Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-3022/2014 ) Бекаревой Веры Ивановны на определение Арбитражного суда Тюменской области от 09 декабря 2013, вынесенное по результатам рассмотрения заявления общества с ограниченной ответственностью «МегаПолис» к Бекаревой Вере Ивановне о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в рамках дела № А70-2094/2011 (судья Ли Э.Г.) о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «МегаПолис» (ИНН 7202083620, ОГРН 1027200865680),

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области,

в отсутствие участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,

установил:

решением Арбитражного суда Тюменской области от 14.04.2011 по делу № А70-2094/2011 общество с ограниченной ответственностью «МегаПолис» (далее - ООО «МегаПолис», должник, заявитель) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, конкурсным управляющим утвержден ФИО2.

08.09.2011 Арбитражный суд Тюменской области определил осуществлять производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «МегаПолис» с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) (в редакции Федерального закона от 12.07.2011 № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства»).

Определениями арбитражного суда от 13.10.2011, от 12.04.2012, от 16.10.2012, 11.04.2013, 03.10.2013 срок конкурсного производства неоднократно продлевался на шесть месяцев.

Определением суда от 05.06.2013 конкурсным управляющим ООО «МегаПолис» утверждена арбитражный управляющий ФИО3.

01.11.2013 в Арбитражный суд Тюменской области поступило заявление ООО «МегаПолис» к ФИО1 (далее – ФИО1, ответчик) о признании права собственности на жилое помещение – квартиру № 83, общей площадью 74,70 кв.м, расположенную по адресу: <...>.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 09.12.2013 по делу № А70-2094/2011 (с учетом определения об исправлении опечатки от 10.12.2013) заявление ООО «МегаПолис» удовлетворено. За ООО «МегаПолис» признано право собственности на жилое помещение – квартиру № 83, общей площадью 74,70 кв.м, расположенную по адресу: <...>. С ФИО1 в пользу ООО «МегаПолис» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО1 обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что оплата за спорную квартиру произведена полностью. 18.01.2011 квартира передана ей самим должником по акту приема-передачи. В подтверждение своих доводов ответчиком к апелляционной жалобе приложены, в том числе, копии квитанций к приходным кассовым ордерам № 174 от 14.09.2006, № 184 от 26.09.2006 и № 186 от 02.10.2006.

ООО «МегаПолис» в письменном отзыве на апелляционную жалобу и дополнениях к отзыву, представленных в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее – АПК РФ), возражает против её удовлетворения, просит оставить без изменения определение суда первой инстанции.

ФИО1, конкурсный управляющий должника, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены определения Арбитражного суда Тюменской области от 09.12.2013 по настоящему делу.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14.09.2006 между ООО «МегаПолис» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор № 30(20)2 (далее – предварительный договор предварительный договор № 30(20)2 от 14.09.2006), по условиям которого продавец принял решение продать, в покупатель - купить двухкомнатную квартиру № 25, находящуюся в строящемся жилом доме (объект), расположенном по строительному адресу: <...> расположенной на седьмом этаже, 1- общей площадью 79,64 кв.м, № 20 (2) по ГП.

Согласно пункту 3 предварительного договора № 30(20)2 от 14.09.2006 права на квартиру принадлежат продавцу на основании: протокола намерений от 25.03.2005, договора подряда № 1 от 26.03.2005.

В соответствии с пунктом 5.1. предварительного договора № 30(20)2 от 14.09.2006 основной договор должен быть заключен сторонами в 1 полугодии 2009 года, но не ранее сдачи объекта в эксплуатацию и не позднее, чем, через 30 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на вновь построенный объект недвижимости.

Пунктом 6.1 предварительного договора № 30(20)2 от 14.09.2006 установлено, что предварительная стоимость квартиры составляет 2 229 920 рублей.

В соглашении о предоплате к предварительному договору № 30(20)2 от 14.09.2009 стороны согласовали график внесения денежных средств:

при подписании соглашения – 300 000 рублей;

до 25.09.2006 – 1 929 920 рублей.

01.12.2010 ООО «МегаПолис» (генподрядчик) и ФИО1 (дольщик) заключили договор № 30(20)2 на строительство жилья (далее – договор на строительство жилья № 30(20)2 от 01.12.2010), в соответствии с которым стороны объединяют свои усилия для строительства кирпичного четырнадцатиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <...> квартал «А», ГП-20(2), на условиях долевого участия.

В соответствии с пунктом 2.1.1 договор на строительство жилья № 30(20)2 от 01.12.2010 дольщик обязуется произвести оплату стоимости доли в течение 3-х дней с момента подписания договора.

Как указал заявитель, 25.03.2005 и 05.05.2005 общество с ограниченной ответственностью «Архитектурно-строительная инвестиционная компания» (далее -ООО «АСИК»), действующее в качестве заказчика-застройщика и ООО «МегаПолис», действующее в качестве генподрядчика, подписали протоколы намерений на строительство многоквартирного четырнадцатиэтажного жилого дома в кирпичном исполнении со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, расположенного в <...> квартал «А», ГП-20.

Строительство данного дома осуществлялось сторонами на основании ряда разрешительных документов: постановления Администрации Тюменского района Тюменской области от 28.05.1996 № 280 «О разрешении проектирования и строительства жилых домов в квартале «А» микрорайона по ул. Московский тракт в г. Тюмени»; распоряжения Департамента имущественных отношений Администрации Тюменской области от 29.06.2005 № 610/14-3; сообщения Департамента градостроительной политики Администрации города Тюмени от 21.06.2006 №1 7-3474 «О разрешении на строительство».

30.12.2010 ООО «АСИК» получено разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию № RU72304000-154-pB, дому присвоен адрес: <...>.

В соответствии с техническим паспортом жилого помещения спорной двухкомнатной квартире присвоен номер 83.

Соглашением о порядке распределения квартир после завершения строительства административно-жилого комплекса по адресу: <...> квартал «А», ГП-20 от 30.12.2010 ООО «АСИК» и ООО «МегаПолис» произвели распределение квартир, в соответствии с которым спорная квартира принадлежит ООО «МегаПолис».

По утверждению должника, условие пункта 2.1.1 договора на строительство жилья № 30(20)2 от 01.12.2010 ответчиком до настоящего времени не исполнено, стоимость доли не оплачена, квартира ФИО1 не передана. Право собственности ответчика в установленном законом порядке на указанное спорное жилое помещение не зарегистрировано.

В соответствии с пунктом 4.3 договора на строительство жилья № 30(20)2 от 01.12.2010 генподрядчик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. В этом случае договор считается расторгнутым в дату направления дольщику письменного уведомления о расторжении настоящего договора.

Реализуя данное право, 30.10.2013 ООО «МегаПолис» направило в адрес ФИО1 письменное уведомление о расторжении договора на строительство жилья № 30(20)2 от 01.12.2010.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, положения статей 219, 252, 1043, 1050 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, ООО «МегаПолис» обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу об обоснованности заявленного должником требования.

При повторном рассмотрении настоящего вопроса суд апелляционной инстанции находит такой вывод суда ошибочным.

В силу части 1 статьи 223 АПК РФ, пункта 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Согласно статье 12 ГК РФ защите подлежат нарушенные гражданские права и законные интересы. Данной норме корреспондирует положение пункта 1 статьи 4 АПК РФ, согласно которому заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В статье 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав, которые в ряде случаев предопределены правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение. Способ защиты должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Одним из способов защиты является признание права.

При разрешении настоящего спора суд первой инстанции, сослался на то, что протоколом о намерениях от 05.05.2005 ООО «МегаПолис» и ООО «АСИК» объединили свои усилия для строительства многоквартирного четырнадцатиэтажного жилого дома, расположенного в <...> квартал «А», ГП-20 и руководствуясь разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данными в пункте 7 постановления от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54), квалифицировал сложившиеся между ООО «МегаПолис» и ООО «АСИК» правоотношения как договор простого товарищества. Исходя из того, что на основании соглашения о порядке распределения квартир от 30.12.2010 спорное жилое помещение принадлежит заявителю, суд пришел к выводу о том, что ООО «МегаПолис» было вправе заявить односторонний отказ от договора, в связи с чем договор на строительство жилья № 30(20)2 от 01.12.2010 расторгнут в одностороннем порядке.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

Как указано в пункте 7 примененного судом постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.

Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (пункт 2 статьи 8, статья 131 ГК РФ, статья 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Участник договора простого товарищества вправе также потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

То есть существенными условиями этого договора являются совместные действия, направленные на достижение общей цели, и соединение участниками товарищества своих вкладов, которыми в силу пункта 1 статьи 1042 Кодекса признается все то, что они вносят в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.

Однако, в деле отсутствуют доказательства, позволяющие сделать вывод, что между ООО «АСИК» и ООО «МегаПолис» достигнуто соглашение об осуществлении совместных действий. Судом не установлено, что являлось вкладом товарищей в совместную деятельность, какие права и обязанности возникли у сторон в результате таких правоотношений.

В материалах дела отсутствует какой-либо договор, заключенный между ООО «АСИК» и должником, свидетельствующий о возникновении между ООО «АСИК» и ООО «МегаПолис» отношений простого товарищества. Протоколы намерений на строительство многоквартирного четырнадцатиэтажного жилого дома от 25.03.2005 и от 05.05.2005 не представлены.

В тоже время в пункте 1.3 договора на строительство жилья № 30(20)2 от 01.12.2010 передаваемая дольщику доля принадлежит генподрядчику в соответствии с договором подряда № 3 от 17.04.2007, заключенного между заказчиком-застройщиком (ООО «АСИК») и генподрядчиком (ООО «МегаПолис»).

Строительство дома ведется на земельном участке, принадлежащем заказчику-застройщику на основании договора № 23-30/432 аренды земельного участка (землеустроительное дело № 22193), заключенного в соответствии с распоряжением Департамента имущественных отношений Тюменской области от 29.03.2005 № 610/14-з.

Пунктом 1.4 договора на строительство жилья № 30(20)2 от 01.12.2010 установлено, что разница между сметной стоимостью объекта и стоимостью долевого участия остается в распоряжении генподрядчика.

Как указывалось выше, предварительный договор № 30(20)2 от 14.09.2006 содержит ссылку на то, что право на квартиру принадлежит ООО «МегаПолис» на основании договора подряда № 1 от 26.03.2005.

В пункте 6 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, разъяснено, что в случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу части 1 статьи 4, части 2 статьи 44, части 5 статьи 46 и части 1 статьи 47 АПК РФ истцу принадлежит право определения предмета и основания иска, а также процессуального статуса участвующих в деле лиц.

По смыслу статьи 47 АПК РФ иск должен быть предъявлен к надлежащему ответчику, то есть к лицу, которое должно отвечать по иску.

Из приведенных норм АПК РФ следует, что надлежащим ответчиком является лицо, которое нарушает или оспаривает права или законные интересы истца и, соответственно, удовлетворение иска к которому приведет к восстановлению этих прав.

Арбитражный суд рассматривает спор по тем предмету и основаниям, которые заявлены истцом, учитывая обстоятельства, которые как юридические факты составляют основание предъявленного материально-правового требования.

По смыслу статьи 49 АПК РФ, предметом иска является материально-правовое требование к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них; признании наличия или отсутствия правоотношения, изменении или прекращении его, основанием иска являются обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение исковых требований к ответчику.

В настоящем деле ООО «МегаПолис» заявлено требование к ФИО1 о признании права собственности на жилое помещение. В качестве правового обоснования заявленных требований должник ссылается на нормы главы 55 ГК РФ («Простое товарищество).

Между тем, ФИО1 не является надлежащим ответчиком по заявленному истцом требованию с применением положений главы 55 ГК РФ о простом товариществе.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что как при существовании между ООО «АСИК» и ООО «МегаПолис» отношений по договору простого товарищества, так и отношений по смешанному договору подряда и купли продажи, надлежащим ответчиком по заявленному требованию является ООО «АСИК», а не ФИО1

В связи с чем, суд апелляционной инстанции исходит из того, что настоящее требование заявлено к ненадлежащему ответчику, что является самостоятельным основанием для отказа в его удовлетворении.

Кроме того, изучив обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.

Согласно представленным ответчиком в материалы дела документам, принятые по договору на строительство жилья № 30(20)2 от 01.12.2010 обязательства исполнялись ФИО1, стоимость квартиры оплачена в размере 2 190 100 рублей путем внесения денежных средств в кассу ООО «МегаПолис» (квитанции к приходным кассовым ордерам № 174 от 14.09.2006, № 184 от 29.09.2006, № 196 от 02.10.2006).

Приказом от 11.01.2011 ООО «МегаПолис» распределило квартиры расположенные по адресу: <...>. Согласно данному приказу, квартира №83 распределена ФИО1 (л.д.17).

Кроме того, по акту передачи общей собственности от 18.01.2011 спорная квартира фактически передана должником ФИО1

ФИО1 заключен договор с управляющей компанией ООО «Управляющая компания «Уют» 17.01.2011. Согласно выписке из лицевого счета за период с марта 2010 по декабрь 2013 года вносила коммунальные платежи и за содержание квартиры.

В пункте 4 акта передачи общей собственности от 18.01.2011 указано, что обязательства сторон по договору выполнены полностью, все денежные расчеты произведены и взаимные претензии отсутствуют. Вклад в строительство квартиры внесен дольщиком в полном объеме, в соответствии с условиями договора на строительство жилья. Претензий по оплате к дольщику генподрядчик не имеет.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2014 рассмотрение настоящей апелляционной жалобы было отложено с целью предоставления конкурсному управляющему должника возможности подготовить свои возражения с учетом представленных ответчиком с апелляционной жалобой доказательств об оплате стоимости долевого участия.

Представленные ФИО1 квитанции к приходным кассовым ордерам никем из участвующих в деле лиц не оспорены, о фальсификации представленных доказательств в порядке, предусмотренном статьей 161 АПК РФ, не заявлено.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При таких обстоятельствах заинтересованная сторона несет риск несовершения процессуальных действий по опровержению представленного платежного документа (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что факт получения должником денежных средств в счет оплаты по договору на строительство жилья № 30(20)2 от 01.12.2010 по представленным в дело доказательствам, не опровергнут.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Учитывая, что разрешение на строительство многоквартирного дома выдано ООО «АСИК» до вступления в силу ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положения данного закона, на правоотношения, сложившиеся между ООО «МегаПолис» и ФИО1 не распространяются.

Согласно разъяснений, приведенных в пункте 8, 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

Таким образом, предварительный договор №30(2)20 и договор №30(2)2 на строительство жилья следует квалифицировать как договоры купли продажи будущей вещи.

Согласно пункту 1, 2 и 3 статьи 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии с пунктом 3.1.3 договора генподрядчик обязан передать дольщику его долю по акту приема передачи доли общей собственности при условии выполнения дольщиком своих обязательств.

ООО «МегаПолис» полагает, что имеет право на односторонний отказ от исполнения договора на основании пункта 4.3. договора.

Согласно пункту 4.3. договора в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств по внесению вклада в строительство, предусмотренных п. 2.1.3 настоящего договора, генподрядчик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, договор в данном случае считается расторгнутым в дату направления дольщику письменного уведомления о расторжении настоящего договора.

Согласно пункту 2.1.3 договора дольщик обязуется принять свою долю не позднее 10 дней со дня сдачи дома в эксплуатацию.

На наличие данного основания к одностороннему отказу заявитель не указывает.

Как следует из акта передачи общей собственности от 18.01.2011 ООО «МегаПолис» исполнило договор в части передачи ФИО1 квартиры.

Внесение ФИО1 вклада в размере 2 190 100 рублей подтверждается квитанциями к приходно-кассовому ордеру. В акте о передаче квартиры также указано на отсутствие у ООО «МегаПолис» претензий по оплате, все денежные расчеты произведены (пункт 4).

ООО «МегаПолис» исполнило обязательство по передаче квартиры, и не отказывалось от исполнения договора в связи с неоплатой.

ФИО1 представила доказательства подтверждающие, что оплата взноса произведена еще в 2006 году. В назначении платежа указано на внесение долевого взноса по соглашению о предоплате к предварительному договору №30(2) 20 от 14.09.2006. ООО «МегаПолис» признает взаимосвязь предварительного договора и договора на строительство жилья, заключенных в отношении одного объекта.

Вопрос о частичной недоплате взноса, ООО «МегаПолис» при передаче квартиры, также не обсуждался.

В материалах настоящего дела отсутствует текст одностороннего отказа от исполнения договора, однако факт его получения и заявление отказа от исполнения договора в связи с неоплатой взноса, ФИО1 не оспаривает, что и указано в исковом заявлении, адресованным Калининскому районному суду города Омска.

Таким образом, судом апелляционной инстанции не установлено наличия оснований, предусмотренных пунктом 4.3. для расторжения договора в одностороннем порядке.

Поскольку квартира предана ООО «МегаПолис» ФИО1 во исполнение условий договора и находится в ее фактическом владении, то истребовать имущество у ФИО1 возможно только предъявлением собственником квартиры требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения, с предоставлением доказательств незаконного владения.

Такого требования не заявлено.

Согласно части 3 статьи 270 АПК РФ неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены судебного акта, поскольку оно могло привести и в данном случае привело к принятию неправильного по существу судебного акта.

Определение Арбитражного суда Тюменской области от 09.12.2013 по делу № А70-2094/2011 подлежит отмене, с разрешением вопроса по существу.

Апелляционная жалоба ФИО1 подлежит удовлетворению.

При изготовлении мотивировочной части постановления суд установил, что в резолютивной части постановления допущена опечатка в наименовании заявителя, указано «закрытое акционерное общество «МЕГА БАНК», тогда как следовало указать общества с ограниченной ответственностью «МегаПолис». Данная опечатка подлежит исправлению на основании статьи 179 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь частью 3 статьи 270, статьей 271, пунктом 3 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3022/2014) ФИО1 удовлетворить, определение Арбитражного суда Тюменской области от 09 декабря 2013 по делу А70-2094/2011 отменить.

Принять по делу новый судебный акт. В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Мега Полис» о признании права собственности на жилое помещение – квартиру № 83, общей площадью 74,70 кв.м, расположенную по адресу: <...> отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мега Полис» в пользу ФИО1 в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 2 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Смольникова

Судьи

О.В. Зорина

Т.П. Семёнова