Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-4569/2014 ) Общества с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа-21 век»

на решение Арбитражного суда Омской области от 01.04.2014 по делу № А46-16478/2013 (судья Воронов Т.А.),

принятое по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа-21 век» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Цемент» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о признании незаконным действия (бездействия) по отказу в государственной регистрации перехода права, обязании произвести государственную регистрацию,

при участии в судебном заседании представителей:

от Общества с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа-21 век» - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом; после перерыва - ФИО1 (паспорт серия <...> выдан 01.08.2007, по доверенности б/н от 09.01.2014 сроком действия по 31.12.2014);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области – ФИО2 (удостоверение ТО № 033267 выдано 03.04.2013, по доверенности № 119 от 30.12.2013 сроком действия по 31.12.2014);

от Общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Цемент» - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа-21 век» (далее – ООО «МИГ – 21», заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра по Омской области, заинтересованное лицо) по отказу в государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, проданного с публичных торгов: нежилое помещение №160П, назначение: нежилое; площадь: общая 35,6 кв.м.; этаж: цокольный; литер: А; адрес (местоположение): г. Омск, ул. Герцена, дом №246 (свидетельство о государственной регистрации права 55-АА №817896 от 29.04.2013, а также об обязании Управления Росреестра по Омской области произвести государственную регистрацию перехода прав на поименованное недвижимое имущество, проданное с публичных торгов.

Решением от 01.04.2014 по делу № А46-16478/2013 в удовлетворении заявленных требований было отказано со ссылкой на наличие непогашенной записи об ипотеке спорного жилого помещения, препятствующей осуществлению регистрационных действий, а также отсутствие в материалах рассматриваемого спора совершения заинтересованными лицами (залогодателем и залогодержателем) необходимых действий, направленных на ее погашение в судебном либо досудебном порядке.

В апелляционной жалобе ООО «Московская инвестиционная группа-21 век», ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение фактических обстоятельств дела, просит решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя.

В обоснование изложенной позиции податель жалобы ссылается на разъяснение ВАС РФ, содержащееся в Постановлении № 58 от 23.07.2009г., в соответствии с которым продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве. В связи с изложенным Обществом сформулирован вывод о приоритетном значении для рассматриваемого спора норм федерального закона о банкротстве, наличии у регистрирующего органа обязанности по погашению записи об ипотеке в порядке, предусмотренном указанным законом, и неправомерности произведенного Управлением отказа в регистрации перехода права собственности, мотивированном наличием обременения рассматриваемого помещения в виде ипотеки.

В представленном в материалы рассматриваемого спора отзыве на апелляционную жалобу Управление доводы Общества отклонило, как необоснованные, вынесенный судебный акт просит оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Обращено внимание суда на то, что 30.04.2014г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены сведения о государственной регистрации перехода права собственности на рассматриваемый объект недвижимого имущества к ФИО3 на основании заявлений залогодателя и залогодержателя. В связи с изложенным, по утверждению Управления на момент рассмотрения апелляционной жалобы отсутствуют нарушения прав и законных интересов Общества, удовлетворение заявленных требований не приведет к юридически значимым последствиям. В доказательство изложенных в отзыве на апелляционную жалобу обстоятельств Управлением на обозрение суда апелляционной инстанции представлены : Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество № 01/155/2014-0946 от 15.06.2014г., заявление о прекращении записи об ипотеке от 09.04.2014г., расписка в получении документов на государственную регистрацию.

В заседании суда апелляционной инстанции представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы, изложенные в жалобе и отзыве на нее. Представитель конкурсного управляющего ООО «МИГ-21век» настаивает на удовлетворении заявленных требований в части признания незаконным отказа в регистрации перехода права собственности в отношении имущества, проданного на торгах, указав, что подача заявления о прекращении права залога в данном конкретном случае залогодержателем (ООО «Цемент») не влияет на оценку законности действий Управления, а позиция Общества об отсутствии у лица, обратившегося с заявлением о регистрации перехода права собственности на проданное с торгов имущество, обязанности по совершению действий, направленных на погашение записи об ипотеке указанного имущества, остается неизменной.

В подтверждение обоснованности изложенной в апелляционной жалобе позиции податель жалобы просит принять во внимание выводы судебного акта по делу № А46-12251/2013, в рамках которого оценивалась законность действий Управления по приостановлению и последующему отказу в государственной регистрации погашения регистрационных записей об ипотеке, в том числе и в отношении спорного помещения.

Суд апелляционной инстанции в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя третьего лица , извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства и не заявившего ходатайства об его отложении.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив апелляционную жалобу с дополнениями, отзыв на нее, выслушав представителей сторон, установил следующие обстоятельства.

24.01.2012 Арбитражным судом Омской области вынесено решение по делу
№А46-14935/2011 о признании ООО «МИГ – 21» несостоятельным (банкротом) и
открытии в отношении него конкурсного производства.

Согласно информационного сообщения №77030894992 (газета «Коммерсантъ» №157 от 31.08.2013) проведены торги посредством публичного предложения недвижимого имущества ООО «МИГ – 21» в количестве 5 единиц, расположенного по адресу: <...>. По результатам торгов составлен протокол об итогах торгов №156-ОТПП/2/3 от 06.09.2013.

По сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении проданного с торгов объекта недвижимости зарегистрирована ипотека (свидетельство о государственной регистрации права 55-АА №817896 от 29.04.2013).

02.10.2013г. Общество обратилось в Управление Росреестра по Омской области с заявлением об аннулировании записи об ипотеке в отношении имущества проданного с торгов, в том числе и в отношении нежилое помещение №160П, назначение: нежилое; площадь: общая 35,6 кв.м.; этаж: цокольный; литер: А; адрес (местоположение): г. Омск, ул. Герцена, дом №246 (свидетельство о государственной регистрации права 55-АА №817896 от 29.04.2013.

04.11. 2013г. Обществу сообщено об отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке.

Указанные действия Управление Росреестра по Омской области обосновало тем, что, специальный порядок погашения регистрационной записи об ипотеке в случае признания должника банкротом ни Законом об ипотеке, ни Законом о банкротстве не установлен, а потому прекращение регистрационной записи об ипотеке осуществляется на общих основаниях, в связи с чем, необходимым условием для погашения записей об ипотеке в силу закона является, по мнению регистрирующего органа, совместное обращение с заявлениями залогодателя (ООО «МИГ-21») и залогодержателя (ООО «Торговый дом «Цемент»).

21.10.2013 на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Омской
области представлены заявления от ООО «МИГ – 21» (продавца) и ФИО4

(покупателя)огосударственной регистрацииправнанедвижимое

имущество и сделок с ним с приложением соответствующего пакета документов (расписка в получении документов на государственную регистрацию права собственности на нежилое помещение от 21.10.2013).

Сообщением от 09.12.2013 №01/244/2013- 313 Управление Росреестра по Омской области отказало в государственной регистрации перехода прав собственности от ООО «МИГ – 21» к ФИО4 на поименованное выше недвижимое имущество.

Действия по отказу в погашении государственной регистрации ипотеки в отношении 5 объектов недвижимого имущества заявителя, проданных по результатам торгов, а также отказ в регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, проданный ФИО4, обжалованы Обществом в судебном порядке.

01.04.2014г. Арбитражным судом Омской области вынесено решение по делу А 46-16478/2013г., являющееся предметом апелляционного обжалования.

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, доводы апелляционной жалобы Общества находи обоснованными, а вынесенное судом первой инстанции решение – подлежащим отмене.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Анализ частей 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие двух условий в совокупности:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту;

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно статье 2 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статьей 16 Закона № 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлен пунктом 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ.

В соответствии с положениям пункта 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права.

Согласно положениям пункта 1 статьи 19 Закона № 122 государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, установленных в пункте 1 статьи 20 Закона № 122.

Как следует из материалов рассматриваемого спора с заявлением о регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества были представлены : договор купли-продажи объекта недвижимости № 103 от 10.09.2013г., протокол об итогах торгов №156-ОТПП/2/3 от 06.09.2013, свидетельство о государственной регистрации права № 817896 от 29.04.2013г., Справка о произведенных в рамах заключенного договора купли-продажи расчетах.(лист дела № 21).

Основанием для отказа в регистрации перехода права собственности, как это следует из содержания оспариваемого сообщения от 09.12.2013г., явилась непогашенная запись об ипотеке нежилого помещения (л.д. 22).

Отказывая в удовлетворении заявленных Обществом требований о незаконности произведенного отказа, суд первой инстанции, поддерживая позицию Управления, ссылается на правовую позицию ВАС РФ, изложенную в Постановлении Президиума ВАС № 6267/10 от 12.10.2010г., в соответствии с которой в отсутствие возможности погашения записи об ипотеке путем подачи совместного заявления залогодателя и залогодержателя, оспаривание зарегистрированного обременения в виде ипотеки осуществляется путем подачи соответствующего заявления в суд.

С учетом изложенного, принимая во внимание отсутствие доказательств оспаривания зарегистрированного обременения в судебном порядке и наличие непогашенной записи об ипотеке, содержащейся в реестре, соответствующий отказ суд счел законным.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанной позицией суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Согласно пункту 4 статьи 29 Закона о регистрации, по общему правилу, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Указанной норме корреспондируют положения пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке, в соответствии с которым если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Иное предусмотрено пунктом 1 статьи 126 Закона о банкротстве, являющегося специальным по отношению как к Закону об ипотеке, так и к Закону о регистрации.

На основании пункта 1 статьи 126 Закона № 127-ФЗ с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения на распоряжение имуществом должника.

В соответствии со статьей 131 Закона № 127-ФЗ имущество должника, являющееся предметом залога, включается в конкурсную массу. Порядок реализации требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, установлен статьей 138 указанного Закона.

В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать, что продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Исходя из норм параграфа 3 главы 23 ГК РФ, залог как способ обеспечения исполнения обязательства прекращается в случае реализации заложенного имущества с публичных торгов. Продажа заложенного имущества с публичных торгов повлекла прекращение залога в отношении спорного имущества в порядке подпункта 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем регистрационные записи об ипотеке подлежали прекращению.

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона № 127-ФЗ. Если залоговый кредитор не предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве, заложенное имущество продается с торгов в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 названного закона. При этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога не требуется.

С реализацией имущества должника с публичных торгов в ходе конкурсного производства Закон о банкротстве связывает прекращение залога в отношении реализованного имущества.

Таким образом, при реализации заложенного имущества, включенного в конкурсную массу должника, путем продажи с открытых торгов согласия залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется, как не требуется принятия отдельного решения по вопросу о прекращении ипотеки, ограничивающей распоряжение имуществом должника.

Факт реализации заложенного имущества должника в установленном Законом № 127-ФЗ порядке документально подтвержден. В деле отсутствуют сведения о том, что состоявшиеся 06.09.2013 торги оспорены и признаны недействительными (статья 449 ГК РФ, статьи 65, 68 АПК РФ).

С учетом изложенного, произведенный Управлением Росреестра по Омской области 09.12.2013г. отказ в регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества нежилое помещение №160П, назначение: нежилое; площадь: общая 35,6 кв.м.; этаж: цокольный; литер: А; адрес (местоположение): г. Омск, ул. Герцена, дом №246, - следует признать незаконным.

При этом не имеет правового значения в целях оценки законности действий Управления по произведенному 09.12.2013г. отказу в регистрации перехода права собственности последующее внесение в государственный кадастр записи о переходе права собственности на спорное помещение в соответствии с поданным 09.04.2014г. заявлением, в доказательство чего на обозрение суда представлена Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 15.06.2013г., поскольку предметом рассматриваемого спора является оценка законности действий, осуществленных Управлением в связи с поданным Обществом заявлением от 21.10.2013г.

Вместе с тем, самостоятельное совершение государственным органом действий, на обязанность по совершению которых указано Обществом в качестве способа восстановления нарушенного права в поданном заявлении, исключает для суда апелляционной инстанции возможность указания такового в резолютивной части судебного акта.

В пользу позиции о незаконности произведенного Управлением отказа в регистрации перехода права собственности на рассматриваемо помещение свидетельствуют и выводы судебного акта по делу А46-12251/2013 Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.05.2014г., в рамках которого оценивалась законность действий Управления по отказу в погашении записи об ипотеке в отношении имущества, проданного Обществом в результате произведенных 06.09.2013г. торгов (5 единиц).

Признавая оспариваемые действия Управления незаконными, суд со ссылкой на позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в пункте 12 Постановления № 58 от 23.07.2009г., указал на приоритетное значение в рассматриваемой ситуации норм Федерального закона о банкротстве, а также указал, что оспариваемое бездействие Управления Росреестра противоречит действующему законодательству и нарушает права и охраняемые законом интересы ООО «Миг-21век».

При этом судом кассационной инстанции указано на надлежаще выбранный заявителем способ защиты нарушенных прав и отсутствие у него обязанности по обжалованию обременения имущества проданного с торгов в судебном порядке.

При данных обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене по основаниям, предусмотренным п.п. 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, с вынесением по делу нового судебного акта об удовлетворении заявленных Обществом требований.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пп.4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа-21 век» удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Омской области от 01.04.2014 по делу № А46-16478/2013 отменить.

Вынести по делу новый судебный акт, изложив его в следующей редакции.

Заявленные Обществом с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа-21 век» требования удовлетворить.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области по отказу в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение № 160П, площадью 35.6 км, расположенное по адресу : <...>.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.А. Золотова

Судьи

А.Н. Лотов

О.А. Сидоренко