Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена февраля 2016 года .
Постановление изготовлено в полном объёме февраля 2016 года .

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Мелихова Н.В.

судей Доронина С.А.

ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием
средств видеоконференц-связи при ведении протокола помощником
судьи Долгих М.Г. кассационные жалобы коммерческого банка
«Юниаструм банк» (общество с ограниченной ответственностью),
Управления Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Омской области на постановление
Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2015
(судьи Лотов А.Н., Золотова Л.А., Шиндлер Н.А.) по делу № А46-4347/2015 Арбитражного суда Омской области, принятое по иску общества
с ограниченной ответственностью «ПЕЛЬ Агро» (644007, город Омск,
улица 13-я Северная, 165, ИНН<***>, ОГРН<***>)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (644007, город Омск,
улица Орджоникидзе, 56, ИНН<***>, ОГРН<***>)
о признании незаконным отказа в государственной регистрации.

Другие лица, участвующие в деле: ФИО2, коммерческий банк «Юниаструм банк» (общество с ограниченной ответственностью).

Путём использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Воронов Т.А.) в заседании участвовали представители: общества с ограниченной ответственностью «ПЕЛЬ Агро» ФИО3 по доверенности от 22.04.2015; Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области ФИО4 по доверенности от 30.12.2015; коммерческого банка «Юниаструм банк» (общество с ограниченной ответственности) ФИО5 по доверенности от 28.01.2014; ФИО2 ФИО6 по доверенности от 04.03.2015.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «ПЕЛЬ Агро» (далее -
ООО «ПЕЛЬ Агро») 17.04.2015 обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее -
Управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности
к ООО «ПЕЛЬ Агро» на часть жилого дома, площадью 143,3 кв. м, кадастровый номер 55:36:130125:2639, назначение жилое, этажность 1, 2, подвал, адрес (месторасположение): город Омск, Кировский административный округ, улица 9-я Любинская, 106, помещение 1;
и земельный участок площадью 412 кв. м, кадастровый номер 55:36:130125:2625, месторасположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 227 м от ориентира
по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица 9-я Любинская, 86, изложенного в сообщении от 18.03.2015 № 55-55-01/235/2014-249,
и об обязании провести государственную регистрацию права.

Требование правообладателя мотивировано отказом регистрирующего органа в проведении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, приобретённые
по договорам купли-продажи в результате открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее - ФИО2).

К участию в деле третьими лицами, не заявляющими
самостоятельных требований на предмет спора, привлечены:
ФИО2, коммерческий банк «Юниаструм банк» (общество
с ограниченной ответственностью).

Решением Арбитражного суда Омской области от 13.07.2015
в удовлетворении заявления ООО «ПЕЛЬ Агро» отказано.

Суд первой инстанции посчитал, что отказ регистрирующего
органа является законным, поскольку на государственную регистрацию перехода права собственности не представлена изменённая закладная
либо соглашение между залогодержателем и залогодателем об изменении или дополнении условий договора об ипотеке.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда
от 09.11.2015 решение суда первой инстанции отменено.
Новым судебным актом признан незаконным отказ Управления Росреестра
в государственной регистрации перехода права собственности
к ООО «ПЕЛЬ Агро» на часть жилого дома площадью 143,3 кв. м, кадастровый номер 55:36:130125:2639, назначение жилое, этажность 1, 2, подвал, адрес (месторасположение): город Омск, Кировский административный округ, улица 9-я Любинская, 106, помещение 1,
и земельный участок площадью 412 кв. м, кадастровый номер 55:36:130125:2625, месторасположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 227 м от ориентира
по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица 9-я Любинская, 86, изложенный в сообщении от 18.03.2015 № 55-55-01/235/2014-249.
На Управление Росреестра возложена обязанность по проведению государственной регистрации перехода права собственности
к ООО «ПЕЛЬ Агро» на часть жилого дома площадью 143,3 кв. м, кадастровый номер 55:36:130125:2639, назначение жилое, этажность 1, 2, подвал, адрес (месторасположение): город Омск, Кировский административный округ, улица 9-я Любинская, 106, помещение 1,
и земельный участок площадью 412 кв. м, кадастровый номер 55:36:130125:2625, месторасположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 227 м от ориентира
по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица 9-я Любинская, 86.

Суд апелляционной инстанции сделал вывод о представлении правообладателем всех необходимых документов в регистрирующий
орган для проведения регистрационных действий, поскольку при переходе права собственности на обременённые объекты недвижимости необходимость изменения закладной отсутствует.

В кассационной жалобе коммерческий банк «Юниаструм банк» (общество с ограниченной ответственностью) (далее - Банк) просит
отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы указывает, что спорное недвижимое имущество было приобретено в совместную собственность супругами ФИО7 (далее - ФИО7) и ФИО2, такое имущество было разделено между супругами в соответствии
со статьёй 256 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду банкротства индивидуального предпринимателя ФИО2;
на вновь образованные объекты недвижимого имущества, принадлежащие ФИО2, было перенесено обременение (ипотека) в пользу Банка; открытие конкурсного производства не является основанием для снятия обременения с имущества, заложенного по договору об ипотеке,
и погашения регистрационной записи об ипотеке.

По мнению Банка, заявление ООО «ПЕЛЬ Агро» по поводу отсутствия закладной у него как залогодержателя не соответствует действительности.

В судебном заседании представитель Банка настаивает на отмене постановления суда апелляционной инстанции.

Управление Росреестра в кассационной жалобе просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставить в силе решение
суда первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы указывает, что для внесения
изменений в регистрационную запись об ипотеке необходимо внести изменения в ранее выданную закладную; согласно ответу Банка
изменения в закладную не вносились, соглашений между залогодателем
и залогодержателем не заключалось; за внесением изменений в закладную либо за аннулированием с одновременной выдачей новой закладной заинтересованные лица не обращались.

По мнению Управления Росреестра, суд апелляционной инстанции необоснованно не принял во внимание положения пункта 4 статьи 10,
пункта 7 статьи 13, статьи 23 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).

Управление Росреестра считает, что выводы суда апелляционной инстанции противоречат статье 23 Закона об ипотеке, устанавливающей прямой запрет на изменения и дополнения регистрационной записи
об ипотеке, если права залогодержателя удостоверены закладной.

Представитель Управления Росреестра в судебном заседании
настаивает на отмене постановления суда апелляционной инстанции.

ООО «ПЕЛЬ Агро» в отзыве отклонило кассационную жалоб у Банка. Заявитель по делу не согласен с утверждением о необходимости заключения соглашения об изменении закладной им как покупателем реализованного
в процедуре банкротстве продавца обременённого имущества.

Представитель ООО «ПЕЛЬ Агро» поддержал выводы суда апелляционной инстанции.

В судебном заседании представитель Варапаевой В.В. не согласился
с кассационными жалобами Банка и Управления Росреестра.

Проверив законность постановления суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции считает, что кассационные жалобы
заявителей не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

При приобретении ФИО7 и ФИО2 (покупатели)
по договору купли-продажи от 01.12.2006 жилого дома и земельного
участка в общую совместную собственность были привлечены
кредитные средства Банка по кредитному договору от 01.12.2006
№ 189-ОФ/06-И.

В пользу Банка (залогодержатель) составлена закладная, удостоверяющая право на получение исполнения по кредитному обязательству и право на обращение взыскания на предмет ипотеки:
жилой дом (кадастровый номер 55:36:130125:2188), расположенный
по адресу: <...>, зарегистрированный Управлением Росреестра 07.12.2006 № 55-55-01/044/2006-430,
а также земельный участок (кадастровый номер 55:36:130125:232), расположенный в 231 м юго-западнее относительно 2-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: город Омск, Кировский административный округ, улица 9 Любинская, 86, зарегистрированный Управлением Росреестра 07.12.2006 № 55-55-01/099/2006-060.

На стадии проведения по делу о банкротстве ФИО2
№ А46-12346/2011 конкурсного производства это имущество,
как приобретённое в совместную собственность супругами В-выми, было разделено между супругами согласно статье 256 ГК РФ
с определением её доли:

- часть жилого дома с кадастровым номером 55:36:130125:2639, площадью 143.3 кв. м, расположенную по адресу: город Омск, Кировский административный округ, улица 9-я Любинская, 106, помещение 1;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:130125:2625, площадью 412 кв. м, местоположение которого находится примерно в 227 м от ориентира: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица 9-я Любинская, 86.

На вновь образованные объекты недвижимого имущества в силу закона было перенесено обременение (ипотека) в пользу Банка.

Впоследствии по результатам открытых торгов в форме
аукциона по продаже имущества индивидуального предпринимателя ФИО2 от 07.08.2014 (протоколы № 2496-ОАОФ/2/2,
2496-ОАОФ/2/1) с его победителем (ООО «ПЕЛЬ Агро») были
заключены договоры купли-продажи от 20.08.2014 № 2В/2014
и от 22.08.2014 № ЗВ/2014 данного недвижимого имущества должника.

На обращение ООО «ПЕЛЬ Агро» за государственной регистрацией перехода права собственности на указанные объекты недвижимости Управление Росреестра в уведомлении от 07.11.2014 № 01/235/2014-249 сообщило о её приостановлении в связи с изменением существенных характеристик закладной и содержанием удостоверяемых ею прав,
а также в связи с направлением соответствующего запроса залогодержателю.

В письме от 04.12.2014 № 2667 Банк сообщил об отсутствии
внесения изменений в закладную, соглашений с залогодателем об изменении (дополнении) условий договора об ипотеки № 189-ОФ/06-И,
а также в письме от 28.11.2014 № 1546 указал на невозможность представления закладной и иных документов для регистрации залога.

Отказывая ООО «ПЕЛЬ Агро» в государственной регистрации
перехода права собственности на часть жилого дома и земельный участок, Управление Росреестра в сообщении от 18.03.2015 № 55-55-01/235/2014-249 сослалось на пункт 4 статьи 10, пункты 6, 7 статьи 13 Закона об ипотеке
и указало на непредставление изменённой закладной или соглашения
между залогодержателем и залогодателем об изменении или дополнении условий договора об ипотеке.

В заявлении об оспаривании отказа регистрирующего органа
в проведении государственной регистрации перехода права собственности
ООО «ПЕЛЬ Агро» сослалось на нарушение прав собственника приобретённого имущества и несоответствие этого отказа закону.

Согласно части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)
с учётом разъяснений, данных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из содержания статьи 131 ГК РФ, право собственности
и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав,
их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона
от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок
с ним является юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения
прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 12 Закона о регистрации права
на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 12 Закона
о регистрации ЕГРП содержит информацию о существующих
и прекращённых правах на объекты недвижимого имущества, данные
об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Пунктами 1, 2 статьи 16 Закона о регистрации предусмотрено,
что государственная регистрация прав проводится на основании
заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для её проведения.

Основаниями для государственной регистрации прав (статья 17 Закона
о регистрации) являются акты, изданные органами государственной
власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции
и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим
в месте издания таких актов на момент их издания, а также документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход,
ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество
и представляемые на государственную регистрацию прав, согласно
пункту 1 статьи 18 Закона о регистрации должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации,
и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Основания для отказа в государственной регистрации прав предусмотрены в статье 20 Закона о регистрации, к которым относятся,
в том числе, непредставление документов, необходимых в соответствии
с настоящим Законом для государственной регистрации прав.

При отказе в удовлетворении заявления ООО «ПЕЛЬ Агро»
суд первой инстанции, ссылаясь на пункт 4 статьи 10, пункты 6, 7 статьи 13 Закона об ипотеке, неправомерно указал, что для государственной регистрации необходимо было представить изменённую закладную
или соглашение между залогодержателем и залогодателем об изменении
или дополнении условий договора об ипотеке.

Как следует из содержания пункта 4 статьи 10 Закона об ипотеке,
если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя
в соответствии со статьёй 13 Закона об ипотеке удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечёт возникновение ипотеки в силу закона,
в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор
и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о дате и месте государственной регистрации
такого договора, нумерует и скрепляет печатью листы закладной
в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 Закона об ипотеке.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона об ипотеке права
залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору
об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное
не установлено данным Законом. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права законного владельца:
право на получение исполнения по денежным обязательствам,
обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, и право залога на имущество, обременённое ипотекой (пункт 2 статьи 13 Закона об ипотеке).

Пунктом 6 статьи 13 Закона об ипотеке установлено, что должник
по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.

В соответствии с пунктом 7 статьи 13 Закона об ипотеке
при заключении соглашения, указанного в пункте 6 настоящей статьи
и пункте 3 статьи 36 Законаоб ипотеке, и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в таком соглашении предусматривается
либо внесение изменений в содержание закладной путём прикрепления
к ней оригинала такого соглашения и указания должностным лицом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами части второй статьи 15 Законаоб ипотеке, либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учётом соответствующих изменений.

Государственная регистрация соглашения об изменении
содержания закладной с указанием в тексте самой закладной
на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой
частью закладной, должна быть осуществлена как регистрация сделки
в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с предъявлением оригинала закладной и соглашения об изменении содержания
закладной.

Проанализировав содержание процитированных норм Закона
об ипотеке, на которых основана правовая позиция заинтересованного лица, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том,
что данные нормы предусматривают именно право, а не обязанность залогодателя, законного владельца закладной и должника
по обеспеченному ипотекой обязательству по соглашению изменить
ранее установленные условия закладной.

С учётом того, что Закон об ипотеке не содержит требования
об обязательном изменении закладной или выдаче новой закладной в случае перехода права собственности на обременённые объекты недвижимости, требование Управления Росреестра о предоставлении ООО «ПЕЛЬ Агро» изменённой закладной или соглашения между залогодержателем
и залогодателем об изменении, дополнении условий договора об ипотеке
не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Оценив представленные доказательства согласно статье 71 АПК РФ,
суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о представлении ООО «ПЕЛЬ Агро» всех необходимых документов для государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты и отсутствии у регистрирующего органа основания для отказа в её проведении.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции и на законном основании (часть 2 статьи 201 АПК РФ) признал незаконным
отказ Управления Росреестра в государственной регистрации перехода
к ООО «ПЕЛЬ Агро» права собственности на спорные объекты недвижимого имущества.

Доводы, приведённые в кассационных жалобах Банка
и регистрирующего органа, о необходимости представления изменённой закладной или соглашения об изменении или дополнении условий договора об ипотеке касаются несогласия с выводами суда апелляционной инстанции об оценке представленных для государственной регистрации перехода прав собственности объектов документов и не опровергают правильное применение судом норм материального права к установленным обстоятельствам дела.

Таким образом, кассационные жалобы заявителей на постановление
суда апелляционной инстанции не подлежат удовлетворению.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы,
понесённые заявителем при подаче кассационной жалобы, не возмещаются.
В части излишней уплаты государственная пошлина за рассмотрение кассационной жалобы возвращается её плательщику в порядке, предусмотренном статьёй 104 АПК РФ и подпунктом 1 пункта 1
статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 09.11.2015 Восьмого арбитражного апелляционного
суда по делу № А46-4347/2015 Арбитражного суда Омской области
оставить без изменения, кассационные жалобы коммерческого банка «Юниаструм банк» (общество с ограниченной ответственности),
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра
и картографии по Омской области - без удовлетворения.

Возвратить коммерческому банку «Юниаструм банк» (общество
с ограниченной ответственности) из федерального бюджета 1 500 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по кассационной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий
двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном
статьёй 291.1 АПК РФ.

Председательствующий Н.В. ФИО8

Судьи С.А. Доронин

О.В. Кадникова