Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ПО «Мамоновское» на решение Арбитражного суда Московской области от 14 декабря 2005г. по делу № А41-К2-10194/04 , принятого судьей Захаровой Н.А., по иску (заявлению) ПО "Мамоновское" к Администрация Одинцовского района, Комитету по управлению имуществом Одинцовского района, ООО "Одинцовское подворье", третьи лица ГУ ФРС по Московской области, ГУ Роснедвижимости МО, ФЗУ ЗКП МО о признании недействительным постановления Главы Одинцовского района, признании частично недействительным договора купли-продажи земельного участка и применения недействительности части ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Потребительское общество «Мамоновское» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительным постановления Главы Одинцовского района Московской области №1350 от 23.05.2003г. «О предоставлении земельного участка ООО «Одинцовское подворье» для строительства крытого продовольственного рынка в г.Одинцово, Привокзальная площадь».

Решением Арбитражного суда Московской области от 23 сентября 2004г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2004г. решение Арбитражного суда Московской области от 23 сентября 2004г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Потребительского общества «Мамоновское» - без удовлетворения.

Постановлением кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 апреля 2005г. решение Арбитражного суда Московской области от 23 сентября 2004г. и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2004г. №10АП-1014/04-АК по делу №А41-К2-10194/04 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При этом кассационная инстанция указала, что судами не исследован вопрос, были ли нарушены права ПО «Мамоновское» оспариваемым постановлением Главы Одинцовского района ввиду того, что оно как собственник здания имел возможность оформить земельный участок, на котором расположено это здание, в собственность. Также не разрешен вопрос о том, каким образом возможно восстановление этого права при том условии, что у ООО «Одинцовское подворье» возникло право собственности на спорный земельный участок, а также возможно ли восстановление прав заявителя при удовлетворении его требований.

Судами также не устранены противоречия относительно кадастрового номера земельного участка, переданного в собственность ООО «Одинцовское подворье» и кадастрового номера земельного участка, расположенного под зданием магазина, принадлежащего ПО «Мамоновское».

Не исследован также вопрос, являются ли эти земельные участки идентичными или они различны, входит ли земельный участок, на котором расположен магазин ПО «Мамоновское», в земельный участок ООО «Одинцовское подворье» или является самостоятельным объектом.

Для установления указанных обстоятельств необходимо привлечь Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, Земельную кадастровую палату.

При новом рассмотрении дела заявитель уточнил заявленные требования в соответствии со ст.49 АПК РФ и просил признать недействительным постановление Главы Одинцовского района Московской области ФИО6 №1350 от 23.05.2003г. «О предоставлении земельного участка Обществу с ограниченной ответственностью «Одинцовское подворье» для строительства крытого продовольственного рынка в г.Одинцово, Привокзальная площадь» в части предоставления ООО «Одинцовское подворье» той части земельного участка кадастровый №50:20:003 01 08:0032, на которой расположено принадлежащее заявителю здание магазина и которая необходима для его обслуживания, а именно земельного участка площадью 1500 кв.м. кадастровый номер 50:20:30:003 01 08:0051, расположенного по адресу: <...>;

признать недействительным договор купли-продажи земельного участка кадастровый номер 50:20:003 01 08:0032 от 4 августа 2003г., заключенный между Комитетом по управлению имуществом Одинцовского района и ООО «Одинцовское подворье» в части продажи земельного участка 0,15 га кадастровый номер №50:20:003 01 08:0051, расположенного по адресу: <...>, на котором расположено принадлежащее Потребительскому обществу «Мамоновское» по праву собственности здание магазина, общей площадью 1 251,50 кв.м.,

применить последствия недействительности сделки, договора купли-продажи земельного участка площадью 0,15 га, кадастровый №50:20:003 01 08:0051 от 4 августа 2003г.

Решением Арбитражного суда Московской области Московской области от 14 декабря 2005г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

Потребительское общество «Мамоновское» считает решение суда незаконным, подлежащим отмене по основаниям несоответствия выводов, изложенных в решении суда, фактическим обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права, в связи с чем подана апелляционная жалоба.

В обоснование жалобы заявитель указал, что не согласен с выводом суда о том, что ПО «Мамоновское» утратило исключительное право приватизации земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности здание магазина, по причине возобновления на неопределенный срок заключенного ПО «Мамоновское» с КУМИ Одинцовского района договора аренды земельного участка.

ПО «Мамоновское» считает, что указанный вывод суда основан на неправильном толковании положений п.1 ст.36 ЗК РФ, п.3 ст.28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества в РФ», ст.621 ГК РФ, ст.ст.425, 433 ГК РФ.

30 января 2001г. Комитетом по управлению имуществом Администрации Одинцовского района был заключен с ПО «Мамоновское» договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> площадью 1000 кв.м.

Договор был заключен сроком на 1 год, с 1 февраля 2001г. по 1 февраля 2002г.

Вывод суда о том, что поскольку ПО «Мамоновское» после 01.02.2002г. продолжало пользоваться земельным участком, то договор согласно ст.621 ГК РФ считает возобновленным на неопределенный срок, сделан без учета имеющихся в деле доказательств.

Договор аренды был пролонгирован сторонами 01.02.2003г., что подтверждается приказом КУМИ Одинцовского района №113 от 29.03.2002г. Следовательно, договор аренды не мог считаться возобновленным на неопределенный срок с 01.02.2002г.

Согласно п.3 ст.28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» наличие договора аренды не является препятствием для выкупа земельного участка.

В соответствии с абз.3 п.7 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» собственник недвижимого имущества утрачивает право выкупа земельного участка, на котором расположено это имущество в соответствии с п.1 ст.36 ЗК РФ только в том случае, если он реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка после введения в действие Земельного кодекса РФ.

Согласно ст.1 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» Земельный кодекс РФ был введен в действие с даты его официального опубликования, то есть с 30.10.2001г.

Договор аренды земельного участка был заключен ПО «Мамоновское» с КУМИ Одинцовского района 30.01.2001г., то есть ранее указанной даты.

Пунктом 7.6 договора аренды №969 предусмотрено, что он может быть продлен и на следующий период. По истечению срока, на который договор был первоначально заключен, стороны пролонгировали его действие на период до 01.02.2003г., после чего ПО «Мамоновское» продолжало пользоваться земельным участком, что по мнению суда, свидетельствует о возобновлении договора на неопределенный срок и о его «перезаключении».

Договор аренды земельного участка от 30.01.2001г. расторгнут не был и не прекращал своего действия по каким-либо иным основаниям, и следовательно, продолжал свое действие и после вступления в силу Земельного кодекса РФ.

Волеизъявление сторон было направлено не на заключение нового договора, а на изменение условий старого договора в части срока его действия. Никакой иной договор аренды в отношении данного земельного участка ПО «Мамоновское» не заключался.

Согласно ч.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, то есть правоотношение не считается прекращенным, а договор новым.

Таким образом, возобновление договора аренды на неопределенный срок в любом случае не может свидетельствовать о заключении ПО «Мамоновское» договора аренды земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему здание магазина, после введения в действие Земельного кодекса РФ.

Обязательным условием для возобновления договора аренды на неопределенный срок согласно п.2 ст.621 ГК РФ является отсутствие возражений со стороны арендодателя.

09.12.2002г. ПО «Мамоновское» обратилось в КУМИ Одинцовского района с заявлением о продлении срока договора аренды. 27.12.2001г. Председателем КУМИ Одинцовского района заявителю был дан ответ об отказе продлить срок действия договора аренды в связи со строительством третьей очереди крытого рынка.

Тем самым арендодатель выразил свою волю о не возобновлении договорных отношений после истечения срока действия договора аренды и до издания обжалуемого постановления.

При таких обстоятельствах вывод суда о возобновлении договора аренды на неопределенный срок противоречит п.2 ст.621 ГК РФ и материалам дела.

Вывод суда об отсутствии нарушений прав ПО «Мамоновское» постановлением Главы Администрации Одинцовского района №1350 от 23 мая 2003г. вследствие утраты заявителем исключительного права как на приватизацию, так и на приобретение права аренды земельного участка до момента издания постановления, не соответствует материалам дела и ст.36 ЗК РФ.

Договор аренды земельного участка был заключен ПО «Мамоновское» до введения в действие Земельного кодекса РФ и препятствием для приватизации земельного участка являться не мог.

Постановление Главы Администрации Одинцовского района №1350 от 23 мая 2003г. лишило ПО «Мамоновское» исключительного права на приватизацию земельного участка.

Продажа земельного участка ООО «Одинцовское подворье» лишило ПО «Мамоновское» не только возможности приватизации земельного участка, но и заключения договора аренды земельного участка.

Заявитель считает необоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии у ПО «Мамоновское» права на выкуп земельного участка, так как земельный участок не является государственной или муниципальной собственностью, поскольку постановлением Главы Одинцовского района №1350 от 23 мая 2003г. земельный участок передан в собственность ООО «Одинцовское подворье».

Указанный вывод не соответствует фактическим обстоятельствам дела, так как на момент обращения ПО «Мамоновское» 25.06.2003г. к Главе Одинцовского района с заявлением о передаче в собственность земельного участка площадью 0,15 га под магазином «Дом, сад, огород», земельный участок не выбыл из муниципальной собственности, поскольку в силу положений ст.223 ГК РФ право собственности к ООО «Одинцовское подворье» не могло перейти ранее заключения договора купли-продажи (01.08.2003г.) и его государственной регистрации (17.09.2003г.).

Наличие у ПО «Мамоновское» исключительного права на приватизацию земельного участка не могло быть поставлено в зависимость от срока обращения с заявлением.

Исключительное право приватизации возникло у ПО «Мамоновское» не в момент обращения с соответствующим к Администрации, а в момент вступления в силу Земельного кодекса РФ и при принятии постановления Главы Одинцовского района №1350 от 23 мая 2003г. уже существовало.

Наличие у ПО «Мамоновское» возможности заключения договора аренды с ООО «Одинцовское подворье» не может заменить предоставленное законом право выкупить земельный участок.

Вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований ПО «Мамоновское» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, так как право собственности ООО «Одинцовское подворье» на земельный участок кадастровый номер 50:20:003 01 08:0032 зарегистрировано Московской областной регистрационной палатой противоречит п.1 ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которым государственная регистрация является лишь актом признания и подтверждения уже возникших или прекращенных прав на недвижимое имущество, что не исключает возможности оспаривания в судебном порядке самих этих прав.

Из имеющихся в деле документов (кадастровые планы, письмо МУП ЦС ИЗП от 31.08.2005г. №407) следует, что земельные участки кадастровый номер 50:20:003 0108:0051 и кадастровый номер 50:20:003 01 08:0032 не являются идентичными.

Согласно выписки из Единого государственного реестра земель земельные участки кадастровый №50:30:003 01 08:0050 и 50:20:003 01 08:0051 образовались из земельного участка кадастровый номер 50:20:002 01 08:0032.

Поскольку в силу п.3 ст.14 ФЗ «О государственном земельном кадастре» моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель, установление судом факта внесения в государственный реестр записи об образовании земельного участка кадастровый номер 50:20:003 01 08:0051 означает, что данный участок существует как самостоятельный объект.

Имеющийся в материалах дела кадастровый план земельного участка кадастровый номер 50:20:003 01 08:0051 полностью соответствует положениям п.2 ст.14, п.1 ст.16 ФЗ «О государственном земельном кадастре», а также Правилам оформления кадастровых планов, утвержденным Росземкадастром 10.04.2001г. ГЗК-150-04-01-01.

Однако, законность издания постановления Главы Одинцовского района Московской области №1350 от 23 мая 2003г. и совершения сделки купли-продажи в отношении земельного участка кадастровый номер 50:20:003 01 08:0032 не зависит от того, является ли земельный участок кадастровый номер 50:20:003 01 08:0051 с расположенным на нем зданием магазина самостоятельным объектом, так как право заявителя на приобретение указанного земельного участка площадью 0,15 га под магазином зависит от принадлежности на праве собственности ПО «Мамоновское» здания магазина, расположенного на данном земельном участке.

Право пользования земельным участком, занятым зданием магазина, перешло к ПО «Мамоновское» в силу п.1 ст.35 ЗК РФ при покупке указанного здания 25.04.2000г.

На основании изложенного, Потребительское общество «Мамоновское» просит отменить решение суда первой инстанции, признать недействительным постановление Главы Одинцовского района №1350 от 23.05.2003г. «О предоставлении земельного участка ООО «Одинцовское подворье» для строительства крытого продовольственного рынка в г.Одинцово, Привокзальная площадь» в части предоставления ООО «Одинцовское подворье» той части земельного участка кадастровый номер 50:20:003 01 08:0032, на которой расположено принадлежащее Потребительскому обществу «Мамоновское» по праву собственности здание магазина и необходима для его использования, а именно земельного участка кадастровый номер 50:20:30:003 01 08:0051, расположенного по адресу: <...> площадью 1500 кв.м.;

признать недействительным договор купли-продажи земельного участка кадастровый номер 50:20:003 01 08:0032 от 1 августа 2003г., заключенный между Комитетом по управлению имуществом Одинцовского района и ООО «Одинцовское подворье» в части продажи ООО «Одинцовское подворье» той части земельного участка кадастровый номер 50:20:003 01 08:0032, на которой расположено принадлежащее Потребительскому обществу «Мамоновское» по праву собственности здание магазина и необходима для его использования, а именно земельного участка кадастровый номер 50:20:30:003 01 08:0051, расположенного по адресу: <...> площадью 1500 кв.м.;

применить установленные законом последствия недействительности ничтожной сделки, договора купли-продажи земельного участка, кадастровый №50:20:003 01 08:0051 от 1 августа 2003г.

Администрация Одинцовского района Московской области в судебное заседание явилась, с апелляционной жалобой не согласна, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным.

В обоснование возражений Администрация Одинцовского района указала, что в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков обладают собственники зданий, строений, сооружений, в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом РФ, федеральными законами. Статьей 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлен порядок приватизации, который обязывает собственников объектов недвижимости либо взять в аренду, либо приобрести их в собственность - по выбору собственника земельного участка. 30 января 2001г. ПО «Мамоновское» заключило с КУМИ Одинцовского района договор №969 аренды земельного участка площадью 1000 кв.м. по адресу: <...>. Тем самым, ПО «Мамоновское» выполнило обязанность, возложенную на собственников недвижимого имущества взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования земельные участки.

Указанный договор был пролонгирован по соглашению сторон в 2002 году. При этом, положениями Земельного кодекса РФ не предусмотрена обязанность собственников земельных участков (государственных и муниципальных органов) прекращать ранее возникшие обязательства в отношении указанных земель в связи с требованием арендаторов о передаче их в собственность. Ввиду этого ПО «Мамоновское» утратило исключительное право как на приватизацию, так и на приобретение права аренды на земельный участок до издания оспариваемого постановления №1350 от 23.05.2003г.

В соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа данного земельного участка.

Постановление Главы Одинцовского района №1350 от 23.05.03 не могло и не повлияло на право аренды земельного участка ПО «Мамоновское».

Таким образом, право ПО «Мамоновское» на аренду земельного участка, которым оно обладало до передачи земельного участка ООО «Одинцовское подворье» в собственность, не было нарушено.

ПО «Мамоновское» обратилось в администрацию Одинцовского района с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность после того, как постановлением Главы Одинцовского района №1350 от 23 мая 2003г. земельный участок площадью 0,5000га кадастровый номер 50:20:003 01 08:0032 был передан ООО «Одинцовское подворье».

Договор купли-продажи земельного участка площадью 0,5000га кадастровый номер 50:20:003 01 08:0032, заключенный 4 августа 2003г. между Комитетом по управлению имуществом Одинцовского района и ООО «Одинцовское подворье» соответствует требованиям законодательства.

На основании изложенного, Администрация Одинцовского района просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы ПО «Мамоновское».

ООО «Одинцовское подворье» в судебное заседание явилось, с апелляционной жалобой не согласно, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным.

В обоснование возражений представитель ООО «Одинцовское подворье» указал, что из смысла п. 1 ст. 36 ЗК РФ следует, что исключительное право на передачу земельного участка в собственность или получение его в аренду возникает у граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий, строений, сооружений при отсутствии ранее приобретенных аналогичных прав на земельный участок.

ПО «Мамоновское» 30 января 2001 г. заключило с КУМИ Одинцовского района договор аренды на земельный участок площадью 1000 кв.м., на котором расположено принадлежащее ПО «Мамоновское» здание магазина «Дом, сад, огород», расположенное по адресу: <...>. Договор аренды заключен сроком на один год с 01 февраля 2001 по 01 февраля 2002 г., а в дальнейшем был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, заявитель на момент издания оспариваемого Постановления уже реализовал право на земельный участок путем заключения договора аренды земельного участка.

Согласно постановлению Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» если договор аренды земельного участка был заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительно право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Поскольку ПО «Мамоновское» выбрало право владения земельным участком (право аренды) с момента возобновления договора аренды на земельный участок 02 февраля 2002г., то есть после введения ЗК РФ в действие - тем самым Заявитель утратил исключительное право на приватизацию земельного участка в соответствии со ст. 36 ЗК РФ.

Заявитель не отрицает, что продолжал пользоваться арендуемым земельным участком после истечения срока, установленного условиями договора аренды на земельный участок от 01 февраля 2002 г. Кроме того, Заявитель в установленном договором размером и в срок уплачивал КУМИ Одинцовского района арендную плату, ООО «Одинцовское подворье» не регистрировало своих прав на земельный участок кадастровый номер 50:20:003 01 08:0050, поскольку разделение земельного участка кадастровый номер 50:20:003 01 08:0032 было произведено без согласия собственника - ООО «Одинцовское подворье».

На основании изложенного, ООО «Одинцовское подворье» просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу ПО «Мамоновское» - без удовлетворения.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского района, Московская областная регистрационная палата, Управление Роснедвижимости по Московской области, ФГУ Земельная кадастровая палата Московской области в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела были извещены.

Выполняя указания суда кассационной инстанции, являющиеся в силу ст.289 АПК РФ обязательными для суда, вновь рассматривающего дело, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражения по апелляционной жалобе Администрации Одинцовского района, ООО «Одинцовское подворье», проверив материалы дела, апелляционный суд считает апелляционную жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что постановлением Главы Одинцовского района Московской области №1350 от 23.05.2003г. прекращено право бессрочного (постоянного) пользования ООО «Одинцовское подворье» на земельный участок площадью 0,5000 га, кадастровый №50:20:003 01 08:0032, предоставленный для строительства крытого продовольственного рынка в г.Одинцово, Привокзальная площадь (л.д.12 т.1).

Указанным постановлением ООО «Одинцовское подворье» предоставлен в собственность земельный участок площадью 0,5000 га по адресу: Московская область, г.Одинцово, Привокзальная площадь.

Апелляционный суд считает, что указанное постановление следует признать незаконным, так как оно не соответствует ст.36 ЗК РФ, ст.28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и нарушает права ПО «Мамоновское» на приобретение земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему здание магазина, в собственность.

В судебном заседании установлено, что решением исполнительного комитета Одинцовского городского Совета народных депутатов Московской области от 08.04.1983г. №400/7 «О строительстве Управлением №10-А трех 16-тиэтажных жилых домов и рынка г.Одинцово», Управлению №10-А отведена территория площадью 2,0 га под строительство рынка между улицами Свободы, Советской и Вокзальной (л.д.10 т.2).

На основании постановления Главы Администрации Одинцовского района №528 от 11 марта 1993г. Проектно-строительному объединению «Трансинжстрой» выдано свидетельство на право бессрочного пользования земельным участком площадью 1,39 га в г.Одинцово, Привокзальная площадь, для строительства рынка (л.д.28 т.4).

В связи с реорганизацией Проектно-строительного объединения «Трансинжстрой» и Государственного предприятия «Трансинжстрой» и руководствуясь постановлением Администрации Московской области от 18.08.1994г. №190 «Об упорядочении предоставления земельных участков юридическим лицам на территории Московской области» Главой Администрации Одинцовского района вынесено постановление №2268 от 14.11.1996г. о предоставлении земельного участка площадью 1,39 га в бессрочное пользование ОАО «Трансинжстрой» для размещения городского рынка на Привокзальной площади г.Одинцово (л.д.27 т.4).

На основании указанного постановления Главы Администрации Одинцовского района ОАО «Трансинжстрой» выдан государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 1,39 га (л.д.42 т.4.)

21 апреля 1997г. ОАО «Трансинжстрой» обратилось к Администрации Одинцовского района с заявлением о приемке на баланс Администрации Одинцовского района в счет имеющейся задолженности по налогам в местный бюджет сооружаемого за счет средств ОАО «Трансинжстрой» на Привокзальной площади г.Одинцово рынка на 250 торговых мест, общей площадью 9 390 кв.м. (л.д.55 т.4).

Указанное предложение ОАО «Трансинжстрой» было принято Администрацией Одинцовского района, в связи с чем Главой Администрации Одинцовского района было принято постановление №1788 от 25.09.97г., которым ОАО «Трансинжстрой» обязано произвести передачу незавершенного строительством рынка на 250 торговых мест общей площадью 9 390 кв.м. и гостиницы на 50 мест в муниципальную собственность Одинцовского района на баланс Муниципального унитарного предприятия «Управление жилищного хозяйства» по акту приема-передачи на сумму 9 577 590 000 руб.

В связи с передачей объекта незавершенного строительства «Городской рынок и гостиница», расположенного в г.Одинцово на Привокзальной площади в муниципальную собственность Одинцовского района Московской области от ОАО «Трансинжстрой» в счет погашения задолженности районному бюджету, Главой Администрации Одинцовского района Московской области 11.12.1997г. было издано постановление №2324 «О приеме в муниципальную собственность Одинцовского района Московской области земельного участка под объектом незавершенного строительства и предоставлении его в аренду ООО «Одинцовский продовольственный рынок» (л.д.8-9 т.2).

Указанным постановлением земельный участок площадью 1,39 га под объектом незавершенного строительства «Городской рынок и гостиница» был изъят из земель ОАО «Трансинжстрой» в г.Одинцово Привокзальная площадь и предоставлен ООО «Одинцовский продовольственный рынок» в аренду сроком на 15 лет с целью завершения строительства и дальнейшей эксплуатации объекта «Городской рынок и гостиница» (л.д.8 т.2).

Постановлением Главы Одинцовского района Московской области от 22.01.1998 г. № 75 ООО «Одинцовский продовольственный рынок» предоставлен в бессрочное пользование земельный участок размером 2,00 га, частично занятый незавершенными строениями для строительства крытого продовольственного рынка (л.д.125 т. 1).

На основании указанного постановления ООО «Одинцовский продовольственный рынок» 27.01.1998г. выдан Государственный акт №1293 на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком площадью 2,00 га (л.д. 126-127 т.1) в границах, указанных на чертеже, для строительства крытого продовольственного рынка.

Постановлением Главы Одинцовского района Московской области от 02.09.1998 г. № 1624 ООО «Одинцовский продовольственный рынок» предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование из городских земель дополнительный земельный участок площадью 1,05 га для строительства крытого продовольственного рынка и иных объектов инфраструктуры (л.д.132-133 т.1).

Указанным постановлением за ООО «Одинцовский продовольственный рынок» закреплен по праву бессрочного пользования земельный участок общим размером 3,05 га для строительства крытого продовольственного рынка и иных объектов инфраструктуры (л.д.132-133 т.1).

Решением Общего собрания участников ООО «Одинцовский продовольственный рынок» № 1 от 05.01.2001 г. изменило название общества на ООО «Одинцовское подворье», указанные изменения зарегистрированы в Московской областной регистрационной палате 13.02.2001 г. (л.д.95 т.1).

На основании постановления Главы Одинцовского района Московской области №75 от 22.01.1998г. и постановления Главы Одинцовского района Московской области №1624 от 02.09.1998г. ООО «Одинцовское подворье» 15.06.2001 г. было выдано свидетельство о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок для строительства крытого продовольственного рынка общей площадью 30500 кв.м. с кадастровым номером 50-20-30-8-1293 по адресу: Московская область, г.Одинцово, Привокзальная площадь (л.д. 131 т.1).

На основании акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта №003413 от 14.12.2001г., утвержденного постановлением Главы Одинцовского района Московской области №2788 от 18.12.2001г., за ООО «Одинцовское подворье» зарегистрировано право собственности на здание крытого продовольственного рынка с административно-торговыми помещениями общей площадью 7 892, 90 кв.м., инв. №9208 лит.Б по адресу: <...> помещение гостиницы в здании крытого продовольственного рынка общей площадью 1800,30 кв.м. инв. №9208 лит.Б по адресу: <...> (л.д.45-46 т.2).

15 апреля 2003г. ООО «Одинцовское подворье» обращалось к Главе Администрации Одинцовского района о передаче в собственность в соответствии со ст.36 ЗК РФ земельного участка, принадлежащего ему на праве постоянного (бессрочного) пользования и на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости (л.д.43 т.2).

1 августа 2003г. между Комитетом по управлению имуществом Одинцовского района и ООО «Одинцовское подворье» заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 0,5000 га с кадастровым номером 50:20:003 01 08:0032, предоставленного для строительства крытого продовольственного рынка в г.Одинцово на Привокзальной площади в соответствии с постановлением Главы Одинцовского района №1350 от 23.05.2003г. (л.д.120-123 т.1).

На основании указанного договора купли-продажи земельного участка ООО «Одинцовское подворье» 17 сентября 2003г. произведена государственная регистрация права собственности на земельный участок площадью кв.м. кадастровый номер 50:20:003 01 08:0032 по адресу: <...> (л.д.107 т.1).

Десятый арбитражный апелляционный суд полагает, что постановление Главы Одинцовского района №1350 от 23.05.2003г. и договор купли-продажи земельного участка земельного участка от 1 августа 2003г. являются недействительными по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Установленный п.3 ст.28 ФЗ №178-ФЗ от 21.12.2001г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» порядок обязывает собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками, расположенных на земельном участке, относящемуся к государственной или муниципальной собственности, либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. При этом отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что на земельном участке кадастровый номер 50:20:003 01 08:0032, переданном в собственность ООО «Одинцовское подворье» земельном участке расположено здание магазина ПО «Мамоновское» общей площадью 1 251,50 кв.м., инв.№7660 лит. Б, Б1, Б2, объект №1 по адресу: <...>.

Указанные обстоятельства не отрицаются Администрацией Одинцовского района, ООО «Одинцовское подворье» и подтверждаются также планом размещения земельных участков, дежурной кадастровой картой земельного участка №50:20:003 01 08, письмом КУМИ Одинцовского района от 02.03.2004г. (л.д.54 т.1), 31.08.2005г. (л.д.52 т.3), письмом Администрации Одинцовского района от 09.09.2003г. №217/2095 (л.д.42 т.1) .

Согласно указанным письмам на земельном участке площадью 0,50 га кадастровый номер 50:20:003 01 08:0032, расположенном по адресу: <...> находится принадлежащее на праве собственности Потребительскому обществу «Мамоновское» здание магазина площадью 1 251,50 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права от 03.05.2000г. серия АБ №0836919).

Комитет по управлению имуществом Одинцовского района в письме от 31.08.2005г. сообщил, что в материалах межевания земельного участка площадью 5000 кв.м. для ООО «Одинцовское подворье» учтено обременение земельного участка за №50:20:003 01 08:0032 зданием магазина и участком, необходимым для его обслуживания кадастровый номер 50:20:003 01 08:0051 (л.д.52 т.3).

Право собственности на здание магазина общей площадью 1 251,50 кв.м. инв.№7660 лит. Б, Б1, Б2, объект №1 было приобретено ПО «Мамоновское» на основании договора купли-продажи от 25.04.2000г., заключенного с Союзом «Одинцовский районный союз потребительский обществ» (л.д.14-17 т.1). На основании указанного договора купли-продажи ПО «Мамоновское» 3 мая 2000г. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание магазина площадью 1 251, 50 кв.м. инв.№7660 лит. Б., Б1, Б2, объект 1 по адресу: <...> (л.д.19 т.2).

В соответствии с п.1,3 ст.35 ЗК РФ При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Являясь собственником объекта недвижимости ПО «Мамоновское» в соответствии с п.1 ст.36 ЗК РФ имеет исключительное право на приватизацию земельного участка (приобретение в собственность) земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему по праву собственности здание магазина по адресу: <...>, кадастровый номер 50:20:003 01 08:0051.

09.09.2003г. Администрация Одинцовского района обратилась к директору Одинцовского района филиала ФГУП «Земельно-кадастровая палата» с заявлением не производить государственный кадастровый учет земельного участка площадью 0,50 га кадастровый номер 50:20:003 01 08:0032, расположенный по адресу: <...>, так как на данном земельном участке находится недвижимое имущество, принадлежащее ПО «Мамоновское» (свидетельство о государственной регистрации права от 03.05.2000г. серия АБ №0836919) (л.д.42 т.1).

02.03.2004г. Комитет по управлению имуществом Одинцовского района сообщил Потребительскому обществу «Мамоновское» о невозможности передать в собственность ПО «Мамоновское» земельный участок под зданием магазина «Дом, сад, огород», расположенным по адресу: <...> (л.д.54 т.1), так как в соответствии с постановлением Главы Администрации Одинцовского района №1350 от 23.05.2003г. земельный участок передан в собственность ООО «Одинцовское подворье».

17 сентября 2003г. ООО «Одинцовское подворье» выдано свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок площадью 5000кв.м. кадастровый номер 50:20:003 01 08:0032 по адресу: <...>

Отказ КУМИ Одинцовского района ПО «Мамоновское» в передаче в собственность земельного участка, на котором расположено принадлежащее обществу здание магазина, не правомерен.

Право собственности ООО «Одинцовское подворье» на земельный участок площадью 5000 кв.м. кадастровый номер 50:20:003 01 08:0032 по адресу: г.Одинцово, Привокзальная площадь, возникло с момента его государственной регистрации – 17.12.2003г., ПО «Мамоновское» обратилось с заявлением о передаче ему в собственность земельного участка занятого принадлежащим ему по праву собственности зданием магазина 25.06.2002г., на тот момент земельный участок площадью 0,15 га под зданием магазина являлся муниципальной собственностью и общество имело право на передачу земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему здание магазина в собственность в силу п.1 ст.36 ЗК РФ.

При указанных обстоятельствах передача Администрацией Одинцовского района в собственность ООО «Одинцовское подворье» земельного участка площадью 5 000 кв.м. кадастровый номер 50:20:003 01 08:0032 по адресу: Московская область, г.Одинцово, Привокзальная площадь, в соответствии с постановлением Главы Одинцовского района №1350 от 23.05.2003г. в том числе и земельного участка, на котором расположено принадлежащее заявителю здание магазина, является незаконным, а договор купли-продажи земельного участка от 01.08.2003г. является недействительным в силу ст.168 ГК РФ.

Доводы Администрации Одинцовского района, ООО «Одинцовское подворье» о том, что ПО «Мамоновское» утратило исключительное право приватизации земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему по праву собственности здание магазина по причине возобновления на неопределенный срок заключенного ПО «Мамоновское» с КУМИ Одинцовского района договора аренды земельного участка не обоснованны.

30 января 2001г. между Комитетом по управлению имуществом Одинцовского района и ПО «Мамоновское» был заключен договор аренды земельного площадью 1000 кв.м. по адресу: <...> (л.д.19-21 т.1).

Договор аренды был заключен на срок с 1 февраля 2001г. по 1 февраля 2002г.

Приказом председателя Комитета по управлению имуществом Одинцовского района №113 от 29.03.2002г. договор аренды №969 от 30.01.2002г. пролонгирован по 01.02.2003г. (л.д.21 т.1).

09.12.2002г. ПО «Мамоновское» обратилось к председателю Комитета по управлению имуществом Одинцовского района с просьбой пролонгировать договор аренды земельного участка №969 от 30 января 2001г. в связи с окончанием срока его действия л.д.22 (л.д.21 т.1).

27.12.2002г. Комитетом по управлению имуществом Одинцовского района ПО «Мамоновское» отказано в пролонгации договора аренды №969 от 30.01.2001г. земельного участка под зданием магазина «Дом, сад, огород» по адресу: <...>, так как земельный участок, на котором расположен магазин, включен в план застройки рынка (л.д.23 т.1).

Однако, свидетельство о государственной регистрации права собственности ООО «Одинцовское подворье» на здание крытого продовольственного рынка с административно-торговыми помещениями общей площадью 7 892,90 кв.м. и здание гостиницы в помещении крытого продовольственного рынка площадью 1800,30 кв.м., расположенные по адресу: <...> выдано 25 января 2002г., указанные объекты недвижимости приняты в эксплуатацию 14.12.2001г.

Принадлежащее по праву собственности ПО «Мамоновское» здание магазина до настоящего времени находится по адресу: <...>, что подтверждается материалами дела и не отрицается лицами, участвующими в деле.

В соответствии с п.7 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» Установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (пункт 7 статьи 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Согласно ст.1 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» Земельный кодекс РФ был введен в действие с даты веден в действие с даты его официального опубликования, то есть с 30.10.2001г.

Однако ни пролонгация уже заключенного сторонами договора, ни его возобновление на неопределенный срок не могут рассматриваться в качестве заключения нового договора, поскольку ст.433 ГК РФ определяет момент заключения договора с такими обстоятельствами, как получение акцепта на оферту, передача имущества и т.д., которые имели место при подписании сторонами договора 30.01.2001г. и отсутствовали при пролонгации и возобновлении договора.

Волеизъявление сторон было направлено не на заключение нового договора, а на изменение условий старого, в части срока его действия. Никакой иной договор аренды в отношении данного земельного участка ПО «Мамоновское» не заключался.

Довод Администрации Одинцовского района и ООО «Одинцовское подворье» о том, что возобновление договора на неопределенный срок является заключением нового договора, необоснован. Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, то есть правоотношения не считаются прекращенными, а договор новым

Вывод суда первой инстанции о возобновлении договора аренды №969 от 30.01.2001г. на неопределенный срок не соответствует материалам дела и положениям ст.621 ГК РФ.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о возобновлении договора аренды на неопределенный срок противоречит п.2 ст.621 ГК РФ и материалам дела.

ПО «Мамоновское» как собственник недвижимого имущества вправе приобрести земельный участок, на котором расположено принадлежащее ему здание магазина в собственность или приобрести право аренды на него.

Договор аренды земельного участка был заключен ПО «Мамоновское» до введения в действие Земельного кодекса РФ и не является препятствием для приватизации земельного участка, постановление Главы Администрации Одинцовского района №1350 от 23 мая 2003г. нарушает его права.

Право приобрести земельный участок в собственность или в аренду не реализовано вследствие продажи земельного участка площадью 5000 кв.м., на котором расположено принадлежащее ПО «Мамоновское» здание магазина «Дом, сад, огород», ООО «Одинцовское подворье».

Из материалов дела следует, что 14 декабря 2003г. составлен кадастровый план на земельный участок площадью 5000 кв.м. для строительства крытого рынка по адресу: <...> (л.д.100 т.4) кадастровый номер 50:20:003 01 08:0032 (предыдущий номер 50-20-30-8-1293).

26 февраля 2004г. составлен кадастровый план 50:20:003 01 08:0055 на земельный участок площадью 26 351 кв.м. по адресу: <...> для строительства крытого рынка (л.д.93 т.4).

14 апреля 2004г. составлен кадастровый план №50:20:003 01 08:0051 на земельный участок площадью 1500 кв.м. по адресу: <...> (л.д.116 т.4) для обслуживания магазина (л.д.45 т.1).

Из кадастровых планов, писем МУП УС ИЗИ от 31.08.05г. №407, материалов землеустроительного дела №1293 по установлению границ земельного участка №50:20:003 01 08:0031-0038 по адресу: <...> (л.д.76-142 т.3), объяснений ООО «Одинцовское подворье» (л.д.69 т.4) следует, что в государственный реестр земель кадастрового учета внесена учетная запись об образовании из земельного участка кадастровый номер 50:20:003 01 08:0032 двух земельных участков кадастровый номер 50:20:003 01 08:0050 и кадастровый номер 50:20:003 01 08:0051.

Земельный участок, на котором расположено принадлежащее ПО «Мамоновское» здание магазина (кадастровый номер 50:20:003 01 08:0051) является частью земельного участка площадью 5000 кв.м., переданного в собственность ООО «Одинцовское подворье», кадастровый номер 50:20:003 01 08:0055. Кадастровый план на земельный участок составлен с учетом земельного участка, необходимого для обслуживания магазина.

Поскольку постановление Главы Одинцовского района №1350 от 23.05.2003г. апелляционный суд признает незаконным, как несоответствующее требованиям стю36 ЗК РФ, ст.28 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», договор купли-продажи земельного участка, заключенный 1 августа 2003г. между ООО «Одинцовское подворье» и КУИ Одинцовского района, апелляционный суд признает недействительным в силу ст.168 ГК РФ и применяет последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции в соответствии со ст.167 ГК РФ.

Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п.1.1, 2.1 договора купли-продажи от 1 августа 2003г. продавец, КУМИ Одинцовского района, продал, а покупатель, ООО «Одинцовское подворье» купил земельный участок в границах плана, прилагаемого к расчету, земельный участок площадью 0,5000га. Цена проданного земельного участка определена в размере 1 749 500 руб. (л.д.120-124 т.1).

Таким образом, стоимость земельного участка площадью 1500 кв.м., занятого зданием магазина ПО «Мамоновское» и необходимого для его использования, составляет 524 850 руб.

Руководствуясь ст.ст.176, 266, 269 п.2, 270 п.3, 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 14 декабря 2005г. отменить, апелляционную жалобу ПО «Мамоновское» удовлетворить.

Признать недействительным постановление Главы Одинцовского района №1350 от 23.05.2003г. «О предоставлении земельного участка ООО «Одинцовское подворье» для строительства крытого продовольственного рынка в г.Одинцово, Привокзальная площадь» в части земельного участка площадью 1500 кв.м. кадастровый номер 50:20:30:003 01 08:0051, расположенный по адресу: <...>, на котором расположено принадлежащее Потребительскому обществу «Мамоновское» по праву собственности здание магазина, общей площадью 1 251,50 кв.м. инв№7660, лит.Б, Б1, Б2, объект №1.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка кадастровый номер 50:20:003 01 08:0032 от 4 августа 2003г., заключенный между Комитетом по управлению имуществом Одинцовского района и ООО «Одинцовское подворье» в части земельного участка 0,15 га кадастровый номер №50:20:003 01 08:0051, расположенный по адресу: <...>, на котором расположено принадлежащее Потребительскому обществу «Мамоновское» по праву собственности здание магазина, общей площадью 1 251,50 кв.м.

Применить последствия недействительности сделки, договора купли-продажи земельного участка площадью 0,15 га, кадастровый №50:20:003 01 08:0051 от 4 августа 2003г., обязав ООО «Одинцовское подворье» передать в муниципальную собственность в лице Комитета по управлению имуществом Одинцовского района земельный участок кадастровый №50:20:003 01 08:0051, расположенный по адресу: <...>, на котором расположено принадлежащее ПО «Мамоновское» здание магазина площадью 1 251,50 кв.м.

Обязать Комитет по управлению имуществом Одинцовского района возвратить ООО «Одинцовской подворье» денежные средства в сумме 524 850 руб. (пятьсот двадцать четыре тысячи восемьсот пятьдесят руб.) за земельный участок площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: <...> (в настоящее время кадастровый №50:20:003 01 08:0051), на котором расположено здание магазина площадью 1 251,50 кв.м.

Возвратить ПО «Мамоновское» госпошлину 1000 руб., уплаченную за подачу апелляционной жалобы по платежному поручению №43 от 11.01.2006г.

Председательствующий

Н.С. Чучунова

Судьи

Л.М. Мордкина

Н.В. Иванова