Гражданский кодекс часть 1

Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель) предъявлен иск к ООО «ДОНМОСКОНТРАКТ» (арендатор) о расторжении Договора аренды от 11.11.1993г. № М-02-000283 по установленным п.п. 4 п. 2 ст. 46 ЗемК РФ основаниям (неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.02.2012г. (т. 3 л.д. 69-71) в удовлетворении иска отказано.

На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 3 л.д. 79-81).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель жалобы требования и доводы жалобы поддержали; Ответчик по требованиям и доводам жалобы возражал.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемый судебный акт подлежащим оставлению без изменения, с изменением его мотивировочной части.

Постановлением Правительства Москвы № 483 от 25.05.1993г. (т. 1 л.д. 6-7) постановлено:

- изъять из состава земель Лианозовского парка культуры и отдыха земельный участок площадью 2,57га по ул. Череповецкой (п. 2) и

- предоставить его Клубу любителей живописи ФИО3 в аренду на 49 лет для строительства комплекса зданий «Центра искусств», включающего здания музея, детской школы искусств, клуба со зрительными залами на 100 и 300 мест, предприятия общественного питания и гостиницы.

11.11.1993г. между городом Москвой в лице Московского земельного комитета, функции которого в настоящее время выполняет Департамент земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель), и Клубом любителей живописи ФИО3 (арендатор) заключен Договор аренды № М-02-000283 (т. 1 л.д. 10-16) на срок 49 лет земельного участка, об изъятии которого принято Постановление Правительства Москвы от 25.05.1993г. № 483, для строительства комплекса зданий «Центра искусств».

Договор аренды от 11.11.1993г. № М-02-000283 не предусматривает возникновения у города Москвы каких-либо прав на построенные на предоставленном в аренду земельном участке объекты недвижимости.

25.06.2007г. между Региональной общественной организацией «Клуб любителей живописи ФИО3» (прежний арендатор) и ООО «Донмосконтракт» (новый арендатор) заключен Договор перенайма – уступки прав и обязанностей арендатора из Договора аренды 11.11.1993г. № М-02-000283 от прежнего арендатора новому (т. 1 л.д. 39-41).

14.08.2007г. между городом Москвой в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы, Региональной общественной организацией «Клуб любителей живописи ФИО3» (прежний арендатор) и ООО «Донмосконтракт» заключен Договор о внесении соответствующих изменений в части наименования арендатора в Договор аренды 11.11.1993г. № М-02-000283.

Распоряжением Правительства Москвы от 16.12.2009г. № 3222-РП Департаменту земельных ресурсов г. Москвы поручено в установленном порядке обеспечить расторжение Договора аренды от 11.11.1993г. № М-02-000283 в связи с тем, что переданный в аренду земельный участок расположен на территории объекта культурного наследия регионального значения (произведение садово-паркового искусства «Парк Лианозово»), что исключает проведение строительных работ на соответствующей территории (т. 1 л.д. 22).

Департамент земельных ресурсов г. Москвы заявил иск о расторжении Договора аренды от 11.11.1993г. № М-02-000283 по установленному п.п. 4 п. 2 ст. 46 ЗемК РФ 2001г. основанию, а иенно: в связи с тем, что предоставленный в аренду земельный участок не освоен (не застроен теми объектами недвижимости, для строительства которых он предоставлялся).

Суд первой инстанции посчитал Договор аренды от 11.11.1993г. № М-02-000283 действующим и расторжению не подлежащим, придя к выводу о том, что просрочка в исполнении обязанности по освоению земельного участка новым арендатором не допущена, т.к. соответствующая обязанность возникла у него только с 17.09.2007г., когда был зарегистрирован Договор перенайма от 14.08.2007г.

Суд апелляционной инстанции полагает, что Договор аренды от 11.11.1993г. № М-02-000283 является недействительным (ничтожным), в связи с чем он к возникновению соответствующих ему правовых последствий не привел, и что именно по этим основаниям требование о его расторжении удовлетворению не подлежит.

Как по состоянию на 1993г., так и в настоящее время, территория в районе ул. Череповецкая г. Москвы, площадью 42,5га, представляет собой природный комплекс (парк), получивший название «Лианозовский».

На данной территории, занятой зелеными насаждениями (деревьями), не располагаются жилые дома, административные и производственные знания (располагается заявленная к принятию под государственную охрану постройка «дача (деревянная), нач. XX в.» (т. 4 л.д. 98, 98- оборот)).

По Договору аренды от 11.11.1993г. № М-02-000283 в аренду под застройку недвижимостью предоставлена часть данного природного парка площадью 2,57га.

В 2004г. данный природный комплекс (парк) был принят под государственную охрану как объект культурного наследия (произведение садово-паркового искусства) регионального значения «Парк «Лианозово», а именно: Постановлением Правительства Москвы от 13.07.2004г. № 485-ПП, принятом в порядке, установленном ФЗ от 14.03.1995г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (т. 3 л.д. 113-114).

То, что данному природному комплексу в 2004г. придан статус особо охраняемой природной территории (установлен режим особой охраны), означает распространение на него правового режима использования земельных участков, установленного ст. 14 Закона г. Москвы от 26.09.2001г. № 48 «Об особо охраняемых природных территориях в городе Москве», согласно которого распоряжение правами пользования земельным участком особо охраняемой природной территории (залог, продажа права аренды, субаренда и другие) не допускается; земельные участки в границах особо охраняемой природной территории могут быть по решению Правительства Москвы предоставлены только в пользование и только в рекреационных, физкультурно-оздоровительных, спортивных и культурно-просветительских целях, если это не противоречит режиму охраны и использования особо охраняемой природной территории.

Однако, поскольку Договор аренды от 11.11.1993г. № М-02-000283 был заключен до того, как Лианозовский парк был отнесен к объектам культурного наследия, установленный ст. 14 Закона г. Москвы от 26.09.2001г. № 48 режим на совершенную сделку не распространяется.

В то же время по состоянию на 1993г., когда был заключен Договор аренды от 11.11.1993г. № М-02-000283, действовали иные охранительные нормы, устанавливающие особый порядок изъятия из общего пользования т.н. «земель зеленых зон», к которым относятся в т.ч. и земли парков, лесопарков, отнесенные ст. 76 ЗемК РСФСР 1991г. к землям общего пользования.

Так, ст. 25 ЗемК РСФСР 1991г. было прямо установлено, что изъятие земель зеленых зон для государственных и общественных нужд допускается только в исключительных случаях, указанных в ст. 24 Кодекса.

Под изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд, как это следует из ст. 23 ЗемК РСФСР 1991г., понималось предоставление участков, находящихся в ведении соответствующего территориального органа исполнительной власти, предприятиям, учреждениям и организациям в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) и временное пользование, в собственность и аренду.

Таким образом, в 1993г. предоставление земельного участка зеленой зоны для нужд, исключающих его использование неопределенным кругом лиц, допускалось только в исключительных случаях, указанных в ст. 24 Кодекса, а именно: связанных с выполнением международных обязательств, разработкой месторождений ценных полезных ископаемых, строительством объектов культуры и истории, здравоохранения, образования, дорог, магистральных трубопроводов, линий связи, электропередачи и других линейных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

При этом, в силу прямого указания нормы ст. 24 ЗемК РСФСР 1991г. исключительными целями могло быть легализовано предоставление земельного участка зеленой зоны для нужд, исключающих его использование неопределенным кругом лиц, только при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Предоставленный по Договору аренды от 11.11.1993г. № М-02-000283 земельный участок относился к земельному участку зеленой зоны, поскольку на нем преобладает растительность, и к земельному участку общего пользования, поскольку он использовался неопределенным кругом лиц для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

То, что земельный участок, предоставленный по Договору аренды от 11.11.1993г. № М-02-000283 в аренду под застройку недвижимостью, относится к землям зеленой зоны (природного парка), подтверждается в т.ч. самим Постановлением Правительства Москвы № 483 от 25.05.1993г., на основании которого был заключен данный Договор, содержащим указанием на изъятие из состава земель Лианозовского парка культуры и отдыха земельного участка площадью 2,57га по ул. Череповецкой и предоставлении его Клубу любителей живописи.

Договором аренды от 11.11.1993г. № М-02-000283 удостоверены ландшафтные (качественные) характеристики предоставленного в аренду земельного участка, а именно: указано на наличие на нем зеленых насаждений.

В Договоре аренды от 11.11.1993г. № М-02-000283 предоставленный в аренду земельный участок индивидуализирован указанием его характерных точек (т. 1 л.д. 16).

При заключении Договора от 14.08.2007г. о внесении в Договор аренды от 11.11.1993г. № М-02-000283 изменений в части нового арендатора предоставленный в аренду земельный участок был индивидуализирован сторонами также посредством графического изображения характерных точек данного земельного участка на плане местности (т. 1 л.д. 21).

Согласно данного плана границы переданного в аренду земельного участка с юга граница определяется ул. Череповецкой, с востока – ведущим к ул. Углическая проездом внутреннего пользования; на плане в границах арендуемого земельного участка выполнена запись «Парк Лианозово» (т. 1 л.д. 21).

При выполнении по заданию Ответчика ГУП НИИ Генплана г. Москвы градостроительного обоснования строительства по адресу: <...> (т. 4 л.д. 35-63, 64-85), были изготовлены в т.ч. схемы «Характеристика территории природного комплекса и размещение ценных природных объектов» (т. 4 л.д. 62), «Схема регулирования градостроительной деятельности территории природного комплекса» (т. 4 л.д. 63), «Экспликация застройки» (т. 4 л.д. 84), «Эскиз застройки» (Т. 4 л.д. 85), из которых следует, что предоставленный по Договору аренды от 11.11.1993г. № М-02-000283 земельный участок располагается в границах Лианозовского лесопарка (лесопарка как природного объекта, безотносительно к его последующему к особо охраняемому объекту культурного наследия).

Так, на «Схеме регулирования градостроительной деятельности территории природного комплекса» (т. 4 л.д. 63) на местности изображены границы территории Лианозовского парка культуры и отдыха (как природного объекта), ограниченные с юга ул. Череповецкой, с востока – ведущим к ул. Углическая проездом внутреннего пользования; также на указанной Схеме показаны границы запроектированного под строительство (т.е. арендуемого по Договору аренды от 11.11.1993г. № М-02-000283 земельного участка).

Сравнение «Схемы регулирования градостроительной деятельности территории природного комплекса» с прилагаемым к Договору аренды от 11.11.1993г. № М-02-000283 в редакции Договора от 14.08.2007г. планом предоставленного в аренду земельного участка также свидетельствует о том, что арендуемый земельный участок находится полностью на территории Лианозовского парка.

На схеме «Характеристика территории природного комплекса и размещение ценных природных объектов» помимо границ Лианозовского парка культуры и отдыха и находящихся внутри него границ запроектированного под строительство земельного участка отображены составляющие данный природный комплекс растительные сообщества и формации, свидетельствующие о том, что та часть Лианозовского парка, которая предоставлена в аренду под строительство, частично занята лесом с преобладанием дуба, березы, частично – рядовыми посадками паркового типа средневозрастных и молодых деревьев с преобладанием тополя, березы, липы и отдельными открытыми участками, в незначительной части – рудеральным высокотравием, низкотравным злаковым газоном и совсем в незначителной части – территорией с нарушенным почвенным слоем.

Обследованием, проведенным Департаментом природопользования и окружающей среды г. Москвы 02.07.2007г. (т. 3 л.д. 11), установлено, что на предоставленном в аренду земельном участке парка расположено 525 деревьев и 720 кустарников.

То, что данная территория занята зелеными насаждениями (деревьями) также подтверждается выполненном ГУП «Мосгоргеотрест» инженерно-топографическом планом (т. 4 л.д. 99), на котором обозначены по состоянию на 29.08.2006г. в т.ч. границы данного природного комплекса (парка), а также границы образованной на его основе охранной зоны памятника истории и культуры.

Письмо директора ГУП НИИ Генплана г. Москвы от 23.05.2008г. (т. 4 л.д. 34), на которое ссылается Ответчик, не является официальным заключением, носит частный характер, содержащийся в нем вывод о соотношении предоставленного в аренду земельного участка и границ особо охраняемой природной территории не мотивирован, в связи с чем данный вывод судом признается обстоятельствам дела не соответствующим.

Кроме того, как следует из разъяснений, содержащихся в Заключении Департамента природопользования и охраны окружающей среды от 22.07.2008г. (т. 1 л.д. 106-110), в письме ГУП НИИ Генплана г. Москвы от 23.05.2008г. идет речь о том, что предоставленный Ответчику в аренду земельный участок не вошел в границы еще только проектируемой (еще не созданной) особой охраняемой природной территории Лендшафтный заказник «Лианозовский», но не оспаривается его нахождение в границах природного комплекса «Хлебниковский (Лианозовский) лесопарк».

Кроме того, для целей применения ст. 25 ЗемК РСФСР 1991г., регулировавшей изъятие в т.ч. посредством предоставления в аренду земельных участков зеленых зон, не имеет значение обстоятельство последующего отнесения или неотнесения соответствующего земельного участка зеленой зоны полностью или в части к территории с режимом охраны, в т.ч. особенной охраны.

Поэтому в 1993г. предоставление части территории Лианозовского парка культуры и отдыха в аренду (влекущее изъятие соответствующего земельного участка из пользования неопределенного круга лиц и предоставление его в исключительное владение и пользование арендатора) для застройкой зданиями музея, школы искусств, клуба со зрительными залами, предприятия общественного питания и гостиницы (даже если их все, включая последние два, отнести к объектам культуры), – было возможно только при условии отсутствия других вариантов возможного размещения этих объектов.

Однако доказательств невозможности построить здание музея, детской школы искусств, клуба, предприятия общественного питания и гостиницы, запроектированных в составе комплекса зданий «Центра искусств», не в зеленой зоне, используемой для туризма и отдыха неопределенным кругом лиц, а на ином земельном участке, менее социально значимом, нежели занятым парком культуры и отдыха, не представлено.

Кроме того, ст. 28 ЗемК РСФСР 1991г. был установлен порядок изъятия и предоставления земельных участков, в силу которого предприятия, учреждения, организации, заинтересованные в строительстве объекта, обращаются в соответствующий орган исполнительной власти, с ходатайством о предварительном согласовании места размещения земельного участка, обосновав примерные размеры земельных участков, а орган исполнительной власти обеспечивает выбор земельного участка в натуре (на местности); при этом учитываются экологические и другие последствия предполагаемого занятия земель, перспективы использования данной территории и ее недр; результаты работы оформляются актом выбора земельного участка для размещения объекта; соответствующий орган исполнительной власти информирует население о возможном (предстоящем) предоставлении земель для размещения объектов, деятельность которых затрагивает его интересы, и выясняет мнение граждан через местные референдумы, собрания, сходы граждан, иные формы непосредственной демократии; материалы предварительного согласования места размещения объекта утверждаются решением соответствующего органа исполнительной власти, которое является основанием для проведения проектно - изыскательских работ и последующего принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка.

Между тем в отношении предоставленного по Договору аренды от 11.11.1993г. № М-02-000283 земельного участка зеленой зоны предварительное согласование места размещения объектов строительства не производилось; публичные слушания для выяснения мнения граждан по вопросу изъятия земельного участка зеленой зоны из общего пользования и передаче его в исключительное пользование одному лицу под застройку недвижимостью не проводились; население прилегающей к природному парку территории города Москвы не информировалось о возможном (предстоящем) предоставлении 2,57га территории парка общего пользования в исключительное единоличное пользование арендатору на правах застройки его объектами недвижимости данного арендатора.

При этом изъятие из состава зеленой парковой зоны участка площадью 2,57га генеральным планом и проектами планировки и застройки г. Москвы также предусмотрено не было.

Таким образом, предоставление земельного участка зеленой зоны в аренду, т.е. изъятие его из территории общего пользования неопределенным кругом лиц, было произведено в нарушение действовавшего законодательства.

Предположительный довод Ответчика о том, что им при разработке проектной документации в будущем планируется сохранить большую часть зеленых насаждений парка, не имеет значения, т.к. не устраняет допущенное несоответствие требованиям ЗемК РСФСР 1991г. изъятия из общего пользования неопределенного круга лиц земельного участка зеленой зоны площадью 2,57га и передачу его в исключительное пользование одному лицу (по смыслу норм главы 10 «Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик», утв. ВС СССР 31.05.1991г. № 2211-1, право арендатора в отношении объекта аренды является исключительным (от владения и(или) пользования объектом аренды арендатор отстраняет не только собственника, но и всех третьих лиц).

В связи с чем суд апелляционной инстанции полагает, что Договор аренды от 11.11.1993г. № М-02-000283 как не соответствовавший требованиям закона является недействительным (ничтожным) в силу ст. 30 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991г., не приведшим к возникновению соответствующих ему правовых последствий, в т.ч. не приведшим к возникновению у арендатора исключительного права владения и пользования земельным участком, в т.ч. под его застройку.

Нормы, определяющие право неопределенного круга лиц пользоваться земельным участком зеленой зоны, относящимся к территории общего пользования, соответственно ее разрешенному использованию, относятся к публичному законодательству.

При этом, поскольку допущенное нарушение требования закона относятся к публичному законодательству (нарушен охраняемый земельным законодательством публичный интерес неопределенного круга лиц пользоваться земельным участком зеленой зоны, относящимся к территории общего пользования), в связи с чем право суда самому установить ничтожность совершенной сделки не нарушает права заинтересованных лиц заявить об истечении срока исковой давности по требованию о признании ее недействительной, т.к. к сделке, нарушающей требования публичного законодательства, исковая давность, регулируемая нормами частного права, не применяется.

Поскольку расторгнут может быть только тот договор, из которого права и обязанности возникли, требование о расторжении недействительного договора, не повлекшего юридических последствий, за исключением связанных с ее недействительностью, удовлетворению не подлежит.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об оставлении обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения, с изменением его мотивировочной части применительно к разъяснениям в п. 35 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009г. № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции».

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.02.2012г. по делу № А40-54104/11 оставить без изменения, изменив мотивировочную часть.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий: Кузнецова Е.Е.

Судьи: Левина Т.Ю.

Тихонов А.П.