Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобуобщества с ограниченной ответственностью «Гном» на решение Арбитражного суда Московской области
от 13.11.2010 по делу №А41-30113/10, принятое судьей Матеенковым А.В. по заявлению открытого акционерного общества «Нордеа Банк» к обществу с ограниченной ответственностью «Гном» об обращении взыскания на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество «Нордеа Банк» (далее – заявитель, ОАО «Нордеа Банк») обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, с учетом уточнений, заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 68), к обществу с ограниченной ответственностью «Гном» (далее – ООО «Гном», ответчик) об обращении взыскания на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: нежилое здание, кадастровый (или условный) номер объекта: 50:52:0010104:0039, адрес (местоположение) объекта: установлено относительно ориентира: нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <...>
, принадлежащий на праве собственности ООО «Гном», общей площадью 1 010 кв.м.; реализацию земельного участка произвести путем его продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Московской области от 13.11.2010 заявленное требование удовлетворено.

Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции, ООО «Гном» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит названный судебный акт отменить как принятый с нарушением норм права и на основании несоответствия выводов, изложенных в решении суда обстоятельствам дела (л.д. 84-85).

В судебном заседании представитель заявителя против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу (л.д. 93-95. По мнению заявителя, решение арбитражного суда первой инстанции является законным, апелляционная жалоба ООО «Гном» – необоснованной.

Представитель ООО «Гном» в судебное заседание не явился, в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении указанного лица.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, изучив материалы дела, выслушав представителя заявителя, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ООО «Гном».

Как следует из материалов дела и установлено судом, 08.04.2008 между ОАО «Нордеа Банк» (прежнее наименование – АБ «ОРГРЭСБАНК» ОАО) и ФИО2 (заемщик) заключен кредитный договор <***>, по условиям которого заемщику предоставлен кредит в размере 500 000 долларов США на срок по 15.03.2028 (л.д. 10-20).

Согласно пункту 1.2 указанного кредитного договора целью предоставления кредита являются потребительские нужды.

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору между ОАО «Нордеа Банк» и ООО «ГНОМ» 08.04.2008 заключен договор залога недвижимого имущества (ипотека) № ДЗИК-1683/08 (л.д. 23-31), зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по городу Москве 16.04.2008, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.04.2008 сделана запись регистрации № 50-50-52/013/2008-18.

Согласно условиям договора залога от 08.04.2008 № ДЗИК-1683/08 ответчик передал в залог ОАО «Нордеа Банк» принадлежащее ему на праве собственности здание, назначение – нежилое, 1 (одно)-этажное, общей площадью 255, 5 кв.м., условный номер 50-50-52/003/2007-321, расположенное по адресу: <...> (далее - «здание»).

В соответствии с пунктом 1.3. договора залога оценочная (залоговая) стоимость предмета залога составляет 19 703 496 руб., что соответствовало стоимости заложенного имущества на момент подписания сторонами договора залога.

В соответствии с пунктом 1.2 договора залога залог (ипотека) обеспечивает исполнение заемщиком следующих обязательств по кредитному договору: своевременный и полный возврат денежных средств в размере 500 000 долларов США, предоставленных на срок по 15.03.2028; уплату начисленных процентов за пользование кредитом в размере 12% годовых; уплату комиссионного вознаграждение за открытие ссудного счета в размере 3 000 долларов США; уплату неустойки за просрочку платежей по сумме кредита и процентов.

По условиям пункта 2.2.7 договора залога от 08.04.2008 № ДЗИК-1683/08 залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога и удовлетворить свои требования по кредитному договору в полном объеме при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязательств по кредитному договору, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации (л.д. 23).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение заемщиком обязанностей по возврату кредита по договору от 08.04.2008 <***>, допуская систематические нарушения сроков внесения платежей, ОАО «Нордеа Банк» обратилось в Савеловский районный суд города Москвы с иском о взыскании задолженности.

Решением Савеловского районного суда города Москвы от 29.10.2009 по делу
№ 2-5330/09 исковые требования заявителя удовлетворены, с ФИО2,
ФИО3 и ООО «Гном» в пользу ОАО «Нордеа Банк» солидарно взысканы денежные средства по кредитному договору в сумме 535 839, 41 долларов США в рублях по курсу Банка Росси на день исполнения решения суда (л.д. 54-57), выдан исполнительный лист от 17.12.2009 серия ВС № 000348483 (л.д. 44-45).

Решением Арбитражного суда Московской области от 02.11.2010
№ А41-32929/09 обращено взыскание на заложенное по договору залога недвижимого имущества (ипотека) от 08.04.2008 № ДЗИК-1683/08имущество, а именно на здание, назначение – нежилое, 1 (одно)-этажное, общей площадью 255,5 кв.м., условный номер 50-50-52/003/2007-321, расположенное по адресу: <...>
, принадлежащее на праве собственности ООО «ГНОМ». Реализацию заложенного имущества произвести путем его продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере
13 640 500 руб.

Письмом от 26.07.2010 № 2010 Отдел судебных приставов по городу Жуковский Управления Федеральной службы судебных приставов по Московской области сообщил ОАО «Нордеа Банк» о том, что согласно выписке из ЕГРП от 16.07.2010 земельный участок, на котором расположено здание, на которое обращено взыскание, принадлежит ООО «Гном» на праве собственности. Поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание (л.д. 58).

Ссылаясь на то, что требования, содержащиеся в исполнительных документах, не исполнены ответчиком в установленный законом срок и задолженность ответчика перед заявителем до настоящего времени не погашена, ОАО «Нордеа Банк» обратилось в арбитражный суд с заявлением об обращении взыскания на земельный участок с кадастровым номером 50:52:0010104:0039, на котором расположено здание, являющееся предметом договора залога недвижимого имущества от 08.04.2008 № ДЗИК-1683/2008.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции сделал вывод о наличии оснований для обращения взыскания на земельный участок с кадастровым номером 50:52:0010104:0039 по договору залога недвижимого имущества от 08.04.2008 № ДЗИК-1683/08, поскольку при обращении взыскания на заложенное имущество – нежилое здание, принадлежащее ответчику (залогодателю) на праве собственности, то его реализация осуществляется вместе с земельным участком, на котором данное здание расположено.

Между тем арбитражным судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьей 334 ГК РФ установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно пункту 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Как установлено судом, в целях обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств гражданином ФИО2, являющимся заемщиком по кредитному договору от 08.04.2008 № ДЗИК-1683/08, заключенному между заемщиком и ОАО «Нордеа Банк», залогодатель (ООО «Гном») передал залогодержателю
(ОАО «Нордеа Банк») в залог (ипотеку) здание, назначение – нежилое, одноэтажное, общей площадью 255, 5 кв.м., условный номер 50-50-52/003/2007-321, расположенное по адресу: <...>. Здание принадлежит залогодателю на праве собственности (пункт 1.1 договора залога недвижимого имущества от 08.04.2008 № ДЗИК-1683/08 (л.д. 23).

Решением Арбитражного суда Московской области от 02.11.2010 по делу
№ А41-32929/09, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2011, обращено взыскание на заложенное по договору залога недвижимого имущества (ипотека) от 08.04.2008 № ДЗИК-1683/08, а именно на здание, назначение - нежилое, 1 (одно)-этажное, общей площадью 255,5 кв.м., условный номер 50-50-52/003/2007-321, расположенное по адресу: <...>
, принадлежащее на праве собственности ООО «ГНОМ».

Реализацию заложенного имущества произвести путем его продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 13 640 500 руб.

В соответствии со статьей 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ
«Об ипотеке» (далее – Федеральный закон № 102-ФЗ) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

В пункте 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» указано, если предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора принадлежавшем залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования и в последующем приобретенном залогодателем в собственность, либо нежилое помещение, залогодатель которого после заключения договора об ипотеке приобрел долю в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, в котором это помещение находится, то при обращении судом взыскания на здание (нежилое помещение) его реализация осуществляется вместе с земельным участком (долей в праве собственности на земельный участок) под зданием.

Поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен.

Согласно пункту 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок.

Как следует из материалов дела, 01.11.2007 между ООО «Гном» и Комитетом по управлению имуществом Администрации города Жуковского Московской области заключен договор аренды земельного участка, используемого для ведения предпринимательской и иных видов деятельности № 1275-КЗ, предметом которого является аренда земельного участка с кадастровым номером 50:52:001 01 04:0039 на срок по 12.06.2056.

Договор аренды земельного участка от 01.11.2007 № 1275-КЗ зарегистрирован 29.04.2008, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.05.2008 № 52/07/2008-003 земельный участок с кадастровым номером 50:52:0010104:0039, общей площадью 1 010 кв.м., адрес (местоположение) объекта: установлено относительно ориентира: нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Московская область,
<...>, правообладатель: государственная собственность, подлежащая разграничению, обременения: аренда, регистрация от 29.04.2008
№ 50-50-52/010/2008-428, срок с 29.04.2008 по 12.06.2056, в пользу: ООО «Гном»
(л.д. 48).

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Таким образом, на момент заключения между ОАО «Нордеа Банк» и ответчиком договора залога недвижимого имущества от 08.04.2008 № ДЗИК-1683/08, договор аренды земельного участка от 01.11.2007 № 1275-КЗ в установленном порядке не был зарегистрирован.

Таким образом права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не прошедшего государственную регистрацию, не могли являться предметом договора об ипотеке.

Согласно пункту 3 статьи 340 ГК РФ и статье 69 Федерального закона
№ 102-ФЗ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Однако данное требование подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в качестве залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 45 Разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8
от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, на момент заключения договора ипотеки от 08.04.2008
№ ДЗИК-1683/08 спорный земельный участок, на котором расположено здание, являющееся предметом договора залога недвижимого имущества от 08.04.2008
№ ДЗИК-1683/08 не принадлежало ответчику ни на праве собственности, ни на праве аренды. Право аренды спорного земельного участка (29.04.2008), а затем право собственности на земельный участок, приобретено ответчиком после заключения указанного договора ипотеки.

Данные обстоятельства установлены также судебными актами Арбитражного суда Московской области и Десятого арбитражного апелляционного суда по делу
№ А41-32929/09, предметом спора по которому являлось обращение взыскания на нежилое здание, являющееся предметом ипотеки по договору залога недвижимого имущества от 08.04.2008 № ДЗИК-1683/08 по исковому заявлению ОАО «Нордеа Банк» к ООО «Гном».

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, с учетом разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что у заявителя не возникло право аренды спорного земельного участка одновременно с ипотекой здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:52:0010104:0039 по договору залога недвижимого имущества от 08.04.2008 № ДЗИК-1683/08, поскольку на момент заключения данного договора ипотеки, договор аренды спорного земельного участка от 01.11.2007 № 1275-КЗ не был надлежащим образом зарегистрирован.

Право аренды спорного земельного участка у ООО «Гном» возникло с даты государственной регистрации договора аренды земельного участка от 01.11.2007
№ 1275-КЗ – 29.04.2008, что подтверждается выпиской из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.05.2008 № 52/07/2008-003 (л.д. 48), то есть после заключения договора залога недвижимого имущества от 08.04.2008
№ ДЗИК-1683/08, право собственности ООО «Гном» на спорный земельный участок также возникло после заключения указанного договора ипотеки, в связи с чем, право аренды спорного земельного участка не могло быть предметом договора ипотеки
от 08.04.2008 № ДЗИК-1683/08.

Судом установлено, что в связи оформлением прав на рассматриваемый земельный участок каких-либо изменений в договор ипотеки от 08.04.2008
№ ДЗИК-1683/08 не вносилось.

Согласно пункту 1 договора от 08.04.2008 № ДЗИК-1683/08 предметом договора является обеспечение своевременного и полного исполнения обязательств заемщика перед банком путем передачи в залог (ипотеку) объекта недвижимого имущества: здание, назначение – нежилое, одноэтажное, общей площадью 255,5 кв.м., условный номер 50-50-52/003/2007-321, расположенное по адресу: <...>
, которое обеспечивает исполнение обязательства в размере 500 000 долларов США.

Сведения о земельном участке и его оценочная стоимость в данном договоре не указаны и не определялись сторонами. Залогодатель не поручался перед залогодержателем обеспечением исполнения обязательств должника перед кредитором передачей в залог (ипотеку) объектом недвижимости – земельным участком с кадастровым номером 50:52:0010104:0039, принадлежащем ему на праве собственности. В связи с чем не представляется возможным установить соразмерность неисполненного обязательства должником перед кредитором и стоимостью объекта недвижимости – земельного участка общей площадью 1010 кв.м., учитывая вступивший в законную силу судебный акт по делу № А41- 32929/09 об обращении взыскания на предмет залога (ипотеки) – нежилое здание путем продажи его с публичных торгов с установлением начальной продажной цены, соответствующей сумме обязательства заемщика перед кредитором. Сведения о стоимости земельного участка, а также его начальная продажная цена не установлены.

При этом в силу статьи 69 Федерального закона № 102-ФЗ при обращении взыскания на предмет ипотеки – здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Помимо этого суду не представлены доказательства, что земельный участок с кадастровым номером 50:52:0010104:0039 общей площадью 1010 кв.м. сформирован исключительно в целях использования нежилого здания (предмета ипотеки) общей площадью 255,5 кв.м.

При этом по делу № А41-32929/09 судебными инстанциями установлено, что договор аренды от 01.11.2007 между ответчиком и Комитетом по управлению имуществом администрации города Жуковского был подписан в целях использования земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010104:0039 для ведения предпринимательской деятельности и иных видов деятельности.

При указанных обстоятельствах у суда отсутствуют основания для обращения взыскания на земельный участок с кадастровым номером 50:52:0010104:0039, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 010 кв.м., адрес (местоположение): установлено относительно ориентира: нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Московская область,
<...>, поскольку право ООО «Гном» аренды указанного земельного участка не являлось и не могло являться предметом договора залога недвижимого имущества от 08.04.2008 № ДЗИК-1683/08.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, арбитражным судом апелляционной инстанции установлено, что вывод арбитражного суда первой инстанции о наличии оснований для обращения взыскания на земельный участок с кадастровым номером 50:52:0010104:0039 по договору залога недвижимого имущества от 08.04.2008 № ДЗИК-1683/08, поскольку при обращении взыскания на заложенное имущество – нежилое здание, принадлежащее ответчику (залогодателю) на праве собственности, то его реализация осуществляется вместе с земельным участком, на котором данное здание расположено, не подтвержден материалами дела, установленными обстоятельствами и представленными доказательствами, в связи с чем, решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене.

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований расходы по государственной пошлине за рассмотрение спора в арбитражном суде апелляционной инстанции в размере 2 000 руб. подлежат взысканию с ОАО «Нордеа Банк» в доход Федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1
статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 13.11.2010 по делу
№ А41-30113/10 отменить.

В удовлетворении заявленных открытым акционерным обществом «Нордеа Банк» требований отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества «Нордеа Банк» в доход Федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение дела в арбитражном суде апелляционной инстанции.

Председательствующий судья

В.Г. Гагарина

Судьи

В.Ю. Бархатов

Е.Н. Виткалова