Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу, поступившую в электронном виде, (регистрационный номер 08АП-7579/2022) индивидуального предпринимателя ФИО1 на определение Арбитражного суда Омской области от 31.05.2022 по делу № А46-3511/2022 (судья Пермяков В.В.),

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Колос» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора субаренды земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения от 25.10.2017,

в судебном заседании приняли участие:

от ИП ФИО1 – ФИО2 (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 04.10.2021 сроком действия 3 года);

от ООО «Колос» - не явились, извещены надлежаще;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1, истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу
с ограниченной ответственностью «Колос» (далее – ООО «Колос», ответчик, общество) о расторжении договора субаренды земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения
от 25.10.2017.

Определением Арбитражного суда Омской области от 31.05.2022 исковое заявление оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО1 обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит определение Арбитражного суда Омской области от 31.05.2022 отменить.

В обоснование апелляционной жалобы предприниматель указывает, что дважды направлял ответчику требования об устранении нарушений законодательств, после первого требования нарушения устранены не были. 05.11.2020 ответчику направлено требование о необходимости оплаты
и расторжении договора, требование получено 11.11.2020, таким образом, досудебный порядок истцом соблюден, данная претензия относится к рассматриваемому спору. Нарушения ответчиком не устранены.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП ФИО1 поддержал апелляционную жалобу.

Представитель надлежаще извещенного ООО «Колос» в судебное заседание не явился,
на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее
– АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает, что определение подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 25.10.2017 между ИП ФИО1 (арендодатель)
и ООО «Колос» (арендатор) был заключён договор субаренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами (КН) 55:04:090403:0278, 55:04:090403:285, 55:04:090403:42, 55:04:090403:117, 55:04:090403:114 сроком до 08.06.2024 (пункт 2.1 договора субаренды).

03.12.2020 Управление Россельхознадзора по Омской области направило в адрес
ИП ФИО1 уведомление о выявлении 23.11.2020 в ходе осмотра земельных участков
с кадастровыми номерами, в том числе, 55:04:090403:117, 55:04:090403:285, признаков невыполнения установленных требований и мероприятий по охране земель.

15.11.2021 Управление Россельхознадзора в адрес истца вновь направлено уведомление
о выявлении нарушений земельного законодательства на земельных участках, в том числе,
с КН 55:04:090403:285, 55:04:090403:117, .

Письмом от 21.03.2022 № 1169 Управление Россельхознадзора сообщило истцу о привлечении директора ООО «Колос» к административной ответственности и о выдаче обществу предписания
об устранении нарушений земельного законодательства. Из предписания от 25.01.2022 следует, что оно вынесено в связи с нарушениями, допущенными, в том числе, на земельных участках
КН 55:04:090403:285, 55:04:090403:117. Те же земельные участки указаны в постановлении по делу
об административном правонарушении № 10/2022 от 28.02.2022.

05.11.2020 ИП ФИО1 направил ответчику требование о необходимости расторжения договора аренды и оплаты арендной платы в отношении участков КН 55:04:090403:117, 55:04:090403:285, в котором указывает на допущенные ответчиком нарушения и просит расторгнуть договоры в отношении названных земельных участков и участков с кадастровыми номерами 55:04:090403:0278, 55:04:090403:42, 55:04:090403:114 – то есть в отношении всех участков, поименованных в договоре субаренды от 25.10.2017. Данное требование получено ответчиком 11.11.2020 (л.д. 66, 72).

30.12.2021 ИП ФИО1 в адрес ответчика направлена досудебная претензия №5 также с указанием на допущенные нарушения и требованием об их устранении, уведомлением об обращении
в случае невыполнения требований с иском о расторжении договора. Претензия получена 17.01.2022
(л.д. 30-33).

Ссылаясь на неустранение нарушений, 05.03.2022 ИП ФИО1 обратился
в арбитражный суд с иском о расторжении договора.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление
без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна
из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемым кредитором и должником по обязательству до передачи дела
в арбитражный суд.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)
по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда
при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

Как следует из статьи 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» не может служить основанием
для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в силу чего в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которой требование
об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа
в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии
- в тридцатидневный срок. Сам по себе факт направления предупреждения о необходимости устранения нарушения договора не может считаться предложением об изменении или расторжении договора аренды.

По смыслу изложенных норм и разъяснений, досудебный порядок разрешения спора по иску
о расторжении договора аренды земельного участка считается соблюденным, если арендодателем арендатору направлена претензия, содержащая предложение (требование) о расторжении договора,
и арендатор от расторжения договора отказался либо не ответил на данную претензию.

При этом, для удовлетворения искового требования о расторжении договора, действительно, необходимо также установить, были или нет устранены допущенные нарушения.

Таким образом, следует различать установление соблюдения досудебного порядка – в целях принятия иска к рассмотрению по существу, и установление оснований для удовлетворения иска
и расторжения договора, к которым относится, в том числе, неустранение нарушений.

Суд первой инстанции, оставляя исковое заявление без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, фактически высказался об отсутствии оснований для расторжения договора – то есть именно по существу предъявленного требования.

Суд апелляционной инстанции, изучив представленные документы, приходит к выводу,
что досудебный порядок разрешения спора, являющийся условием принятия иска к рассмотрению,
в данном случае соблюден. Ответчику направлены требования об устранении выявленных нарушений, предложение о расторжении договора, предупреждение об обращении в арбитражный суд
с соответствующим исковым требованием при неустранении нарушений. На дату обращения
в арбитражный суд срок, установленный для ответа на претензию, истек, в добровольном порядке договор ответчиком не расторгнут.

Вопрос об объективной возможности исполнения требований об устранении нарушений,
о правомерности этих требований и иные подобные вопросы, так же как и вопрос об обоснованности требования о расторжении договора в целом в связи с допущением нарушений только в отношении отдельных участков, подлежат выяснению при разрешении иска по существу.

Судом первой инстанции указано на несоблюдение претензионного порядка в отношении участка с КН 55:04:090403:0278, указанного в претензии 2021 г., поскольку в претензии 2020 г.
на нарушения в отношении него истец не ссылается, а также в отношении участка КН 55:04:090403:285, поскольку, напротив, в отношении него не заявлены требования в претензии 2021 г.

Однако, требование заявлено о расторжении договора в целом, а не в отношении конкретных участков, соответственно, в отношении договора в целом претензионный порядок соблюден.

Исходя из того, что претензионный порядок соблюден, у суда первой инстанции отсутствовали основания для оставления искового заявления без рассмотрения.

Обоснованность заявленного требования о расторжении договора и возврате спорного участка истцу по основаниям, изложенным в исковом заявлении, как уже указывалось выше, подлежат оценке судом первой инстанции при рассмотрении дела по существу.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 07.03.2017 № Ф09-1163/17 по делу № А60-38661/2016.

В соответствии с изложенным, определение об оставлении иска без рассмотрения подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ в связи с неправильным применением норм процессуального права.

В силу пункта 2 части 4 статьи 272 АПК РФ апелляционная инстанция может отменить определение и передать вопрос на новое рассмотрение в суд первой инстанции в случае, когда вопрос
по существу не рассматривался и обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом первой инстанции не устанавливались.

Поскольку спор по существу судом первой инстанции не рассматривался, дело подлежит направлению в суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 271, пунктом 2 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Определение Арбитражного суда Омской области от 31.05.2022 по делу № А46-3511/2022 отменить, дело № А46-3511/2022 направить на рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Колос» (ИНН <***>,
ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) 3000 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Судья

Т.А. Воронов