Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Краснолесье» (далее – ООО СЗ «Краснолесье», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Акционерному обществу «ДОМ.РФ» (далее – АО «ДОМ.РФ», ответчик) об обязании произвести перерасчет арендных платежей по договору аренды земельного участка № 20/441-18 от 26.04.2018.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.11.2023 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Заявитель выражает свое несогласие с оценкой, данной судом, установленным по делу обстоятельствам.

Сторона ссылается на нарушение норм материального и процессуального права при принятии решения судом первой инстанции.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В заседании суда апелляционной инстанции 24.01.2024 представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 10.11.2023 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 26.04.2018 между ООО СЗ «Краснолесье» (арендатор) и АО «ДОМ.РФ» (арендодатель) заключен договор аренды № 20/441-18, по условиям которого земельный участок площадью 264 937 кв.м. по адресу: <...> в 1,5 км на юг от автомобильной развязки по ул. С.Дерябиной, кадастровый номер 66:41:0313006:1, передан истцу в аренду для осуществления комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное и иное строительство.

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды в течение девяти лет.

Между истцом (застройщик) и ответчиком заключен договор № 20/443-18 от 26.04.2018 по условиям которого застройщик обязался выполнить комплексное освоение территории в границах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0313006:1 площадью 264 937 кв.м.

Арендная плата определена в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» на основании отчета об оценке ООО «ЛАИР» от 02.11.2017

№ Н-25514/17 и далее по условиям аукциона.

Согласно пункту 3.3 договора аренды, подлежащая оплате сумма арендной платы за пользование участком начисляется с даты передачи участка арендатору по акту приема-передачи участка и оплачивается арендатором в безналичной форме ежемесячно не позднее 10 (десятого) числа текущего месяца.

Согласно пункту 3.4 договора аренды, размер ежемесячного арендного платежа за пользование участком, земельными участками, образованными из участка, определяется по формуле: Al = A / 12 x S,

где А1 - размер ежемесячного арендного платежа;

А - размер арендной платы, указанный в протоколе (в расчете за единицу площади).

Размер арендной платы устанавливается из расчета 181 (сто восемьдесят один) рубль 87 копеек за 1 (один) кв. метр площади участка в год, НДС не облагается и не подлежит изменению в течение всего срока аренды.

S - площадь участка, земельных участков, образованных из участка.

Платежными поручениями, копии которых представлены в материалы дела, истцом исполнялась обязанность по внесению арендной платы в установленном договором размере.

Согласно пункту 2.1 договора № 20/443-18 от 26.04.2018, при осуществлении комплексного освоения территории, застройщиком должны быть соблюдены требования к параметрам и характеристикам планируемого развития территории.

В соответствии с пунктом 4.3.6 договора № 20/443-18 от 26.04.2018, застройщик обязан обеспечить строительство на образованных участках объектов недвижимого имущества в соответствии с утвержденным проектом планировки территории, требованиями законодательства о градостроительной деятельности, технических регламентов, иных нормативно-технических документов, действующих на территории Российской Федерации, а также в соответствии с параметрами разрешенного строительства.

На момент заключения договоров действовали Правила землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург», утверждённые решением Екатеринбургской городской Думы от 19 июня 2018 года № 22/83.

Ответчиком предложено истцу разработать концепцию застройки участка на основании Стандарта комплексного развития территорий, разработанного

АО «ДОМ.РФ» и ООО КБ «Стрелка» при поддержке Минстроя России во исполнении поручения Председателя Правительства РФ от 19.09.2016 № ДМ-П16-5574.

Указанный стандарт содержит требования к освоению новых территорий, разработке объемно-пространственных регламентов, внешнему облику и планировочным решениям объектов капитального строительства, благоустройству общественных пространств.

Письмом исх. № 19-55 от 15.11.2019, истцом выражено согласие руководствоваться указанным стандартом при осуществлении проектных работ.

Сопроводительным письмом, исх № 20-13 от 19.05.2020, истцом направлена в адрес ответчика концепции развития участка, разработанная на основании указанного стандарта.

В составе концепции находятся планировочные решения и основные количественные показатели:

- 331 000 кв.м. жилья;

- 2 школы по 1250 мест каждая и 3 детских сада на 700 детей;

- благоустроенная парковая зона, площадью 6 га, т.е. занимающая почти четверть участка;

- 3 899 машиномест, коммерческие учреждения и т.д.

Письмом, исх. № 7778-АА от 01.06.2020, ответчиком указано на соответствие концепции стандарту.

В письме, исх. № 10128-ДФ от 08.07.2020, на имя губернатора Свердловской области, ответчик также подтверждает наличие разработанной истцом концепции застройки, которая соответствует стандарту, и просит губернатора области оказать содействие в развитии территории участка и реализации проекта комплексного освоения территории в целях создания благоприятной городской среды в соответствии с современными требованиями стандарта.

Истцом в адрес Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга направлены заявления о внесении изменений в генеральный план, исх. № 19-58 от 28.11.2019, исх. № 19-58/1 от 30.11.2019 о внесении изменений установленной функциональной зоны и включения в перечень видов разрешенного использования общественно-деловых зон: многоэтажная и среднеэтажная жилая застройки.

Письмом исх. № 19-59 от 30.11.2019, об этом уведомлен ответчик.

Письмами в Администрацию г. Екатеринбурга, в том числе, исх. № 59 от 24.10.2018 застройщиком осуществлялись действия по внесению изменений в ПЗЗ, в части изменения зоны Ц-2 на зону Ж-4 и Ж-5.

Ответчику известно об указанных обстоятельствах, что подтверждается, в том числе, письмом, № 07-005/19-1783 от 17.06.2019, в адрес ответчика.

Письмами, исх. № 20-05 от 17.04.2020, исх. № 29/07-2021 от 29.07.2021, истец уведомлял ответчика об отсутствии решения Администрации г. Екатеринбурга по

утверждению проекта планировки территории, что влечет невозможность реализации прав по договору аренды и комплексного освоения территории.

Таким образом, с момента заключения договора сторонами исполнялись предусмотренные договорами обязательства, и истец полагал возможным осуществление строительства жилья площадью 331 000 кв.м.

На основании административного искового заявления ФИО3 от 31.12.2019 решением Свердловского областного суда от 14.02.2022, вступившим в законную силу, признан недействующим с момента вступления в законную силу решения суда фрагмента № 32 карты градостроительного зонирования территории муниципального образования «город Екатеринбург» Правил землепользования и застройки городского округа -муниципального образования «город Екатеринбург», утверждённых решением Екатеринбургской городской Думы от 19 июня 2018 года № 22/83 в части отнесения земельного участка с кадастровым номером 66:41:0313006:1 к территориальной зоне ЦС-2 (зона объектов среднего и высшего профессионального образования и научных комплексов).

В отсутствие Правил землепользования и застройки в части отнесения земельного участка к каким-либо территориальным зонам, единственным документом территориального планирования, применяемым к земельному участку, остался Генеральный план развития городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург» на период до 2025 года, утвержденный Решением Екатеринбургской городской Думы от 06 июля 2004 года № 60/1, в редакции приказа от 30 декабря 2021 года № 746-П.

Согласно карте функциональных зон Генерального плана, земельный участок входит в состав двух функциональных зон:

- «жилые зоны»;

- «зона озеленённых территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса)».

При этом зона озеленённых территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса) предназначена для сохранения и развития парков, садов, скверов и бульваров. В этой зоне допускается только лишь размещение объектов общественно-делового назначения, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, связанных с обслуживанием данной зоны. Любое строительство, в том числе строительство жилья в данной функциональной зоне не допускается.

Площадь зоны озеленённых территорий общего пользования на территории земельного участка составляет 132 040 кв.м. (условный номер земельного участка по 1 этапу межевания - 1), что подтверждается кадастровыми обмерами, произведенными в ходе подготовки проектов планировки и межевания территории (табл. 2.2 пояснительной записки к ПМТ, табл. 19.1 пояснительной записки к ППТ). Координаты характерных точек границ земельного участка, занятого озеленёнными территориями общего пользования указаны в разделе 5 пояснительной записки к ПМТ.

Площадь, на которой возможно строительство в границах арендуемого земельного участка составляет 264 937 кв.м. - 132 040 кв.м. = 132 897 кв.м.

С учетом вступившего в законную силу решения суда, МБУ «Мастерская генерального плана» разработаны и согласованы с ответчиком проект планировки территории и проект межевания территории в границах улиц Академика Вонсовского - Чкалова - Краснолесья - ФИО4 для последующего утверждения в Администрации г. Екатеринбурга.

Согласно ППТ и ПМТ, предполагаемая площадь жилого строительства составляет уже 158 000 кв.м., что на 173 000 кв.м., т.е. 52,5 % меньше ожидаемого при разработке первоначальной концепции.

Суд первой инстанции указал, что учитывая цель предоставления земельного участка в аренду и тот факт, что изменение параметров жилищного строительства произошло после заключения между истцом и ответчиком договоров № 20/441-18 и

№ 20/443-18 от 26.04.2018 в силу обстоятельств независящих от истца, у истца имеется

право требования уменьшения размера арендной платы за пользование земельным участком.

Довод ответчика, что общество, реализовав свое право на заключение договора по итогам аукциона выразило согласие на установление ставки арендной платы и не оспаривало результаты оценки рыночной стоимости права заключения договора аренды, и, поэтому, должно исполнять данное условие договора, подлежит отклонению.

Отчет об оценке от 02.11.2017 № Н-25514/17 подготовлен ООО «ЛАИР» в иных обстоятельствах до признания судом недействующей в части карты градостроительного зонирования территории муниципального образования «город Екатеринбург» Правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург».

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23 октября 2020 года № 305-ЭС20-4888).

В пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, указано, что общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018

№ 305-ЭС17-17952.

Истец, как арендатор, не отвечает за ухудшившиеся условия пользования земельного участка и не мог их предотвратить. При этом, на момент заключения договора общество могло обоснованно полагаться на отсутствие проблемы несоответствия правил землепользования и застройки генеральному плану.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Изменение обстоятельств, выразившееся в отсутствии у земельного участка, переданного в аренду, зон градостроительного зонирования территории в правилах землепользования и застройки, нарушило баланс имущественных интересов сторон.

Методика уменьшения арендной платы за земельный участок исходя из возможного объема жилищного строительства до и после изменившихся обстоятельств

является обоснованной. Именно жилищное строительство на земельном участке является источником экономической выгоды застройщика. Объем возможного строительства многоквартирных жилых домов на земельном участке уменьшился с

С учетом этого арендатор может обоснованно требовать уменьшения размера арендной платы за земельный участок на 52,27 %.

Перерасчет арендной платы за земельный участок по решению суда исходя из площади 132 879 кв.м влечет уменьшение арендной платы на 50,15 % (указанная площадь составляет именно такой процент от площади всего земельного участка равной 264 937 кв.м).

Статья 12 ГК РФ устанавливает способы защиты гражданских прав, при этом приведенный в ней перечень не является исчерпывающим. Закон позволяет также использовать иные способы защиты нарушенных прав предоставленные нормами гражданского законодательства.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о правомерности уменьшения арендной платы за земельный участок по причине того, что в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения арбитражного суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10 ноября 2023 года по делу № А40-136564/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья: Левченко Н.И.

Судьи: Алексеева Е.Б.

Головкина О.Г.