Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу АО КБ «Рублев» на определение Арбитражного суда Московской области от 23 октября 2023 года по делу № А41-40391/18, по заявлению АО КБ «Рублев» о признании сделки должника с Коваленко Русланом Валерьевичем недействительной в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Денолли-3КО»,

при участии в заседании:

от Коваленко Р.В. - Коваленко Р.В., паспорт,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 18.02.2020 общество с ограниченной ответственностью «Денолли – 3 КО» (далее – должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден Павлов Д.Э.

Сообщение опубликовано в официальном издании «Коммерсант» № 37(6758) от 29.02.2020. Реестр кредиторов закрыт 29.04.2020.

Во исполнение решения собрания кредиторов, утвердившего порядок продажи, конкурсный управляющий организовал торги имуществом должника по лоту № 3: нежилое здание, мебельный склад, КН 50:20:0030204:473, пл. 676,4 кв.м., местонахождение имущества – Московская область, г. Одинцово, Транспортный проезд, д. 1.

С победителем торгов Коваленко Русланом Валерьевичем заключен договор купли-продажи от 15.12.2021 № 2346-ОАОФ/3/3, договор исполнен сторонами, зарегистрирован переход права собственности.

В рамках дела о банкротстве 15.03.2023 кредитор АО КБ «Рубле?в» обратился с заявлением о признании договора недействительным, просил суд:

- признать недействительным договор купли-продажи б/н от 21.12.2022, заключенного между Коваленко Р.В. и ООО «Денолли 3 КО»,

- применить последствия недействительности сделки в виде:

- возвратить денежные средства в размере 20 594 653,82 рублей по договору купли-продажи б/н от 21.12.2022, заключенного между Коваленко Р.В. и ООО «Денолли 3 КО», покупателю.

- признать результаты торгов по реализации имущества по Лоту № 3: нежилое здание, мебельный склад, КН 50:20:0030204:473, пл.676,4 кв2, местонахождение имущества - Московская область, г. Одинцово, Транспортный проезд, д. 1 недействительными.

Определением Арбитражного суда Московской области от 23.10.2023 в удовлетворении заявления кредитора было отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, АО КБ «Рубле?в» в лице конкурсного управляющего обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам и указывает на доказанность наличия оснований для признания оспариваемой сделки недействительной.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель конкурсного управляющего должника возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам отзыва на нее, просил оставить обжалуемое определение без изменения.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве, сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

В соответствии с договором от 15.12.2021 с победителем торгов заключен договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 50:20:0030204:473.

Указанное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 50:20:00302204:23, который находится в залоге у кредитора АО КБ «Рубле?в».

В отличие от земельного участка, проданное нежилое здание в залоге у банка не находилось. По этому вопросу спор отсутствует.

Банк полагает, что сделка по отчуждению здания отдельно от земельного участка, на котором оно расположено, является ничтожной.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из следующего.

Согласно пункту 4 стать 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения сделки), отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения сделки), сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В данном случае законом предусмотрены иные последствия нарушения.

Согласно статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения сделки), при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, последствием нарушения пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не является ничтожность сделки.

В данном конкретном случае проданное нежилое здание было расположено на земельном участке, на котором имелись также и иные объекты недвижимости, принадлежащие должнику.

При этом земельный участок, в отличие от нежилых зданий на нем, находился в залоге у банка.

В удовлетворении требований банка об утверждении порядка продажи имущества (залогового и не залогового) единым лотом суд отказал (постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.08.2022 № Ф05-2074/2020 по настоящему делу).

Тем самым, юридическая судьба земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости изначально не была единой, их совместная продажа оказалась невозможной.

Часть земельного участка, необходимого для использования здания с кадастровым номером 50:20:0030204:473 не выделена, ее продажа не предполагалась.

Арбитражным судом Московской области по делу № А41-43096/2022 рассмотрен иск Коваленко Р.В. о признании права собственности на часть земельного участка и в его удовлетворении было отказано.

Оставляя состоявшиеся судебные акты без изменения, Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 12.09.2023 № Ф05-18512/2023 по делу № А41-43096/2022 пришел к следующим выводам.

Судами установлено, что предметом договора купли-продажи имущества в соответствии с проведенными торгами в форме аукциона от 15.12.2021 № 2346-ОАОФ/3/3 являлось только здание с кадастровым номером 50:20:0030204:473.

Земельные участки предметом купли-продажи не выступали.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

На спорном земельном участке расположены иные объекты недвижимости, также реализованные в ходе конкурсного производства, что подтверждается сведениями, внесенными в ЕГРН на земельный участок.

При этом судам не представлено доказательств признания договора купли-продажи объекта недвижимости предпринимателя недействительной сделкой, а также доказательств оспаривания данного договора по указанным предпринимателем основаниям.

Судами учтены ссылки предпринимателя на подпункт 5 пункта 1 статьи 1, пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В то же время, как отметили суды, указанные разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации даны до принятия и вступления в законную силу Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», которым статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации изложена в новой редакции: сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Допустимых доказательств того, что договор купли-продажи имущества в соответствии с проведенными торгами в форме аукциона от 15.12.2021 № 2346-ОАОФ/3/3 оспорен в установленном законом порядке по указанным основаниям, судам не представлено.

Суды обоснованно указали, что само по себе заключение договора купли-продажи здания не влечет за собой автоматического приобретения покупателем также права собственности на земельный участок под ним и необходимый для его эксплуатации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Проанализировав условия заключенного между предпринимателем и обществом договора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что право собственности на земельный участок, занимаемый спорным объектом, предпринимателю не передавалось (пункт 1.1 договора).

Также суды установили, что в договоре не содержится сведений о том, что цена договора (здания) определена сторонами с учетом стоимости земельного участка, на котором расположено спорное здание.

При таких обстоятельствах суды заключили, что договор купли-продажи от 15.12.2021 не является безусловным основанием возникновения у предпринимателя права собственности на земельный участок, занимаемый спорным зданием в указанном предпринимателем объеме.

Также судами установлено, что определением Арбитражного суда Московской области от 05.09.2022 в рамках дела № А41-40391/18 о банкротстве общества отказано в удовлетворении заявления Соколова М.В. о признании недействительной торговой процедуры № 2346-ОАОФ/3/3 по лоту № 3, в том числе о признании недействительным протокола от 08.12.2021 № 2346-ОАОФ/3/3 об определении участников, протокола от 28.12.2021 № 2346-ОАОФ/3/3 о результатах торгов, о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между предпринимателем и обществом по результатам торговой процедуры.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2023 определение Арбитражного суда Московской области от 05.09.2022 по делу № А41-40391/18 оставлено без изменения.

В рамках указанного обособленного спора требования об оспаривании торгов и договора связывались с нарушением процедуры проведения торгов, а не с нарушением положения статей 1 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Суды заключили, что из анализа указанных норм следует, что право собственника объекта недвижимости на часть земельного участка, расположенного под ним, возникает на основании покупки или аренды земельного участка, соответственно, право пользования земельным участком является возмездным.

Как следует из материалов дела и установлено судами, предприниматель не лишен права пользования спорным земельным участком, принадлежащим на праве собственности обществу.

Доказательств того, что после регистрации предпринимателем права собственности и передаче его по акту приема-передачи общество препятствует предпринимателю в пользовании принадлежащим ему зданием, расположенным на спорном земельном участке, или оспаривает его право на пользование землей, судам в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Предприниматель, как обоснованно отметили суды, имеет преимущественное право на заключение с собственником земельного участка договора купли-продажи или аренды в той части, на которой расположен приобретенный им объект недвижимости, и которая необходима для его использования и эксплуатации.

Вместе с тем суды установили, что с требованием о возмездном приобретении права на спорный земельный участок предприниматель в указанном им размере к обществу не обращался.

Доказательств того, что после регистрации предпринимателем права собственности на здание (23.12.2022) обществом либо иными лицами создаются препятствия в пользовании спорным объектом, чем нарушаются права предпринимателя, судам не представлено, а также не представлено допустимых доказательств того, что предприниматель в установленном законом порядке обращался к обществу с требованием о заключении договора купли-продажи части земельного участка, занятого объектом предпринимателя и необходимого для его использования.

С учетом этих выводов, суд согласился с доводами ответчика о пропуске Банком срока исковой давности по иску о признании сделки недействительной.

Будучи конкурсным кредитором должника, банку должно быть достоверно известно о заключении договора с победителем торгов (сообщение на сайте ЕФРСБ от 23.12.2021 № 7914842).

Следовательно, годичный срок исковой давности истек 24.12.2022. Заявление предъявлено банком за пределами срока исковой давности.

Установив указанные обстоятельства, оценив представленные в материалы дела доказательства и применив нормы Закона о банкротстве в их истолковании высшей судебной инстанции, суд пришел к выводу о пропуске заявителем срока исковой давности для предъявления настоящих требований, с которым соглашается суд апелляционной инстанции.

Доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Каких-либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, в апелляционной жалобе не приведено.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении настоящего обособленного спора и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения оспариваемого определения суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отмены судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 23 октября 2023 года по делу №А41-40391/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий

С.Ю. Епифанцева

Судьи

А.В. Терешин

Н.В. Шальнева