Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным решения комитета кредиторов ЗАО «ТСМ К» от 19.11.2019 в части утверждения условий Договора аренды нежилого помещения, площадью 4 447,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 62, кадастровый (условный) номер 77:01:0005008:5344, а именно арендной ставки в размере 1 600 000 руб./мес.

при участии в судебном заседании:

от ООО «Трансстроймаш» - Савин А.В. дов от 25.06.2020,

от к/у ЗАО «ТСМ К» - Дегтярев А.В. дов от 21.05.2020,

Иные лица не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12.08.2016 ЗАО «ТСМ К» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего ЗАО «ТСМ К» возложено на временного управляющего Меньшикова Игоря Юрьевича.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 27.11.2017 конкурсным управляющим ЗАО «ТСМ К» утвержден Крылов Александр Валерьевич - член Ассоциации «РСОПАУ».

Сообщение об открытии в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" № 10 от 20.01.2018.

Судом рассмотрено заявление конкурсного кредитора - ОАО «Трансстроймаш» о признании недействительным решения комитета кредиторов ЗАО «ТСМ К» от 19.11.2019 в части утверждения условий Договора аренды нежилого помещения, площадью 4 447,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 62, кадастровый (условный) номер 77:01:0005008:5344, а именно арендной ставки в размере 1 600 000 руб./мес.

Протокольными определениями судом отклонены ходатайства конкурсного управляющего о привлечении третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, об отложении судебного заседания по обособленному спору как необоснованные и направленные на затягивание рассмотрения спора.

Представитель ОАО «Трансстроймаш» поддержал заявление.

Представитель конкурсного управляющего возражал относительно удовлетворения заявления по доводам, изложенным в отзыве.

Арбитражный суд города Москвы определением от 10.03.2020, руководствуясь ст.ст. 13, 14, 15, 32, 60 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», признал недействительным решение комитета кредиторов ЗАО «ТСМ К» от 19.11.2019 в части утверждения условий Договора аренды нежилого помещения, площадью 4 447,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 62, кадастровый (условный) номер 77:01:0005008:5344, а именно арендной ставки в размере 1 600 000 руб./мес.

Не согласившись с принятым определением, должник в лице конкурсного управляющего Крылова А.В. подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и отказать в удовлетворении заявления ОАО «Трансстроймаш», учитывая пропуск последним срока исковой давности.

В обоснование своей позиции заявитель апелляционной жалобы указывает, что срок на обжалование решения комитета кредиторов, состоявшегося 19.11.2019 и опубликованного 19.11.2019, для ОАО «Трансстроймаш» начал течь 20.11.2019 и истек 10.12.2019.

При этом, заявление ОАО «Трансстроймаш» подано в Арбитражный суд города Москвы 12.12.2019, то есть за пределами срока на оспаривание решения комитета кредиторов.

Суд необоснованно ссылается на Определение Арбитражного суда г. Москвы от 19.04.2019 по делу А40-158707/14, поскольку указанный судебный акт устанавливал обстоятельства периода июль 2018 г. - сентябрь 2018 г., в то время как Комитет кредиторов рассматривал вопрос утверждения арендной ставки в период с 01.01.2020.

Одобренные на комитете кредиторов 20.08.2019 арендные ставки (1 600 000 руб./мес.) выше, чем одобренные на комитете кредиторов 09.10.2017 (1 204 639,58 руб./мес).

Два члена комитета кредиторов проголосовали «за» вариант арендной ставки, по которой имеется реальный потенциальный арендатор, а не «за» вариант, предусматривающий «рыночные» (согласно Отчета об оценке) ставки, по которым отсутствуют реальные арендаторы, готовые заключить договор аренды.

ОАО «Трансстроймаш» не представило в материалы дела доказательства того, что в спорный период (ноябрь 2019 г.) существовал реальных арендатор, готовый взять в аренду помещения по «рыночной» ставке, указанной в отчете об оценке.

Ссылка ОАО «Трансстроймаш» на ранее заключенные договоры аренды с ООО «Коммершл Эстейт» и ООО «Диалог-С» не может подтверждать наличие реального единого арендатора, т.к. договоры с ними были заключены в иной период (01.06.2016 и 01.01.2017 соответственно). Указанные компании аффилированы Цвитненко С.Ю., и договоры аренды с ними могли заключаться на любых условиях, внешне на выгодных условиях.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал ее доводы и требования, представитель ООО «Трансстроймаш» возражал против ее удовлетворения.

При этом представитель ООО «Трансстроймаш» довел до сведения суда в порядке ст. 124 АПК РФ о смене организационно-правовой формы ОАО «Трансстроймаш» на ООО «Трансстроймаш»

Законность и обоснованность принятого определения проверены по доводам жалобы в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что определение Арбитражного суда города Москвы подлежит отмене в связи с пропуском срока на подачу заявления об оспаривании решения комитета кредиторов ЗАО «ТСМ К» от 19.11.2019.

Принимая судебный акт, суд первой инстанции исходил из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.11.2019 года проведено заседание комитета кредиторов ЗАО «ТСМ К» с повесткой дня заседания:

1. Отчет конкурсного управляющего о своей деятельности и о результатах проведения процедуры конкурсного производства в отношении ЗАО «ТСМ К» (без голосования).

2. О целесообразности заключения договора аренды нежилого помещения, площадью 4 447,9 кв.м., расположенного по адресу: 119048, г. Москва, ул. Усачева, д. 62, кадастровый (условный) номер 77:01:0005008:5344, в связи с окончанием 31.12.2019 срока действия Договора аренды № 09/09-19 от 22 августа 2019 г., заключенного с ООО «Оникс».

3. Об утверждении условий Договора аренды нежилого помещения, площадью 4 447,9 кв.м., расположенного по адресу: 119048, г. Москва, ул. Усачева, д. 62, кадастровый (условный) номер 77:01:0005008:5344.

По результатам голосования Комитетом кредиторов приняты следующие решения:

по вопросу №2: «Целесообразно заключить договор аренды нежилого помещения, площадью 4 447,9 кв.м., расположенного по адресу: 119048, г. Москва, ул. Усачева, д. 62, кадастровый (условный) номер 77:01:0005008:5344, в связи с окончанием 31.12.2019 срока действия Договора аренды № 09/09-19 от 22 августа 2019 г., заключенного с ООО «Оникс»».

по вопросу №3: «Утвердить следующие условия Договора аренды нежилого помещения, площадью 4 447,9 кв.м., расположенного по адресу: 119048, г. Москва, ул. Усачева, д. 62, кадастровый (условный) номер 77:01:0005008:5344: Арендная ставка - 1 600 000 руб./мес., без учета расходов на коммунальные услуги, которые компенсируются арендатором. Охранные и эксплуатационные услуги оплачиваются самостоятельно арендатором за свой счет. Срок аренды с 01.01.2020 по 30.11.2020, с правом досрочного внесудебного расторжения договора аренды по уведомлению за один месяц».

ОАО «Трансстроймаш», не согласившись с принятым решением по вопросу №3 в части утвержденной арендной ставки в размере 1 600 000 руб./мес., обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В обоснование своей позиции заявитель указывает следующее.

Ранее ОАО «Трансстроймаш» обращалось в Арбитражный суд г. Москвы с жалобой на действия конкурсного управляющего должника ЗАО «ТСМ К» Крылова А.В., выразившихся в неэффективном использовании имущества должника при сдаче его в аренду по заниженной арендной плате.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 19.04.2019, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2019, признаны незаконными действия конкурсного управляющего ЗАО «ТСМ К» Крылова Александра Валерьевича, выразившиеся в неэффективном использовании имущества должника при сдаче его в аренду по заниженной арендной плате.

При этом судами установлено следующее.

25 июня 2018 г. ЗАО «ТСМ К» в лице конкурсного управляющего (арендодатель) и ООО «Камея» (арендатор) заключен договор аренды № 05/07-18 о передаче во временное владение и пользование (аренду) нежилого здания общей площадью 4 447,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 62, с арендной савкой равной 900 000 в месяц.

Вместе с тем, согласно представленному «Трансстроймаш» Отчету ООО «Бюро финансово-правовых экспертиз» от 14 декабря 2018 № 77 рыночная стоимость размера арендной платы в месяц (округленно) на дату 25 июня 2018 (дата заключения договора аренды) помещения площадью 4 447,9 кв.м. составляет - 4 018 000 руб.

Таким образом, сдача конкурным управляющим указанного нежилого помещения в аренду по рыночным ценам позволила бы пополнить конкурсную массу на 3 118 000 руб. в месяц больше, чем она пополнялась в период с 01.07.2018 по 30.09.2018.

Кроме того, на дату проведения собрания комитета кредиторов на рассмотрении в Арбитражном суде г. Москвы находились жалобы ОАО «Трансстроймаш» о признании незаконными действия прежнего конкурсного управляющего ЗАО «ТСМ К» Герба Александра Викторовича, выразившиеся в неэффективном использовании имущества должника при сдаче его в аренду по договорам от 15 августа 2017 № 03/08-17 и № 04/08-17 по заниженной арендной плате, а также действующего конкурсного управляющего ЗАО «ТСМ К» Крылова Александра Валерьевича, выразившиеся в неэффективном использовании имущества должника при сдаче его в аренду по договорам от 15 августа 2017 № 03/08-17 и № 04/08-17 по заниженной арендной плате неплатежеспособному арендатору.

Заявленные требования ОАО «Трансстроймаш» основывались, в том числе, на результатах Отчета № 04 от 29 апреля 2019 об оценке рыночной стоимости размера арендной платы за пользование недвижимым имуществом, согласно которым рыночная стоимость размера арендной платы в месяц (округленно) на дату 15 августа 2017 г. помещения площадью 4 447,9 кв.м. составляет - 4 189 000 руб.

Указанные жалобы удовлетворены Арбитражным судом г. Москвы 06 декабря 2019 г.

Кроме того, согласно информации из открытых источников, в частности, базы данных о недвижимости - ЦИАН, по состоянию на 11 декабря 2019 г. стоимость аренды 1 кв.м. офисных помещений, расположенных в нежилом помещении площадью 4 447,9 кв.м., составляет 24 000 руб. в год. Полезная площадь сдаваемых в аренду помещений, за вычетом лестничных пролетов, коридоров и ДТП, составляет 4 051,9 кв.м.

Таким образом, за ту же самую площадь, которая впоследствии сдается арендатором в субаренду (на момент подачи настоящей жалобы - арендатором ООО «Оникс») устанавливается арендная плата в размере 97 245 600 руб. в год, 8 103 800 руб. в месяц.

Кроме того, по заказу ОАО «Трансстроймаш» 09 декабря 2019 ООО «Бюро финансово-правовых экспертиз» составлен Отчет №14 об оценке рыночной стоимости размера арендной платы за пользование недвижимым имуществом (далее - Отчет №14).

Согласно Отчету №14, рыночная стоимость размера арендной платы за пользование помещением площадью 4 447,9 кв.м., по состоянию на 22 августа 2019 г. (без учета НДС, коммунальных расходов и расходов на содержание объекта), округленно составляет 4 981 000 (четыре миллиона девятьсот восемьдесят одна тысяча) руб. в месяц.

Таким образом, сдача указанного нежилого помещения в аренду по рыночным ценам позволила бы пополнить конкурсную массу должника на 3 381 000 (три миллиона триста восемьдесят одну тысячу) руб. в месяц больше, чем она пополняется в настоящее время. Доход от рыночной арендной платы более чем в 3 раза превысил бы доход от сдачи в аренду того же помещения по ставке, утвержденной комитетом кредитора в размере 1 600 000 руб./мес.

При этом о реальной рыночной стоимости арендной платы не могло быть неизвестно членам комитета кредиторов ЗАО «ТСМ К» Журавчаку В.В. и Губкиной К.М., чьими голосами принято спорное решение, поскольку они являлись и являются активными участниками обособленных споров по жалобам ОАО «Трансстроймаш» на неэффективное использование конкурсными управляющими ЗАО «ТСМ К» имущества должника при сдаче его в аренду.

Довод конкурсного управляющего об отсутствии реальных арендаторов был признан судом необоснованным в ходе рассмотрения упомянутых споров, поскольку в материалы дела ОАО «Трансстроймаш» были представлены копии договоров субаренды помещений, заключенных ООО «Коммершл Эстейт» 01 августа 2016 в рамках договоров аренды от 01 июня 2016 с 40 арендаторами, совокупная арендная плата по которым составила 4 727 271 руб. в месяц.

Кроме того, были представлены акты выполненных работ, из которых следует, что до 01 августа 2016 у ЗАО «ТСМ К» были заключены напрямую договоры аренды как минимум с 28 арендаторами, от которых ЗАО «ТСМ К» в июне 2016 г. поступило 4 266 830,3 руб., в июле - 4 483 849,42 руб.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что нельзя признать добросовестными и разумными действия членов комитета кредиторов ЗАО «ТСМ К» утвердивших арендную ставку - 1 600 000 руб., поскольку в результате таких действий условия пользования имуществом должника значительно, в худшую сторону для должника, отличаются от обычных условий пользования данным имуществом, что влечет за собой неполучение в конкурсную массу доходов, которые могли бы быть получены в обычных условиях.

Согласно пункту 4 статьи 15 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в случае, если решение собрания кредиторов нарушает права и законные интересы лиц, участвующих в деле о банкротстве, лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, третьих лиц либо принято с нарушением установленных настоящим Законом пределов компетенции собрания кредиторов, такое решение может быть признано недействительным арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, по заявлению лиц, участвующих в деле о банкротстве, лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, или третьих лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о банкротстве комитет кредиторов представляет законные интересы конкурсных кредиторов, уполномоченных органов и осуществляет контроль за действиями арбитражного управляющего, а также реализует иные предоставленные собранием кредиторов полномочия в порядке, предусмотренном законом.

Решения комитета кредиторов должника, представляющего законные интересы конкурсных кредиторов и осуществляющего ряд полномочий собрания кредиторов, не относящихся к исключительной компетенции последнего, также могут быть оспорены в порядке, установленном п. 4 ст. 15 Закона о банкротстве.

Основанием признания решения комитета кредиторов недействительным в силу указанной нормы является нарушение прав и законных интересов лиц, участвующих в деле о банкротстве, лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, третьих лиц либо принятие такого решения с нарушением пределов компетенции.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что решение комитета кредиторов ЗАО «ТСМ К» от 19.11.2019 в части утверждения арендной ставки нарушает права других конкурсных кредиторов, и поэтому решение в данной части подлежит признанию недействительным на основании пункта 4 статьи 15 Закона о банкротстве.

Кроме того, кредиторы не вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность должника, осуществляемую управляющим и диктовать необходимость заключения тех или иных конкретных сделок. В противном случае комитет кредиторов подменял бы управляющего как субъекта. Если же кредиторы полагают свои права нарушенными в результате таких действий управляющего, они вправе обжаловать его действия в установленном порядке.

Комитет кредиторов не вправе принимать решения «о заключении договора аренды», комитет мог принять решение об одобрении таких действий управляющего, но самостоятельное принятие такого решения к компетенции комитета не относится.

Таким образом, как указал суд первой инстанции, решение комитета кредиторов ЗАО «ТСМ К» от 19 ноября 2019 в части утверждения арендной ставки равной 1 600 000 руб./мес. не имеет экономического обоснования и принято за пределами компетенции комитета кредиторов, поскольку вторгается в сферу полномочий конкурсного управляющего и нарушает права как должника, так и других конкурсных кредиторов и поэтому подлежит признанию недействительным на основании ст. 15 Закона о банкротстве.

Доводы конкурсного управляющего отклонены судом, отметившим, что они не нашли своего подтверждения при исследовании судом материалов дела и оценке представленных доказательств, а также поскольку они были отклонены ранее судом в рамках рассмотрения заявлений ОАО «Трансстроймаш» на незаконные действия управляющих ЗАО «ТСМ К» Герба А.В. и Крылова А.В.

Довод конкурсного управляющего о пропуске срока на подачу ОАО «Трансстроймаш» рассматриваемого заявления судом первой инстанции так же отклонен.

Согласно абзацу 2 части 4 статьи 15 Закона о банкротстве, заявление о признании решения собрания кредиторов недействительным может быть подано лицом, уведомленным надлежащим образом о проведении собрания кредиторов, принявшего такое решение, в течение двадцати дней с даты принятия такого решения.

Сообщение о принятом комитетом кредиторов решении опубликовано 19 ноября 2019г., а, следовательно, для лица, не уведомленного о проведении собрания, срок для подачи соответствующего заявления начинал течь с 20 ноября 2019 г. и истекал 17 декабря 2019 г.

Учитывая, что рассматриваемое заявление подано 12 декабря 2019 г., оно подано в пределах срока, установленного абзацем 2 части 4 статьи 15 Закона о банкротстве.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, которые были предметом рассмотрения суда первой инстанции и мотивированно им отклонены. Однако при этом является обоснованным довод апелляционной жалобы о пропуске срока на оспаривание решения комитета кредиторов, что само по себе является основанием для отмены определения суда.

Так, доводы конкурсного управляющего сводятся к следующему:

- Арендная ставка в размере 1600 000 руб./мес. является реальной, которую готов уплачивать потенциальный арендатор;

- Сопоставимый размер арендной ставки был ранее одобрен решением комитета кредиторов ЗАО «ТСМ К» от 09 сентября 2017;

- ОАО «Трансстроймаш» не представило доказательств того, на дату принятия спорного решения существовали арендаторы, готовые арендовать помещения но рыночной стоимости;

- ОАО «Трансстроймаш» пропустило срок на подачу заявления о признании недействительным решение комитета кредиторов ЗАО «ТСМ К» от 19 ноября 2019.

Аналогичные доводы конкурсного управляющего ранее были рассмотрены и признаны необоснованными судами в ходе рассмотрения заявлений ОАО «Трансстроймаш» на незаконные действия управляющих ЗАО «ТСМ К» Герба А.В. и Крылова А.В., а также рассмотрения исков, стороной по которым выступало ЗАО «ТСМ К».

В рамках настоящего дела определением Арбитражного суда г. Москвы от 23 декабря 2019 г. удовлетворена жалоба конкурсного кредитора ОАО «Трансстроймаш» и признаны незаконными действия конкурсного управляющего ЗАО «ТСМ К» Герба Александра Викторовича, выразившиеся в неэффективном использовании имущества должника ЗАО «ТСМ К» при сдаче его в аренду по договорам от 15 августа 2017 г. № 03/08-17 и № 04/08-17 по заниженной арендной плате.

При этом Арбитражный суд г. Москвы посчитал в качестве надлежащего доказательства Отчет №04 от 29 апреля 2019 г., согласно которому рыночная стоимость размера арендной платы в месяц (округленно) на дату 15 августа 2017 помещения составляла - 4189 000 руб.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 23 декабря 2019 г. признаны незаконными действия конкурсного управляющего ЗАО «ТСМ К» Крылова Александра Викторовича, выразившиеся в неэффективном использовании имущества должника ЗАО «ТСМ К» при сдаче его в аренду по договорам от 15 августа 2017 № 03/08-17 и № 04/08-17 по заниженной арендной плате.

Судом установлено, что в период с 27 ноября 2017 г. (дата утверждения конкурсным управляющим ЗАО «ТСМ К» Крылова А.В.) по 25 июня 2018 (дата прекращения договоров аренды) рыночная цена арендных платежей в месяц за пользование помещением составляла Минимум 4 018 000 руб.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 19 апреля 2019 г. признаны незаконными действия конкурсного управляющего ЗАО «ТСМ К» Крылова Александра Валерьевича, выразившиеся в неэффективном использовании имущества должника при сдаче его в аренду по заниженной арендной плате.

Суд признал обоснованными доводы ОАО «Трансстроймаш» со ссылкой на Отчет №77 об оценке рыночной стоимости размера арендной платы за пользование недвижимым имуществом от 14 декабря 2018, выполненный ООО «Бюро финансово-правовых экспертиз», согласно которому, рыночная стоимость размера арендной платы в месяц (округленно) на дату 25 июня 2018 (дата заключения договоров аренды) помещения составляет 4 018 000 руб.

В свою очередь, Девятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 09 июня 2019 г. указал, что вывод о нерыночности условий договоров аренды сделан не только исходя из результатов экспертного заключения, но также и иных существенных доказательств.

Так, к материалам дела приобщены документы, подтверждающие сдачу имущества ЗАО «ТСМ К» в аренду ООО «Диалог-С» (ОГРН/ИНН 1047796331615/7709544613) за период, предшествующий деятельности Крылова А.В. Согласно договорам аренды от 01 января 2017 г., заключенным с данным лицом, за ту же самую площадь, была установлена арендная плата в размере 3 917 000 руб. (4447,9 кв.м.) и 309 000 руб. (297,8 кв.м.) ежемесячно. Данный факт также нашел свое отражение в решении Арбитражного суда г.Москвы от 16.01.2019 по делу №40^94684/17.

Также, заявляя о включении требований ЗАО «ТСМ К» в реестр требований должника, ООО «Коммершл Эстейт» (ОГРН/ИНН 1027700360632/7704037049) в рамках дела о несостоятельности № А40-47435/17 конкурсный управляющий Крылов А.В. основывал свои требования, в том числе, на договоре аренды от 01.06.2016 №62-444/16, по условиям которого арендная плата за пользование тем же объектом площадью 4447,9 кв.м., составляла ежемесячно 3 333 333,33 руб.

Кроме того, к материалам дела приобщена в распечатанном виде информация, размещенная в базе данных о недвижимости - ЦИАН, согласно которой минимальная стоимость аренды 1 кв.м офисных помещений, расположенных в помещении, составляет 22 000 руб. в год. Полезная площадь сдаваемых в аренду помещений, за вычетом лестничных пролетов, коридоров и ЦТП, составляет 4100 кв.м. Таким образом, за туже самую площадь, которая впоследствии сдавалась ООО «Камея», была установлена арендная плата в размере 90 200 000 руб. в год, 7 516 666,67 руб. в месяц.

Указанные обстоятельства подтверждают корректность доводов ОАО «Трансстроймаш» и обоснованность вывода суда первой инстанции о нерыночности условий аренды.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 02 марта 2020 признаны незаконными действия конкурсного управляющего ЗАО «ТСМ К» Крылова Александра Валерьевича, выразившиеся в неэффективном использовании имущества должника при сдаче его в аренду ООО «Оникс» по договорам аренды от 21 сентября 2018 №07/10-18 и №08/10-18 по заниженной арендной плате.

Согласно Отчету №14 от 09 декабря 2019 г., рыночная стоимость размера арендной платы за пользование помещением по состоянию на 22 августа 2019 г. (без учета НДС, коммунальных расходов и расходов на содержание объекта) округленно составляет 4 981 000 руб./мес.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 10 марта 2020 г. признаны незаконными действия конкурсного управляющего ЗАО «ТСМ К» Крылова Александра Валерьевича, выразившиеся в неэффективном использовании имущества должника при сдаче его в аренду ООО «Оникс» по договору №09/09-19 от 22 августа 2019 о передаче во временное владение и пользование (аренду) нежилого помещения общей площадью 4 447,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 62, по заниженной арендной плате.

Судом также установлено, что стоимость размера арендной платы за пользование помещением составляет 4 981 000 руб./мес.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 23 апреля 2020 г. конкурсный управляющий Крылов Александр Валерьевич отстранен от исполнения возложенных на него обязанностей в деле о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «ТСМ К».

При этом, Арбитражный суд г. Москвы установил, что в период деятельности конкурсного управляющего (2018 - 2020 г.г.) минимальная рыночная стоимость размера арендной платы за пользование помещением составляла - 4 018 000 руб./месс., максимальная - .4 981 000 руб./мес.

Кроме того, по информации, размещенной в базе данных о недвижимости - ЦИАН, по состоянию на 11 декабря 2019 г. стоимость аренды 1 кв.м. офисных помещений, расположенных в нежилом помещении площадью 4 447,9 кв.м., составляет 24 000 руб. в год. Полезная площадь сдаваемых в аренду помещений, за вычетом лестничных пролетов, коридоров и ЦТП, составляет 4 051,9 кв.м. Таким образом, за ту же самую площадь, которая впоследствии сдается в субаренду, арендатором ООО «Оникс» устанавливается арендная плата в размере 97 245 600 руб. в год, т.е. 8 103 800 руб. в месяц.

Таким образом, факт того, что размер арендной платы в 1 600 000 руб. не является рыночным, установлен Арбитражным судом г. Москвы по делу о банкротстве ЗАО «ТСМ К», а также по делам № 40-94684/17 и № А40-47435/17.

При этом о реальной рыночной стоимости арендной платы не могло быть неизвестно членам комитета кредиторов ЗАО «ТСМ К» Журавчаку В.В. и Губкиной К.М., чьими голосами принято спорное решение, поскольку они являлись и являются участниками обособленных споров по жалобам ОАО «Трансстроймаш» на неэффективное использовании конкурсными управляющими ЗАО «ТСМ К» имущества должника при сдаче его в аренду.

Довод конкурсного управляющего о том, что спорные условия одобрены комитетом кредиторов ЗАО «ТСМ К» на собрании 09 октября 2017 г., ранее был отклонен Девятым арбитражным апелляционным судом.

Так, апелляционный суд в постановлении от 28 февраля 2020 г. по делу №А40-158707/14 установил, что, вопреки доводам конкурсного управляющего, комитет кредиторов, на решение которого ссылается управляющий, не одобрял заключение именно спорных договоров, поскольку заседание комитета кредиторов состоялось 09 октября 2017 г., тогда как первые договоры аренды с ООО «Камея» заключены 15 августа 2017 г., т.е. за 2 месяца до заседания, одобренный срок аренды - 25 лет, стоимость арендной платы - 3 250 руб. за квадратный метр в год, что составляет 1 204 639,58 руб. в месяц (4 447,9 кв.м.) и 80 654,17 руб., тогда как по условиям договоров от 15 августа 2017 г. срок аренды составил с 15 августа 2017 г. по 30 июня 2018 г., арендная плата 900 000 руб. в месяц (4 447,9 кв.м.) и 100 000 руб. (297,8 кв.м.).

Довод конкурсного управляющего о недоказанности заявителем наличия реального арендатора всего объекта по рыночной ставке опровергается материалами дела, согласно которым арендатор ООО «Оникс» предоставляет в субаренду помещение под офисы по цене 24 000 руб. в год 1 кв.м., что, с учетом полезных площадей, составляет 97 245 600 руб. в год или 8103 800 руб. в месяц.

Кроме того, в ходе рассмотрения иска ООО «Коммершл Эстейт» к ЗАО «ТСМ К» о взыскании неосновательного обогащения по делу № А40-105726/2019 было установлено, что ООО «Коммершл Эстейт» 01 августа 2016г. заключило договоры субаренды с 40 арендаторами, совокупная арендная плата по которым составила 4 727 271 руб. в месяц. Согласно актам выполненных работ, до 01 августа 2016 г. у ЗАО «ТСМ К» были заключены напрямую договоры аренды как минимум с 28 арендаторами, от которых ЗАО «ТСМ К» в июне 2016 г. поступило 4 266 830,3 руб., в июле - 4 483 849,42 руб.

Довод конкурсного управляющего о мнимом характере договорных отношений между ООО «Коммершл Эстейт» и ЗАО «ТСМ К», который управляющий приводит и в апелляционной жалобе, ранее признан судом ошибочным по делу №А40-105726/2019. В решении от 16 октября 2019 г. Арбитражный суд г. Москвы, не соглашаясь с возражениями конкурсного управляющего о мнимом характере спорного договора, указал, что ответчик ошибочно распространяет указанные обстоятельства на спорные правоотношения. В частности, ответчиком не опровергнут довод о заключении арендатором договоров субаренды. Ответчик не доказано, что осуществляемые по спорному Договору платежи возвращались их первоначальному плательщику, а арендатор фактически безвозмездно пользовался объектом аренды.

Таким образом, указанные выше обстоятельства, наряду с представленными доказательствами, опровергают довод конкурсного управляющего об отсутствии арендаторов, готовых арендовать рассматриваемые помещения на рыночных условиях.

При этом конкурсным управляющим не представлено доказательств того, что им предпринимались какие-либо действия по поиску альтернативных ООО «Оникс» арендаторов.

Довод конкурсного управляющего об отсутствии реального арендатора, готового заключить договор аренды на рыночных условиях, опровергается самим же управляющим.

Так, в ходе рассмотрения заявления ОАО «Трансстроймаш» об отстранении конкурсного управляющего ЗАО «ТСМ К» Крылова А.В. его представитель Дегтярев А.В. представил суду дополнительные соглашения к договорам аренды, заключенным ЗАО «ТСМ К» за период с 15 августа 2017 г. по 22 августа 2019 г., согласно которым арендная ставка увеличена сторонами до рыночного размера.

Например, по договору аренды, заключенному с ООО «Оникс», №07/10-18 от 21 сентября 2018 г. арендная ставка увеличена с 1350 000 руб. до 3 917 000 руб., по договору №09/09-19 от 22 августа 2019 г. с 1 600 000 руб. до 3 917 000 руб.

Таким образом, согласие ООО «Оникс» на столь значительное увеличение размера арендной платы свидетельствует о возможности предоставлять имущество должника по рыночной арендной стоимости и о неиспользовании конкурсным управляющим в полной мере механизма определения рыночной стоимости права аренды.

В то же время, как уже отмечено выше, является обоснованным довод апелляционной жалобы о пропуске срока на оспаривание решения комитета кредиторов, что само по себе является основанием для отмены определения суда.

Так, заявитель апелляционной жалобы указывает, что суд необоснованно указывает, что срок для подачи заявления истекал 17.12.2019. Суд неверно рассчитал дату истечения срока исковой давности, считая, что в указанный срок не включаются нерабочие дни.

Согласно абз. 3 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2005 года № 93 «О некоторых вопросах, связанных с исчислением отдельных сроков по делам о банкротстве» двадцатидневный срок на обжалование решения собрания кредиторов является сокращенным сроком исковой давности, в отношении которого применяются правила главы 12 ГК РФ; правила исчисления сроков исковой давности не предусматривают исключение из них выходных и праздничных дней.

О том, что указанный 20-дневный срок является сокращенным сроком исковой давности, также указано в абз. 2 п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 60 - «Двадцатидневный срок, являющийся сокращенным сроком исковой давности, может быть восстановлен судом в пределах упомянутого шестимесячного срока по правилам статьи 205 ГК РФ, в том числе если заявление подано юридическим лицом».

Таким образом, срок на обжалование решения комитета кредиторов, состоявшегося 19.11.2019 и опубликованного 19.11.2019, для ОАО «Трансстроймаш» начал течь 20.11.2019 и истек 10.12.2019.

При этом заявление ОАО «Трансстроймаш» подано в Арбитражный суд города Москвы 12.12.2019, то есть за пределами срока на оспаривание решения комитета кредиторов.

ОАО «Трансстроймаш» не заявляло о восстановлении срока исковой давности и не представило доказательств уважительности пропуска срока исковой давности.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Заменить ОАО «Трансстроймаш» на ООО «Трансстроймаш».

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 10 марта 2020 года по делу № А40-158707/14 отменить.

Заявление ОАО «Трансстроймаш» о признании недействительным решения комитета кредиторов ЗАО «ТСМ К» от 19.11.2019 в части утверждения условий Договора аренды нежилого помещения, площадью 4 447,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 62, кадастровый (условный) номер 77:01:0005008:5344, а именно арендной ставки в размере 1 600 000 руб./мес. оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Председательствующий судья В.С. Гарипов

Судьи: И.М. Клеандров

В.В. Лапшина

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.