Гражданский кодекс часть 1

от 02.12.2009 по делу № А41-34323/09, принятое судьей Кудрявцевой Е.И. по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СаКо» к Управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области о признании незаконным постановления по делу об административном правонарушении

при участии в заседании:

от заявителя: Узунова Л.К., доверенность №10 от 25.12.2009,

от заинтересованного лица: Прасолова А.В., доверенность № 79-6 от 14.01.2010,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СаКо» (далее – ООО «СаКо», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области (далее заинтересованное лицо, УФАКОН) о признании незаконным постановления по делу об административном правонарушении от 15.09.09. № 55/50/15 о привлечении к административной ответственности на основании статьи 7.1 Кодекса Российской Федерации об Административных правонарушениях.

Решением от 02 декабря 2009 года Арбитражный суд Московской области в удовлетворении заявленных требований отказал.

Отказывая в удовлетворении требований общества, суд первой инстанции исходил из того, что общество использовало земельный участок без оформленного в установленном порядке договора аренды, либо иного правоустанавливающего документа, при этом порядок привлечения общества к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ административным органом не нарушен.

Не согласившись с судебным актом, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт о признании постановления незаконным и его отмене.

Административным органом отзыв на апелляционную жалобу, составленный в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в суд апелляционной инстанции не представлен.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель общества доводы жалобы поддержал, просил состоявшийся судебный акт отменить ввиду нарушения административным органом порядка привлечения к административной ответственности, отсутствия события правонарушения и отсутствия в действиях ООО «СаКо» состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП РФ.

В обоснование своей апелляционной жалобы общество указало, что земельный участок используется на основании договора аренды № 109-А от 01.11.1999г., который прошел государственную регистрацию и являются действующим на основании статей 610, 621 ГК РФ, собственник земельного участка также считает договор действующим и соответствующим требованиям закона, о чем свидетельствует многочисленная переписка общества и Администрации г. Подольска. Также полагает, что при проведении проверки административным органом были допущены существенные нарушения: отсутствовало распоряжение на проведение плановой проверки, с распоряжением законный представитель общества не был ознакомлен, акт осмотра территории составлен без выезда на место расположения земельного участка и здания магазина.

Представитель заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, представил дополнительные документы: договор аренды земельного участка № 80 от 09.04.02., письма в адрес главы г. Подольска, касающиеся правоотношений по договору аренды земельного участка, которые приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела. Считает, что отсутствует вина общества в правонарушении, предусмотренном ст. 7.1 КоАП РФ, поскольку были предприняты все необходимые действия для того, чтобы спорный земельный участок находился во владении ООО «СаКо» на основании надлежащим образом оформленных документов.

Представитель административного органа в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке ст. 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев имеющиеся в деле доказательства, пришел к выводу, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, обжалуемый судебный акт суда первой инстанции - отмене вследствие неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела.

Постановлением по делу об административном правонарушении №55/50/15 от 15.09.09. заявитель признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.1. КоАП РФ и ему назначено наказание в виде административного штрафа в сумме 20 000 руб.

Статьей 7.1. КоАП РФ установлена ответственность за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.

Анализ объекта и объективной стороны указанного состава административного правонарушения позволяет сделать вывод о том, что под использованием земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю следует понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или лица, уполномоченного, но сопряженное с невыполнением предусмотренной законом обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю.

Следовательно, если законом установлена обязанность лица оформить правоустанавливающие документы на землю, пользование земельным участком без оформления таких документов образует указанный состав правонарушения.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено исследованными по делу доказательствами ООО «СаКо» является собственником здания магазина, общей площадью 407,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Подольск, пр. Юных Ленинцев, д. 38а, на основании договора купли – продажи недвижимого имущества № 14с от 25.05.1995г., заключенного между КУИ г. Подольска и ТОО «СаКо».

Постановлением Главы г. Подольска № 520 от 21.03.1997г. ТОО «СаКо» предоставлен земельный участок площадью 902 кв.м. из земель городской застройки в аренду для торгового обслуживания населения.

На основании указанного постановления заключен договор аренды земельного участка от 01.11.99г., сроком с 01.01.99. до 21.03.02.

В соответствии со статьей 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно пункту 2 статьи 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды земельного участка от 01.11.99г. зарегистрирован Московской областной регистрационной палатой 23.12.1999 г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.10.09. № 55/029/2009-182 земельный участок, площадью 902 кв.м., расположенный в г. Подольске Московской области, пр. Юных Ленинцев, д. 38 а, обременен арендой, арендатором является ООО «СаКо» на основании договора аренды.

До истечения срока действия договора ООО «СаКо» во исполнение п. 3.2. договора обратилось к собственнику земельного участка о продлении срока аренды этого земельного участка, о чем свидетельствует постановление Главы г. Подольска № 500 – п от 09.04.02. «О продлении ООО «СаКо» срока аренды земельного участка для эксплуатации здании магазина» и договор аренды вышеуказанного земельного участка № 80 от 09.04.02., дополнительное соглашение к нему, подписанные КУИ г.Подольска и ООО «СаКо».

Как пояснил в судебном заседании представитель общества, договор аренды земельного участка № 80 от 09.04.02. не был зарегистрирован обществом в регистрационной палате, так как регистрирующий орган указал на необходимость предварительного расторжения договора аренды от 01.11.99г., являющегося возобновленным на неопределенный срок в силу требований гражданского законодательства (ст. 621 ГК РФ) на дату обращения за регистрацией нового договора аренды № 80.

Впоследствии общество обращалось к Главе г. Подольска с заявлениями о продлении срока аренды земельного участка в 2005, 2007, 2008 годах, что подтверждено представленными суду апелляционной инстанции письмами ООО «СаКо» в адрес собственника земельного участка: № 30/07 от 02.07.08., № 10/03 от 06.03.08., а также Постановлением Главы г. Подольска № 2545- п от 24.11.2005г. «О продлении ООО «СаКо» срока аренды земельного участка для эксплуатации здания магазина».

В соответствии с п.3 ст. 3 Земельного кодекса Российской федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не установлено земельным, лесным, водным законодательством, законодательство о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Вопросы аренды земельных участков регулируются ст. 22 ЗК РФ, пунктом 2 которой установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Статьей 46 ЗК РФ установлены основания прекращения аренды земельного участка, при этом в пункте 1 указано, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Пунктом 2 названной статьи предусмотрены основания прекращения аренды по инициативе арендодателя.

Гражданским законодательством, регулирующим вопросы аренды является Гражданский кодекс Российской Федерации, пункт 2 статьи 621 которого не исключает возможности действия договора аренды по истечении его срока, при условии, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, и при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В указанном случае договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях. Данные положения согласуются с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ, пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ.

Судом факт использования арендатором земельного участка по истечении срока действия зарегистрированного в установленном порядке договора и отсутствие возражений со стороны собственника (арендодателя) установлены. Общество своевременно заявило арендодателю (собственнику) о продлении арендных отношений по договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Как арендатор, так и арендодатель (собственник земельного участка) не заявляли об отказе от договора аренды от 01.11.99г., возобновленного в силу закона и действий сторон на неопределенный срок.

Более того, 23.11.2006г арендодатель (КУИ г. Подольска) земельного участка направил письмо в адрес арендатора (ООО «СаКо») № 3304/34-исх., в котором указало на то, что прежний договор аренды земельного участка является возобновленным на неопределенный срок и требует исполнения обязательств арендатора по внесению арендной платы.

Судом апелляционной инстанции приобщены к материалам дела по ходатайству заявителя документы об уплате обществом арендной платы за земельный участок по настоящее время, которая производится на основании извещения собственника земли о размере (изменении) базовой ставки арендной платы за землю в каждый оплачиваемый период.

Общество неоднократно обращалось с письмами в адрес собственника земельного участка с просьбой о продлении срока аренды земельного участка и заключения нового договора аренды.

27.11.07. ООО «СаКо» просило КУИ г. Подольска внести изменения в Постановление Главы города № 2545 от 24.11.05. «О продлении срока аренды земельного участка по пр. Юныйх Ленинцев, 38-а для эксплуатации здания магазина» по сроку заключения нового договора аренды.

06.03.08. ООО «СаКо» обратилось с письмом в адрес арендодателя № 10/03 в котором указало, что на обращение общества в Администрацию г. Подольска 29.11.07. с просьбой о продлении срока аренды земельного участка и заключения нового договора аренды с приложением пакета необходимых документов, 10.12.07. КУИ г. Подольска было подготовлено новое постановление «О продлении срока аренды земельного участка для эксплуатации здания магазина», однако в течение 3 месяцев затягивается заключение нового договора аренды.

Анализ представленной в материалы дела переписки общества с собственником земельного участка позволяет суду апелляционной инстанции сделать вывод о том, что волеизъявление арендодателя (собственника) направлено на продолжение (возобновление на неопределенный срок) арендных отношений с ООО «СаКо» по аренде спорного земельного участка на условиях заключенного в надлежащем порядке и действующего договора аренды от 01.11.99г. в силу требований части 2 статьи 621 ГК РФ.

Данное обстоятельство также подтверждается письмом КУИ г. Подольска от 10.11.09. № 3170-с/34 – исх. о том, что арендные отношения по состоянию на 11.09.09. по договору аренды от 01.11.99. земельного участка пл. 920 кв.м., не прекращались.

В связи с указанными обстоятельствами Глава г. Подольска на основании Земельного кодекса РФ, учитывая Выписку из ЕГРП о правах на спорный земельный участок (об обременении земельного участка по договору аренды от 01.11.99.), а также на основании заявления ООО «СаКо» от 07.07.08. постановлением от 21.07.08. № 997-п отменил постановления главы г. Подольска от 09.04.02. № 500-П и от 24.11.2005. № 2545 «О продлении ООО «СаКо» срока аренды земельного участка по пр. Юных Ленинцев, д. 38-а для эксплуатации здания магазина».

Отмененными главой г. Подольска постановлениями № 500-П от 09.04.02. и № 2545 от 24.11.05. предписывалось обществу и КУИ г. Подольска заключить новые договоры аренды в отношении земельного участка по пр. Юных Ленинцев, д. 38а.

При этом отмена постановлений главы г. Подольска № 500-П от 09.04.02. и № 2545 от 24.11.05. основана не на отсутствии у собственника земли (арендодателя) намерений продолжать арендные отношения с обществом, а напротив, свидетельствует об отказе заключать новый договора аренды ввиду возобновления на неопределенный срок действия предыдущего договора аренды земельного участка от 01.11.99. в силу требований гражданского законодательства (ч.2 ст. 621 ГК РФ).

В результате отмены постановлений Главы г. Подольска № 500-П от 09.04.02. и № 2545 от 24.11.05., действующими остались постановления № 520 от 21.03.97. «О передаче в аренду земельного участка, занятого ТОО «СаКо» по пр. Юных Ленинцев, д. 38 а» и № 1654-п от 14.10.99. «О внесении изменений в постановление № 520 от 21.03.97» (в части организационно правовой формы общества).

В постановлении о назначении ООО «СаКо» административного наказания по делу № 55/50/15 от 15.09.09. обществу вменяется использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.

Апелляционный суд считает, что административным органом неправильно истолкованы фактические обстоятельства дела, что привело к неправильному выводу о наличии состава административного правонарушения.

Правоустанавливающим документом на земельный участок является договор аренды от 01.11.99г., оформленный в установленном порядке и прошедший государственную регистрацию, при этом обременение земельного участка арендой на основании указанного договора подтверждено выпиской из ЕГРП от 30.10.09. На дату плановой проверки договор аренды от 01.11.99г. действиями сторон был возобновлен на неопределенный срок в силу п.2 ст. 621 ГК РФ.

Административным органом не указано, каким законом установлена обязанность арендатора оформить новый договор аренды земельного участка при наличии зарегистрированного и возобновленного на неопределенный срок в силу действующего гражданского законодательства договора аренды.

В соответствии со ст. 2.1 КоАП РФ, административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое установлена административная ответственность. В силу положений ч. 1 ст. 1.5 КоАП РФ лицо подлежит административной ответственности только за те административные правонарушения, в отношении которых установлена его вина.

Согласно статье 2.1.КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых настоящим Кодексом или законами субъекта Российской федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.

Неоднократные обращения ООО «СаКо» в адрес собственника (арендодателя) земельного участка для последующего урегулирования арендных отношений, его переписка с собственником по поводу продления аренды земельного участка позволяют суду сделать вывод о том, что заявителем в сложившейся правовой ситуации были предприняты все зависящие от него меры по соблюдению норм и правил, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность.

С учетом изложенного следует признать, что административным органом также не доказана вина общества.

Таким образом, отсутствует состав вменяемого ООО «СаКо» административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена статьей 7.1. КоАП РФ, что в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 24.5 КоАП РФ является обстоятельством, исключающим производство по делу об административном правонарушении.

В соответствии с п.2 ст. 211 АПК РФ в случае, если при рассмотрении заявления об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд установит, что оспариваемое решение или порядок его принятия не соответствует закону, либо отсутствуют основания для привлечения к административной ответственности или применения конкретной меры ответственности, либо оспариваемое решение принято органом или должностным лицом с превышением их полномочий, суд принимает решение о признании незаконным и об отмене оспариваемого решения полностью или в части либо об изменении решения.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления ООО «СаКо» о признании незаконным постановления отдела по городу Подольску Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области по делу об административном правонарушении № 55/50/15 о привлечении общества к административной ответственности на основании статьи 7.1 КоАП РФ подлежит отмене, в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Руководствуясь статьями 266, 268, п.2 ст. 269, п.1 ч.1 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 02 декабря 2009 года по делу № А41-34323/09 отменить.

Признать незаконным и отменить постановление отдела по городу Подольску Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области от 15.09.2009 г. № 55/50/15 по делу об административном правонарушении в отношении общества с ограниченной ответственностью «СаКо» о привлечении к административной ответственности по ст. 7.1 Кодекса Российской Федерации об Административных правонарушениях.

Председательствующий Е.Н. Виткалова

Судьи В.Ю. Бархатов

А.А. Слесарев