения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учёта зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства. Действовавший до 01.01.2013 порядок осуществления государственного учёта зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства в переходный период не предусматривал возможность учёта части здания, сооружения, помещения, объекта незавершённого строительства, помещения, не позволял в полном объёме отразить сведения о частях здания, сооружения, помещения, объектов незавершённого строительства, на которые распространялись ограничения (обременения) права.

Заинтересованное лицо со ссылками на судебную практику отмечает, что в настоящее время отсутствует проблема предоставления на государственную регистрацию кадастровых паспортов, в которых отражена часть, являющаяся предметом аренды.

Представитель Общества в письменном отзыве на апелляционную жалобу (приобщённом к материалам настоящего дела) и в устном выступлении в суде апелляционной инстанции просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, явку своего представителя не обеспечило, письменного отзыва на апелляционную жалобу не представило.

Суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в соответствии со статьей 156, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в отсутствие представителя третьего лица.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв на неё, заслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Между ОАО «ФПК» (арендодатель) и ООО «Трансремком» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества (строения или его части) от 01.08.2012 № ФПК/6/А/9782/12/000203, находящегося в собственности ОАО «ФПК», предметом которого являются помещения здания вагонного депо и здания экипировки, электроцеха.

Договор заключен сторонами на срок до 31.12.2026 (пункт 2.1. договора), государственная регистрация договора аренды осуществлена 04.06.2013.

Дополнительным соглашением № 1 от 10.10.2013 сторонами внесены изменения в предмет договора аренды (исключена часть помещения № 19 и уменьшена часть помещения № 48 здания вагонного депо), государственная регистрация дополнительного соглашения осуществлена 19.02.2014.

Дополнительным соглашением № 2 от 29.05.2015 сторонами внесены изменения в предмет договора аренды (исключены помещение № 11 на первом этаже и помещения №№ 11, 12 на втором этаже здания экипировки, электроцеха).

Сторона сделки – ООО «Трансремком» - обратилось в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 29.05.2015 № 2 к договору аренды от 01.08.2016 № ФПК/6/А/9782/12/000203.

Уведомлением от 17.11.2015 Управление Росреестра по Омской области уведомило ООО «Трансремком» о приостановлении государственной регистрации сроком на один месяц в связи с отсутствием кадастровых паспортов с указанием арендуемой части помещений, сообщив также об отсутствии заявления о государственной регистрации дополнительного соглашения в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 55:36:090303:3595.

17.12.2015 на основании заявления ООО «Трансремком» государственная регистрация приостановлена Управлением Росреестра по Омской области на срок до 17.03.2016.

Сообщением от 31.03.2015 № 55/201/032/2015-2951 Управление Росреестра по Омской области на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ) отказало ООО «Трансремком» и АО «ФПК» в государственной регистрации дополнительного соглашения № 2 от 29.05.2015 к договору аренды в связи с тем, что не представлены документы, необходимые в соответствии с законом о регистрации для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Полагая, что вышеупомянутый отказ нарушает права и законные интересы Общества, последнее обратилось в Арбитражный суд Омской области с соответствующим заявлением.

08.09.2016 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В силу части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Для признания ненормативного правового акта недействительным, решения и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац десятый пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 настоящего закона, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

В силу статей 131, 164, пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 4 и статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ договор аренды недвижимого имущества, заключенный сроком не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 3 статьи 26 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (пункт 10 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Приказом Минэкономразвития России от 25.08.2014 № 504 утверждены новые формы кадастровых паспортов, предусматривающие специальный раздел, в котором отражаются содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о частях помещения.

Сторонами в судебном заседании подтверждены обстоятельства, связанные с наличием в деле правоустанавливающих документов кадастровых паспортов на здание вагонного депо (кадастровый номер 55:36:090303:3595) и здание экипировки, электроцеха (кадастровый номер 55:36:090303:3636).

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в письме от 26.08.2013 № 14-исх/07811-ГЕ/13 разъяснила, что возможность представления на государственную регистрацию договора аренды подписанных сторонами документов, содержащих графическое описание части объекта недвижимости, пользование которой будет осуществлять арендатор, с указанием в графе «Примечание» кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения размера арендуемой площади и иных сведений, описывающих такую часть (например, номера комнаты), в том числе предусмотренная пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», связана, в первую очередь, с тем, что действовавший до 01.01.2013 Порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 № 577, не предусматривал возможность учета части здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства, а формы кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, утвержденные приказом Минюста России от 18.02.2008 № 32, не позволяли в полном объеме отразить сведения о частях здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, на которые распространяются ограничения (обременения) права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление № 73», в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 названного Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что, по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Судом первой инстанции установлено, что в дело правоустанавливающих документов ранее были помещены кадастровые паспорта объектов недвижимости, часть помещений которых передана в аренду по договору от 01.08.2012, представленное на государственную регистрацию дополнительное соглашение содержало приложение с планом этажей и выделением границ передаваемых в аренду помещений с учетом внесенных изменений, предмет аренды определен путем текстуального и графического описания, между сторонами договора отсутствуют разногласия относительно местоположения, границ и площади передаваемых в аренду помещений.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и установив, что Общество выполнило требования пункта 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о несоответствии оспариваемого отказа требованиям действующего законодательства и нарушении им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; признал данный отказ недействительным и возложил на Управление обязанность по осуществлению регистрации вышеуказанного соглашения.

Суд апелляционной инстанции находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что утверждение Приказом Минэкономразвития России от 25.08.2014 № 504 новых форм кадастровых паспортов здания и помещения, в специальном разделе которых предусмотрено отражение содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о частях здания (помещения), само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку с утверждением и применением новых форм кадастровых паспортов не внесены изменения в статьи 26 и 33 Закона о регистрации, по смыслу которых при сдаче в аренду части помещения обременение регистрируется в отношении помещения в целом.

Что касается ссылки заинтересованного лица на отсутствие заявления о государственной регистрации дополнительного соглашения в отношении объекта с кадастровым номером 55:36:090303:3595 (вагонное депо), то суд апелляционной инстанции не принимает её во внимание, так как изменения предмета аренды, согласованные сторонами договора в дополнительном соглашении от 29.05.2015 № 2, не касались помещений, находящихся в указанном здании.

Довод подателя жалобы о наличии судебных актов, содержащих иную правовую позицию по спорному вопросу, подлежит отклонению, поскольку они не имеют преюдициального значения для настоящего дела.

Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, не принимаются судом апелляционной инстанции.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, а потому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не распределяются, поскольку податель жалобы освобождён от её уплаты на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями , 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 08.09.2016 по делу № А46-9474/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.П. Кливер

Судьи

Ю.Н. Киричёк

О.Ю. Рыжиков