Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-5781/2022 ) индивидуального предпринимателя Щитенко Алексея Владимировича на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 01.04.2022 по делу
№ А75-16949/2021 , принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Нефтехимремстрой» (ОГРН 1086125001588, ИНН 6125028059) к индивидуальному предпринимателю Щитенко Алексею Владимировичу (ОГРНИП 315860200005795, ИНН 860222485290) о взыскании 122 646 руб. 00 коп.
и по встречному иску индивидуального предпринимателя Щитенко Алексея Владимировича к обществу
с ограниченной ответственностью «Нефтехимремстрой» о взыскании 11 192 руб. 00 коп., при участии
в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Рекс»,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Нефтехимремстрой» (далее – истец, ООО «НХРС») обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик,
ИП ФИО1) о взыскании обеспечительного платежа в размере 122 646 руб. 00 коп., удерживаемого арендодателем после прекращения договора субаренды нежилых помещений
от 01.10.2020 № 01/10/20.

ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с встречным исковым заявлением
к ООО «НХРС» о взыскании ущерба, не покрытого суммой обеспечительного платежа, причиненного имуществу, предоставленному в аренду по договору субаренды нежилых помещений от 01.10.2020
№ 01/10/20, в размере 11 192 руб. 00 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен собственник передаваемого в аренду нежилого помещения – общество с ограниченной ответственностью «Рекс» (далее – ООО «Рекс»).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 01.04.2022
по делу № А75-16949/2021 исковые требования по первоначальному иску ООО «НХРС» удовлетворены частично, с ИП ФИО1 в пользу ООО «НХРС» взыскан возврат обеспечительного платежа
в размере 118 346 руб. 00 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере
4 514 руб. 95 коп. В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано.
В удовлетворении исковых требований по встречному иску ИП ФИО1 отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО1 обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований, в полном объеме и удовлетворении встречного иска полностью.

В обоснование жалобы её податель приводит следующие доводы: на момент расторжения договора аренды нежилых помещений от 01.02.2020 № 01/02/20 (соглашение от 23.09.2020) спорное нежилое помещение находилось в надлежащем состоянии и не имело указанных во встречном исковом заявлении дефектов в части потертости стен, отверстий для розеток и т.д., кроме того актом приема - передачи нежилого помещения от 29.09.2020 подтверждается, что помещения, переданные арендатору, находятся в надлежащем состоянии; внесенный субарендатором обеспечительный взнос частично покрывает убытки арендатора, что не противоречит существу обеспечительного взноса.

Оспаривая доводы подателя жалобы, ООО «НХРС» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу –
без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили.

До рассмотрения жалобы по существу от ООО «НХРС» поступило ходатайство об обеспечении участия представителя в судебном заседании посредством веб-конференции (онлайн-заседание), которое удовлетворено судом апелляционной инстанции.

Техническая возможность подключения обеспечена судом апелляционной инстанции, однако представитель ООО «НХРС» подключение к онлайн-заседанию не осуществил.

На основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу, отзыв на жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит
к следующему.

Как следует из материалов дела, ООО «Рекс» на праве собственности принадлежит недвижимое имущество по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>
.

По договору аренды нежилых помещений от 16.10.2019 № 09/10/2019 ООО «Рекс» (арендодатель) предоставляло ООО «НХРС» (арендатор) нежилое помещение площадью 178,4 кв.м
на первом этаже в нежилом здании по адресу: <...> (договор представлен в электронном виде 27.01.2022). В пункте 6.1 указанного договора установлен срок аренды 11 месяцев, с возможностью его автоматической пролонгации на новый срок (пункт 6.3 договора).

По договору аренды нежилых помещений от 01.02.2020 № 01/02/20 ООО «Рекс» (арендодатель) предоставляло ООО «НХРС» (арендатор) нежилые помещения площадью 478,4 кв.м на первом и втором этажах в нежилом здании по адресу: <...> (договор представлен
в электронном виде 27.01.2022 и 01.03.2022). В пункте 6.1 указанного договора установлен срок аренды 11 месяцев, с возможностью его автоматической пролонгации на новый срок (пункт 6.3 договора).

ООО «Рекс» письмом от 07.09.2020 № 6 предложило ООО «НХРС» перезаключить договоры аренды на тех же условиях, изменив арендодателя на ИП ФИО1 (письмо представлено
в электронном виде 28.03.2022).

Договор аренды нежилых помещений от 01.02.2020 № 01/02/20, сторонами которого являлись ООО «Рекс» и ООО «НХРС», расторгнут по соглашению сторон с 30.09.2020 (соглашение о расторжении договора представлено в электронном виде 01.03.2022).

29.09.2020 между ООО «Рекс» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 1/09 с правом субаренды, по которому переданы нежилые помещения и здания по адресу:
<...>, на срок с 29.09.2020 по 31.08.2021 (пункты 1.1 и 1.2 договора) (договор представлен в электронном виде 01.03.2022). К названному договору составлен акт приема-передачи нежилого помещения от 29.09.2020, где в отношении состояния стен указано – хорошее, видимых повреждений не имеется, незначительные потертости на обоях. Со стороны ООО «Рекс» акт подписан главным бухгалтером ФИО2 по доверенности от 11.01.2020 № 2.

01.10.2020 между ИП ФИО1 (арендатор) и ООО «НХРС» (субарендатор) заключен договор № 01/10/20 субаренды нежилых помещений (договор приложен к первоначальному и встречному искам), по условиям которого арендатор с предварительного письменного согласия ООО «Рекс» передал в субаренду нежилые помещения площадью 478,4 кв.м на первом и втором этажах в нежилом здании
по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 2.5 договора субаренды субарендатор оплачивает обеспечительный платеж в размере 128 448 руб. Обеспечительный платеж считается авансом за последний месяц аренды.

В субаренду помещения переданы по акту приема-передачи недвижимого имущества
от 01.10.2020, где в пункте 2 указано, что помещение передано субарендатору в надлежащем состоянии, субарендатор не имеет претензий к арендатору по состоянию помещения.

ООО «НХРС» перечислило в пользу ИП ФИО1 обеспечительный платеж в размере
128 448 руб. 00 коп., что подтверждается платежным поручением от 21.09.2020 № 1695 (л.д. 21).

21.01.2021 ИП ФИО1 и ООО «НХРС» с оформлением дополнительного соглашения № 1 уменьшили площадь арендуемых нежилых помещений. По факту возврата части площадей составлен акт от 01.01.2021, где отражены замечания:

1 этаж. 56 кв.м потертость стеновых обоев, не убраны слаботочные кабельные сети
для компьютеров, дверь поцарапана, сломана ручка двери; не снята сигнализация; не сняты крепления для жалюзи.

2 этаж. 43 кв.м потертость стеновых обоев, не сняты крепления для жалюзи с оконного проема, кондиционер не снят, на стене отверстие для розетки.

15.03.2021 ИП ФИО1 и ООО «НХРС» с оформлением дополнительного соглашения № 2 уменьшили площадь арендуемых нежилых помещений. По факту возврата части площадей составлен акт от 31.03.2021, где отражены замечания:

1. Кабинет передан, имеются жалюзи, кондиционер.

2. Кабинет имеются потертости стеновых обоев, кондиционер готов к установке.

3. Общественная зона в сан. узле имеются повреждения стеновой плитки.

4. Ключи от кабинета переданы.

В акте содержится замечание по пункту 3: «повреждения связаны с усадкой здания».

Кроме того, в материалы дела представлен акт от 30.04.2021 приема-передачи при расторжении договора субаренды, содержащий замечания: потертости стеновых обоев, не убраны сетевые провода, темные пятна образовались на обоях в местах расположения мебели, потолочные панели подвесного потолка в пятнах от протекания кровли.

Считая неправомерным удержание ИП ФИО1 обеспечительного платежа, при отсутствии задолженности по арендной плате (заявленная ко взысканию сумма самостоятельно уменьшена
на 5 802 руб., которые зачтены в счет исполнения обязательств по пункту 2.4 договора субаренды
(за энергоснабжение, которое возмещалось сверх арендной платы)), ООО «НХРС» обратилось
в арбитражный суд с исковым заявлением.

В свою очередь ИП ФИО1 обратился в суд с встречным иском, ссылаясь на проведение после прекращения арендных правоотношений в помещениях ремонтных работ и превышение стоимости работ по окраске стен (134 340 руб.) и замены кафеля 5,3 кв.м (5 300 руб.) над суммой обеспечительного платежа (128 448 руб.) на 11 192 руб., которые и заявлены предпринимателем ко взысканию с общества.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска частично, встречные исковые требования оставил без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Сложившиеся между сторонами правоотношения верно квалифицированы судом первой инстанции как обязательства аренды, которые подлежат регулированию нормами параграфов 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (общие положения об аренде и аренда зданий и сооружений), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах) и условиями заключенного договора.

В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Как предусмотрено статьёй 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды (информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Одним из способов обеспечения обязательств является обеспечительный платеж, что указано
в пункте 1 статьи 329 ГК РФ.

Пунктом 2.5 договора субаренды предусмотрена обязанность субарендатора оплатить обеспечительный платеж в размере 128 448 руб., который считается авансом за последний месяц аренды.

Получение ИП ФИО1 от ООО «НХРС» обеспечительного платежа в размере 128 448 руб. 00 коп. сторонами не оспаривалось и подтверждено представленным в материалы дела платежным поручением от 21.09.2020 № 1695 (л.д. 21).

Исходя из буквального толкования пункта 2.5 договора субаренды, обеспечительный платеж обеспечивает исполнение обязательства в части внесения арендного платежа за последний месяц аренды.

Спор возник относительно наличия или отсутствия оснований для удержания обеспечительного платежа.

ООО «НХРС» указало, что задолженность по арендной плате отсутствует, данное обстоятельство не оспаривалось предпринимателем.

При этом, по мнению подателя жалобы, допустимо удержание обеспечительного платежа
и в счет возмещения расходов на ремонт помещения.

Правовое регулирование обеспечительного платежа содержится в параграфе 8 главы 23 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 381.1 ГК РФ предусмотрено, что обеспечительный платеж обеспечивает денежное обязательство, в том числе обязательства, которые возникнут в будущем, включая обязанность возместить убытки. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Таким образом, сумма обеспечительного платежа может быть зачтена в счет неисполненного обязательства или убытков.

Как указывает предприниматель, после прекращения договора субаренды ООО «НХРС» вернуло арендованное имущество с недостатками.

В силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа
или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 3.2.11 договора субаренды субаредатор должен по истечении срока аренды,
а так же при досрочном прекращении договора, передать помещение в течение двух дней арендатору
по акту приема-передачи в исправном состоянии. Состояние помещения при его освобождении должно соответствовать его виду на момент подписания договора с учетом улучшений, сделанных с разрешения арендатора.

По условиям пункта 3.3.2 договора субаренды арендатор имеет право в случае разрушения, порчи, нецелевого использования, приведшего к ухудшению состояния помещения или мест общего пользования, по вине субарендатора, предъявить ему требование об устранении последствий
или самостоятельно восстановить помещение за счет субарендатора.

В рассматриваемом случае подлежат исследованию обстоятельства изменения помещение
за время нахождения во владении ООО «НХРС» на основании договора субаренды нежилых помещений
от 01.10.2020 № 01/10/20.

В материалах дела имеются доказательства последовательного заключения нескольких договоров в отношении помещений (площадь арендуемых помещений в ходе правоотношений изменялась).

Первоначально помещения предоставлены в аренду ООО «НХРС» собственником помещений – ООО «Рекс», что следует из представленных в материалы дела договоров аренды нежилых помещений
от 16.10.2019 № 09/10/2019, от 01.02.2020 № 01/02/20.

То есть в период с октября 2019 года по 30.09.2020 (дата расторжения договора аренды
с ООО «Рекс») помещения занимались ООО «НХРС» и в этот период уже имело место обустройство арендатором (ООО «НХРС») помещений под свои нужды.

01.10.2020 между ИП ФИО1 и ООО «НХРС» заключен договор № 01/10/20 субаренды нежилых помещений.

Как верно отмечено судом первой инстанции, фактически помещения не освобождались и были переданы по договору субаренды в пользование ООО «НХРС» уже в обустроенном под свои нужды виде, соответственно, неправомерно вменять в вину ООО «НХРС» наличие кабель каналов (и тому подобное)., которые уже были смонтированы на дату заключения договора субаренды, а также обязанность по их демонтажу при расторжении договора субаренды.

Заключая последующий/новый договор, стороны принимали на себя хоть и схожие, но новые обязательства, следовательно, ООО «НХРС», приняв в аренду (субаренду) помещения по договору
от 01.10.2020 № 01/10/20 и акту приема – передачи от 01.10.2020, после прекращения договора должно вернуть помещения в состоянии, сопоставимом с существовавшем на 01.10.2020.

Следует отметить, что ФИО1 является с момента создания юридического лица (21.02.2013) единственным участником и руководителем ООО «Рекс», соответственно, должен располагать всей полнотой информации о правоотношениях с ООО «НХРС» (выводы о дате возникновения права собственности на долю в уставном капитале и занятия должности единоличного исполнительного органа ООО «Рекс» основаны на данных ЕГРЮЛ).

Изменения, имевшие место ранее 01.10.2020, ИП ФИО1 при оформлении акта должен был видеть при перезаключении договора, а потому или согласиться с ними, или сообщить ООО «НХРС»
о несогласии и выставить претензию или включить условие в новый договор условие о судьбе произведенных арендатором изменений.

Опрошенная в качестве свидетеля в заседании суда первой инстанции 31.03.2022 ФИО2 пояснила, что работала главным бухгалтером ООО «Рекс», но ей было вменено
в обязанности и работа с арендаторами, также на условиях внешнего совместительства она работала
у ИП ФИО1 и сопровождала сделки с арендаторами. Исходя из показаний свидетеля следует, что предоставленные в аренду ООО «НХРС» помещения при переоформлении договоров в сентябре – октябре 2020 года не освобождались.

Принимая во внимание изложенное, в рассматриваемом случае ИП ФИО1 не доказал,
что в период действия договора от 01.10.2020 № 01/10/20 субаренды нежилых помещений ухудшилось состояние стен помещений, соответственно, отсутствуют основания для компенсации за счет обеспечительного платежа стоимости покраски стен – 134 340 руб.

Суд апелляционной инстанции критически относится к указанию в акте приема-передачи нежилого помещения от 29.09.2020, составленного между ИП ФИО1 и ООО «Рекс» о хорошем состоянии стен без видимых повреждений. Акт со стороны ООО «Рекс» подписан главным бухгалтером ФИО2, которая опрошена в качестве свидетеля и пояснила, что на момент передачи помещения
в субаренду мебель не отодвигалась, повреждений кафельной плитки не имелось.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у ИП ФИО1 оснований для проведения в порядке статей 381.1 и 410 ГК РФ зачета из обеспечительного платежа 5 300 руб. (стоимость ремонтных работ по демонтажу и укладке кафеля в соответствии с приложенным к встречному иску договором на ремонтные работы
от 01.06.2021).

Учитывая изложенное, требование по первоначальному иску о взыскании с ИП ФИО1
в пользу ООО «НХРС» обеспечительного платежа подлежит удовлетворению частично в размере
118 346 руб.

Принимая во внимание недоказанность оснований для возмещения за счет общества заявленной ИП ФИО1 ко взысканию суммы, требования истца по встречному иску правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

Доводы подателя жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают свое несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы материалы дела, доказательствам дана надлежащая правовая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен, выводы суда первой инстанции законны и обоснованы.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110
АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 01.04.2022 по делу № А75-16949/2021 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев
со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Т.А. Воронов

А.С. Грязникова