Гражданский кодекс часть 1

ООО «МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.05.2012 по делу №А40-141713/10-28-1179 по иску ООО «ГринГрадСервис» (124489 Москва, Зеленоград, Савелкинский пр-д, д.4, эт. 20, оф. 6, ОГРН <***>) к ООО «МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ» (101000 Москва, Покровка, д. 1/13/6, стр. 2, оф. 35, ОГРН <***>), ОАО «Зеленый град» (124489 Москва, Зеленоград, Савелкинский пр-д, д.4, ОГРН <***>)

о признании незаконной передачи управления.

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО1 по доверенности от 20.03.2012 б/н, ФИО2 по доверенности от 01.02.2012 б/н;

от ответчиков: от ООО «МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ» - ФИО3 генеральный директор согласно рушению от 21.04.2010 № 21-04;

от ОАО «Зеленый град» - ФИО3 по доверенности от 06.02.2012 №2-ЗГ

УСТАНОВИЛ:

ООО «ГринГрадСервис» обратилось в суд с требованиями к ООО «МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ», ОАО «Зеленый град» о признании незаконной передачи ООО «МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ» управления зданием, расположенным по адресу: г. Москва, Зеленоград, Савелкинский пр-д. д. 4.об обязании ответчиков не чинить препятствии истцу к доступу в нежилое здание и служебные помещения в нем. о признании права ООО «ГринГрадСервис» на управление зданием, расположенным по адресу: г. Москва. Зеленоград. Савелкинский, пр-д., д. 4 об обязании ООО «МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ» и ОАО «Зеленый град» передать ООО «ГринГрадСервис» техническую документации на нежилое здание, расположенное по адресу: г. Москва, Зеленоград, Савелкинский пр-д., д. 4 договора с энергоснабжающими организациями, бухгалтерскую документацию в отношении здания, расположенного по адресу: г. Москва, Зеленоград, Савелкинский д. 4., отражающую историю начислений по нежилым помещениями и передаче материальных ценностей, относящихся к общему имущества здания (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений исковых требований).

Определением суда от 13.05.2011 производство по делу № А40-141713/10-28-1179 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда г. Москвы по делу №А40-16232/11-23-136 о признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений здания, расположенного по адресу: г. Москва, г.Зеленоград. Савелкинский проезд, д. 4., состоявшегося 19.04.2010.

Определением суда от 13.03.2012 производство по делу №А40-141713/10-28-11 79 возобновлено.

Решением суда первой инстанции от 05.05.2012 исковые требования удовлетворены частично. Суд признал право ООО «ГринГрадСервис» на управление зданием, расположенным по адресу: г. Москва. Зеленоград. Савелкинский пр-д, д. 4; обязал ООО «МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ» и ОАО «Зеленый град» передать ООО «ГринГрадСервис» техническую документацию на нежилое здание, расположенное по адресу: г.Москва. Зеленоград, Савелкинский пр-д, д. 4, договора с энергоснабжающими организациями, бухгалтерскую документацию в отношении здания, расположенного по адресу: г. Москва, Зеленоград, Савелкинский пр-д, д. 4. отражающую историю начислений по нежилым помещениями и передаче материальных ценностей, относящихся к общему имущества здания. В удовлетворении требований о признании незаконной передачу ООО «МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ» управления зданием, расположенным по адресу: Москва. Зеленоград. Савелкинский пр-д. д. 4 и обязании ООО «МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ» и ОАО «Зеленый град» не чинить препятствий ООО «ГринГрадСервис» к доступу в нежилое здание и служебные помещения в нем отказал.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО «МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворенных исковых требований, вынести новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта.

Как видно из материалов дела, в соответствии с решением общего собрания собственником нежилых помещении от 19.04.2010, проведенного в форме заочного голосования в период с 25.02.2010 по 10.04.2010, выбран способ управления нежилым зданием по адресу: г.Москва, Зеленоград, Савелкинский проезд, д. 4. как управление управляющей компанией, учрежденной собственниками нежилых помещений, согласными с решением собрания.

Во исполнение указанного решения была создана организация - ООО «ГринГрадСервис» (ОГРН <***>, свидетельство о государственной регистрации юридического лица серия 77 №013398855 от 08.06.2010), в Уставе которой отражены все условия, предусмотренные решением общего собрания.

Данные обстоятельства подтверждаются решением общего собрания собственников нежилых помещений, проведенного в форме заочного голосования, протоколом счетной комиссии от 19.04.2010.

Застройщиком здания по адресу: г. Москва, Зеленоград, Савелкинский проезд, д. 4 являлось ОАО «Зеленый град», которое после ввода здания в эксплуатацию осуществляло управление зданием, затем ОАО «Зеленый град» передало управление зданием ООО «МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ».

Вступившим в законную силу решением суда от 30.11.2011 по делу №А40-16232/11-23-1136 по иску ОАО «Зеленый град», ООО «РентКом» к ЗАО «Уникформ», ООО «Терра». 3-е лицо: ООО «МСМ-недвижимость» о признании недействительным решения общего собрания собственников, а также постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда от 21.02.2012 по указанному делу, установлены следующие обстоятельства:

25.02.2010 проведено Собрание инициативной группы собственников нежилых помещений в здании бизнес-центра, расположенном по адресу: г. Москва, Зеленоград, Савелкинский пр. д. 4. решения, которого оформлены протоколом от 25.02.2010.

На основании решения Собрания Инициативной группы собственников нежилых помещений от 25.02.2010 в период с 25.02.2010 по 10.04.2010 включительно проведено Общее собрание собственников нежилых помещений в здании, но адресу: г. Москва, Зеленоград, Савелкинекий пр., д. 4 в форме заочного голосования. По результатам проведенного заочного голосования собственниками, участвующими в собрании, приняты следующие решения, оформленные решением от 19.04.2010:

1. «Подсчет голосов по всем следующим вопросам Повестки собрания вести пропорционально основным площадям Собственников»,

2. «Управление здания передано компании ООО «МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ» без решения Oбщего собрания Собственников неправомерно»,

3.«Деятельность ООО «МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ» по управлению зданием не выгодна Собственникам по соотношению цена-качество и потенциально опасна в плане сохранности общего имущества и имущества Собственников в здании»,

4. «Управление зданием должна осуществлять Управляющая компания, определенная с учетом мнения большинства Собственников»,

5. «Группа собственников, поддержавших решение настоящего собрания, должна учредить новое юридическое лицо для организации эффективного управления зданием и представления законных интересов Собственников. Это юридическое лицо должно быть открыто для последующего вхождения в него любого из Собственников и подотчетно Общему собранию Собственников».

Таким образом, способ управления выбран общим собранием собственников путем голосования.

Исследование совокупности всех документов общего собрания, включая исследование бюллетеней на соответствие закону, проверка соответствия бюллетеней выписке из реестра собственников, исследование таблиц результатов голосования и другие действия подтвердили достоверность волеизъявления большинства собственников по вопросам, поставленным на голосование.

В силу ч. 2 ст.69 АПК РФ, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещении па общее имущество здания» указано, что отношения собственников помещений. расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом, не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства. регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Следовательно, в соответствии с разъяснениями Высшего арбитражного суда Российской Федерации суд применяет аналогию закона к спорным правоотношениям.

Правовая конструкция регламентации отношений сособственников общего имущества многоквартирного дома, закрепленная в Жилищном кодексе Российской Федерации, представляет собой частный случай регулирования отношений долевой собственности в связи со спецификой объекта такой собственности. Указанная модель регулирования учитываем множественность сособственников и затруднительность согласования воли всех сособственников, как это предполагает общая модель регулирования (246, 246 ГК РФ). По указанной причине решения собственников помещении в многоквартирном доме принимаются по принципу большинства голосов при строгой регламентации порядка проведения общего собрания (ст. 44 - 48 ЖК РФ).

Во исполнение решения общего собрания собственников нежилых помещений здания, расположенного по адресу: г. Москва, <...>. состоявшегося 19.04.2010, собственниками нежилых помещений, расположенных по адресу г.Москва. Савелкинский проезд д.4, было создано ООО «ГринГрадСервис», зарегистрированное в качестве юридического лица 08.06.2010.

Пунктом 2.1 Устава ООО «ГринГрадСервис» определено, что целью деятельности Общества является организация и осуществление управления и обслуживания нежилого здания, расположенного по адресу г. Москва. Зеленоград. Савелкинский пр.д.4, предоставление и защита интересов собственников помещений зданий.

Пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность управляющей организации передать техническую документацию на многоквартирный дом вновь избранной управляющей организации за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом.

Обязанность ранее действовавшей управляющей организации передать вновь выбранной управляющей организации техническую документацию и иные, связанные с управлением многоквартирным домом, документы, а также финансовые средства в установленном порядке закреплена в Постановлении Правительства РФ oт 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению. содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Кроме того, обязанность ранее действовавшей управляющей организации передать вновь выбранной управляющей организации техническую документацию и иные, связанные с управлением многоквартирным домом, документы в установленном порядке, закреплена в Распоряжении Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы от 29.09.2006 № 05-14-316/6 «Об утверждении порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм». Также в приложении 10 к указанному Порядку приведен перечень документов, материальных ценностей и согласованных обязательств по многоквартирному дому, подлежащих передаче и оформляемых при этом актом сдачи-приемки документации.

Истец, заявляя требование о признании незаконной передачу ООО «МСМ-Недвижимость» управления зданием, расположенным по адресу г.Москва. Зеленоград. Савелкинский пр. д.4, в ходе судебного заседания 12.04.2012 пояснил суду первой инстанции, что в рамках заявленного требования оспаривает агентские договора, заключенные между ответчиками от 15.03.2009 и от 01.05.2009 № 5-АГ-09, считая, что по оспариваемым договорам ОАО «Зеленый град» предоставило ООО «МСМ-Недвижимость» право на управление всем зданием по адресу: г. Москва, Зеленоград, Савелкинский проезд д.4.

Суд первой инстанции, изучив агентские договора, заключенные между ответчиками от 15.03.2009 и от 01.05.2009 № 5-АГ-09, оценив предмет оспариваемых договоров, права и обязанности сторон, закрепленные данными договорами, принимая во внимание, что ОАО «Зеленый град» является одним из собственников нежилого помещения площадью 5682,7 кв. м. (на дату проведения общего собрания собственников нежилых помещений от 19.04.2010), находящегося в спорном здании, применив положения ст. 431 ГК РФ, обоснованно пришел к выводу о том, что ни агентским договором от 15.03.2009 № 6 ни агентским договором от 01.05.2009 ООО «МСМНедвижимость» не было предоставлено право на управление всем зданием общей площадью 15542.1 кв.м., в оспариваемых договорах речь идет исключительно в отношении недвижимого имущества, принадлежащего принципалу, то есть ОАО «Зеленый град».

При этом истец не обосновал, каким образом его права, как лица, не являющегося участником сделки, нарушены заключенными между ответчиками оспариваемыми агентскими договорами.

Кроме того, решения общего собрания собственников нежилых помещений в спорном здании с указанием на выбор способа управления через управляющую организацию, которой является ООО «МСМ-Недвижимость», суду не представлено.

Учитывая изложенное, оснований для признания незаконной передачи ООО «МСМ-Недвижимость» управления зданием, расположенным по адресу: г. Москва. Зеленоград, Савелкинский пр. д.4, не имеется.

Принимая во внимание, что в соответствии с решением общего собрания собственников нежилых помещений от 19.04.2010, проведенного в форме заочного голосования от 19.04.2010, выбран способ управления спорным нежилым зданием, в Уставе ООО «ГринГрадСервис» отражены все условия, предусмотренные решением общего собрания, законность данного решения общего собрание установлена вступившим в законную силу судебными актами № А40-16232/11-23-1136, а также представленные в дело письма ответчиков от 15.09.2010 № 228и (л.д. 48 том), от 15.09.2010 № 120 МСМ, (л.д. 50 том 1), от 28.10.2009 № 428и (л.д.62 том 1), от 02.12.2009 № 462и (л.д.63 том), от 01.07.2010 № 85-МСМ (л.д.70 том 1), от 01.07.2010 № 86-МСМ (л.д.71том 1), в силу существа сложившихся фактических отношений, и подтверждения факта указанными письмами, что спорная техническая документация находится у ответчиков, у последних возникла обязанность передать техническую документацию на нежилое здание, расположенное по адресу: г.Москва, Зеленоград, Савелкинский пр-д, д. 4. договора с энергоснабжающими организациями, бухгалтерскую документацию в отношении здания, расположенного по адресу: г. Москва. Зеленоград, Савелкинский пр-д., д.4. отражающую историю начислений по нежилым помещениями и передаче материальных ценностей, относящихся к общему имущества - здания ООО «ГринГрадСервис», в связи с чем, суд обоснованно удовлетворил требования истца в части признания права на управление спорным зданием за ООО «ГринГрадСервис» и обязании ответчиков передать техническую документацию относящеюся к спорному зданию, в том числе договора с энергоснабжающими организациями, бухгалтерскую документацию в отношении спорного здания.

Что касается требования истца об обязании ответчиков не чинить препятствий истцу к доступу в нежилое здание и служебные помещения в нем, то данное требование обоснованно оставлено без удовлетворения в виду следующего.

Истец в нарушении ст. 65 АПК РФ не представил суду доказательств, свидетельствующих о том, что ответчики чинят истцу препятствия к доступу в нежилое здание и служебные помещения в нем с целью осуществления своих функциональных обязанностей управляющей организации, а представленные истцом доказательства данный факт не подтверждают, при этом указанные письма не могут быть признаны судом надлежащими доказательствами чинения истцу препятствий в силу ст. 67. 68 АПК РФ. поскольку в письмах речь идет о невозможности прохода сотрудников истцом в арендуемые им помещения, а не в отношении чинения препятствий при осуществления управления зданием, кроме того акт от 14.12.1010 составлен в одностороннем порядке, доказательств направления данного акта в адрес ответчиков не представлено.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции, принимая решение не принял во внимание тот факт, что из решения общего собрания собственников помещений от 19.04.2010 не следует, что именно ООО «ГринГрадСервис» избрано в качестве новой управляющей компании, а также отсутствует информация, что управление зданием должно быть передано именно ООО «ГринГрадСервис», является необоснованным и подлежит отклонению.

Суд первой инстанции, всесторонне изучив материалы дела, обоснованно установил, что ООО «ГринГрадСервис» создано собственниками нежилых помещений во исполнение решения от 19.04.2010 и в соответствии с п.2.1 Устава ООО «ГринГрадСервис», целью создания общества является организация и осуществление управления и обслуживания нежилого здания, расположенного по адресу: г.Москва, Зеленоград, Савелкинский пр., д.4.

При этом ссылка ответчика в апелляционной жалобе на то, что из решения от 19.04.2010 следует, что вопрос об отказе от действующей управляющей компании и выборе ООО «ГринГрадСервис» в качестве новой управляющей компании не был включен в перечень вопросов, отраженных решением, и по существу не рассматривался, является необоснованной и противоречит материалам дела.

Как следует из материалов дела, по результатам проведенного заочного голосования собственниками, участвующими в собрании, принято решение от 19.04.2010, в п. 5 которого указано, что группа собственников, поддерживающих решение настоящего собрания, должна учредить новое юридическое лицо для организации эффективного управления зданием и представления законных интересов собственников.

Таким образом, во исполнение п. 5 указанного решения собственниками нежилых помещений здания, расположенного по адресу: г.Москва, Зеленоград, Савелкинский пр., д.4, было создано новое юридическое лицо - ООО «ГринГрадСервис», о чем в ЕГРЮЛ 08.06.2010 внесена запись о создании юридического лица.

При этом до 19.04.2010 способ управления зданием собственниками нежилых помещений не был определен, надлежащим образом выбранная управляющая компания отсутствовала.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ, суду не представлено доказательств, подтверждающих, что ООО «МСМ-Недвижимость» являлась управляющей организацией на основании решения о выборе способа управления собственников нежилых помещений здания, расположенного по адресу: г.Москва, Зеленоград, Савелкинский пр., д.4.

Также несостоятельным является довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции неправомерно применена аналогия закона, поскольку АПК РФ, в отличие от ГПК РФ не предусматривает возможность применения подобных аналогий.

В соответствии с п.6 ст.13 АПК РФ в случаях, если спорные правоотношения прямо не урегулированы федеральным законом или другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм рассматривают дела, исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативных правовых актов (аналогия права).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.249, 289, 290 ГК РФ.

Учитывая изложенное, решение суда является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем, отмене не подлежит. Нормы материального права правильно применены судом, нарушений норм процессуального права не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы 05.05.2012 по делу №А40-141713/10-28-1179 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья: А.М. Елоев

Судьи: А.Л. Деев

А.Н. Крылова