Гражданский кодекс часть 1

от Муниципального бюджетного учреждения «Каширская центральная районная больница» – Юдина Н.В., по доверенности от 29.01.2012 (после перерыва – нет явки),

рассмотрев в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя Соколовой Елены Ивановны (ИНН 501900043098, ОГРНИП 304501935100015) к администрации Каширского муниципального района Московской области (ИНН 5019008901, ОГРН 1025002514085), Комитету по управлению имуществом администрации Каширского муниципального района, Муниципальному бюджетному учреждению «Каширская центральная районная больница» о признании незаконным бездействия, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки и обязании совершить действия,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Соколова Елена Ивановна (далее - заявитель, предприниматель, ИП Соколова Е.И.) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации Каширского муниципального района Московской области (далее - заинтересованное лицо, Администрация) о признании незаконным бездействия администрации Каширского муниципального района Московской области по реализации преимущественного права индивидуального предпринимателя Соколовой Елены Ивановны о приватизации арендуемого имущества - нежилого помещения, общей площадью 75, 9 кв. м., расположенного по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. Новокаширская, д. 16; обязании администрации Каширского муниципального района Московской области в двухнедельный срок принять решение об условиях приватизации указанного арендуемого имущества, предусмотрев преимущественное право индивидуального предпринимателя Соколовой Елены Ивановны на приватизацию указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости - 950 000 рублей, определенной на основании отчета об оценке № 01.1495.12, с рассрочкой оплаты сроком на три года; обязании администрации Каширского муниципального района Московской области в десятидневный срок с момента принятия решения об условиях приватизации заключить с индивидуальным предпринимателем Соколовой Еленой Ивановной договор купли-продажи указанного муниципального имущества в соответствии с представленным проектом.

Решением Арбитражного суда Московской области от 17 декабря 2012 года заявленные требования ИП Соколовой Е.И. удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация Каширского муниципального района Московской области и Муниципальное бюджетное учреждение «Каширская центральная районная больница» обжаловали его в апелляционном порядке.

Определением от 06 марта 2013 года апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции, и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Муниципальное бюджетное учреждение «Каширская центральная районная больница».

Определением от 08 апреля 2013 года апелляционный суд привлек к участию в деле в качестве второго заинтересованного лица Комитет по управлению имуществом администрации Каширского муниципального района (далее Комитет), также судом приняты уточнения иска.

Определением от 31 мая 2013 года апелляционный суд привлек к участию в деле в качестве ответчика Муниципальное бюджетное учреждение «Каширская центральная районная больница» (далее МБУ «Каширская ЦРБ», учреждение).

Определением от 17 июня 2013 года по ходатайству администрации назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости помещения, производство по делу № А41-38690/12 приостановлено до получения заключения эксперта.

В заседании апелляционного суда 18 ноября 2013 возобновлено производство по делу.

Представитель истца заявил об уточнении требований, в соответствии с которыми просит:

1) признать незаконным бездействие ответчика по реализации преимущественного права истца о приватизации арендуемого имущества -нежилого помещения общей площадью 71,4 кв.м., расположенного по адресу: Московская обл., г.Кашира, ул. Новокаширская, д. 16;

2) обязать ответчика в двухнедельный срок принять Решение об условиях приватизации арендуемого имущества - часть здания - парикмахерская, назначение нежилое, общей площадью 71,4 кв.м., инв. № 061:022-3508, лит.А, расположенного по адресу: Московская обл., г.Кашира, ул. Новокаширская, д.16.,условный номер 50-50-37/012/2008-390, предусмотрев в таком Решении преимущественное право истца на приватизацию вышеуказанного имущества, по цене, равной его рыночной стоимости, и составляющей 1 024 000 руб. 00 коп., с рассрочкой оплаты сроком на три года.

3) применить последствия недействительности ничтожной сделки признать Постановление Администрации Каширского муниципального района от 25.09.2012г. №2158-пг, договор о закреплении муниципального имущества на праве оперативного управления за муниципальным учреждением от 02.10.2012, недействительными;

4) применить последствия недействительности ничтожной сделки признать право оперативного управления МБУ «Каширская центральная районная больница» в отношении объекта недвижимого имущества часть здания -парикмахерская, назначение нежилое, общей площадью 71,4 кв.м., инв. № 061:022-3508, лит.А, расположенного по адресу: Московская обл., г.Кашира, ул.Новокаширская, д.16.,, условный номер 50-50-37/012/2008-390, зарегистрированное 13 ноября 2009г. за № 50-50-37/029/2012-009 недействительным с аннулированием записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о регистрации права оперативного управления № 50-50-37/029/2012-009;

5) обязать ответчика в десятидневный срок с момента принятия Решения об условиях приватизации заключить с истцом договор купли-продажи муниципального имущества - часть здания - парикмахерская, назначение нежилое, общей площадью 71,4 кв.м., инв. № 061:022-3508, лит.А, расположенного по адресу: Московская обл., г.Кашира, ул. Новокаширская, д.16,условный номер 50-50-37/012/2008-390.

Пояснил, что требования о признании незаконным бездействия, обязании принять решение об условиях приватизации и заключить договор купли – продажи, признать недействительным постановление направлены к администрации, требования о применении последствий недействительности сделки направлены к Комитету и МБУ «Каширская ЦРБ».

Представители ответчиков не возражали против принятия уточнений.

Апелляционный суд считает возможным принять к рассмотрению указанные требования в порядке статьи 49 АПК РФ, поскольку их общим основанием является нарушение прав истца как субъекта малого предпринимательства на преимущественный выкуп арендованного помещения. При этом апелляционный суд считает возможным рассмотреть в одном производстве требования, заявленные в порядке главы 24 АПК РФ и в порядке гражданского производства.

В заседании апелляционного суда представитель предпринимателя требования поддержал.

Представитель Администрации и Комитета просил в удовлетворении требований отказать, указав, что заявителем пропущен трехмесячный процессуальный срок на обжалование бездействия.

Представитель МБУ «Каширская ЦРБ», присутствовавший в заседании до объявления перерыва, также возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что в настоящее время помещение парикмахерской получено учреждением на праве оперативного управления по акту приема – передачи от Комитета.

Заслушав доводы сторон разбирательства, исследовав материалы дела, апелляционный суд считает требования подлежащими удовлетворению частично в связи со следующим.

Как следует из материалов и установлено апелляционным судом, 01 января 2005 года между Комитетом по управлению имуществом администрации Каширского района Московской области (арендодатель) и ИП Соколовой Е. И. (арендатор) был заключен договор аренды № 18 нежилого помещения, согласно которому арендодатель обязался передать, а арендатор – принять в аренду без права выкупа нежилое помещение (часть помещения) по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. Новокаширская, д. 16, общей площадью 75,9 кв.м., для самостоятельного осуществления и оказания бытовых услуг населению (парикмахерская), в порядке и на условиях, предусмотренных договором, сроком с 01.01.2005 г. по 30.11.2005 г.

Согласно выписке из ЕГРП № 37/011/2011-184 от 27.09.2011 г. указанное имущество принадлежит на праве собственности Каширскому муниципальному району Московской области.

Сторонами также были заключены дополнительные соглашения к данному договору, внесшие ряд изменений и дополнений в его положения, в том числе периодически продлевавшие срок действия договора.

Дополнительным соглашением от 12.10.2011 г. стороны продлили срок действия договора до 25.01.2012 г.

Заявлением от 15.11.2011 г., принятым за вх. № 2550 от 15.11.2011 г., предприниматель обратился к главе администрации Каширского муниципального района с просьбой реализовать преимущественное право заявителя на приобретение в собственность указанного арендуемого имущества путем его продажи с рассрочкой оплаты в течение трех лет по цене, равной его рыночной стоимости, определенной независящим оценщиком в соответствии с действующим законодательством.

Как указал заявитель, администрация ответа на указанное заявление ему не представила.

Письмом № 1671 от 25.11.2011 г. администрация уведомила предпринимателя об истечении срока аренды по договору 25.01.2012 г., указав на то, что срок действия указанного договора продлеваться не будет, и просила предпринимателя вернуть переданное по договору имущество

Письмом от 30.04.2012 г. заявитель направил администрации на рассмотрение и согласование проект договора купли-продажи спорного имущества.

Поскольку администрация не совершила действий по рассмотрению заявления в установленном порядке и не заключила с заявителем договор купли-продажи спорного имущества, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Администрация заявленные требования не признала, поскольку в заявлении от 15.11.2011 г. отсутствовали указания на соответствие заявителя установленным законодательством критериями субъекта малого и среднего предпринимательства, в приложенных к заявлению документах не имелось информации о средней численности работников и выручке от реализации товаров (работ, услуг) за отчетный период, что, по мнению Администрации, является обстоятельством, исключающим возможность рассмотрения данного заявления по существу, спорное нежилое помещение было включено в проект прогнозного плана приватизации недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Каширского муниципального района и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на 2011 год, однако в прогнозный план, принятый Советом депутатов Каширского муниципального района, не вошло, о чем заявителю в ответ на заявление от 15.11.2011 г. было сообщено письмом исх. № 1462/7 от 04.10.2011 г. Также пояснил, что спорное помещение необходимо для использования МБУ «Каширская ЦРБ», в связи с чем передано лечебному учреждению на праве оперативного управления в целях последующего перевода его в жилое помещение и предоставления в качестве жилья нуждающимся работникам больницы. Кроме того, администрация указала на пропуск установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока обжалования бездействия государственного органа.

Апелляционным судом установлено, что после возбуждения производства по настоящему делу судом первой инстанции и в ходе разбирательства постановлением администрации Каширского муниципального района Московской области от 25.09.2012 № 2158-пг «О заключении договора о закреплении муниципального имущества на праве оперативного управления за МБУ «КЦРБ» нежилое помещение, площадью 71,40 кв.м., расположенное по адресу: Московская обл., г.Кашира, ул. Новокаширская, д.16, передано в оперативное управление МБУ «Каширская ЦРБ».

Во исполнение вышеуказанного постановления между Комитетом по управлению имуществом администрации Каширского муниципального района и МБУ «Каширская ЦРБ» заключен договор от 02.10.2012 № 20 ОУ-11/12, в соответствии с которым нежилое помещение, площадью 71,40 кв.м., расположенное по адресу: Московская обл., г.Кашира, ул. Новокаширская, д.16, закреплено за учреждением на праве оперативного управления и передано ему по акту приема – передачи от 02.10.2012.

Решением суда первой инстанции по настоящему делу от 17.12.2012 требования были удовлетворены, при этом на дату объявления судом резолютивной части решения 28.11.2012 присутствующий в заседании представитель Администрации не сообщил суду и заявителю о принятии Администрацией 25.09.2012 постановления № 2158-пг о закреплении испрашиваемого помещения на праве оперативного управления за МБУ «Каширская ЦРБ», заключении договора от 02.10.2012 о передаче помещения на праве оперативного управления и регистрации в ЕГРП 13.11.2012 за учреждением права оперативного управления.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159), данным Федеральным законом регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159.

Статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159 предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159 - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, апелляционный суд считает доказанным факт соответствия истца требованиям статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательства несоответствия истца критериям установленным статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159, Администрацией и Комитетом суду не представлено.

Доказательств внесения спорного имущества в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в материалы дела не представлено.

Как следует из материалов дела, заявитель относится к субъектам малого предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в ст. 3 Закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ.

Спорное имущество находилось во временном владении предпринимателя на момент обращения с заявлением непрерывно в течение более двух лет, задолженности по арендным платежам не имеется, доказательств обратного не представлено.

В пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъясняется о том, что по смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

Как установлено судом предприниматель непрерывно с января 2005 года арендовал помещение и не имел задолженности по арендной плате, согласно дополнительному соглашению от 12.10.2011 к договору аренды срок аренды был установлен до 25.01.2012.

До истечения срока действия договора аренды предприниматель в установленном порядке 15.11.2011 обратился с заявлением о выкупе помещения (л.д. 61-62, т. 1), ответ на обращение не получил, вместе с тем получил требование Комитета от 25.11.2011 об освобождении помещения после 25.01.2012 в связи с истечением срока договора.

Учитывая длительность и непрерывность арендных отношений между сторонами, отсутствие на 25.11.2011 намерений передать помещение в оперативное управление лечебному учреждению либо иному лицу в целях осуществления полномочий администрации и пр., последующее поведение Администрации и Комитета, апелляционный суд приходит к выводу о том, что действия Администрации и Комитета по прекращению в одностороннем действия договора направлены исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на его приобретение.

Таким образом, то обстоятельство, что впоследствии предприниматель во исполнение условий договора аренды и требований собственника помещения, освободил его, не препятствует реализации установленного законом права на приобретение помещения, поскольку заявление о его выкупе направлено в установленном порядке в период действия договора аренды, а Администрация действовала исключительно с целью воспрепятствовать предпринимателю.

Согласно разъяснениям вышеуказанного Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

В связи с чем апелляционным судом отклоняется довод Администрации о том, что не включение испрашиваемого помещения в прогнозный план приватизации, принятый Советом депутатов Каширского муниципального района, препятствует реализации права заявителя на его выкуп на основании Закона № 159.

Также апелляционный суд обращает внимание на то обстоятельство, что с учетом вышеназванных разъяснений Президиума ВАС РФ указание в договоре аренды на передачу его предпринимателю без права выкупа, не препятствует реализации права субъекта малого предпринимательства, установленного Законом № 159.

С учетом изложенного апелляционный суд приходит к выводу о соответствии заявителя требованиям Закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ для реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества, каких-либо оснований для отказа ему в реализации данного права у Администрации не имелось, доказательств обратного не представлено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 9 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Частью 4 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159 установлено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159 требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Законом от 22.07.2008 N 159 или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Из анализа вышеуказанной нормы права следует, что при обращении индивидуального предпринимателя Соколовой Е.И. с заявлением о том, что она желает воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемого помещения, Администрации необходимо было рассмотреть заявление предпринимателя и направить в его адрес принятое решение об условиях приватизации имущества либо вернуть заявление в установленный законом срок, с письменным ответом о причинах возврата.

В порядке части 2 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159 предприниматель обратился в Администрацию с заявлением от 15.11.2011 о реализации преимущественного права на приобретение спорного помещения после вступления в силу статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159, устанавливающей заявительный порядок приватизации (вступили в силу 01.01.2009).

Доказательств направления администрацией ответа на заявление ИП Соколовой Е. И. от 15.11.2011 г., а именно – письма № 1462/7 от 14.12.2011 г., в материалы дела не представлено. Также не представлено доказательств возврата Администрацией заявления по причине не подтверждения соответствия заявителя критериям субъекта малого предпринимательства.

Представленная в материалы дела выкопировка из журнала регистрации корреспонденции не может быть принята как доказательство направления письма № 1462/7.

Следовательно, Администрацией допущено бездействие, которое обжалуется заявителем.

Довод администрации об исчислении срока на обжалование бездействия с 14.12.2011 не может быть принят судом, поскольку допустимых доказательств направления письма № 1462/7 от 14.12.2011 г. в адрес заявителя в материалы дела не представлено.

Довод Администрации о том, что трехмесячный процессуальный срок на обжалование допущенного бездействия следует исчислять по истечении месяца с даты обращения с заявлением о выкупе (15.11.2008) апелляционным судом также отклоняется в связи со следующим.

В силу части 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159 при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, после обращения предпринимателем с заявлением о выкупе в ноябре 2011, Администрация в течение 2 месяцев (по январь 2012) должна была заключить договор на оценку, проведение оценки занимает не менее месяца, после получения отчета необходимо время (две недели) для принятия решения об условиях приватизации.

Апелляционный суд считает, что о нарушении своего права заявитель мог узнать не ранее 26.01.2012 - в момент передачи арендуемого помещения Комитету по акту – приема – передачи в связи с истечением срока договора аренды. В суд предприниматель обратился в июле 2012 года.

Вместе с тем, заявителем в ходе разбирательства в суде апелляционной инстанции заявлено о восстановлении пропущенного срока на обжалование бездействия (протокол судебного заседания от 01.04.2013)

Апелляционный суд при рассмотрении дела по правилам суда первой инстанции считает возможным удовлетворить ходатайство предпринимателя и восстановить срок на обжалование бездействия, признав его пропуск уважительным с учетом следующих обстоятельств. Как пояснил апелляционному суду представитель заявителя, с учетом установленного законом длительного периода для заключения договора на оценку, осуществления самой оценки, принятия решении об условиях приватизации, заявитель полагал, что, несмотря на освобождение помещения после истечения срока договора аренды, Администрация надлежащим образом рассмотрит и удовлетворит заявление о выкупе. Вместе с тем, Администрация не дала надлежащий ответ на заявление о выкупе, в связи с чем заявитель в июле 2012 обратился в суд об обжаловании бездействия.

Как указывалось выше, спорное имущество согласно выписке из ЕГРП № 37/011/2011-184 от 27.09.2011 г. принадлежит на праве собственности Каширскому муниципальному району Московской области.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В пунктах 1, 5 информационного письма ВАС РФ от 05.11.2009 г. № 134 разъяснено, что при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Учитывая изложенное, поскольку заявителем были представлены необходимые документы для принятия администрацией решения о реализации преимущественного права заявителя на приватизацию арендуемого недвижимого имущества, администрацией при этом не представлено надлежащих доказательств направления заявителю своего решения по данному вопросу в установленном порядке, требования заявителя о признании незаконным бездействия Администрации Каширского муниципального района Московской области о реализации преимущественного права Индивидуального предпринимателя Соколовой Елены Ивановны на приватизацию арендуемого имущества подлежат удовлетворению.

Как установлено судом апелляционной инстанции, после возбуждения производства по настоящему делу судом первой инстанции и в ходе разбирательства постановлением администрации Каширского муниципального района Московской области от 25.09.2012 № 2158-пг «О заключении договора о закреплении муниципального имущества на праве оперативного управления за МБУ «КЦРБ» нежилое помещение, площадью 71,40 кв.м., расположенное по адресу: Московская обл., г.Кашира, ул. Новокаширская, д.16, передано в оперативное управление МБУ «Каширская ЦРБ», между Комитетом и учреждением заключен соответствующий договор от 02.10.2012 № 20 ОУ-11/12; подписан акт приема – передачи от 02.10.2012.

Как следует из разъяснений, данных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 5 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона от 22.07.2008 N 159 субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Проанализировав перечисленные выше правовые нормы и документы, представленные в материалы дела, принимая во внимание обстоятельства спорного правоотношения, суд апелляционной инстанции полагает, что в рассматриваемом случае поведение Администрации, Комитета и МБУ «Каширская ЦРБ» обладает признаками действий направленных на воспрепятствование реализации истцом права на приобретение арендуемого имущества.

Между тем, в силу пункта 3 части 2 статьи 1 Закона от 22.07.2008 N 159 действие настоящего Федерального закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Таким образом, заключив оспариваемый договор, ответчиками созданы препятствия в реализации преимущественного права заявителя на приобретение арендуемого объекта в собственность.

В пункте 3 статьи 10 ГК РФ содержится презумпция добросовестности и разумности действий участников гражданских правоотношений, если закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно.

Помещение этого правила в статью 10 ГК РФ означает, что в соответствующих случаях недобросовестность и неразумность действий участников гражданских правоотношений приравнены к злоупотреблению правом.

Рассматривая вопрос обоснованности закрепления спорного помещения на праве оперативного управления за МБУ «Каширская ЦРБ» исходя из необходимости спорного помещения для осуществления публичных функций и интересов местного населения с учетом постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П, апелляционный суд считает необходимым указать следующее.

Как установлено апелляционным судом, бездействие Администрации не было связано с необходимостью использования помещения для передачи его медицинскому учреждению, напротив, указанные действия были осуществлены непосредственно перед принятие решения судом первой инстанции. Как пояснил апелляционному суду представитель учреждения, после закрепления права оперативного управления на нежилое помещение, не вступало в его фактическое владение, не использует помещение иным образом. Данное обстоятельство также подтверждено фотоматериалом судебного эксперта, производившего осмотр спорного помещения в целях его оценки.

Вышеуказанные обстоятельства дополнительно свидетельствует о том, что действия ответчиков направлены исключительно на воспрепятствование истцу в реализации его прав.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Суд апелляционной инстанции полагает, что принятие постановления администрации Каширского муниципального района Московской области от 25.09.2012 № 2158-пг «О заключении договора о закреплении муниципального имущества на праве оперативного управления за МБУ «КЦРБ», заключение договора о передаче в оперативное управление медицинского учреждения, спорного объекта, также как и прекращение договора аренды осуществлено в нарушение статьи 10 ГК РФ и представляет собой злоупотребление правом, так как осуществлены после опубликования Закона от 22.07.2008 N 159, вступления в силу положений статьи 9 указанного Закона, после обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества и в ходе судебного разбирательства по настоящему делу.

Поскольку постановление администрации Каширского муниципального района Московской области от 25.09.2012 № 2158-пг «О заключении договора о закреплении муниципального имущества на праве оперативного управления за МБУ «КЦРБ» принято, а договор 02.10.2012 № 20 ОУ-11/12 заключен в нарушение статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159 и статьи 10 ГК РФ, апелляционный суд считает постановление незаконным и нарушающим права предпринимателя; а договор недействительным как ничтожную сделку.

Даная правая позиция согласуется с постановлением Президиума ВАС РФ от 05.10.2010 N 5153/10 по делу N А70-6551/2009.

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения.

Следовательно, право оперативного управления МБУ «Каширская ЦРБ» на спорное нежилое помещение не может быть признано возникшим.

В связи с этим требование истца о признании недействительными постановления и договора как сделки, направленной на возникновение права оперативного управления МБУ «Каширская ЦРБ» в отношении указанного объекта недвижимости, оформленной оспариваемым распоряжением и договором подлежит удовлетворению, исходя из положений статей 10, 167, 168 ГК РФ.

Заявленное требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки подлежит удовлетворению судом в виде привидения ее сторон в первоначальное положение путем обязания МБУ «Каширская ЦРБ» в течение десяти дней с даты вступления в силе судебного акта передать муниципальному образованию «Каширский муниципальный район» Московской области в лице Комитета по управлению имуществом администрации Каширского муниципального района в освобожденном виде часть здания – парикмахерская, назначение нежилое, общей площадью 71,4 кв. м., инв. № 061:022-3508, лит. А, расположенного по адресу: Московская область, г.Кашира, ул. Новокаширская, д. 16, условный номер 50-50-37/012/2008-390.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, указание в резолютивной части судебного акта на применение последствий недействительности сделки является основанием для внесения в ЕГРП соответствующей записи о прекращении права оперативного управления МБУ «Каширская ЦРБ».

С учетом изложенного требование о применении последствий недействительности сделки в виде признания права оперативного управления МБУ «Каширская ЦРБ» недействительным с аннулированием записи в ЕГРП о регистрации права оперативного управления удовлетворению не подлежит в связи со следующим.

Согласно п. 52 Постановления N 10/22 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Исходя из разъяснений, изложенных в п. 52 Постановления N 10/22, учитывая, что обращение в арбитражный суд с требованием о признании отсутствующим права на объект недвижимости допускается строго в определенных случаях, такой способ защиты нарушенного права, как признание отсутствующим права оперативного управления на объект недвижимости является ненадлежащим.

Требование о признании права на объект недвижимости недействительным с аннулированием записи в ЕГРП является ненадлежащим способом защиты.

Судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.

В рассматриваемом случае основанием для внесения в ЕГРП сведений о прекращении права оперативного управления может служить лишь судебный акт о применении последствий недействительности сделки в виде возврата имущества из оперативного управления.

С учетом удовлетворения требований о признании незаконным бездействия, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания МБУ «Каширская ЦРБ» в течение десяти дней с даты вступления в силе судебного акта передать нежилое помещение муниципальному образованию «Каширский муниципальный район» Московской области в лице Комитета в освобожденном виде, требования об обязании Администрации в двухнедельный срок принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и обязании заключить договор купли – продажи в десятидневный срок с даты принятии решения об условиях приватизации также подлежат удовлетворению судом.

В ходе разбирательства в суде апелляционной инстанции по ходатайству Администрации была проведена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 15.01.2012 (по истечении двух месяцев с даты подачи заявления). Согласно заключению эксперта рыночная стоимость составила 1 024 000 руб.

Возможность выкупа помещения с рассрочкой оплаты сроком на три года установлена частью 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, согласно которой оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с названной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ).

Исходя из смысла указанной нормы права, способ оплаты при приобретении недвижимого имущество в порядке реализации преимущественного права приобретения в собственность арендуемого имущества субъектом малого и среднего предпринимательства, избирается исключительно приобретателем названного имущества. При этом собственник имущества не вправе препятствовать арендатору определять данное условие договора.

Статьей 1 Законом Московской области от 27.12.2008 N 243/2008-ОЗ "О внесении изменений в Закон Московской области "О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных образований Московской области" (принят постановлением Мособлдумы от 25.12.2008 N 27/65-П) установлено, что оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных районов, городских округов, городских и сельских поселений Московской области, приобретаемого арендатором в порядке, установленном Федеральным законом, по выбору арендатора может производиться в рассрочку. Предельный срок рассрочки оплаты не может превышать трех лет.

Таким образом, требование заявителя о необходимости предусмотреть в решении об условиях приватизации цену выкупа имущества в размере 1 024 000 руб. и предусмотреть рассрочку оплаты на три года, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает не подлежащими удовлетворению требования заявителя в порядке п. 1 ст. 421 и п. 4 ст. 445 ГК РФ о

понуждении к заключению договора согласно направленному проекту договора купли-продажи спорного имущества, поскольку указанный проект с части существенных условий имеет при описании предмета договора иную площадь, иную сумму выкупа.

При этом апелляционный суд считает, что обязание судом Администрацию предусмотреть в решении об условиях приватизации правильную площадь объекта недвижимости, цену и рассрочку, обеспечит надлежащее исполнение судебного акта.

С учетом изложенного, требования заявителя подлежат удовлетворению в указанной части.

Расходы на проведение судебной экспертизы возлагаются апелляционным судом на орган муниципального образования в лице Комитета на основании ст. 110 АПК РФ.

Денежные средства за проведение судебной экспертизы подлежат перечислению с депозитного счета Десятого арбитражного апелляционного суда ООО «Партнер-СВ» в сумме 30 000 руб.

Руководствуясь частью 6.1. статьи 268, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 17.12.2012 по делу А41-38690/12 отменить.

Признать незаконным бездействие администрации Каширского муниципального района Московской области по реализации преимущественного права индивидуального предпринимателя Соколовой Елены Ивановны о приватизации арендуемого имущества – нежилого помещения, общей площадью 71,4 кв. м., расположенного по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. Новокаширская, д. 16.

Обязать администрацию Каширского муниципального района Московской области в двухнедельный срок принять Решение об условиях приватизации арендуемого имущества – часть здания – парикмахерская, назначение нежилое, общей площадью 71,4 кв. м., инв. № 061:022-3508, лит. А, расположенного по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. Новокаширская, д. 16, условный номер 50-50-37/012/2008-390, предусмотрев в таком Решении преимущественное право индивидуального предпринимателя Соколовой Елены Ивановны на приватизацию вышеуказанного имущества, по цене, равной его рыночной стоимости и составляющей 1 024 000 руб., с рассрочкой оплаты сроком на три года.

Признать незаконным постановление администрации Каширского муниципального района Московской области от 25.09.2012 № 2158-пг.

Признать недействительным договор о закреплении муниципального имущества на праве оперативного управления за муниципальным учреждением от 02.10.2012 № 20 ОУ-11/12, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации Каширского муниципального района Московской области и муниципальным бюджетным учреждением «Каширская центральная районная больница».

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - обязать муниципальное бюджетное учреждение «Каширская центральная районная больница» в течение десяти дней с даты вступления в силе судебного акта передать муниципальному образованию «Каширский муниципальный район» Московской области в лице Комитета по управлению имуществом администрации Каширского муниципального района в освобожденном видечасть здания – парикмахерская, назначение нежилое, общей площадью 71,4 кв. м., инв. № 061:022-3508, лит. А, расположенного по адресу: Московская область, г.Кашира, ул. Новокаширская, д. 16, условный номер 50-50-37/012/2008-390.

Обязать администрацию Каширского муниципального района Московской области в десятидневный срок с момента принятия Решения об условиях приватизации заключить с индивидуальным предпринимателем Соколовой Еленой Ивановной договор купли-продажи муниципального имущества - часть здания – парикмахерская, назначение нежилое, общей площадью 71,4 кв. м., инв. № 061:022-3508, лит. А, расположенного по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. Новокаширская, д. 16, условный номер 50-50-37/012/2008-390. В остальной части отказать.

Перечислить с депозитного счета Десятого арбитражного апелляционного суда ООО «Партнер-СВ» 30 000 руб. за проведение судебной экспертизы.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

В.Ю. Бархатов

Е.А. Мищенко