Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-2775/2007 ) общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Северстрой» на решение Арбитражного суда Ханты – Мансийского автономного округа от сентября 2007 года по делу № А75-3969/2007 (судья Микрюкова Е.Е. ), принятое по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Покачи к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Северстрой»

о признании права собственности,

В судебном заседании участвуют представители:

от ООО «Фирма «Северстрой» – руководитель ликвидационной комиссии ФИО1,

от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Покачи – представитель ФИО2 по доверенности № 396 от 01.02.2008,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Покачи (далее - Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Покачи) 19.06.2007 обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Северстрой» (далее - ООО «Фирма «Северстрой») о признании права муниципальной собственности на недвижимое имущество - четырехкомнатную квартиру №103, расположенную в доме №3 по ул. Ленина в городе Покачи.

В обоснование иска Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Покачи указал, что 17.05.2005 спорный объект недвижимости поставлен на учет в Покачевском отделе Главного управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам (далее – ГУ ФРС по Тюменской области, ХМАО и ЯНАО) как бесхозяйное имущество. По истечении года в порядке п.3 ст. 225 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Покачи обратился в Покачевский городской суд с заявлением о признании права муниципальной собственности на эту вещь, однако, данное заявление оставлено без рассмотрения, так как в ходе судебного разбирательства установлено лицо (ООО «Фирма «Северстрой»), претендующее на признание права собственности на спорное недвижимое имущество. Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Покачи считает заключенный 23.05.1999 между ТОО «Покачевстрой» (продавец) и ООО «Северстрой» (покупатель) договор купли-продажи спорной квартиры недействительным в связи с отсутствием его государственной регистрации . Зарегистрированное право собственности на спорную квартиру отсутствует, и это подтверждает, по мнению истца, отсутствие собственника и иных лиц, претендующих на право собственности.

Решением Арбитражного суда Ханты – Мансийского автономного округа от 19.09.2007 по делу № А75-3969/2007 иск Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Покачи удовлетворен, признано право муниципальной собственности муниципального образования город Покачи на недвижимое имущество: четырехкомнатную квартиру, расположенную по адресу Ханты-Мансийский автономный округ, <...>.

В обоснование решения суд указал, что спорное недвижимое имущество поставлено на учет как бесхозяйное, истец обратился в суд по истечении установленного п.3 ст. 225 ГК РФ годичного срока, право собственности ответчика на квартиру не зарегистрировано и, следовательно, не подтверждено.

Возражая против принятого судом решения, ответчик - ООО «Фирма «Северстрой» в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и представленным доказательствам, неправильное применение норм материального права.

Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Покачи в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решения суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, а также пояснил, что ответчик является владельцем спорной квартиры. Право собственности у ООО «Фирма «Северстрой» возникло на основании договора купли – продажи от 23.05.1999 и акта приема-передачи. Ответчик фактически владел и пользовался квартирой, содержал её, уплачивал коммунальные платежи. На начало июня 2007 года у ответчика не было задолженности по оплате. На сегодняшний день квартира пустует, так как ОАО «Городское хозяйство» демонтировало трубы и пользоваться квартирой невозможно. Неиспользование квартиры в настоящее время не связано с отказом ООО «Фирма «Северстрой» от неё. В Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа подано исковое заявление о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру.

На вопрос суда представитель ответчика пояснил, что правоустанавливающие документы на квартиру длительное время находились у лица, имевшего отношение к продавцу, и у ООО «Фирма «Северстрой» отсутствовали; их ответчик получил только в ноябре 2006года после обращения в прокуратуру.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, пояснил, что уже больше года квартира является бесхозяйной и истец настаивает на своих исковых требованиях. Коммунальные платежи до 2007 года оплачивали граждане, которые проживали в квартире.

На вопрос суда представитель ответчика пояснил, что в связи с отсутствием у ООО «Фирма «Северстрой» правоустанавливающих документов регистрацию права собственности своевременно не произвели, а жилищное управление требовало представить основание для уплаты ответчиком коммунальных платежей. Поэтому были подписаны договоры аренды квартиры. Однако эти договоры фактически являлись недействительными, потому что основанием получения квартиры был договор купли-продажи от 23.05.1999. С договорами аренды ответчик свои права владения и пользования квартирой не связывает.

Представители сторон заявили ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Рассмотрев заявленные ходатайства, суд апелляционной инстанции удовлетворил их , приобщив представленные документы к материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает обжалуемое решение суда подлежащим отмене.

В соответствии с ч.1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.05.2005 №20/001/2005-569, четырехкомнатная квартира, расположенная по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ, <...>, принята на учет 17.05.2005 как бесхозяйный объект недвижимого имущества.

В соответствии с п.4 Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 17.09.2003 №580, на учет принимаются объекты недвижимого имущества, которые не имеют собственников, или собственники которых неизвестны, или от права собственности на которые собственники отказались, в порядке, предусмотренном статьей 225 и статьей 226 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии со ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался (п.1). Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности (п.3).

Однако способ приобретения права муниципальной собственности, предусмотренный статьями 218, 225 ГК РФ, возможен лишь тогда, когда отсутствуют правопритязания на объект.

Из материалов дела следует, что до обращения в Арбитражный суд Ханты – Мансийского автономного округа Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Покачи обращался в Покачевский городской суд с заявлением о признании права собственности на спорную квартиру в порядке особого производства. Определением суда от 20.12.2006 заявление комитета оставлено без рассмотрения в связи с наличием спора о праве , поскольку судом установлено наличие иного лица, претендующего на право собственности в отношении данного недвижимого имущества (ООО «Фирма «Северстрой»).

ООО «Фирма «Северстрой» также обращалось в Покачевский городской суд – с исковым заявлением о признании права собственности на спорное недвижимое имущество. Определением Покачевского городского суда от 20.12.2006 исковое заявление возвращено в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора (обращение в Покачевский отдел Федеральной регистрационной службы по ХМАО с заявлением о регистрации права собственности), а также в связи с подведомственностью спора арбитражному суду.

ООО «Фирма «Северстрой» 29.03.2007 обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа с исковым заявлением о признании права собственности на спорную квартиру, однако, исковое заявление было оставлено без движения, а затем - возвращено определением арбитражного суда от 04.06.2007 по причине неустранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления без движения (л.д.89).

ООО «Фирма «Северстрой» вновь обратилось в Арбитражный суд Ханты – Мансийского автономного округа - с исковым заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: <...>. Заявление принято к производству Арбитражного суда Ханты – Мансийского автономного округа, что подтверждается представленными в суд апелляционной инстанции копиями искового заявления и определения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 15.01.2008 по делу № А75-505/2008.

Возражая против иска Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Покачи о признании права муниципальной собственности на спорную квартиру, ответчик ссылается на приобретение им данной квартиры у собственника – ТОО «Строительная фирма «Покачевстрой» по договору купли-продажи от 23.05.1999 (с актом приема-передачи от 28.05.1999), на нахождение квартиры в последующий период во владении и пользовании ООО «Фирма «Северстрой»; несение последним расходов по её содержанию, уплате коммунальных платежей.

В подтверждение ответчиком в дело представлены документы, в том числе копии названных договора купли-продажи, акта приема-передачи , сведения об уплате коммунальных платежей , переписка с обслуживающей организацией (ОАО «Городское хозяйство») по поводу демонтажа труб водоснабжения в квартире №103 .

О наличии правопритязаний ответчика на квартиру свидетельствует и поданное им в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа исковое заявление о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру.

Истцом в дело представлена подготовленная ОАО «Городское хозяйство» выписка из лицевого счета по квартире №103 (ул.Ленина, д.3) за 2006-2007г.г., в которой отражены поступившие в указанный период платежи. Кроме того, относительно спорной квартиры представлено письмо ОАО «Городское хозяйство» от 24.02.2005 (№243) , в котором сообщается , в частности, что с ООО «Фирма «Северстрой» заключались договоры на пользование тепловой энергией в горячей воде, коммунальным водопроводом, канализацией, и техническое обслуживание. В связи с тем, что ООО «Фирма «Северстрой» оплату оказываемых жилищно-коммунальных услуг не производило, с него в 2004году решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа задолженность была взыскана (л.д.65).

При наличии подтверждаемых материалами дела правопритязаний ООО «Фирма «Северстрой» , договора купли-продажи от 23.05.1999 (который в установленном законом порядке не оспорен) и сведений о владении и пользовании спорным объектом недвижимого имущества, о несении бремени по его содержанию, суд апелляционной инстанции считает , что оснований для признания права муниципальной собственности на спорную квартиру как на бесхозяйное имущество не имеется.

Отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 23.05.1999, о чём указывает истец, не является само по себе тем основанием, с которым закон связывает возможность признания права муниципальной собственности на вещь как бесхозяйное имущество.

В п.14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости. При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, однако,является его законным владельцем.

Предъявленный Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Покачи иск не подлежит удовлетворению.

Выводы суда первой инстанции о наличии оснований, предусмотренных ст. 225 ГК РФ, для признания права муниципальной собственности на спорное недвижимое имущество не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, основаны на неправильном применении норм материального права.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции отменяет решение по делу и принимает новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Покачи о признании права собственности. Апелляционная жалоба ответчика подлежит удовлетворению. Судебные расходы по иску (2000руб.) и апелляционной жалобе (1000 руб.) относятся на истца.

Руководствуясь п.2ст.269,п.п.3,4ч.1ст.270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты – Мансийского автономного округа от 19.09.2007 по делу № А75-3969/2007 отменить, принять по делу новый судебный акт. В удовлетворении иска Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Покачи отказать.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Покачи в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Северстрой» 1000руб. расходов по уплате госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Рябухина

Судьи

А.Н. Глухих

Т.А. Зиновьева